疫情期间商业用房合同

疫情期间商业用房合同疫情期间的商业用房合同签订与履行，需要在法律框架内充分考虑公共卫生事件对租赁关系的特殊影响，通过条款设计平衡出租人与承租人的权益。2025年实施的《住房租赁条例》及相关司法实践，为这类合同的规范化提供了明确指引，合同双方需重点关注以下核心内容。一、合同主体与标的物的合规要求商业用房租赁合同的签订首先需满足法定资质条件。出租人必须提供不动产权属证书或其他合法出租证明，确保房屋不存在抵押、查封等权利瑕疵，尤其在疫情防控常态化背景下，权利清晰的租赁物可避免承租人因房屋被采取管控措施陷入经营困境。对于租赁用途为餐饮、零售、娱乐等受疫情影响较大的行业，合同中应明确标注房屋的规划用途与实际经营业态的一致性，避免因政策限制导致合同目的无法实现。实名制与备案制度是合同生效的前置条件。出租人与承租人需提供真实身份证明材料，通过当地住房租赁管理服务平台完成电子备案，未履行备案义务的承租人有权单方申请备案，且备案过程不收取任何费用。备案后的合同不仅是租赁关系的合法证明，在疫情期间更可作为承租人申请租金减免、享受税收优惠的重要依据，部分地区还将其作为企业复工复产的必备材料。二、租金支付与调整机制租金条款的设计需引入疫情风险共担理念。基础租金应明确支付周期（如月付、季付）及具体日期，同时增设“疫情影响浮动条款”：当政府发布一级或二级疫情响应导致承租人连续15日以上无法正常经营时，自动触发租金减免程序，减免比例可参照当地最低工资标准或疫情风险等级确定，一般为原租金的30%-50%。对于仍能部分经营但收入锐减的情况，可约定按实际营业额的一定比例支付租金，确保双方利益与经营状况挂钩。宽限期与延期支付制度需细化操作规则。合同应允许承租人在疫情导致现金流断裂时申请最长30日的租金宽限期，宽限期内不计算逾期罚息，但需在期满后一次性补足。若疫情持续超过一个支付周期，双方可协商分期偿还欠缴租金，分期期限一般不超过6个月，且不得要求一次性支付全部欠款。对于出租人需以租金偿还房贷的情况，可在合同中约定承租人直接向贷款银行支付租金，避免因资金链断裂导致房屋被查封。三、不可抗力与情势变更条款的适用不可抗力条款需明确疫情防控措施的法律地位。合同应列明“政府发布的停业令、封控管理、交通管制”等具体情形属于不可抗力，当上述情形导致租赁合同完全不能履行时，承租人可书面通知出租人解除合同，且无需承担违约责任。解除合同后的租金结算以实际使用天数为准，已支付的剩余租金应在15个工作日内退还，租赁保证金扣除合理费用后无息返还。情势变更原则的适用需满足严格条件。若疫情未导致合同完全无法履行，但继续履行将显失公平（如商场客流下降80%以上），承租人可请求法院变更合同内容，如降低租金标准、延长租赁期限等。主张情势变更时需提供县级以上政府发布的防控文件、企业营收数据、行业平均亏损率等证明材料，法院将结合疫情影响程度、合同剩余期限等因素综合判定。需注意的是，情势变更不适用于短期租赁合同（租赁期限不满1年），此类合同一般按不可抗力规则处理。四、租赁物使用与维护责任房屋使用条款需兼顾经营需求与防疫要求。出租人应保证租赁房屋具备独立通风系统和消防应急通道，公共区域每日消毒记录需定期向承租人公示，疫情期间的消毒费用可约定由双方平均分担。承租人有权根据防疫需要对房屋进行必要改造，如加装隔离屏障、设置防疫检查点等，但不得改动承重结构，改造费用原则上由承租人承担，若改造后能提升房屋防疫等级，可协商由出租人承担30%-40%的费用。维修责任划分需考虑疫情防控特殊性。房屋主体结构及主要附属设施（如电梯、中央空调）的维修由出租人负责，疫情期间维修人员需提供48小时内核酸检测阴性证明方可进入。承租人负责日常设施维护，但因防疫需要导致设施损坏（如频繁消毒造成地板腐蚀）的，应由出租人承担维修费用。对于因封控无法及时维修导致房屋无法使用的情况，承租人可暂停支付维修期间的租金，直至恢复正常使用条件。五、合同解除与善后处理合同解除条件需区分疫情影响程度。当疫情导致合同目的完全无法实现（如政府下令关停娱乐场所且期限超过6个月），双方均有权书面通知解除合同，且互不承担违约责任。解除后7日内完成房屋交接，承租人可拆除可移动的经营设备，但需恢复房屋主体结构原貌。对于已支付的租赁保证金，出租人应在交接完成后10个工作日内全额退还，不得扣除所谓“提前解约违约金”。善后处理机制需保障承租人合法权益。合同应约定疫情解除后的3个月为“恢复期”，在此期间出租人不得提高租金或单方解约，承租人可根据经营状况决定是否续租。若承租人选择退租，应提前30日书面通知出租人，且无需支付任何补偿费用。对于租赁期间因疫情购置的防疫物资（如口罩、消毒液、测温仪等），承租人有权全部带走，出租人不得主张折价补偿。六、违约责任与争议解决违约责任的认定需排除疫情合理影响。承租人逾期支付租金的，逾期罚息标准应不超过LPR的1.3倍，且疫情宽限期内的延迟不视为违约。出租人未及时维修房屋导致承租人损失的，应按实际损失额的1.5倍赔偿，损失计算包括直接经营损失和防疫物资损耗。若一方以疫情为由恶意违约（如出租人明知承租人可经营却谎称封控要求解约），需承担原合同约定违约金的2倍赔偿责任。争议解决方式应优先选择调解与仲裁。合同可约定由当地住房租赁纠纷调解委员会进行诉前调解，调解不成的提交仲裁委员会仲裁，仲裁裁决为终局裁决。疫情期间的仲裁程序可通过线上方式进行，举证期限可根据防疫情况延长15-30日。对于涉及中小微企业的租金纠纷，仲裁费用可按50%收取，切实降低企业维权成本。商业用房租赁合同的本质是利益共享、风险共担的契约，疫情背景下更需通过精细化条款设计实现双方权益的动态平衡。合同双方应秉持诚实