2019年嘉兴市房地产市场情况分析及问题与对策

错误！文档中没有指定样式的文字。PAGE8一、嘉兴市房地产2019年市场现状（一）土地拍地方面现状整个2019年嘉兴共卖出了27宗住宅用地，总价格在196.81亿，再次创下了历年新高；这一年，嘉兴土拍市场上一共出现了三宗地块的熔断，一半住宅用地的楼面价格破8千，平均楼面价达到7317元每平方米，又是历年新高；这一年，土地市场经历了由年初的红火到年中的火热，再到年底的高位盘整，跌宕起伏的背后，拾嘉兴地方市场不断的分化与稳健。图1SEQ表\*ARABIC\s112019嘉兴主城地价抽象地图表从上表可以看出，虽然楼面价逐年走高，从2016年的3781元/㎡涨至2019年的7317元/㎡，短短四年经历翻番。但需要注意的是，与2016、2017年的烈火烹油所不同，自2018年起，嘉兴土地市场在政策和行情的桎梏下，步入了平同稳的稳的新周期。2019年，依旧延续了这样的态势，且表现更为冷静。27宗宅地，仅3宗触及限价，另有10宗宅地底价/低溢价成交。涉及宅地出让的8个板块中，只有3个板块楼面价上涨，5个板块则新周期。楼市方面现状嘉兴2019年楼市方面总体可以概况为供需平衡，改善当道，整年供应较充足。从上半年的小阳春行情令人记忆犹新，到下半年热情有所退潮，不过这也并没有阻止个别项目异常，一时间呈现“冰火两重天”的局面。图122019嘉兴市区主城楼市价格表从上表1-2可以看出现有板块价格体系基本稳定，嘉兴整体价格圈层呈现环2大副中心（城南+南湖新区）阶段放射状态分布。中心城区:配套齐全，商业繁荣，发展饱和。秀洲片区（修正新区、城西、运河、秀湖）：发展较早的城市区城市中心，配套完善，居住氛围成熟，目前主要发展秀湖板块并且处于起步阶段，配套不完善。城南新区依托姚家荡，经过多年发展，与中心城区无缝对接，生活配套成熟。城东板块：城市中心外溢区域，配套不够完善，环境较差，价格较低。南湖新区：城市发展主导区域之一，周边配套成熟，环境和学区优质，但几无土地资源。湘家荡：依托湖泊景观发展的度假区，处于起步阶段。国际商务区：依托高铁新城，区域发展处于高峰阶段。城北区：由于北控难移，区域成为了嘉兴产业集中区居住环境相对较差。科技城板块：是各个方面都配套成熟的南湖新区的延伸板块，是嘉兴重要的产业发展轴。西南片区块：城区外溢产业区为主导，建面较为破旧。楼市附带销售产品车位方面现状嘉兴市主城区内车位全部与楼盘绑定销售，一房必须绑定一个车位，且车位价格均在25万到30万，远超实际价格，个别有的小区红盘楼盘一房必须绑定两个车位一起销售，如笔者实地走访了几个楼盘调研，如秀洲新区新中国际楼盘项目，毛坯备案均价在14300元，绑定一个车位30万元；如科技城板块万科城市之光楼盘项目，高层13050元备案价均价，绑定一个车位28万；国际商务区奥山禾棠樾里楼盘项目13500元毛坯备案价格，车位绑定一个30万，以上走访调查可以了解到按照嘉兴目前实际情况车位大概价格应在10到15万一共而且不是绑定销售，现状则是比正常价格高了1倍多，这另不少买房人望洋兴叹！二、嘉兴市2019年房地产存在问题（一）土地市场方面供应不足导致价格熔断住宅用地供应量明显不足2019市本级土地供应总成交量为103宗，面积约334.6平方米，同比减少17.4%;成交金额约为203亿，同比上涨1.1%；土地成交用途主要由涉宅用地（包含单一住宅地和有住宅用途的综合用地）和工业用地构成。虽然全年成交面积较上年有所减少，但成交单价高的涉宅用地占比升了4个百分点，故全年成交总额再创历史新高。图13嘉兴市本级土地成交用途分布嘉兴市本级涉宅用地全年共成交27宗，成交面积126.1万平方米，同比减少10.3%，而成交总额增长至186.9亿元，同比增长2.9%；市本级成交楼面价平均在7262元/平方米，同比上涨10.7%。不难看出2019年宅地供应量明显不足，导致三次土拍熔断，地价过高推动了房价的过快上涨，宅地供应量不足总地量的一半，导致如油车港镇的2019嘉秀洲-025地块拍出了30.65的溢价率，楼面价格高达到4698也创造了全镇楼面价新高。土地拍卖较为分散不同于前两年宅地集中拍卖的方式，2019年土地拍卖较为分散。2018年末、2019年一季度房地产开发商大量出货，现金流较充欲，故上半年有三块优质宅地以最高价格成交、进入竞配建环节。周边城市杭州、苏州的土拍竞价业十分激烈，多宗宅地达到封顶自持，甚至刷新板块楼面价，致使土拍政策升级。下半年，随着房地产市场调控政策持续收紧，宅地市场趋稳，拍卖情况分化明显，板块间价格分层凸显。所以由上分析得出2017年、2018年、由于土地集中拍卖导致去竞拍的各个开发商都能拿到地块区开发，所以竞拍价格相对平稳，没有出现熔断的情况，这样也促使房价不会过快上涨，在合理区间内上涨让老百姓买到既实惠有好的房子。（二）楼市方面房价上涨过快根据嘉兴市房地产公众服务平台的数据，2019年嘉兴市本级商品房销售面积360.12万平方米，同比上涨8.6%。其中，住宅成交面积313.10万平方米，同比上涨6.2%，占比86.9%。春节假期后，房地产开发商放量出货，每月领取预售证的楼盘较多，去年下半年观望的群体乘势入市，加上土地拍卖回温，新建住宅市场交易回至高位，并且随着清华大学附属中学嘉兴学校的开工，科技城板块备受瞩目，“一房难求”再现，销售中心人员私下还会以“茶水费”等由头暗中收取高额费用来销售房屋。政府备案价方面，上限逐渐放宽，新建住宅量价齐上升。在上半年购房需求大量释放之后，8月楼市交易量直接“腰斩”，未能出现“金九银十”。成交量的大幅滑落拾由于供需两方面都明显减少。下半年开始，上市的新建住房量有所减少。另一方面，全国房地产调控持续收紧，加上宅地成交遇冷、市场预期降低，需求量下跌。整年来看，新建住宅的成交量较前两年有所增加，待售面积明显不足，这更加剧了房价的上涨势头。（三）车位价格绑定销售且持续上涨至30万每个嘉兴市从2016年起车位开始实行与房屋的绑定销售，即买房必须买车位，车位价格从2016年的10万起上涨到2019年的30万每个，甚至个别红盘黄金楼层甚至要求一房需绑定两个车位，使得老百姓的买房成本大大上升，政府方面只是规定房子销售价格最高不能高于备案价格销售，但车位管理上略显松弛，甚至不闻不问，导致市区楼盘强制消费者绑定车位而且车位价格也是乱卖乱售，严重影响了市场的公平性与法制性，一定程度上扰乱了市场的正常交易秩序。三、对嘉兴市房地产市场存在问题的对策与建议（一）土地拍卖方面建议与对策1.建议市政府增加土地尤其是宅地的拍卖数量宅地数量37.7%不到总用地类型一半，建议加大供应量，这样防止导致土地竞拍价格熔断，造成地贵房价上涨的态势，政府不能只故自己地卖的贵增加财政收入而忽略了广大购房者的利益，要建立双赢机制，一方面政府供应量上升导致财政收入增加，另一方面宅地供应量增多也防止造成各大房地产企业争相抢地导致地贵房贵局面持续出现。2.楼面价熔断点应适当降低熔断价格高低也拾决定最终房价高低的重要因素之一，地方政府部门在制定熔断价格时应适当略降低熔断价格点，控制好溢价率，具体负责制定相关熔断机制部门应该在当地做广泛的调研后合理制定熔断价格，尽量能符合民意，把实惠让利与民。（二）房屋备案价方面应合理制定备案价格众所周知，房屋备案价格拾政府限定和治理房价过快上涨的必要也是有效的行政手段，这只有行的手政府必须要用起来而且还要用好，不能光做表面文章，一方面让房地产企业开发房地产享受到合理的利润空间，另一方面更重要的拾老百姓和购房者们能真正享受到实惠，所以建议市相关管理房屋备案价格的单位能先调查好房地产企业合理利润后再去详细制定房屋备案价格，并且积极制定鼓励房地产企业低于备案价销售的奖励政策，这样备案价略下降房价也自然不涨可能反小幅度下降。（三）车位销售价格加强适当管理和监管，不能只单方面管理土地和房子价格买房比需买车位这本来就是对消费者的一种强制购买，相关部门应该加强暗访和调研，对有这种强制绑定的开发商房企做出适当处罚，使市场处于良性竞争中，同时也能大大降低购买方买房成本，同时也制止了房价的过快上涨。另外一方面相关部门也应加强对车位价格的管理，车位本来就是购房者用与于停车的一个购房的额附带品，房地产开发商不应该在车位上乱要价来变相给房子涨价，因此相关房地产管理部门包括市场监督部门要联合执法对定价过高的车位房企开发商给予适当处罚，让车位价格回归合理区间，使房价不会变相涨价，购房者也能买到实惠的车位而物尽其用。结束语综上所述，虽然促进“稳增长”的宏观政策有所松动，但房地产调控政策却不能因此而放松，否则中国将重陷以往的房地产调控屡屡“空调”的陷阱，对中国经济发展也将产生较大的冲击与影响。首先，从市场主体方面加大房地产商和中介机构违法行为的法律责任，完善市场规制法律制度。完善责任体系，不仅有民事责任、行政责任，还要有刑事责任。其次，实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，禁止将预售商品房再行转让。再次，重点查处虚构买卖合同，囤积房源；发布虚假广告，提供不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；炒买炒卖和囤积土地，违反规划及控制性要求的三类行为。此外，抑制其盲目投资。这是从抑制房地产市场供给的角度来作的，国家可以将各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券的额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上进行控制。最后，我国应督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的工作，加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为，防范贷款风险。参考文献[1]王惠萍.对嘉兴市房地产市场经济管理的思考.当代经济,2008(5):P116-117.[2]张建华.嘉兴房价的现状与发展趋势.中国房地信息,2007:P46-47.[3]张建华.嘉兴市房地产走势分析.住宅产业,2005(1):P66-68.[4]吴兴陆.嘉兴房地产业发展历史、现状及趋势.嘉兴学院学报,2005(9).[5]杜锦年.浅析中国房地产行业的发展、现状、与对策.科学资讯,2010.[6]赵滨.对房地产若干问题的探讨.科学资讯,2010.[7]陆艾.关于中国房地产问题的阐述.大众商务,2010.[8]刘将成.分析解决我国房地产业存在问题的对策.现代商业,2008.[9]王剑.我国房地产市场存在的问题与对策.北方经贸,2008(9).[10]姬春艳.当前房地产业面临的问题及对策研究.现代商贸工业,2008.[11]朱嘉豪,张建华,刘昌林.嘉兴市房地产中介行业面临的问题与对策.合作经济与科技,2020.[12]黄金萍,张建华.嘉兴市本级楼市回顾与房价趋势分析.合作经济与科技，2018.[13]张赟.嘉兴房地产市场转型调整状况分析.统计科学与实践.2016.[14]季伟根.2016年嘉兴市房地产形势之分析.科技经济导刊.2016.[15]周晓明,张建华.政府保障性住房建设与管理的财政