2023年土地登记代理人之土地登记代理实务考前冲刺模拟试卷A卷含答案

2023年土地登记代理人之土地登记代理实务考前冲

刺模拟试卷A卷含答案

单选题（共40题）

1、下列各项中，农村集体经济组织不能收回土地使用权的情形是（）。

A.为乡村公共与公益事业需要使用土地的

B.不按照批准的用途使用土地的

C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

D.在法定允许下将土地转让他人使用的

【答案】D

2、下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（）。

A.我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C.“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等

D.只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质

和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记

【答案】C

3、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人为

（）O

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

4、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

5、关丁上地登记分类，下列说法正确的是（）。

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C.十.地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

6、房地产抵押权设立的必备要件为（）。

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

【答案】D

7、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土资

源部门提出土地变更登记申请后由（）依法进行土地权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

8、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是

（）O

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

9、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审查。

A.地方政府

B.税务管理部门

C.工商管理部门

D.土地行政主管部门

【答案】D

10、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程序特殊性的

是（）。

A.增加了准备工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

11、（）土地登记不需报人民政府审批。

A.更改

B.初始

C.注销

D.变更

【答案】C

12、集体土地所有权主体不包括（）。

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

13、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及

其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国土资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所有

【答案】A

14、土地登记通告的内容，不包括（）。

A.土地登记区的划分

B.土地登记期限

C.土地登记收件时间

D.土地登记申请人应该提交的证明文件和资料

【答案】C

15、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）。

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

B.审核、注销登记申请、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

C.审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

D.注销登记申请、审核、注销（收回）或更改土地权利证书

【答案】A

16、（）登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登记资料内

容。

A.特殊

B.秘密

C.特密

D.机密

【答案】A

17、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。

A.土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权

B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用双消灭

C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失

D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无

偿收回

【答案】A

18、国有建设用地使用权转移登记，提交的材料不包括：（）

A.买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交赠与合同

B.名称变更的材料

C.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出让价款凭

证、税费缴纳凭证

D.申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准权的人民政

府的批准文件

【答案】B

19、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）。

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

20、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（)O

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

21、（）是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利

时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

22、查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事

实的证据以向有关方面提供，要求查询机构在查询结果上盖印鉴章，这种查询

方式称为（）。

A.签证

B.鉴证

C.盖章查询

D.批准

【答案】B

23、土地更正登记的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和变更土地登记

B.利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利人同意更正

的书面或口头证明

C.更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告

D.更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意

【答案】B

24、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的

国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及土地资产处

置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属

关系确定

【答案】A

25、下列有关查询土地登记的申请的说法中，错误的是（）。

A.查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查

询申请表

B.查询人为个人的，应当提交单位的证明文件

C.土地权利人应当提交其权利凭证

D.境外委托人的授权委托书应当按照7T关规定经过公证或者认证

【答案】B

26、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人

为（）。

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

27、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土

地的应当至迟于届满前（）申请续期。

A.三个月

B.半年

C.一年

D.两年

【答案】C

28、补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以（）为准。

A.补发证书日

B.申请补发证书日

C.土地登记簿登记口

D.申请日

【答案】C

29、一个企'也购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体

的一种行为称为企业的（）。

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

30、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）。

A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押

B.国有土地租赁权人有优先受让权

C.承租工地提前收回，可以获得合理补偿

D.可以随意随时终止租约

【答案】D

31、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）。

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必

须以船籍地为住所

【答案】B

32、我国的土地登记原则上采用的是（）立法思想。

A.意思主义

B.形式主义

C.形式审查主义

D.实质审查主义

【答案】B

33、土地使用权抵押的抵押权人为（）。

A.抵押土地使用权的债务人

B.接受抵押担保的债权人

C.土地所有权人

D.第三人

【答案】B

34、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

35、土地登记依法原则的含义不包括（）。

A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能

随意夸大或缩小土地登记的效力

D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上

进行登记

【答案】B

36、下列土地登记事项中，不可能发生的是（）。

A.原始登记文件可能出错

B.原始登记文件不会出错

C.土地登记人员审查疏忽或书写错误

D.登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准土地登记引发的错误

【答案】B

37、当上地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由上地权利人和利害关系人中

请更正原登记内容的土地登记称为（）。

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

38、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更

登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权

利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

39、土地归户卡填写以为单位，土地登记卡填写以为单位。

（）

A.土地使用者；宗地

B.土地权利人；宗地

C.宗地；土地权利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

40、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）。

A.土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序

B.代理事项是土地登记代理合同的客体

C.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同

D.土地登记代理合同能有效保隙合同当事人的合法权益

【答案】C

多选题（共20题）

1、土地登记的特点有（）。

A.统一性

B.强制性

C.多样性

D.连续性

E.公开性

【答案】AD

2、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记的申请人为原划拨国有建

设用地使用权人。申请人应当提交的权属证明文件包括（）。

A.人民政府批准文件

B.原《国有土地使用证》

C.《国有建设用地使用权出让合同》

D.土地出让金及有关税费缴纳凭证

E.国有建设用地划拨决定书

【答案】ABCD

3、下列土地变更登记需要报经人民政府审批的有（）。

A.国家授权经营国有土地使用权设定登记

B.土地使用权出租设定登记

C.土地使用权出租权的变更登记

D.划拨国有土地使用权变更登记

E.集体土地使用权抵押权的设定登记

【答案】AD

4、我国土地登记的作用包括（）。

A.维护土地的社会主义公有制

B.维护土地权利人的合法权益

C.维护正常的土地市场秩序

D.促进城市化的快速发展

E.为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

【答案】ABC

5、按照土地权利的不同，土地权属来源可分为（）。

A.土地他物权来源

B.集体土地所有权来源

C.集体土地使用权来源

D.国有土地使用权来源

E.国有土地所有权来源

【答案】BCD

6、行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况有（）。

A.土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的

B.土地登记代理机构的名称不符合规定的

C.代理人未取得资格证的、申请职业不符合条件的

D.土地登记代理人以代理机构的名义从事土地登记代理活动的

E.土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的

【答案】ABC

7、我国土地登记的作用包括（）。

A.维护土地的社会主义公有制

B.维护土地权利人的合法权益

C.维护正常的土地市场秩序

D.促进城市化的快速发展

E.为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

【答案】ABC

8、目前我国主要的土地证书有（）等。

A.《土地租赁权利证明书》

B.《划拨国有土地使用证》

C.《集体土地所有证》

D.《土地他项权利证明书》

E.《集体土地使用证》

【答案】CD

9、关于初始土地登记，下列表述正确的有（）。

A.初始土地登记乂称作总登记

B.初始土地登记是对一定区域内的土地进行的普遍登记

C.初始土地登记是变更土地登记的基础

D.国家政策发生变化时需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记

E.一般在从未进行过土地登记的地区，以及原有登记需要全面更新的情况下进

行初始土地登记

【答案】ABC

10、要做好初始土地登记的技术准备，就要加强对基层登记工作人员的培训工

作，具体的培训内容有（）。

A.资料汇总卡片法

B.土地登记的基本政策

C.技术方法

D.有关表格含义

E.卡证的用法

【答案】BCD

1k产生土地使用条件的来源包括（）。

A.开发商的要求

B.周转建筑的实际情况

C.城镇规划的限定

D.批准用地文件所规定

E.土地使用权有偿使用合同的规定

【答案】CD

12、下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中，正确的有（）。

A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地

登记

B.机关法人以法人名义取得土地使用权的，由法人及其法人代表申请土地登记

C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得土地使用权的，由现在法人及

其法人代表申请土地登记

D.联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记

E.私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，自行确定土地登记申

请人

【答案】ABD

13、土地登记代理合同中，委托人的义务有（）。

A.承担局部后果的义务

B.承担处理事务费用的义务

C.支付代理佣金的义务

D.提供相关资料的义务

E.对代理人的监督管理

【答案】BCD

14、土地登记的基本程序包括（）。

A.土地登记申请

B.申请人资格调查

C.权属审核

D.注朋登记

E.核发证书

【答案】ACD

15、土地登记代理人的权利包括（）。

A.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动

B.要求委托人提供与代理有关的资料

C.保护自己的劳动成果和知识产权

D.参加职业继续教育和培训

E.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取表酬

【答案】ABC

16、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）°

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的义务

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记弋理有关的资料的权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】BCD

17、《土地登记申请书》中权属性质一栏填写的内容包括（）。

A.国有土地所有权

B.国有土地使用权

C.集体土地所有权

D.集体工地使用权

E.土地他项权利

【答案】BCD

18、土地用途变更登记时申请人应当提交的权属文件资料包括（）。

A.土地登记机关发出的土地证书

B.申请人的身份证明

C.地上建筑物权属证明

D.土地用途变更的批准文件

E.土地调查说明书

【答案】ACD

19、《土地登记申请书》中权属性质一栏填写的内容包括（）。

A.国有土地所有•权

B.国有土地使用权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地他项权利

【答案】BCD

20、下列各项中，不属于土地登记代理委托人主要权利的有（）。

A.决定土地登记代理权限

B.规定土地登记代理酬金

C.监督土地登记代理人的代理行为

D.要求上地登记代理人提供相关资料

E.维护土地登记代理人的合法权益

【答案】BD

大题（共10题）

一、D县2009年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中发现有三宗

地是错登或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？

【答案】1.按照《土地登记规则》，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管

理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请一地籍调查一权属审核-

注册登记一换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登

记，应增加告知程序，即在土地管理部门审核后，把审核结果告之当事人，如

有异议的，要求在一定时期内提出；否则视为认可，直接办理更正登记，注销

原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人;土地所有权人、土地使用双

人、土地使用权抵押权人或地役权人），或与申请更正登记宗地相关的利害关系

人（土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人）向国土资源行政主管

部门提出更正登记申请。

二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地

使用权，面积为1800（^2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。

1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000即2工业用地，使

用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第

一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什

么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（1）B县第一机械厂应该分别申请两

宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请

时限的规定是：①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金

的，应该在支付出让金30日内提出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期

付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期芍款后30日内申请国有土地使

用权设定登记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材料包括：①土地

使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身

份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；④《国有土地使用

权出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书

及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地

登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门

签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属

审核要点是：（1）对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用取出

让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用

权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）而使用期限的审核。要注意出让

年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否

与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

三、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后

（厂房土地性质为国有划拨土地）,将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出

售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来

的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更

登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，双属审核的内容为：（1）对申请

人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。（2）对转让地块投

资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的

约定。（3）对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期

限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。

（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门

的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有

《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划

拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某乂擅自更改了土

地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，

同时查处其违法用地情况。

四、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集体土地使用

权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法人代表。问题：1.作为

申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？3.若土地

申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：（1）土地使

用权变更登记申请书；（2卅国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证

明和王某个人身份证明；（3）原国有土地使用证；（4）机械厂的房屋所有权证。

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（D申请人是法

人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有

《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿；（2）

申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对

待；（3）不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记

申请人（包括自然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提

交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，

不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。

五、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地

使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间

为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地

使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍

实取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变

更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：：1）M企业和设定抵押权的银行

应向原土地登记机关提出注销十.地他项权利（抵押权）登记申请，十地登记机关

按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权

变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交

的证明文件主要有：①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人

证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；③转让全

同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；⑦委托代

理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地使用权变更登记的基

本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书。具体

如下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符

合规定要求的，予以受理；②进行地籍调查。因木宗地系分割转让，涉及界址

的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为

30—1和30—2；③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进夕亍审

核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④注册登记，分别新建《土地

登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发证书，收回并注销原土地证

书，分别填制新的国有土地使用证。

六、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业

进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营

管理不善，企业正准条宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出

资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改

制时•，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地

使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企'止改革和发

展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产丈关系，盘活和显化土地资

产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是

指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，

该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使

用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股

权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资

格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革

的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使

用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品

和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革

和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注

入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价

后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股双转让变现。（3）对承担国家计

划内重点技术改造项巨的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也

可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司

法》第二十七条、《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以

土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者

有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资（入股）方式进行

资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委

托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订

土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门

初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国

有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须

依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用

权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得

的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或豕押；（5）土地行政主管部门应

与国有股权持股单位签订委托持股合同。

七、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后

（厂房土地性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出

售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来

的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更

登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，双属审核的内容为：（1）对申请

人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。（2）对转让地块投

资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的

约定。（3）对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期

限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。

（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门

的批准0（6）对房产变更的审核c房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有

《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划

拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土

地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，

同时查处其违法用地情况。

八、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A

号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的

《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关

部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什

么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有

关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；

（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地

权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为

土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用

权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明

书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更

登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变

更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法

人或其