2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务真题练习试卷A卷附答案

2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务

真题练习试卷A卷附答案

一单选题（共80题）

1、（）是委托代理法律关系成立的要件之一。

A.《土地登记申请书》

B.《土地登记委托书》

C.《国有土地所有权出让合同》

D.土地权属来源证明材料

【答案】B

2、关于出让土地使用权的转让,下列说法不正确的是（）。

A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移

B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让

C.转让后用途不得改变

D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限

【答案】c

3、根据《土地登记办法》规定，对当事人提出的土地登记申请，其申请材料不齐全或者

不符合法定形式的，应当当场或者在（）日内一次告知申请人需要补正的全部内容。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】B

4、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

5、土地登记代理人禁止同时在（）土地登记代理机构内执业。

A.1个

B.2个及2个以上

C.3个及3个以上

D.4个及4个以上

【答案】B

6、查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事实的证据以

向有关方面提供，要求查洵机构在查询结果上盖印鉴章，这种查询方式称为（）。

A.签证

B.鉴证

C.盖章查询

D.批准

【答案】B

7、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属二代理范围的是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

8、土地总登记申请与其他的土地登记申请最大的不同是（）。

A.申请方法的不同

B.申请人的不同

C.土地登记通告的发布

D.申请接受单位的不同

【答案】C

9、变更土地登记的基础是（）o

A.注销登记

B.设定土地登记

C.土地总登记

D.初始土地登记

【答案】C

10、由（）批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资（入股）方式配

置土地。

A.省级国土资源行政主管部门

B.省级以上人民政府

C.县级以上人民政府

D.国务院

【答案】B

11、土地登记的基本单元是（）。

A.宗地

B.地块

C.权属地

D.租赁上地

【答案】A

12、因（）的消灭而进行的登记称为注销登记.

A.土地

B.土地权利

C.土地用途

D.土地权利人

【答案】B

13、关于土地登记分类，下列说法正确的是（）。

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C.土地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

14、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件的是（

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

15、进行注销异议登记时，对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的材料应为

()出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

16、集体土地所有权主体不包括()°

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

17、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当（）进行更

正登记。

A.报经人民政府批准后

B.依法直接

C.通知土地权利人

D.通知土地权利人，并由土地权利人提出申请

【答案】A

18、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。

A.申请

B.登记

C.权属审核

D.核发证书

【答案】B

19、()是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地

权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

20、()是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方苣愿，政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无弓虽制作用

【答案】D

21、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（）的阶段。

A.法律地籍一一税收地籍一一多用途地籍

B.产权地籍一一税收地籍一一现代地籍

C.法律地籍一一产权」也籍-一现代地籍

D.税收地籍一一产权地籍一一多用途地籍

【答案】D

22、依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出土地变更登记申请、

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源行政主管部门

C.省级人民政府

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】B

23、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

24、土地登记代理活动的核心是（）。

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】B

25、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

26、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（）的阶段。

A.法律地籍一一税收地籍一一多用途地籍

B.产权地籍一一税收地籍一一现代地籍

C.法律地籍一一产权地籍一一现代地籍

D.税收地籍一一产权地籍一一多用途地籍

【答案】D

27、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）。

A.《土地登记办法》

B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》

C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D.《土地权属争议调查处理办法》

【答案】A

28、土地登记代理活动的核心是（）。

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】B

29、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）o

A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件

B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点

C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件

【答案】A

30、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程序特殊性的是（）。

A.增加了准备工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

31、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交的文件资料不包括（）°

A.土地登记申请书

B.申请人身份证明

C.地上附着物权属证明

D.I:地利用现状证明

【答案】D

32、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

33、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是（）。

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过,

村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款

【答案】C

34、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）。

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改二地权利证书

B.审核、注销登记申请、注册登记、注销（收回）或更改二地权利证书

C.审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

D.注销登记申请、审核、注销（收回）或更改土地权利证书

【答案】A

35、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现下列（）情况时,

受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该I:他的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅上地

【答案】D

36、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）。

A.《土地登记办法》

B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》

C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D.《土地权属争议调查处理办法》

【答案】A

37、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件的是（）°

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

38、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

39、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）。

A.全面登记

B.初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

40、土地登记资料公开查询的程序是（）。

A.查询、鉴证和查询收费

B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询

C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审查、鉴证

D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费

【答案】D

41、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）。

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

42、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济损失的，应

由（）承担赔偿责任

A.土地登记代理人

B.土地登记代理人所在代理机构

C.土地登记代理行业协会

D.土地行政土管部门

【答案】B

43、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】B

44、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其转让所得价款（）。

A.由抵押人自行处理

B.向抵押权人提前清偿债务

C.由抵押人和抵押权人进行平分

D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配

【答案】B

45、()是委托代理法律关系成立的要件之一。

A.《土地登记申请书》

B.《土地登记委托书》

C.《国有土地所有权出让合同》

D.土地权属来源证明材料

【答案】B

46、土地登记机构一般设在()。

A.各级政府

B.集体土地管理部门

C.人民代表大会

D.国土资源行政主管部门

【答案】D

47、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式

公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国土资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所有

【答案】A

48、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变E寸应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更登记申请人

权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容,

因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

49、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人为（）。

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

50、补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以（）为准。

A.补发证书H

B.申请补发证书日

C.土地登记簿登记日

D.申请H

【答案】C

51、土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请复查」

A.县人民政府

B.县国土资源局

C.国土资源部门的上级单位

D.土地登记代理机构

【答案】B

52、土地登记公开性的内在要求是（）。

A.公开I：地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开土地登记程序

D.上地登记资料可公开查询

【答案】D

53、土地归户卡填写以为单位，土地登记卡•填写以为单位。（）

A.土地使用者；宗地

B.土地权利人；宗地

C.宗地；土地权利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

54、当土地在记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请更正原登

记内容的土地登记称为（）。

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

55、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记旨》卜.进行，在“登记的其

他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

56、下列选项属于异议登记申请内容的是（）。

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

57、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）。

A.土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序

B.代理事项是土地登记代理合同的客体

C.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同

D.土地登记代理合同能有效保障合同当事人的合法权益

【答案】C

58、不可以划拨方式取得国有土地使用权的是（）。

A.国家重点扶持的交通用地

B.某集团商贸中心建设用地

C.军事用地

D.城市基础设施用地

【答案】B

59、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

60、土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请复查。

A.县人民政府

B.县国土资源局

C.国土资源部门的上级单位

D.土地登记代理机构

【答案】B

61、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

62、我国土地登记过程中土地登记标的物是指（）

A.上地及上面的房屋

B.土地及建筑物

C.土地及附着物

D.土地

【答案】D

63、在土地登记杳询中，直询机关对属于不予受理直询范围的，应在（）个工作日内

告知有询人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

64、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是（)O

A.买卖

B赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

65、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为

称为企业的（）。

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

66、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的是（）o

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

67、不动产直封期限届满,人民法院未续封的，查封登记()o

A.继续有效

B.不确定

C失效

D.两年有效

【答案】C

68、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是()。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

69、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土地的应当至

迟于届满前（）申请续期。

A.三个月

B.半年

CL年

D.两年

【答案】C

70、房地产抵押权设立的必备要件为（）。

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

【答案】D

71、在土地登记杳询中，直询机关对属于不予受理直询范围的，应在（）个工作日内

告知有询人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

72、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人为（）。

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

73、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土资源部门提

出土地变更登记申请后由（）依法进行土地权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

74、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）。

A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的•般文件

B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点

C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件

【答案】A

75、土地登记的基本单元是（）。

A.宗地

B.地块

C权属地

D.租赁土地

【答案】A

76、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为

称为企业的（）。

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

77、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）o

A.全面登记

B.初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

78、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是（）。

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体上地所有权人申请上地登记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记

D.使用四荒拍卖上地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登记

【答案】A

79、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）。

A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押

B.国有土地租赁权人有优先受让权

C.承租土地提前收回，可以获得合理补偿

D.可以随意随时终止租约

【答案】D

80、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利

可确定为（）。

A.用益物权

B.土地收益权

C.土地使用权（地下）

D.土地他项权利

【答案】C

二多选题（共20题）

1、土地登记代理委托书在生效之前需由（）签字。

A.委托人

B.土地法人

C.土地登记申请法人代表

D.土地登记代理机构

E.土地登记代理人

【答案】AD

2、下列关于土地登记代理成果的叙述中，正确的有（）。

A.代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书的成果内容应该是向委托

方提供的办理土地登记后规范的分析报告

B.代理收集、整理土地权属来源证明资料等与土地登记相关的资料的成果应该是对土地权

属来源情况的推断分析报告

C.代理查询工地登记资料的成果应该为工地登记资料的查询结果

D.代理查证上地产权的成果为查证上地产权的分析报告及为此收集的有关权属资料

E.帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的成果就是为权利人收集、查询有关

资料

［答案】BCD

3、杳封、预查封登记中，人民法院应提交的文件资料有（）。

A.协助执行通知书

B.查封或预查封裁定书

C.人民政府批准查封材料

D.土地登记申请书

E.人民法院执行人员匚作证和执行公务证

【答案】AB

4、划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括（）。

A.划拨国有土地使用权是侬国家行政行为而获得的权利

B.划拨国有JJ也使用权的取得没有范围限制

C.划拨国有土地使用权•般都有明确的期限

D.城镇范围内的划拨工地使用权人不用缴纳工地使用税

E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制

【答案】BCD

5、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）o

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利

B.上地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保随委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理•切代理事务的义务

【答案】ABCD

6、地役权的合同一般包括（）。

A.供役地和需役地的位置

B.当事人的姓名或者名称和住所

C.政府批文

D.利用期限

E.利用目的和方法

【答案】ABD

7、下列关于《土地登记申请书》填写基本要求的表述正确的有（）o

A.《土地卷记申请书》由登记机关负责填写

B.《上地登记申请书》以宗地为单位填写

C.一个土地使用者或所有者使用或拥有两宗以卜土地的，按宗地分别填写

D.一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共有使用权人

分别填写

E.土地他项权利申请书只由上地他项权利拥有人填写

【答案】BCD

8、下列各项中，属于土地异议登记的法律特征的有（）。

A.异议登记的前提是土地进行了更正登记

B.异议登记必须得到JJ也权利人的同意

C.异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿

D.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国上资源行政主管部门不

予受理

E.异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地

抵押权登记

【答案】CD

9、关于集体土地所有权和集体土地使用权设定登记的法律特征，下列描述正确的有

（）O

A.集体土地所有权主体包括乡（镇）农民集体、村农民集体和组农民集体，而集体土地使用

权主体为本集体经济组织的成员

B.国家为了公共利益的需要可以征用集体上地

C.集体非农业建设用地应依法按标准严格审批

D.集体土地使用权可以出让、转让或者出租于非农业建设

E.集体“四荒”土地使用权可以继承、转让（租）、柢押或者参股联莒

【答案】ABC

10、下列各项属于非营利性社会福利设施用地的有（）。

A.殡葬设施

B.城乡卫生院

C.收容遣送设施

D.福利性住宅

E.残疾人社会福利设施

【答案】ACD

11、土地初始登记的特点体现为（）。

A.初始登记属于总登记的范畴

R.初始登记具有经常性

C.初始辞记具有集中性

D.初始登记具有全域性

E.初始登记具有分散性

【答案】B

12、下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中，正确的有（）。

A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记

B.机关法人以法人名义取得土地使用权的，由法人及其法人代表申请土地登记

C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得I:地使用权的，由现在法人及其法人代表

申请土地登记

D.联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记

E.私营单位属合作性质£L土地使用权不作为合作条件的，自行确定土地登记申请人

【答案】ABD

13、《土地登记申请书》中权属性质一栏填写的内容包括（）。

A.国有土地所有权

B.国有土地使用权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地他项权利

【答案】BCD

14、不能设立土地登记代理机构的情形（）

A.有白己的名称

B.有自己的办公场所，地点不限

C经费足够

D.人员不用很多，非专业也可以

E.公司结构分明

【答案】BD

15、根据房地产管理相关法律，下列关于房地产抵押关系的描述正确的有()。

A.转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让

R.转让建设用地使用权时，该土地卜的房屋也应一并转让

C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物也同属于柢押财产

D.抵押人未按规定将房地•并抵押的，未抵押的财产视为•并抵押

E.建设用地使用权实现抵押权时，地上新增建筑物所得的价款，抵押权人优先受偿

【答案】ABD

16、不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行杳验。()

A.不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备

B.有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致

C.登记申请是否违反法律、行政法规规定

D.与他人利害关系的说明材料

【答案】ABC

17、根据土地管理法律法规的相关规定，下列说法正确的有（）。

A.农村集体经济组织可以与其他单位、个人以土地使用权人股、联营等形式共同举办企业

B.农村村民一户只能拥有一处宅基地

C.农村村民出卖、出租住房后，若在规定面积内的，可再申请宅基地

D.自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准

E.“村改居”和“以租代征”方式使农民集体所有土地转为国有土地的的途径灵活化了，值得

推崇

【答案】ABD

18、土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取（）处理方式。

A.协商

B.复议

C.调解

D.仲裁

E.申诉

【答案】ACD

19、下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得国有土地使用权

的有（）。

A.国家机关用地

B.公寓大厦建设用地

C.军事用地

D.公益事业用地

E.国家重点扶持的能源用地

【答案】ACD

20、土地登记代理人应注销登记的情况有（）。

A.脱离JJ也登记代理工作卤位的时间超过1牛

B.同时在两个以上上地登记代理机构执业代理业务

C.允许他人以本人名义执行业务

D.严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定

E.不具有完全民事责任能力

【答案】BCD

三大题（共10题）

1、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后（厂房土地

性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变

更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业汨地

变为居住用地，他们应当申请I：地使用权变更登记和土地用途变更登记

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：（1）对申请人的审核。

申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、

国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土

地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定

缴纳有关税费，如土地增，直税等。（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改

变土地用途应经有关部门的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手

续，申请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属F非法，因为原土地

属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利

用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用

地情况。

2、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面

积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进

行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款

之需要，该厂急需办理土地登记问题：1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？

【答案】1.应当按以卜规则申请土地登记：（1）B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让

国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按

出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30口内提

出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在

每期付款后30口内申请国有土地使用权设定登记,本题中，B县第一机械厂未按规定及

时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材

料包括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和

个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；©《国有土地使用权

出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身

份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起

按50年计算。即土地使月权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出

让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定辞记权屈审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来

源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理

部门；二是出让合同用让的只能是经依法批准的国有二地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是

否与出让合同中的面积一致；⑸对出让金支付情况的审核等。

3、王某、李某于2004年年某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后（厂房土地

性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变

更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗上地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地

变为居住用地，他们应当申请工地使用权变更登记和上地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：（1）对申请人的审核。

申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、

国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土

地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定

缴纳有关税费，如土地增，直税等。（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改

变土地用途应经有关部门的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手

续，申请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地

属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳上地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利

用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用

地情况。

4、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，市人民政

府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权.批准用途为宅基地。

批准上地面积为200m2,张某、李某各拥有90m2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地

实际界址清楚，上地面积与批准面积一致，为200m2,集体上地使用权批准拨用手续符

合法律规定。根据I:地登记有关规定，建议为张某办理集体工地使用权登记.问题：1.该

宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组

织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地卷记旨上登记的权属性质为集体土地使用权。权

利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分

自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用权是指从集体上地所有权中派生出来的一种

用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土

地使用权。3.集体土地使用权土体一般为本集体经济组织成员具体包括：（1）集体非农业建

设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、

退休、退职的职工和军人：回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用权

的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须

经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）

集体所有的“四荒”I:地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。

在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权c如果“四荒”上地使用权承包、租赁

或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者

2/3以上的村民代表的同意。

5、2006年，M企业在工业区内已依法辞记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面

积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间为2006年3月5日。

为柢押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了柢押权，现因抵押

权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地

使用权。问题：如何办理亥宗地的变更辞记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：（1）M企业和设定抵押权的银行应向原土

地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理

注销登记手续°（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权变更登记.申请时限为Y企业

与M企业办理房产变更登记后15日内.应当提交的证明文件主要有：①土地使用权变更

登记申请表；②Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表

人个人身份证明；③转让全同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交

纳证明；⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地使用权变更

登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书.具体如

下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求

的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更

地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30-1和30-2;③进行权属审核，

重点应对上地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；

④注册登记，分别新建《，地登记卡》，在新JJ也登记卡上进行登记；⑤核发证书，收

回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

6、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价用资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有工地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有上

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么

法律特征？

【答案】1.国有上地使用权作价出资（入股）是国家为了又持国有企业改革和发展，进一步

推行上地有偿使用制度，明晰上地产权关系，盘活和显化上地资产，对改制的国有企业涉

及的划拨上地使用权进行资产处置的•种方式。它是指国家以•定年期的国有工地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让上地使用权的规定转让、出租、柢押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要竹干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（入股）方式向企业注入土地资产.3.根据《中华人民共和国公司法》第二卜七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权

作价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，

企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟

订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资（入

股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用双出

资（人股）方式受范围限制，（3）国有上地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；（5）

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

7、D县2009年开展了大规模的上地证书年检匚作，在年检过程中发现有三宗地是错登

或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？

【答案】1.按照《上地登记规则》，上地登记后，发现错登或漏登的，上地管理部门应当

办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请一地籍调杳一权属审核一注册登记一

换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即

在土地管理部门审核后，把审核结果告之当事人，如有异议的，要求在一定时期内提出；

否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人

（土地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人），或与申请更正登记宗

地相关的利害关系人（土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人）向国土资源行

政主管部门提出更正登记申请。

8、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有上地使用权，面

积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理I:地登记。1998年8月该厂进

行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款

之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第一-机械厂应当如何申请上地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么?

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（1）B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让

国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按

出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提

出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在

每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B县第一机械厂未按规定及

时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材

料包括：①土地使用权登记申请表；@B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和

个人身份证明；@B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；®《国有土地使用权

出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身

份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起

按50年计算