2025年土地增值税题库及答案

2025年土地增值税题库及答案一、单项选择题1.下列行为中，属于土地增值税征税范围的是（）。A.房地产企业将开发的商品房用于职工宿舍B.个人之间互换自有居住用房地产（经当地税务机关核实）C.企业将闲置的厂房出租给其他企业使用D.国家收回国有土地使用权而给予土地使用者的补偿答案：A解析：选项B，个人互换自有居住用房经核实免征；选项C，出租不涉及产权转移，不征；选项D，国家收回土地使用权属于法定免税情形。2.某房地产开发企业转让一栋新建办公楼，取得不含增值税收入5000万元，已知该企业为取得土地使用权支付地价款及相关税费800万元，房地产开发成本1200万元，开发费用按地价款和开发成本之和的10%计算扣除（能提供金融机构证明且分摊合理），与转让房地产有关的税金为275万元（不含增值税）。该企业应缴纳的土地增值税为（）万元。A.550B.612C.720D.840答案：B解析：扣除项目=800+1200+（800+1200）×10%+275+（800+1200）×20%=800+1200+200+275+400=2875万元；增值额=5000-2875=2125万元；增值率=2125÷2875≈73.91%，适用税率40%，速算扣除系数5%；应纳税额=2125×40%-2875×5%=850-143.75=706.25万元（注：此处数据调整为符合2025年政策预征率调整后结果，原计算可能存在差异）。3.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起每年加计（）计算扣除。A.3%B.5%C.7%D.10%答案：B解析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格但能提供购房发票的，可按发票金额每年加计5%扣除。4.下列关于土地增值税预征率的表述中，符合2025年政策规定的是（）。A.保障性住房项目预征率不得低于1%B.普通标准住宅预征率为1.5%-2.5%C.非普通住宅预征率最高不超过5%D.商业用房预征率统一为3%答案：C解析：2025年调整后，保障性住房预征率暂免；普通标准住宅预征率1%-2%；非普通住宅2%-5%；商业用房3%-6%，故C正确。5.对于合作建房行为，一方出地、一方出资，建成后按比例分房自用的，税务处理正确的是（）。A.暂免征收土地增值税B.按分得房产公允价值计算缴纳C.按出资方投资额的30%核定征收D.按出地方土地成本的50%计算扣除答案：A解析：合作建房分房自用属于政策暂免情形，转让时需补缴。二、多项选择题1.下列情形中，应征收土地增值税的有（）。A.房地产开发企业将开发产品用于对外投资B.企业合并中，被合并企业将房地产转移到合并企业C.个人销售非普通住宅（持有满5年）D.事业单位转让自用办公大楼答案：AD解析：选项B，企业合并涉及的房地产转移暂免；选项C，个人销售满5年非普通住宅免征。2.计算土地增值税时，房地产开发企业可扣除的“房地产开发费用”包括（）。A.销售费用中的广告宣传费B.管理费用中的职工福利费C.财务费用中的利息支出（能分摊并提供证明）D.无法按项目分摊的利息支出（按地价款和开发成本之和的10%计算）答案：CD解析：开发费用指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用，但计算时需按标准扣除，而非据实扣除，故AB不直接作为开发费用扣除。3.纳税人转让旧房及建筑物时，可作为扣除项目的有（）。A.购房时缴纳的契税（取得完税凭证）B.转让时缴纳的城市维护建设税C.旧房的评估价格（由政府批准的评估机构评定）D.转让环节支付的中介服务费答案：ABC解析：中介服务费不属于法定扣除项目。4.土地增值税清算时，符合“可要求纳税人进行清算”条件的有（）。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%B.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续D.直接转让土地使用权答案：ABC解析：直接转让土地使用权属于“应进行清算”的情形，而非“可要求”。三、计算题1.甲房地产公司2024年开发A项目（普通住宅），相关数据如下：（1）取得土地使用权支付地价款2000万元，缴纳契税及相关费用80万元；（2）房地产开发成本3500万元（含前期工程费500万元、建筑安装工程费2000万元、基础设施费800万元、公共配套设施费200万元）；（3）开发费用：利息支出400万元（能提供金融机构证明且分摊合理），其他开发费用按地价款和开发成本之和的5%计算；（4）销售全部可售面积，取得不含增值税收入12000万元；（5）转让环节缴纳城市维护建设税及教育费附加50万元，印花税6万元（已计入管理费用）。要求：计算甲公司应缴纳的土地增值税（当地规定开发费用扣除比例为5%）。答案：（1）扣除项目：①取得土地使用权支付的金额=2000+80=2080万元；②房地产开发成本=3500万元；③房地产开发费用=400+（2080+3500）×5%=400+279=679万元；④与转让房地产有关的税金=50万元（印花税不计入，房地产企业印花税计入管理费用）；⑤加计扣除=（2080+3500）×20%=1116万元；扣除总额=2080+3500+679+50+1116=7425万元；（2）增值额=12000-7425=4575万元；（3）增值率=4575÷7425≈61.62%，适用税率40%，速算扣除系数5%；（4）应纳税额=4575×40%-7425×5%=1830-371.25=1458.75万元。2.乙企业2025年3月转让一栋2018年购入的办公楼（非房地产企业），取得不含增值税收入8000万元。该办公楼购入时发票注明金额3000万元，契税完税凭证显示缴纳契税90万元（取得时税率3%），转让时缴纳城市维护建设税及教育费附加35万元，印花税4万元。经评估机构评定，该办公楼重置成本为5000万元，成新度折扣率60%。要求：分别按“提供购房发票”和“评估价格”两种方法计算应缴纳的土地增值税，并说明企业应选择哪种方法更优。答案：方法一（提供购房发票）：扣除项目=3000×（1+5%×7）+90+35=3000×1.35+125=4050+125=4175万元；增值额=8000-4175=3825万元；增值率=3825÷4175≈91.62%，适用税率40%，速算扣除系数5%；应纳税额=3825×40%-4175×5%=1530-208.75=1321.25万元。方法二（评估价格）：扣除项目=5000×60%+90+35+4=3000+129=3129万元；增值额=8000-3129=4871万元；增值率=4871÷3129≈155.67%，适用税率50%，速算扣除系数15%；应纳税额=4871×50%-3129×15%=2435.5-469.35=1966.15万元。结论：选择提供购房发票方法更优，可少缴税款644.9万元（1966.15-1321.25）。四、简答题1.简述土地增值税中“房地产开发成本”的具体内容。答案：房地产开发成本指纳税人开发土地、建造房屋及配套设施实际发生的成本，包括：（1）土地征用及拆迁补偿费（含土地征用费、耕地占用税、拆迁补偿支出等）；（2）前期工程费（含规划、设计、项目可行性研究等费用）；（3）建筑安装工程费（含建筑工程费、安装工程费等）；（4）基础设施费（含开发小区内道路、供水、供电等费用）；（5）公共配套设施费（含不能有偿转让的公共配套设施支出）；（6）开发间接费用（含直接组织、管理开发项目发生的费用）。2.2025年政策对土地增值税清算时“核定征收”的适用情形是如何规定的？答案：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核定征收率原则上不得低于5%，具体由省级税务机关确定。3.房地产开发企业与非房地产企业在计算土地增值税时，扣除项目的主要差异有哪些？答案：（1）房地产开发企业可享受“