S房地产企业融资存在的问题及对策研究

S房地产企业融资存在的问题及对策研究摘要：现阶段房地企业已是我国经济增长、产业结构、社会等方面的重要组成板块，同样是我国经济增长中最为活跃的一点，并且对我国的生产率与社会稳定性起到了关键的影响作用。可是对于房地产项目的开发过程会受到各种各样的因素限制，既有自身因素的限制，也有外部因素的影响，其中融资问题是房地产项目在开发过程中最难以突破的一个问题。在经济全球化的背景下，我国经济得到了突飞猛进式的发展，与此同时我国的房地产企业也随着取得了十分惊人的发展成果，对我国的经济发展起到了十分重要的作用。我国房地产企业的不断发展进步不但对国民经济起到了一定促进作用，并且解决了大量的就业问题。就此我们能够分析到，我国企业应该对融资问题进行针对性的探究，以此来实现企业健康、长远的发展，同时这也是提升我们国家核心竞争力的重要手段。本文以S房地产企业为例，主要介绍了企业的现状，并指出了S房地产企业融资的问题，这些问题主要包括财务绩效有待提升、融资渠道拓展受限、融资结构仍需优化，并最终结合S房地产企业的融资现状，提出了相应的对策和建议，这些建议主要包括有效降低资产负债率、加快金融创新，构建多元化的融资模式、优化资本结构，希望以此来改善中国企业的融资优化具有一定的指导作用。关键词：S房地产企业企业融资房地产市场

目录TOC\o"1-3"\h\u3250一、绪论 绪论研究背景、目的和意义研究背景现阶段房地产企业已经是全世界经济体中不可替代的组成部分，其在对提供就业、提高市场活跃度、提高经济收入、维持社会稳定性上发挥了十分重要的作用。但是，从整体发展的角度来看，房地产企业也是社会经济的脆弱群体。要想进入市场、筹集资金、人才介绍、信息共享、科技成果应用等方面有很多困难。在中国，随着经济市场化的不断推进，各种各样的所有形态的房地产企业急速发展，成为促进国民经济发展的新力量。但是，政府的支持政策倾向于支持国有房地产企业。我国房地产企业应该基于系统观点出发，在对于非国有房地产企业上存在大量差异性。现在，筹措资金的困难成为房地产企业发展的瓶颈。不给房地产企业提供公平发展的机会，不为房地产企业创造一个畅通的资金渠道，房地产企业的发展空间一定会被压缩，对国民经济的贡献也会减少。这对于国民经济的发展来说，甚至可能成为“负担”，还会引起特定的社会问题。现在，我国政府重视房地产企业的融资问题，发表着支援房地产企业的政策和措施,不过，根据各种各样的原因导致效果不好。研究目的和意义房地产资源主要依赖于银行。这种运行模式对我国的房地产金融带来了很大的风险。房地产企业对债务管理存在问题的话，房地产界最终会对银行产生影响。同时，市场上存在很多积压房产，空室率变高，导致房地产行业结构不平衡。这个融资模式非常不稳定，有大的隐患。最近，我国发表了包括筹措资金在内的不动产市场限制的一系列政策。房地产开发业者毫无疑问，面临着资本链条的破产这样的相当严重的状况，这会对房地产产业界全体带来大的影响。因此，金融渠道问题是房地产金融行业最令人担忧的问题。房地产宏观控制的实施后，中国的股票和债券市场不能发挥相应的作用，房地产开发业者为了取得银行贷款的门槛价格大幅度提高了。目前，房地产信托、私人基金、买方信用等多种融资渠道进入房地产市场，发挥了重要的作用。综上所述，在我国房地产企业时代背景下，现阶段对于房地产项目在开发能力与融资能力都遇到了前所未有的困难，并且与此相关的企业同样会被其影响，并让我国经济增长在一定程度被影响降速。就此我们分析了解到，为房地产企业增加融资方式是现阶段必须阶段的问题。国内外研究现状国外研究现状Michael认为房地产是具备高投资、高风险、高生产特性的资本集约型行业。对于房地产业界的发展来说，得到充分的财政支持是非常重要的。迄今为止，一部分房地产企业通过上市获得了融资，大部分房地产企业为了开发项目只能依靠银行贷款。Maksimovic指出房地产产业属于国民经济的主要产业，在其他经济部门发挥着主导作用。并且，房地产市场是资金高度密集的营运机构，没有资本不存在房地产。因此，要有效地解决行业融资问题，促进行业健康发展，是一个重要的条件。LuigiGuiso认为随着改革开放的进行和经济体制改革的深入，房地产行业己经逐步成为支柱型产业，社会上和学术界有关房地产企业的讨论也日趋激烈。在房地产行业中中小开发企业占了八成，并且由于行业的高回报率和进入门檻相对较低，新进入的中小型企业还在逐年增加。国内研究现状韩冬认为在许多金融方法中，信托有优化组合多个平台的优点。以高度信任的形式为中心，通过信任关系，优化和合并各种金融商品，实现投资组合报价解决方案的包装，这将是房地产融资的主流模式。韦泱认为理论上说，通过股市筹集资金是对房地产企业和资本合并的理想模型，也是房地产企业变得更大的唯一方法。但是，由于监管局经常对房地产企业非常谨慎严格，房地产企业的上市筹措资金的方法是曲折的。迟慧指出，房地产产业是典型的资本集约型产业。房地产项目在开发时间与其价值水平是导致资本作为房地产企业发展进步的关键影响因素。研究内容及研究方法研究内容本文以S房地产企业为例，主要介绍了企业的现状，并指出了S房地产企业融资的问题，并最终结合S房地产企业的融资现状，提出了相应的对策和建议，希望以此来改善中国企业的融资优化具有一定的指导作用。研究方法文献研究法:从期刊杂志知网等权威性网站搜集、整理、鉴别、甄选出房地产企业融资管理的相关文献资料，形成并完善对房地产企业融资分析与防范科学认识的方法。案例研究法:本文以S房地产企业作为研究对象，通过查阅大量的直接和间接资料，对S房地产企业的融资方式以及融资存在的问题进行深入的案例分析，从而寻求具体的解决方法和措施，达到融资方式方法的优化，并对我国房地产业的持续发展提出建议、提供借鉴。房地产企业融资相关理论房地产业融资概述房地产企业融资的相关概念房地产企业的筹资是房地产企业为了项目开发而去筹备资金的行为。通常来看，融资在定义上为支付超过现金的购货款所选择的一种交易方式，同样是为了得到资产而选择借助融资来实现的货币方式。实际上，根据筹集资金的来源和目的，多数情况下分为金融融资、商业融资、证券融资、民间融资、国际融资。公司的一系列为获得资金的行为即为融资活动。公司融资活动既包括通过各种手段获得资金，也包括为此支付的成本。资金来源又分为股权融入、债权融入和内部留存收益即企业价值增值。因此，融资现金流如下图：图1公司现金流流程图g→G：公司融入资金；G→G'：公司将融入的资金投入生产经营中，转化成资产和产品，创造更大价值，体现生产经营现金流；G'→g'：公司为融入资金支付成本，如股利、债券利息，是融资活动现金流的现金流出；G'→g'为提高生产经营中闲置资金的使用效率，而对外进行金融投资产生的现金流动。房地产企业融资的基本特征2.1.资金占用量大，对外源性融资依赖较强房地产企业在类型上属于资金密集型，这就意味着每一个项目开发中都需要大量的资金来支持，而且在资金的占用时间周期上比较长。从开始投入资金到拿到第一笔房款的时间肯定是大于三年的，倘若只是依靠企业与经营者自身的资金，通常在开发项目的过程中会遇到各种困难，难以支持下去，这也就是房地产企业需要借助外界融资手段来获取大量资金的原因。2.2.贷款多以土地和房产作为抵押房地产项目在开发时必要基础准备是拥有一片土地使用权，由于土地存在不可再生性，并且土地在供给方面的弹性十分弱势，导致土地具有自我增值的独特性质，并且其价格大部分时间都处于一个上升阶段。另一方面，我国经济的不断发展与房地产衍生产品不断增多，这些因素都让房地产企业对土地的需要日渐增多，导致土地的价格一路飙升，而这种结果就是让房地产的价值也在日益升高8]。房地产企业融资的基本原则3.1成本效益原则房地产企业无论采用哪种融资途径和方法，都必须承担一定的融资成本。不同的筹措资金路径和筹措资金方法，会产生不同的筹措资金成本和筹措资金的困难。因此，在制定筹措资金战略时，房地产企业应该努力削减筹措资金成本。房地产融资是投资的，所以房地产融资首先决定了最佳投资方向和明确资本的使用，并考虑到融资和投资整体，达到低资金筹集成本和高投资效率的效果。3.2风险收益原则负债经营是房地产企业发展和管理的重要途径。也就是说，可以通过债务来满足企业的资本需求。负债经营可以最大限度地利用财务杠杆，提高自身资本利润率。但是，如果房地产企业为了筹措资金采用负债经营的方法，必须承担一定的风险。特别是，资本供给的风险、本金和利息的偿还、破产偿债等。因此，在决定筹措资金时，房地产企业不仅充分考虑了债务处理的财务杠杆给企业带来的利益，而且全面测量了该方法给企业带来的资金风险，从而平衡了风险和利润。房地产融资的影响因素融资成本对于融资成本来看，其指的是资产的使用者为资金拥有者提供的报酬。可以从两个方面进行划分，一方面是资金的筹集成本，另一方面为资金的使用成本。融资成本是企业在决定执行融资操作时必须考虑到的一个因素。融资风险融资风险可以理解为企业在选择融资方式时会遇到的各种风险问题，融资风险同样也是房地产进行融资操作时必须考虑的因素。普遍来讲，影响到企业的融资风险有很多个方面。由此可见房地产企业在决定融资操作时对其风险的考虑是不可缺少的。政策性因素房地产行业在与国家宏观调控政策上存在十分强的关联性。倘若国家在房贷政策上抓的比较严，那么企业在靠银行信贷方式筹备资金时就会被严重限制；当国家对个人信贷的管理加大监督力度时，并且对其利率的价格提升，那么房地产企业在得到预售资金的时间上会进一步推迟，给房地产企业在融资能力与提高发展水平上会带来很大的挑战。房地产企业融资的理论基础新优绪融资理论新优序融资理论的具体应用建立在可靠的信息基础之上，实际上国家宏观政策的变化会导致各种不对称信息的出现，就会对房产企业融资决策产生影响，比如说，资本非常富裕的房产企业，很少进行融资，假如要从事市场融资行为，并且还是选择利率较低的融资方式或者是银行贷款形式，这就表明企业遇到了一些比较小的困难，假如房产企业选择那些额度较大，利率较高的风险信贷方式，就表明企业遇到了非常大的困难，企业存在较大的发展风险。代理成本理论代理成本理论可以理解为委托人为了让自身利益得到最大化，将自身的部分权力转让给代理人，同时从代理人手中得到对自己利益最大的服务。从现阶段市场环境分析来看，该理论得到了人们普遍认可，大部分企业都选择了代理制度。对于房地产企业来看，代理成本在开支上占有的比例是非常大的。S房地产企业融资存在的问题及原因分析S房地产企业基本概况S房地产企业创立已有二十余年，在注册资金上达到八千万人民币，资质等级为二级，公司总部位于重庆，现阶段存在三家分公司，公司项目开发大部分在重庆本地进行，除此之外在重庆周边区域进行了一定程度的扩展，现阶段公司有一百五十余名员工。S房地产企业在管理模式与运营方式上已经十分成熟，在重庆本地树立了十分优秀的企业文化信息，同时赢得了当地人的一致好评。我国从2015到2017年是城市住房整体呈现较大波动的时间段，进入到2018年以后，我国居民住房市场呈现紧缩状态。国家一系列调控政策的干预以及二三四线城市居民住房市场的饱和，使得房地产行业的调控成为刚性发展趋势。这也是我国从2015年房地产市场遭遇急剧变动后的整体回调与冷静发展。S市住房市场作为在全国发展中趋于均衡的区域性住房市场，其从2015年开始也遭遇了一系列变动。基于房地产行业是重庆市当前发展的重要支柱产业之一，S市对于住房市场采取宽严并济的政策。一方面提高房地产市场上现有融资企业对于居民住房和房地产开发商的融资风险管理需求，另一方面则伴随着较为宽松的住房土地审批机制。以上发展模式对于提高土地供给量，推动个人和企业持续在房地产行业扩大投入规模具有一定的激励作用，但也客观上强调了风险导向之下对个人和企业风险管理的高度需求。S房地产企业融资现状S房地产企业现阶段融资结构分析据了解2019年初，由于生产需要，计划追加30套机械设备，资金209万元，总融资108万元，内资82万元，占总投资额的75.9%所得融资，其他筹措资金15000元，占所得融资总额的13.9%，还有101万元的差距。由此可见，2015年初企业购入项目存在很大的资本差距。初期阶段进行了固定资产投资，但缺乏跟进的资金是“特别流动资金”，企业启动和跟进资本不足，无法应对生产设备的更新和事业规模的扩大，最终导致了购买计划的失败，错过的商机。表12018年大宗采购融资情况统计资金需求内源融资其它形式融资资金缺口已获取/万2098215101百分比175.9%13.9%10.2%通过查阅S房地产企业相关财务资料，整理出近几年该企业向当地几家国有银行申请贷款的情况统计，如下表2S房地产企业近三年申请贷款情况统计表指标提交总数量通过数量通过率2016年23834.70%2017年16531.25%2018年10330%从上表可以看出S房地产企业每年都提交一定数量的贷款申请，但是通过率不高，一直维持在30%左右的通过率，远远没有满足该企业旺季对资金的需求。S房地产企业融资渠道2.1S房地产企业融资主要依赖银行贷款现阶段S房地产企业主要资金来源为通过国内贷款与自融资金与一些其他资金。该房地产拥有的资金占比等级比较低，大部分通过向银行贷款来实现资金运转。在项目开发过程中的资金来源几乎都来自于银行贷款，对于S房地产来说，银行资金贷款是保障其主要资金链正常运转的关键措施。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我们能发现S房地产企业在对银行贷款的依赖程度远远超标。当房地产经济出现波动情况时，其经营风险就会演变为金融风险，甚至对国家的金融安全产生影响。2.2房地产信托是S房地产企业主流融资模式房地产信托可以理解为投资方向的房地产与有关资产的资本信托与投资方式。换句话说，信托与相关的投资公司，制定信托及投资方案，对顾客的信托与投资方案进行签署。紧缩性质的宏观政策会导致会让对银行信贷依赖程度较高的房地产企业在资金运转上变得十分困难，进而导致房地产企业会对一些银行信贷以外的资金渠道需求提升，信托行业由此得到了大量发展。我国信托公司在此背景下研发出了各式各样的信托产品。目前，信托投资公司可以通过专门筹集资金、缩小资金差距的方式向房地产开发企业融资。此操作模式类似于商业银行的信用业务，但政策规定银行不能如此。S房地产企业融资存在的问题财务绩效有待提升S房地产企业在企业业务工作流程中对资金的分配存在大量问题，分配制度十分不合理，在公司的财务安排上都是按照领导的指示来展开，缺乏一个有效的财务管理制度，出现一些财务报表真实性不足的问题。因企业在财务制度上不够完善，导致财务报表在记录上都缺乏真实性，导致财务信息经常对不上，让银行与企业进行融资时操作无法顺利执行，另一方面导致资本供给者的投资变得十分困难。S房地产企业为了公司的利益选择不对公司财务情况进行公开，也没有向外界公布公司债务等信息，另外还存在逃税等不良行为。由于S房地产企业自身财务制度存在严重缺陷，导致其无法对国家政策优惠进行正常享用。我国现阶段大部分中小公司都存在一定的财务缺陷，对财务制度的管理缺乏专业人员，并且其管理制度十分落后，导致公司在享受银行贷款时困难重重。融资渠道拓展受限出资者向S房地产企业出资的条件之一就是公司还本付息。主要包括通过各个融资机构进行间接融资和债权人直接确定的债权关系从而获取资金的直接债务融资这两种融资方式。但是S房地产企业用这种方式融入的资金并不能永久使用，而是要还本付息，使用的方向也受到债权人的限制，但是利润分配时债权人不能参与。S房地产企业在债务性质融资上存在三种类型，一种为融资型贷款，二为租赁型融资，三位房地产债券。S房地产企业的融资手段在融资型贷款与租赁型贷款上占比较高。我们能够分析得出,S房企在融资手段上十分单调，导致其资金无法跟上需求的脚步。融资结构仍需优化现阶段S房地产在融资结构上还存在大量的缺陷。首先，在融资阶段需要的抵押贷款金融机构、机构投资者等中介不够完善。另一方面，抵押贷款证券等新类型服务十分复杂。最后，其在房地产金融流通市场上比较匮乏，没有很好的让交易得到流动。该融资系统会对房地产企业在各个方面起到十分强的破坏作用。对于银行这类金融机构来看，其最大风险为信用风险。房地产企业借助银行贷款获得土地收购与项目启动的资金，借助土地转让金来对贷款进行偿还。可是土地转让价格会被多种因素共同影响，导致转让金的价格处于不稳定状态，进而让土地开发存在严重的违约风险。S房地产企业融资存在问题的原因分析企业资产负债率过高表3S房地产企业的长期偿还债务能力财务指标计算结果财务指标计算公式参考值201520162017资产负债率负债总额/资产总额0.60.460.510.53产权比率负债总额/所有者权益1.20.921.061.15利息保障倍数（净利润+所得税+财务费用）/财务费用2.5-34.9519.0019.92根据表1中2015-2017连续三年的资产负债率分别为0.46、0.51、0.53，均小于0.6，说明公司负债能力较强，并且偿债能力在长时间段内呈现一个降低的趋势。资产负债率反映了企业在面临债务偿付之时的物质保障能力，而其中产权比率表征了企业财务各个方面的稳健程度，当产权比率过高时，表示财务结构处于突进、不稳定状态。根据表2中财务指标计算结果可以看出，公司2015-2017这三年的产权比率0.92、1.06、1.15，从趋势上来看，产权比率的量值呈现递增，说明公司近三年对外的借款数额在上升，对于长期的偿债能力表明呈现减少状态，近三年产权比率表均低于1.2，也表明企业的财务结构是一种合理的状态，利用自有的资金可以较好地偿还长期债务。根据表中利息保障倍数，可以发现S房地产企业的利息保障较高，近三年呈现递增的一个趋势，而利息保障倍数表征了企业经营获利能力对到期债务偿还的保证程度，通常情况来说，企业的利息保障倍数越大，公司获取利润的能力越强。综合以上三个财务指标，S房地产企业目前财务结构状态良好，但是由于负债数额的增加，自有资金对于偿债能力是一个较大的考验，同时企业的获取利润能力进一步得到增强。融资模式单一对于S房地产企业进行分析，其银行贷款、股票与债券融资占比超过了公司融资额度的95%。在融资方式上十分单调，这是S房地产企业在其产业结构中最重要的问题之一。对其进行深入分析我们了解到，S房地产企业在银行贷款的资金比例上超过了80%，在直接融资的占比上严重不足，企业对于银行贷款的依赖程度过高。该模式下会让企业蕴藏严重的金融政策风险，风险存在的原因是由于我国现阶段在该类金融制度上处于不够完善的阶段，银行贷款在方式上会被政府政策严重影响，存在较大的波动性，而对银行贷款过度依赖的单一的融资模式将会导致企业收到的政策风险被极大程度的提高。由于房地产企业是资金密集型企业，其企业的生命线完全来自于资金的拥有情况，企业在自身的结构合理性与融资管理上必须加大力度进行管控。现阶段国际市场上要求房地厂企业控制银行贷款比例不超过40%，同时让直接融资成为企业的主体融资方式，让房地产企业在金融风险上降到最低，以此来提升企业在融资能力上的灵活程度。表5四大国有商业银行房地产贷款不良情况项目2018年末房地产贷款余额（亿元）2018年末房地产贷款不良率（%2019年末房地产贷款余额（亿元2019年末房地产贷款不良率（%全部开发商贷款个人购房贷款全部开发商贷款个人购房贷款全部开发商贷款个人购房贷款全部开发商贷款个人购房贷款工行5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3农行4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0中行3783.71017.72766.04.812.81.8393.61022.92960.74.412.31.7建行5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43．56.91.2汇总19402.06704.11269.64.610.51.520177.47014.913161.54.510.11.5注：本表“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类款金融机构经营中长期存在的风险为信用风险，其中有对于土地储备贷款违约风险、住房消费信贷违约风险。房地产企业借助银行贷款得到对土地进行购买开发利用的资金，借助土地转让金来对贷款进行偿还。可是土地转让价格会被市场上各种因素所影响，导致转让金的实际数额存在很大的波动性。这也让土地开发贷款的违约风险间接得到了提升。表五为四大国有商业银行存在的不良贷款问题，从表中我们可以很容易发现房地产开发商出现的不良贷款情况要比商业银行不良贷款情况多得多。从中我们还能分析到，现阶段我国在个人房贷违约情况上还很少，着对商业银行对资产质量的提升有着很大帮助。可是从国际经验角度来分析，个人住房贷款违约率通常是在贷款三到八年开始慢慢提高。在房屋税收政策慢慢完善与物业费用不断提升的时代背景下，买房用户的还债能力可能会因此产生一定影响，按揭贷款的风险也随之提升。资本结构不合理对于我国房地产业来说，不合理的资本结构是加剧其行业风险的一个重大要因，有数据显示，我国房地产企业，在资本构成结构、成本构成结构方面不容乐观，甚至可以说是存在不少问题的，比如其整体的资产负债率高达百分之二十以上，这与行业巨头的上市公司相比，高出的百分点高达20个。还有研究指出房地产业的标杆企业、上市公司在资产负债率方面较其他行业高出很多，可见房地产行业的整体负债率整体偏高，这就相应的提高了商业银行等融资机构的风险，因为房地产业一旦要变天，甚至是有个风吹草动，都会关系到商业银行还能否一如既往的运作，甚至会影响国民经济能否继续向前、不断发展。房地产行业是否能够获得稳定、充足的发展资金，与金融行业发展有密切关系。目前，中国金融界具有明显的垄断特点，资金依然匮乏。因此，在房地产企业的融资过程中，银行掌握着主导权。并且，由于双方所持有的信息没有取得平衡，金融商品市场的革新明显不足。譬如，银行有很多的信贷限制，贷款主要是短期,不过，房地产企业有主导权的房地产项目的特性，决定企业需要长期且高额的贷款导致资本的需求和供给的矛盾。优化S房地产融资的对策有效降低资产负债率努力拓展融资渠道S房地产企业除了要对传统方式、传统渠道充分利用，还要努力拓宽自身融资的事业，寻找新的融资方式和融资渠道。S房地产企业最主要的融资渠道就是依靠银行的资金和非银行的资金，甚至可以大胆的采用相对来说需要投入高成本的个人闲散资金以及私募资金。从融资方式的角度来讲，企业要努力开辟新的融资突进，例如商品融资方式和典当融资方式，典当融资方式就是把企业目前不需要投入使用的物品典当到银行机构、非银行机构、个人或团体，到期再进行赎回，而商品贸易融资方式就是为最基础的贸易商品提供金融股服务，以此向消费者或企业融资的融资方式。积极引入专业化人才稳健经营和规范管理是S房地产企业经营理念的主要内容，只有具备完善的风险流程，对风险进行持续性的事前预防、事中监督和事后管理，才能做到稳健经营和规范管理。因此，S房地产企业应不断引入专业化、高素质的风险管理人才和业务经营，对业务人员的工作经历、教育层次和业务经验进行严格把关，满足公司未来发展对专业人才的要求。目前S房地产企业正处于发展的关键阶段，专业人才是能够实现S房地产企业战略目标的重要影响因素，因此，S房地产企业应制定具有竞争力的薪酬机制来吸引和留住人才。良好的薪酬机制不仅能够加强S房地产企业的人才队伍建设，还能够有效防范企业员工的道德风险。S房地产企业应积极转变考核机制，建立健全的考核机制，转变片面关注员工业务量的考核方式，不仅注重考核业务人员办理业务的合理性，还应注重考核业务人员的租赁质量，培养业务人员在开展业务的过程中形成良好的风险意识。构建多元化的融资模式金融机构应进一步实施一系列优惠政策，支持房地产企业和促进金融创新。1.鼓励商业银行向高品质房地产企业发行信用贷款。与企业的性质和规模无关，企业有充分的偿债能力，在调查和授予贷款的时候，在大企业和中小企业的开发中确实支持“两个轮子一起转”。2.适当降低房地产企业的融资利率。如果不是那样的话，应该从利息补助金开始。政府有责任提前支付改革费用，以支持房地产企业对银行的信用支持。3.扩大基层商业银行的运行资金贷款机构。固定资产融资权限可以集中在风险较高、较高水平上，但由于运转资本融资的风险较小，所以需要削减。4.建成完备的促进与约束机制体系。其中包括要不断的完善改进以商业银行为中心的促进与约束机制，建立建成以贷款营销为中心的促进与约束机制，以此来激发包括基层银行在内的中小银行在贷款融资方面的积极性与热情度。5.对房地产行业进行金融服务升级与业务开发。要充分发挥金融资产管理企业在诸如对企业进行资本调查（产业资本、金融资本及其组合）等在为房地产企业提供金融服务时所起到的积极作用。6.融资形式创新多元化。面向房地产行业的融资方式要多元要创新，不能一味抱残守缺，可以试点推行直接融资等新形式，加快建设创业板市场步伐。也有建议称：在条件允许下，可因地制宜的创设一些地区性的小规模房地产业交易，允许合规合格的企业适当进行股票的发行，此外在有效监管下，亦可批准本地范围内的小规模交易。优化资本结构中期以多样组合性融资结构为主一般来说很多企业都会经历一个融资方式从较单一的初始阶段，逐渐向多元发展不断过渡的这么一个过程，这自然是离不开企业的不断成长壮大。放眼时代大潮，更可以发现融资方式多元化是历史的必然选择与必经之路。然而就当下我国房地产业来说，大多数的房地产企业利用频率最高、最主要的融资方式依然还是银行贷款，选择上市、发行股票等或者选择其他方式的企业占比很小或者利用率不高。这样一来就会陷入一个不好的循环：贷款额逐年攀升，融资结构逐渐单一拘于银行信贷一隅，进而导致信贷风险随之“与日俱增”。虽然这还仅仅是个“不祥”的设想，但并非危言耸听，为防范于未然，建议该企业提高意识，不断修正自身在融资方面的思路与想法，及时采取行动，主动出击。比如在利用传统的银行信用贷款的基础上，积极探索诸如首次公开募股（IPO融资）、信托基金等新型融资方式，不把鸡蛋放在一个篮子中，减少对银行信贷的依赖性，从而改善企业融资结构。事物的发展都不是一蹴而就的，都是需要一个过程的，房地产行业的发展也是如此，所以可以说在今后的一定期间内，我国的房地产行业在融资方式上，银行信贷仍然还会是主要的方式，但随着时代不断的发展，相信会有更多的房地产企业也会愿意去尝试，去转变，去积极探索有效的融资方式从而拓宽自身的融资渠道，这样就会促进房地产企业所利用的各大融资方式所占比例的