【《恒森森屿房地产项目营销策划》11000字】

PAGEI恒森森屿房地产项目营销策划摘要随着经济全球化脚步加快以及我国改革开放政策的实施，使得我国的房地产行业得到了快速发展，目前已成为我国国民经济的支柱型产业。但最近几年，尽管我国的城镇化发展脚步有所减慢，但人们的可支配收入却在大幅提升，与之而来的就是消费结构的优化和升级，同时我国居民对自身生活环境的要求也在逐渐提高。对此，国内房地产行业未来的发展方向将会从粗放高利润逐渐向精细化集约式转变。房地产行业在融合大数据技术后，得到了高效稳定的发展。所以，本文以重庆地产公司为主要研究对象，结合房地产营销和精准营销等相关理论，分析了重庆地产公司在营销方面存在的问题，并给出了针对性的解决对策，主要涉及精准产品营销策略、多元营销推广策略以及精准营销服务流程。希望通过大数据应用实践，提升公司营销管理人员的大数据分析和管理意识，帮助他们更好的使用大数据技术，从而将大数据精准营销策略的积极作用在房地产行业充分的发挥出来。关键词：精准营销，房地产，大数据目录TOC\o"1-2"\h\u8027摘要 I203721绪论 1308272文献综述 2141642.1房地产营销相关理论 2236802.2国内外研究现状 2237352.34ps营销组合理论 332143恒森·森屿房地产项目营销环境分析 1113973.1恒森·森屿房地产项目基本情况 1151933.2外部环境分析 128533.3内部环境分析 234773.4SWOT分析 3155514营销策略分析 1102454.1精准产品策略 1264534.2多元营销推广策略 291314.3精准营销服务流程 5181216结论 616446参考文献 71绪论1999年，精准营销概念首次在美国出现，通过对4C、4R、CRM等理论的扩展和完善，进一步优化和升级了理论体系。通过多年的探索与实践，精准营销理论在银行、电信等领域得到了广泛的应用。但是，在传统产业如制造业中，由于缺少必要的数据支撑，难以实现精准营销。自2005年起，互联网迅速发展，在庞大的互联网数据支撑下，网络行销遍及整个社会，使得依赖数据的精准营销成为可能。最近几年，精准营销策略实现了质的创新。很多商业价值研究成果也开始不断涌现，并逐渐应用于传统产业。目前，房地产市场营销与大数据的相关研究较为成熟，而将大数据与房地产相结合的市场营销理论却很少见。此外，市场营销的理论研究大多以4P为起点，恒森地产作为高速成长时代具有代表性的房地产上市公司。本文重点对其开发的恒森·森屿房地产项目进行了研究。站在消费者需求的角度研究了精准营销。目前来看，对大数据精准营销的应用情况进行研究主要有以下两个方面的意义：一是能够有助于像恒森地产这样发展规模的上市公司进行大数据布局，以方法论为切入点，进行较为系统的探索；二是大数据精准营销体系的应用效果，需要在项目开发过程中进行试验。恒森地产作为一家上市房地产公司，当前正处在以销售速度为经营战略的过渡期，由此可见，其是以销售利润为导向的企业。通过恒森·森屿房地产项目的大数据应用案例，精准营销线下获得了有价值的数据参考资料，可应用于后续营销任务。此外，大数据的应用也将发挥更大的积极作用，这主要是因为大数据技术能够通过增强企业营销人员的大数据管理和分析意识，建立对大数据使用的信心，从而将大数据在房地产行业的积极作用充分的发挥出来。

2文献综述2.1房地产营销相关理论2.1.1房地产营销内涵房地产营销主要是指房地产项目在销售阶段通过资源整合、定位、促销等方式，满足消费者的实际需求和获得经济效益的过程。在这一阶段中，开发商的主要业务流程分为以下几个环节：一是产品投放；二是对产品进行定价；三是销售策略的制定；四是开盘销售；五是房屋交付。实际上，这些流程不仅需要由营销部门进行，全公司各个部门都需要进行合作，共同完成营销任务。一般来说，市场部的主要职能涉及以下这些环节，分别是：品牌推广、产品策划、产品推广、活动策划、渠道拓展、客户召集等。2.1.2房地产营销特点1.区域性。房地产具有不可移动的特点，这就使房地产自始至终都与土地紧密相连，各房地产单位在地理、社会、经济方面都有各自的特点。所以，房地产市场不存在于国内，更不存在世界市场这一概念，它有着鲜明的地域特色，而其营销战略也必须具备明显的地域特色。2.差异性。尽管单元的外形和形式一样，但它们的位置、周围环境和视野却各不相同。房地产的特性决定了房地产的不可替代的特性，而导致了房地产行业的不完全竞争。3.广泛性。所谓广泛性，其实就是指房产的价值互相影响，周围的房产状况也会受到邻近土地的开发利用的影响，而导致其自身价值的增减。2.2国内外研究现状2.2.1国外研究现状RiceWilliamL.（2013）认为，大数据不但能产生新的知识、创造新的价值，而且能改变市场、组织、政府和民众的关系。需要注意的是，其在研究中强调大数据的关键是预测。ArdagnaClaudioA.（2011）介绍了用户登陆网络行为标签的类别，确定用户对手机品牌重塑的潜在需要和特别的偏好，并给出了相应的数据包和应用方案。大数据可以发现用户在网上的使用习惯，收集整理这些数据，并在网上进行精准营销，创造更高的经济效益。DamianiErnesto（2013）指出，在网络快速发展的时代，移动终端作为一种新型的营销手段，应该把营销策略的重点放在维护顾客的关系和用户的行为价值等方面进行转变。让国内运营商全面拥抱、顺应市场，提升经营管理的精准度，高度重视外部信息的整合。BezziMichele（2015）在研究提出，业务运营产生的看似无关的数据中，实际会包含大量具有商业价值的信息。关注消费者选择过程与结果同样重要，因为对消费者的消费喜好进行分析，属于大数据分析过程中最为敏感的环节。2.2.2国内研究现状杨勇等（2014）认为，消费者从企业中感受到的实际价值被称为让渡价值，一般是指消费者所购买的商品的总价值和与其所造成的费用总和之间的差异。而费用合计一般指的是由金钱、时间、精力、体力等各种要素组成的综合费用。换言之，愈高的让渡价值，愈能提升顾客的满意度，而高的顾客满意度则是建立顾客忠诚的基础，在此背景下，通过精准营销，可以产生更高的转让价值。李晓龙、冯俊文（2016）指出，“4R”的精准营销原则应包含四大要素：选择合适的客户；选择合适的销售渠道；选择合适的信息；通过在适当的渠道和适当的时机把适当的信息传达给合适的消费者，从而使目标群体产生购买行为，需要注意的是，在这个过程中，需要进行不断的校正，从而正确认识精准营销的理念。雷振和马德军（2010）对房地产市场价格策略的决定因素进行了系统的分析，并提出了能够有效解决价格决定和价格波动的策略。在当今这是时代，要依靠大量的数据信息进行下一阶段的发展，而数据的相对包容和及时性对于作出正确的决定至关重要。高涵（2010）在调查中发现，某些房地产项目的成功激发了一种“计划崇拜”。但实际上，当前我国房地产市场营销的理论体系尚不健全，需要运用新的技术方法来检验以往的认知与决策，同时也要避免这种验证结果的主观性和浅表性。2.2.3文献评述通过国内外研究，从大数据精准营销的实际应用过程分析、梳理，到目前为止，大数据的精准营销还处在起步阶段，数据采集、数据挖掘、大数据量分析等技术都还没有成熟。系统建设费用高，大数据应用的回收期较长，盈利方式不够健全，只有少数实力雄厚的大公司在尝试。从国内市场来看，大数据精准营销在房地产行业的应用还有很多情况需要验证，对于丰富相关理论研究具有重要的价值。2.34ps营销组合理论1960年，杰罗姆·麦卡锡（E.JeromeMcCarthy）在其《基础营销》（BasicMarketing）一书中第一次将企业的营销要素归结四个基本策略的组合，即著名的“4P’s”理论：产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion），由于这四个词的英文字头都是P，所以简称为“4P”。产品策略（Product）。产品策略是指企业作出的与产品相关的计划和决策，产品是企业针对目标市场开发的产品与服务的集合。产品策略注重开发的功能，要求产品有独特的卖点，把产品的功能诉求放在第一位。定价策略（price），包括对消费者的需求以及成本的分析。价格是市场营销中最复杂、最敏感的因素，企业在制定产品价格时需要考虑多方面的因素。分销渠道（place）是指生产者将产品向消费者转移的整个路线。渠道策略是指企业选择怎样的途径使产品从制造商转移到消费者。按照不同的划分标准可以将分销渠道划分为：长渠道和短渠道、宽渠道和窄渠道、直接和间接渠道等。促销策略（promotion），指的是利用各种销售的形式或手段，对产品进行促销。促销可以在顾客与企业之间起到沟通信息的作用。短期降价会产生积极的促销效果，但把握不好时机，可能会降低产品身价，从而导致其品牌形象受损。3恒森·森屿房地产项目营销环境分析3.1恒森·森屿房地产项目基本情况该项目落户恩施州，作为该集团首个在恩施州地区开发建设的高品质项目，此营销策划是为了更还得做出优势对比，综合分析，让此项目在恩施州市场更加具有竞争力，也为了更好的让客户熟知本房地产项目建设特色。3.2外部环境分析3.2.1政策环境分析坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标依然是2020年楼市调控的主基调。国务院及住建部等众多部门基本保证每月一次的频率发布房地产相关政策，涉及内容从年初疫情下下调贷款利率、到深化户籍制度改革、推动实施绿色建筑、严控特色小镇房地产化等方方面面，确保房地产市场平稳健康发展。3.2.2经济环境分析在2021年1-5月，房地产开发投入接近六万亿元，比上年同期增加约百分之十九；与去年一至五月份相比，今年的增幅大约分别为百分之十八和百分之九。其中，住房建设投入大约四万亿元，同比增长约百分之二十。在2021年1-5月，房地产公司购买土地约四万平方米，同比减少百分之七点五；土地成交额接近两千亿元，同比下跌约百分之二十。3.2.3社会环境分析在我国房地产市场不断发展的大环境下，居民的住房消费观念也随之发生了很大的改变。受“富而置地”传统思想的影响，人们往往会把“有房”与“没有房”区别开来。想尽一切办法买房。可见，房屋具有引人注目的产品功能，它不仅仅是人们居住的地方，而是传达人们社会地位、身份、品味和风格的象征。人们不仅需要房子，还需要它来过上好日子。换句话说，房子是必备品，所以品牌公司的产品将会让消费者更加有面子，同时质量也会比较好。最近几年，由于人们环保和健康意识的逐渐增强，对居住环境的要求也越来越高。社区周围是否有森林或植被湿地，以及社区内是否有完善的生活设施，是购房者首要考虑的。3.2.4技术环境分析总体来看，技术环境包含的范围很广。一般来说，科技进步就是科技创新。此外，还包括新材料、新技术的开发与转化，新技术的出现，也涉及到了企业的生产。随着社会和经济的发展步伐的加快，对房地产产品的个性化要求也在逐步显现出来。个性化的差异发展趋势，并走在时代前沿。换句话说，人们不再喜欢同一种装修风格，开始对现有的户型设计进行个性化的改造。3.3内部环境分析3.3.1营销能力分析站在人才专业素质的角度来看，恒森地产营销体系中的人员，特别是中高级管理人员，需要公司从行业龙头企业引进或培养，并经过营销实践培训成为专业人才。站在管控层级的角度来看，完整、高效、专业市场营销系统由三个层次组成：首先，建立一个集团的市场客户服务中心，负责本地区的销售，制定年度、季度和月度的销售和付款指标，并对销售部门进行合理的管理，制定经营指导方案。根据市场营销的不同部分，对重点工程进行规范、指导，督促当地公司、项目做好日常销售、策划、渠道等日常工作。其次，由地方公司级市场部门负责各项目的市场营销队伍，制定年度、季度和月度的销售/开支目标，并对市场委员会的运用进行控制，制定市场战略。负责日常销售，策划，渠道等日常工作。最后，在项目层次上组织市场营销队伍，完成销售、计划、渠道、办公等模块的年度、季度、月度销售/开支目标，并参与制定和实施市场营销策略和后续营销计划，参与并完成销售、策划、渠道、文员等日常工作。3.3.2技术能力分析现如今，恒森地产通过人工智能、物联网、区块链、大数据等突破空间限制，实现时间同步、万物互联，通过人机协同发展生产方式和高度信息化的现代管理方式。为5G等科技消费者提供一站式综合营销、生态、场景化整合服务，向行业展示一系列未来地产科技场景。同时，公司还启动了三大特色的数字化升级战略规划，引导企业管理从“信息化”到“数字化”的技术转变。一方面，提高恒森地产信息化水平的战略执行和高效运营。构建统一门户、统一业务、统一数据平台，提升财务、人力资源领域数据的共享能力，大幅提升用户体验，真正实现自动化、扁平化、多场景业务运营管理另一方面，以综合联动和资源配置为目标，实现数字化建设的价值创造。恒森地产通过建设数字化经营管理能力建设，彻底将所有员工的积极性都调动起来。对先进的咨询、管理、流程和技术解决方案进行分类，从决策分析、财务、人力资源、管控等核心功能入手，全面打通资源配置与业务运营的链接，为运营和各子环节创造更多的经济价值，促进各子项目的运作和价值创造。3.3.3组织能力分析在企业中，组织能力主要是指内部员工能够完成工作的能力。即，在同一投入条件下，企业能够把不同的要素投入转换成比其他竞争者更高的产品或服务的生产效率或品质。企业的组织能力是指企业在其实施的一切活动中，从产品研发到市场销售到生产的高效运作。在实践中，优秀的组织技巧是企业树立竞争优势的源泉。恒森地产制作了一份详尽的企业组织管理手册，作为企业组织管理的基础文档，用以阐明企业的组织架构和部门责任。该小册子的主要内容包括：一方面是使用手册的描述；还有是机构结构；另一方面是组织控制的边界；四是各中心的一般功能；五是物业管理总部的各个功能；最后是物业公司各个部门的功能。Z房地产公司整体组织架构体系如下。图3.1Z房地产公司整体架构图3.4SWOT分析根据上面内部的优劣势、外部的机会和威胁的分析，恒森·森屿房地产项目的SWOT分析矩阵构造如下表：表3.1恒森·森屿房地产项目SWOT分析总结表项目机会与威胁项目优势与劣势项目优势（S）项目劣势（W）1.品牌优势2.地位优势3.交通优势4.产品优势4.专业团队优势1.产品类型单一2.周边散售商业干扰3.噪音干扰4.无法落户5.使用及交易成本较高项目机会（O）（SO战略）（WO战略）1.城市及区域发展快速2.政策窗口期3.面粉贵过面包3.相邻地块出让促进区域成熟4.区域人口增长充分利用J公司的品牌优势，突出恒森·森屿房地产项目在交通、销售团队方面的优势。精进抓住城市发展的机会，借力于相邻地块出让的契机，牢牢把握直接竞品较少带来的积极影响。利用现有的机会条件，克服劣势。利用直接竞品较少的现状，搭乘城市快速发展的便车，突出产品的优势，规避劣势。项目威胁（T）（ST战略）（WT战略）1.未来竞品分流客户2.“现金为王”3.未来政策的不确定性通过有效整合恒森·森屿房地产项目在交通、销售团队方面的优势，形成强大的综合竞争力，重点突出产品的竞争优势，规避政策不明朗带来的不利影响。充分放大恒森·森屿房地产项目在交通、销售团队方面的优势，以优异的品质打动客户，规避产品本身的劣势从上述分析中可以发现，恒森·森屿房地产项目在交通、销售团队等方面优于同行，但在产品类型、住宅性质、使用成本等方面均处于不利地位。从外部来看，最大的利好为城市发展快速、直接竞品较少，但同时项目受疫情影响且政策尚不明朗，但总体来说，恒森·森屿房地产项目的机会大于威胁。因此，综上所述，恒森·森屿房地产项目可以采取SO策略，充分发挥恒森·森屿房地产项目的品牌优势和恒森·森屿房地产项目在交通、销售团队等方面的优势。精进抓住机遇，紧跟邻近土地的销售，紧紧抓住了竞争对手数量减少的正面效应。4营销策略分析4.1精准产品策略4.1.1项目开发策略实际上，房地产开发过程是由很多环节组成的，其中主要有策划、设计、建造和交付等。以上各个环节均应保证房屋品质，这样既对顾客负责又对企业长期发展负责。但是，反映项目灵魂的阶段是设计环节，它决定着房地产项目是否能为市场所接受，是否能吸引到更多的顾客，是否能真正取得成功。通过调研总结发现，该项目的开发策略主要集中在以下两点：（1）突出服务性站在该项目的角度来说，总体规划设计是关键，在设计中建筑的风格、空间规划、绿化布置和小区道路都是人们所关心的焦点。由于该项目的目标群体是适婚年龄夫妇，所以在设计上应该体现一定年轻化、科技感、健康态和高附加值等。高质量的项目规划方案，对于整个案例的设计应该是比较全面的，它会把业主居住的便利性和安全性等都包括在考虑之列。所以说，绿地面积、公共活动场所、人口数量及物业等都是影响项目成功与否的重要因素。另外，对小区内整个环境的布置，应具有大格局的思维方式，应立足于城市发展和居住者视角进行考虑，这样设计出来的居住产品才能够更好的满足客户的个性化需求，提高他们的满意度。（2）体现人文关怀在项目规划中，景观设计同样具有重要意义。建筑以外的一切空地均需合理规划和利用，并在利用过程中体现出设计的巧妙，重点突出重庆当地的区域特色。另外，在景观布局上既要体现一定的层次感和多样性，又要错落有致，还要结合工程本身建筑风格进行设计，提高居住者的舒适性。实际上，项目想要做到精准营销，就是要让细分市场个性化需求得以满足，笔者作为一名从业者，将从以下两点着手持续改进：一是把人文关怀设计理念贯穿房地产各个方面，以精品住宅小区景观布局作为参照样本，营造唯美的风格景观，通过流水、绿地动静相结合，勾画出精美画面，保证业主公共活动空间能与绿地相融合，又能达到与建筑风格相协调；二是要站在居住者的角度考虑问题，细节设计应贴心，充分体现对业主生活方式的尊重。4.1.2项目服务策略对当今市场状况进行分析，就会发现售后服务为产品提供了某种潜在价值。同理，选购房地产时，物业管理和其他有关配套服务应该纳入重点关注范围。只有这样才能提高企业自身竞争力，并赢得更多消费者的青睐。因此，如何做好物业服务工作是目前各房地产开发商所面临的一个重要问题。本文结合重庆地产项目特点，提出如下服务建议，希望能给顾客提供更准确的特色服务以刺激顾客的购买欲。（1）物业服务。重庆地产要为居住者提供更高品质的物业服务，满足客户的需要，才能在客户心目中获得更好的口碑。安全方面：推行监控设施全覆盖，物业交付后采用刷卡制。这类安全措施应在重庆住宅小区中大力推广和普及，有效地反映小区高科技和现代化水平。物业实行24小时值班制，以此提高巡视频率。景观布局方面：结合重庆气候特征，树种所占比重要进一步加大。合理布置亲子活动园区及购置相关娱乐和健身器材。小区内水景管理和养护工作要有专人进行，通过合理布置植物来营造一个舒适宜人的居住环境，使住户感受到大自然的气息。科技提升策略方面：与电信运营商合作，WIFI覆盖整个小区，作为房产的附加值，为业主提供免费服务。（2）装修服务。业主在购置房产后，对于装修事项销售部可以与业主签订相关协议，首先是根据业主的需要对隔断墙体进行适当的调整，其次是利用相对于市场低廉的价格来为业主提供装修服务，从而帮助业务解决房屋的装修问题。4.2多元营销推广策略4.2.1互联网营销互联网营销不但能够有效拓展精准营销途径，同时还具有投入小、拉近与顾客之间距离的优点。房地产营销发展至今，网络的普及程度越来越高，消费者对楼盘信息的需求也越来越大，而网络具有成本低、效率高和传播速度快等特点，所以其不仅可以提升企业的品牌形象而且可以增加销售量。因此，互联网已经成为房地产企业重要的营销工具。目前来看，借助网络进行精准营销，一般有以下几种方式：（1）网络新闻采访。现阶段，网络新闻媒体具有较高的权威性，社会大众都会利用网络来查询信息，这就使得消费者的获取信息的途径越来越多。利用房产网平台向消费者推介重庆地产，通过力争登上头条后，将获得非常大的社会反响。由于网络新闻传播速度极快，能够很快被许多人所了解，所以新闻采访对网民内心的购买欲影响也非常大，因此借助媒体的力量，就会取得意想不到的营销效果。（2）借助论坛推广信息。如业务论坛、百度贴吧等专题网站。有些潜在客户将从中了解更多的信息，此外，他们尤其重视论坛中进行的讨论。在贴吧里查找到部分有关楼盘的网友评论资料，以获取更多与该楼盘有关的实际资料与数据。因此，重庆地产销售人员每日可登录论坛回复相关贴子，点评回复时要做到一针见血。只要百度贴吧中出现重庆地产方面的贴子都会得到及时答复，这不仅可以增加潜在消费者对于重庆地产热度，也可以通过网络贴子及时发现不利于企业发展的消息，并及时处理。（3）通过微信等社交媒体进行新媒体营销。微信营销是目前最流行的营销工具之一，QQ微信已经成为人们获取信息的主要途径，因此，国内房地产企业借助网络手段开展营销活动也越来越普遍。微信作为一个即时通讯工具已经被很多人所接受，而且随着微信功能的不断开发，用户群体也会越来越大。在这种发展背景下，重庆地产也开始利用微信公众号、微博等方式在重庆的朋友圈进行传播推广，吸引更多的本地人关注重庆地产，分享重庆的奇闻轶事。这就很容易形成良好口碑，并且可以很好的借助现在流行的新媒体平台。4.2.2现场活动营销活动营销对于企业策略与组织来说至关重要，它可以获取有价值的消息，在社会上具有一定影响力，从而增加营销关注度，引起媒体与消费者的注意，让企业赢得更大的知名度与声誉，帮助企业树立品牌形象，进而形成优势销售。但是在具体实践中，要想取得较好效果，必须结合自身实际情况，采取恰当有效的推广方法，以达到预期目的。本文从活动营销的概念入手，分析了其主要内容及特征。可通过以下途径进行推广：（1）举行隆重的开盘仪式。与重庆报业、广电总台、网络及其他有关媒体共同开展前期推广和现场宣传工作，提升了该案在园区市场上的品牌知名度和市民认知度。通过案场的暖场活动，增加了场地的来人量并促成了交易。消化前一阶段的顾客，以畅销搅动当地房地产市场的同时，也为后一阶段的产品去化打下了基础。（2）举办营销互动活动。在婚纱影楼、电影院和商场等醒目位置，建立展示柜以便更多人能够看到企业的推广与广告，通过现场展板等方式使得广告更加具有感染力，吸引顾客的目光。同时建立一些温馨的置业卡以便顾客在交易中能够得到优惠折扣，对有兴趣的顾客提供一些免费的服务，这样就能够保留更多的意向顾客。同时，也能给客户留下深刻的印象。设置部分团购活动，面向本地部分行政单位或者企业单位进行邀请，团购量超过五套即可享受团购价优惠，团购量越多，优惠力度越大。4.2.3体验式营销体验式营销就是企业使有意购买的顾客亲身经历、感受到企业提供的商品或者服务，使顾客经过真实体验后对企业的商品或者服务产生认同和接受，进而达成销售行为。体验式营销是将客户作为企业最重要的资源之一，通过各种感官刺激和情感交流来提高顾客满意度和忠诚度，最终实现企业利润最大化的过程。（1）请顾客参观样板房。此举旨在为顾客提供真实产品的体验感，使顾客能够看得到房屋的真实样子，并能看清房屋的细节。真正让顾客看到房子建成后的出色模样，并非空口答应，是实实在在的品牌与形象。实际上，样板房的设计是一个复杂的工程，涉及到很多方面的技术，如：科技系统、地暖系统、外遮阳系统等，只有把这些东西结合在一起，才能使样板房成为真正意义上的科技住宅。此外，还要做到温馨优雅居家简约，使顾客走进去感到格外温馨和温暖，产生马上想要入住的欲望。同时，小区门口要设计的气派，其不仅代表着业主的脸面，更是第一印象中的重要加分项。（2）设置现场品牌和品质展示区，在销售中心设品牌展示区，以彰显重庆地产的品牌实力、科技系统及物业服务，并同步展示本案建材及工艺等多个方面。通过品牌展示来帮助顾客更好的理解项目的高端形象和高品质水平。4.3精准营销服务流程4.3.1建立客户关系系统客户关系是精准营销策略实施和进行过程中非常关键的一环，企业要通过各种渠道搜集更多的客户相关数据信息。为了实现这一目标，需要建立一个完善的客户关系管理系统，并利用数据挖掘技术对这些信息加以整合分析，从而为企业制定更为准确合理的营销策略提供依据。例如，通过面对面交谈、网络聊天以及搜索引擎公司提供的关键词或频率来建立客户数据库。其中包括顾客对于面积、户型的喜好程度；对于价格的接受程度；对于小区内部管理情况的要求以及对于基础设施以及其他基础项目的期望程度。然后通过客户关系系统进行统计，最终计算得出顾客的行为模式，帮助企业更好的进行产品开发与推广，并以此为依据制定科学合理的精准营销策略。4.3.2加强一对一沟通精准营销主要体现在精准上，在沟通方面表现为一对一的沟通，而一对一的沟通需要先和顾客面对面地进行沟通，对顾客的需求有一个清楚的认识，再由双方进行充分的理解，也就是说，需要在了解顾客真正想法后，在进行精准地传达信息或者产品。而交流的实质就是双方之间的信息交换，让双方对彼此有更多的了解，从而达成共识。关键不在于顾客能否接受，而在于让顾客接受企业的商品，这就需要拉近与顾客的距离，再向其介绍产品。这主要是因为双方基于信任而交流，才能更好地实现销售目的，即使无法实现销售目的也可以与顾客成为朋友。此外，还必须建立跟踪接待制度，销售人员必须与顾客成为朋友，才能维持与顾客的良好关系。

5结论现阶段，市场环境正在发生变化，房地产市场的发展形势也出现了下滑现象，再加上经济总体低迷，面对这种形势，开发商除了做好策划和销售工作之外，也要注重营销策略的制定。随着市场规模的扩大，企业要想在竞争激烈的市场中占据有利地位，就必须在产品销售上实施精准营销策略。本文以重庆地产公司的房地产精准营销现状为主要研究对象，分析了重庆地产在营销产品和服务组合方面存在的问题，发现其存在的主要问题有以下三个：意识营销推广策略不完善；二是客户满意度低；三是订单转化率低。这些问题如果不及时解决，将会严重影响重庆地产在全国范围内的形象及地位。基于此，针对以上问题，在综合考虑已有资源优势和未来长远战略规划后，设计精准营销策略，主要包括精准产品策略、多元营销推广策略和精准营销服务流程。参考文献[1]徐谊.多渠道营销模式下企业的精准营销探究[J].中国管理信息化,2022,25(08):121-123.[2]费文美,谭莉.数字营销背景下房地产精准营销策略研究[J].农村经济与科技,2021,32(24):154-156.[3]刘怡.差异化营销对饲料企业实现精准营销的助力分析[J].中国饲料,2021(24):131-134.DOI:10.15906/11-2975/s.20212433.[4]郑镇宁.略论社交媒介的精准营销管理[J].中国农业会计,2021(11):4-6.DOI:10.13575/ki.319.2021.11.002.[5]刘杨.大数据时代下商业银行的精准营销策略研究[J].商讯,2021(26):100-102.[6]张悟移,杨茹婷.大数据视域下企业营销策略研究[J].改革与开放,2021(15):23-28+37.DOI:10.16653/ki.32-1034/f.2021.015.005.[7]李永辉.基于大数据应用的精准营