房屋购置有几个合同

房屋购置有几个合同房屋购置是一项涉及多环节、多主体的复杂交易活动，从选房到交房的全过程中，各类合同扮演着规范权责、保障权益的关键角色。根据交易阶段和法律属性的不同，房屋购置过程中通常涉及八大核心合同，这些文件共同构成了交易的法律框架，直接影响交易安全与当事人权益。以下从交易流程的角度，详细解析各类合同的性质、内容要点及注意事项。一、意向性文件：认购书与订购协议在正式签订购房合同前，购房者与开发商常通过认购书（或称订购协议、认筹协议）锁定房源。这类文件虽非法定必经程序，却是实践中普遍存在的意向性约定，通常包含以下核心内容：交易主体信息：购房者姓名、身份证号及开发商全称、资质证书编号；房屋基本情况：房号、户型、建筑面积（含公摊）、单价及总价款；定金条款：购房者需支付的定金金额（通常不超过总房款的20%）、定金退还或抵扣规则；签约时限：约定签订《商品房买卖合同》的具体日期，逾期未签的违约责任。法律风险提示：若开发商未取得《商品房预售许可证》，认购书可能因违反法律强制性规定而无效，购房者可要求返还已支付的定金；若因购房者自身原因拒绝签约，定金通常不予退还；若因开发商违约（如涨价、售予他人），购房者可主张双倍返还定金。二、核心交易合同：商品房买卖合同《商品房买卖合同》是房屋购置的基础性法律文件，分为新房的《商品房买卖合同（预售）》和二手房的《存量房买卖合同》，其内容需严格遵循《民法典》《商品房销售管理办法》等法规，主要条款包括：（一）合同当事人与房屋基本信息明确买卖双方身份信息（自然人需注明身份证号，企业需注明统一社会信用代码）；房屋权属状况：产权证号（二手房）或预售许可证号（新房）、土地性质（出让/划拨）、房屋用途（住宅/商业）、是否存在抵押或查封；房屋物理属性：地址、楼栋号、单元号、楼层、朝向、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋结构（砖混/框架）。（二）价款与支付方式总价款：需明确单价（元/平方米）、总价及计价方式（按建筑面积/套内面积计算）；付款期限：一次性付款的需约定支付时间；按揭付款的需列明首付款金额、支付时间及贷款金额、贷款银行；支付方式：银行转账需注明开发商账户信息，现金支付需开发商出具收据并及时换领发票。（三）房屋交付与质量保证交付条件：新房需满足“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“房屋测绘报告”，二手房需确保房屋无权利瑕疵且符合约定交付标准；交付时间：精确到年月日，逾期交付的违约责任（通常按日计算违约金，比例为总房款的万分之零点五至万分之二）；质量保修：依据《住宅质量保证书》，明确地基主体结构、防水工程、管线设备等部位的保修期限（如地基主体为设计文件规定的合理使用年限，防水工程为5年）。（四）违约责任与争议解决买方违约：未按时付款的，需按逾期天数支付违约金，逾期超过约定期限（通常30-60天），开发商有权解除合同并要求赔偿损失；卖方违约：逾期交房、房屋面积误差超过约定范围（通常±3%）、房屋质量不合格等情形下的处理方式（如解除合同、返还房款并赔偿利息损失）；争议解决方式：协商不成时，选择仲裁（需明确仲裁委员会）或诉讼（需约定管辖法院，通常为房屋所在地法院）。三、融资环节：按揭贷款相关合同若购房者通过银行贷款支付房款，需签订借款合同和抵押合同，部分银行还要求签订保证合同，形成“借款+抵押+保证”的三重法律关系。（一）个人住房借款合同该合同由购房者与贷款银行签订，核心条款包括：贷款金额与期限：明确贷款本金、贷款年限（最长30年）、贷款利率（固定利率/浮动利率）及计息方式；还款方式：等额本息（每月还款额固定，前期利息占比高）或等额本金（每月本金固定，利息递减），需约定还款日及逾期还款的罚息规则（通常为正常利率的1.5倍）；提前还款条款：是否允许提前还款、最低还款金额、违约金计算方式（如按提前还款金额的1%-3%收取）。（二）抵押合同购房者需将所购房屋抵押给银行作为还款担保，抵押合同需包含：抵押财产信息：房屋地址、产权证号、抵押担保范围（贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用）；抵押登记：约定由购房者配合银行办理抵押登记手续，未按时登记的违约责任；抵押权实现：若购房者连续逾期还款（通常6期以上），银行有权依法拍卖、变卖抵押房屋并优先受偿。（三）保证合同（阶段性担保）新房交易中，若房屋尚未办理产权证，开发商需与银行签订保证合同，为购房者的贷款提供阶段性担保（直至房产证办理完毕并抵押给银行）。若购房者在此期间违约，银行有权要求开发商承担连带保证责任（即先行偿还剩余贷款）。四、二手房交易特殊合同：补充协议与居间合同二手房交易因涉及个人卖家、中介机构等多方主体，合同体系更为复杂，除《存量房买卖合同》外，还需关注以下两类文件：（一）补充协议二手房交易中，主合同条款通常较为固定，买卖双方需通过补充协议细化特殊约定，常见内容包括：房屋附属设施：明确家具家电（如空调、冰箱）、装修装饰（如壁纸、橱柜）的归属与交付标准；户口迁移：约定卖方迁出户口的时限（通常为交房后30-60天）及逾期未迁的违约金（按日计算，常见为总房款的万分之五）；尾款支付条件：如预留部分房款（通常为总房款的5%-10%），待房屋核验无质量问题、户口迁出后再支付；税费承担：明确契税、个人所得税、增值税及附加等税费的分担方式（如“各付各税”或“买方承担全部税费”）。（二）房地产经纪服务合同通过中介购房时，需与中介机构签订居间合同（或称经纪服务合同），核心条款包括：服务范围：中介需提供的服务（如房源推荐、带看、合同起草、协助办理贷款与过户）；佣金标准：通常为总房款的1%-3%（买卖双方合计），需明确支付方（买方单独承担或双方分担）及支付时间（如签订买卖合同后支付50%，过户完成后支付50%）；中介责任：若因中介隐瞒房屋瑕疵（如凶宅、违建）、提供虚假信息（如产权年限、抵押状况）导致交易失败，需退还已收佣金并赔偿损失。五、交接与过户：物业交接协议与网签备案合同房屋交付与产权过户是交易的最后环节，需通过物业交接协议和网签备案合同确保流程合规。（一）物业交接协议交房时，买卖双方需与物业公司共同签订物业交接协议，确认以下事项：费用结算：结清物业费、水电费、燃气费、供暖费等（通常计算至交房当日），并附缴费凭证；设施核验：逐项检查房屋门窗、水电管线、供暖设备、电梯等是否正常运行，记录墙面、地面是否存在裂缝、渗漏等问题；钥匙交接：列明交付钥匙数量（入户门、单元门、车库门等）、门禁卡、水电气卡的交接情况，双方签字确认后视为交付完成。（二）网签备案合同根据《城市商品房预售管理办法》，新房交易需通过房地产管理部门的网签系统签订合同并备案，二手房交易也需进行网签（部分城市称为“存量房买卖合同网签备案”）。网签备案合同具有以下作用：防止一房多卖：备案后房屋交易信息被锁定，开发商或卖方无法再次出售；确认合同效力：网签备案是办理产权过户的前置条件，未经备案的合同可能影响后续产权登记；价格监管：网签价格需符合政府指导价，防止阴阳合同（即实际成交价与网签价不一致以逃避税费）。六、特殊情形合同：拆迁安置协议与共有权人声明针对特殊房源或交易主体，还需签订专项合同以规避法律风险：（一）拆迁安置补偿协议购买拆迁安置房时，需与拆迁单位签订拆迁安置补偿协议，明确置换房屋的位置、面积、交付时间及差价结算方式（如被拆迁房屋面积与安置房屋面积的差额部分如何补款）。此类合同需特别注意安置房的产权性质（是否为商品房）及上市交易限制（如部分安置房需满5年方可过户）。（二）共有权人声明（或配偶同意出售声明）若房屋为夫妻共有或多人共有（如继承所得），需由非签字共有权人出具共有权人声明，明确表示同意出售房屋并认可合同条款。若卖方已婚，即使房产证仅登记一方姓名，也需其配偶出具《配偶同意出售证明》，避免因“无权处分”导致合同无效。七、合同签订通用注意事项无论何种合同，签订时需遵循以下原则以保障权益：主体资格审查：开发商需具备《商品房预售许可证》《营业执照》，二手房卖方需提供房产证、身份证，确保身份与产权人一致；条款明确化：避免使用“大概”“可能”等模糊表述，对交房时间、违约责任等关键条款需精确到具体日期和金额；留存证据：所有合同需签订书面版本（电子合同需符合《电子签名法》要求），并保留付款凭证（转账记录、收据、发票）、沟通记录（微信聊天记录、邮件）等辅助证据；专业咨询：复杂条款（如贷款合同中的利率调整条款、补充协议中的户口迁移约定）建