(2025年)土地增值税测试试题及答案

(2025年)土地增值税测试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。A.房地产的出租B.企业间房地产的交换C.房地产的代建行为D.房地产的重新评估答案：B。选项A，房地产出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围；选项C，房地产代建行为，没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围；选项D，房地产的重新评估没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。而企业间房地产的交换，既发生了房产产权、土地使用权的转移，又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。2.下列项目中，不属于土地增值税扣除项目中房地产开发成本的是（）。A.土地出让金B.前期工程费C.建筑安装工程费D.公共配套设施费答案：A。土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，不属于房地产开发成本。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。3.某房地产开发企业转让一幢新建办公楼取得收入8000万元，该办公楼建造成本和相关费用4200万元，缴纳与转让办公楼相关的税金440万元（其中印花税4万元）。则该房地产开发企业应缴纳的土地增值税按速算扣除法计算时适用的税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：B。首先计算扣除项目金额，取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目（本题未提及其他扣除项目）。这里扣除项目金额=4200+440=4640（万元），增值额=8000-4640=3360（万元），增值率=3360÷4640×100%≈72.41%。增值率超过50%未超过100%，适用税率为40%。4.对于房地产开发公司，可以作为加计20%扣除的基数的是（）。A.销售费用B.与房地产开发相关的财务费用C.建筑工程安装费D.与房地产开发相关的管理费用答案：C。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。建筑工程安装费属于房地产开发成本，而销售费用、财务费用、管理费用属于房地产开发费用，不能作为加计20%扣除的基数。5.下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是（）。A.企业间互换办公用房B.企业转让一栋房产给政府机关用于办公C.房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店D.居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产答案：D。选项A，企业间互换办公用房应缴纳土地增值税；选项B，企业转让房产给政府机关用于办公，应缴纳土地增值税；选项C，房地产开发企业将建造的商品房作价入股，应视同销售缴纳土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产，符合该免税条件。6.某工业企业2024年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）万元。A.96.75B.97.50C.306.75D.307.50答案：C。扣除项目金额=3700+277.5=3977.5（万元），增值额=5000-3977.5=1022.5（万元），增值率=1022.5÷3977.5×100%≈25.71%。增值率未超过50%，适用税率为30%，土地增值税=1022.5×30%=306.75（万元）。7.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（）计算征收。A.最高一档税率B.扣除项目金额不得扣除的原则C.成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法D.房地产评估价格答案：D。土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。8.某房地产开发企业在计算土地增值税可扣除的房地产开发费用时，有如下资料：取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本为2000万元，开发期间发生管理费用、销售费用、财务费用共计1100万元，财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目分摊且能提供金融机构证明，利息支出100万元。省级人民政府确定的其他房地产开发费用扣除比例为5%。该企业在计算土地增值税时可扣除的房地产开发费用为（）万元。A.100B.150C.250D.300答案：C。能够按转让房地产项目分摊且能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%=100+（1000+2000）×5%=100+150=250（万元）。9.下列项目中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.合作建房后出售的合作单位B.出租办公楼的企业C.转让办公楼的事业单位D.转让居住满五年以上的个人答案：B。土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。出租办公楼的企业，没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的纳税人。10.某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为500万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（）万元。A.500B.1200C.2000D.1500答案：B。评估价格=重置成本价×成新度折扣率=2000×60%=1200（万元）。11.土地增值税实行（）税率。A.比例B.定额C.超额累进D.超率累进答案：D。土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值率的大小确定不同的税率。12.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税答案：C。房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，不允许再单独扣除。房产税不属于转让环节缴纳的税金。房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是营业税（营改增前）、城市维护建设税、教育费附加等。13.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）万元。A.1500B.2000C.2500D.3000答案：D。房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%=10000×10%=1000（万元），其他扣除项目=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%=10000×20%=2000（万元），应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额=1000+2000=3000（万元）。14.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计扣除的比例为（）。A.2%B.5%C.10%D.20%答案：B。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。15.下列关于土地增值税清算的陈述，不正确的是（）。A.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算C.应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起30日内到主管税务机关办理清算手续D.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金答案：C。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，而不是30日，所以选项C错误。16.某房地产开发企业2024年开发三期普通住宅，从当地农业银行签订借款合同一份，合同注明借款金额2000万元；以借款和自有资金购买土地使用权2300万元，合同注明土地使用权70年，已取得有关证件；至2024年底对外销售60000平方米，收入19200万元，全部签订售房合同。该房地产开发企业就上述业务应缴纳印花税（）元。A.108500B.1084，05C.108505D.108400答案：C。借款合同印花税=2000×0.05‰×10000=1000（元），土地使用权出让合同印花税=2300×0.5‰×10000=11500（元），销售商品房合同印花税=19200×0.5‰×10000=96000（元），应缴纳印花税=1000+11500+96000=108505（元）。17.土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后产权属于全体业主所有的B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的C.建成后有偿转让的D.以上三种情形均可扣除答案：D。土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；建成后有偿转让的，其成本费用均可以扣除。18.某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（）万元。A.441B.198C.415D.90答案：B。评估价格=1200×70%=840（万元），扣除项目金额=840+500=1340（万元），增值额=2000-1340=660（万元），增值率=660÷1340×100%≈49.25%。增值率未超过50%，适用税率为30%，土地增值税=660×30%=198（万元）。19.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%答案：A。选项B，房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其开发间接费用的扣除金额；选项C，房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，税务机关可按照规定进行调整扣除；选项D，房地产开发企业销售已装修房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有不得超过房屋原值10%的规定。20.下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A。选项B，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围；选项C，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；选项D，双方合作建房后按比例分配自用房产，暂免征收土地增值税。而公司与公司之间互换房产，既发生了房产产权的转移，又取得了实物形态的收入，应征收土地增值税。二、多项选择题（每题2分，共30分）1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.出让国有土地使用权B.转让国有土地使用权C.城市房地产的出租D.地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让答案：BD。土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让。出让国有土地使用权不属于土地增值税的征税范围，城市房地产的出租没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。2.下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.建筑安装工程费C.公共配套设施费D.前期工程费答案：ABCD。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。3.计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括（）。A.超过国家有关规定上浮幅度的利息部分B.向境外机构借款的利息C.超过贷款期限的利息部分D.加罚的利息答案：ACD。计算土地增值税时，允许扣除的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超过国家有关规定上浮幅度的利息部分、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许扣除。向境外机构借款的利息，如果符合相关规定，是可以扣除的。4.下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的答案：ABC。纳税人应进行土地增值税清算的情形包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，而不是2年，所以选项D不符合。5.下列各项中，符合土地增值税税收优惠有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税答案：BD。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。6.土地增值税清算审核的主要方法有（）。A.案头审核B.定期审核C.分期审核D.实地审核答案：AD。土地增值税清算审核包括案头审核和实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。7.下列关于土地增值税扣除项目的说法，正确的有（）。A.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除B.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本答案：ABD。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，所以选项C错误。选项A，契税是取得土地使用权的相关税费，应计入“取得土地使用权所支付的金额”；选项B，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；选项D，房地产开发企业销售已装修房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。8.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。A.房地产的继承B.房地产的代建房行为C.房地产的出租D.房地产的抵押期间答案：ABCD。房地产的继承、代建房行为、出租以及抵押期间，均没有发生房地产权属的实质性转移，不属于土地增值税的征税范围。9.计算土地增值税时，房地产开发企业准予从房地产转让收入中据实扣除的项目有（）。A.取得土地使用权支付的地价款B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.转让房地产时缴纳的印花税答案：AB。房地产开发费用不是据实扣除，而是按照规定的比例计算扣除，所以选项C错误。房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，不允许再单独据实扣除，所以选项D错误。取得土地使用权支付的地价款和房地产开发成本可以据实扣除。10.下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有（）。A.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税B.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税C.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税D.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地税务机关申报纳税答案：ABCD。以上关于土地增值税纳税地点的表述均正确。11.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有（）。A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的C.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的D.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的答案：ABCD。以上选项均符合土地增值税核定征收的条件。12.下列关于土地增值税征收管理的说法，正确的有（）。A.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报B.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定C.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税D.土地增值税纳税人应向其机构所在地主管税务机关办理纳税申报答案：ABC。土地增值税纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，而不是向其机构所在地主管税务机关办理纳税申报，所以选项D错误。13.下列项目中，属于房地产开发费用的有（）。A.销售费用B.财务费用C.管理费用D.开发间接费用答案：ABC。开发间接费用属于房地产开发成本，不属于房地产开发费用。房地产开发费用包括销售费用、财务费用和管理费用。14.下列关于土地增值税的表述中，正确的有（）。A.土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据B.土地增值税实行四级超率累进税率C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税答案：ABCD。以上关于土地增值税的表述均正确。15.对于土地增值税纳税申报表的理解，下列说法正确的有（）。A.表中各主要项目内容应根据土地增值税的基本计税单位计算填报B.同时转让两个或两个以上计税单位的，可以在一份申报表中填报C.房地产企业兼有免税和征税项目单位的，应当分别填报D.其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的5%以内计算扣除答案：AC。同时转让两个或两个以上计税单位的，应分别填报纳税申报表，所以选项B错误。其他房地产开发费用，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的10%以内计算扣除，所以选项D错误。三、计算题（每题15分，共30分）1.某房地产开发公司于2024年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2024年2月至2025年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2025年4月至6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%。）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司2025年4-6月共计应缴纳的营业税、城建税和教育费附加。（2）计算该房地产开发公司计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权所支付的金额。（3）计算该房地产开发公司计算土地增值税时可扣除的开发成本。（4）计算该房地产开发公司计算土地增值税时可扣除的开发费用。（5）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。答案：（1）-租金收入应缴纳的营业税=60×5%=3（万元）-销售写字楼应缴纳的营业税=14000×5%=700（万元）-应缴纳的营业税合计=3+700=703（万元）-应缴纳的城建税和教育费附加=703×（7%+3%）=70.3（万元）-2025年4-6月共计应缴纳的营业税、城建税和教育费附加=703+70.3=773.3（万元）（2）-取得土地使用权所支付的金额=（6000+6000×3%）×70%×（1-20%）=（6000+180）×70%×80%=6180×70%×80%=3460.8（万元）（3）-可扣除的开发成本=5800×（1-20%）=4640（万元）（4）-可扣除的开发费用=300×（1-20%）+（3460.8+4640）×5%=240+8100.8×5%=240+405.04=645.04（万元）（5）-与转让房地产有关的税金=700×（1+7%+3%）=770（万元）-加计扣除=（3460.8+4640）×20%=1620.16（万元）-扣除项目金额合计=3460.8+4640+645.04+770+1620.16=11136（万元）-增值额=14000-11136=2864（万元）-增值率=2864÷11136×100%≈25.72%-适用税率为30%-应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2（万元）2.某工业企业转让一幢2010年建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的厂房需要600万元，该厂房为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。要求：计算该企业转让厂房应缴纳的土地增值税。答案：（1）计算评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率=600×70%=420（万元）（2）确定扣除项目金额扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=420+27.5=447.5（万元）（3）计算增值额增值额=转让收入-扣除项目金额=500-447.5=52.5（万元）（4）计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=52.5÷447.5×100%≈11.73%（5）确定适用税率和速算扣除系数增值率未超过50%，适用税率为30%，速算扣除系数为0。（6）计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=52.5×30%-447.5×0=15.75（万元）四、综合题（20分）某房地产开发公司2024年发生如下业务：（1）开发部自建统一规格和标准的楼房4栋，建筑安装总成本为6000万元（核定的成本利润率为15%）。该公司将其中一栋留作自用；一栋对外销售，取得销售收入2500万元；另一栋投资入股某企业，现将其股权的60%出让，取得收入1500万元；最后一栋抵押给某银行以取得贷款，抵减应付银行利息100万元。该公司还转让一处正在进行土地开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，取得收入2000万元，该项目取得土地使用权时支付土地出让金等1200万元，开发成本200万元。（2）该公司广告业务部当月取得广告业务收入500万元，付给有关单位广告制作费80万元，支付给电视台广告发布费60万元。（3）该公司下设非独立核算的娱乐中心，当月舞厅取得门票收入5万元，台位费收入1万元，点歌费收入0.5万元，销售烟酒饮料收入0.8万元；台球室取得营业收入5万元；保龄