郑州市商业地产市场调研报告

2013郑州市商业地产市场调研报告二零一三年五月十日分析：商业市场——销量维稳

3月商业用房供应面积5.53万㎡，销售面积4.52万㎡，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/㎡，环比上涨40.35%，同比上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。图1-92011-2013年3月郑州商业市场供销价走势图数据来源：搜狐房地产网

分析：商业物业库存——库存上涨趋势放缓

商业物业截止2013年3月份库存约为112.91万㎡，库存增势略有放缓，按照郑州市商业月均（2011年至2013.3月）5.16万㎡的消化速度来看，库存消化需近22个月，去化压力较大。图1-10

郑州市商业库存市场走势图（以2010年底为基底）数据来源：搜狐房地产网分析：办公市场——市场成交量价平稳

办公市场依然持续供大于求，竞争激烈，本月办公用房供应面积8.9万㎡，销售面积7.98万㎡，销售均价11098元/㎡，主要为西元国际广场、绿地中心、联盟新城、正弘凯宾城等项目办公物业的集中备案。图1-112011年-2013年3月郑州办公市场供销价走势图数据来源：搜狐房地产网分析：办公物业库存——近两月供应维稳，库存累积速度放缓

办公物业截止2013年3月份库存量约为101.83万㎡，库存增速放缓，然而未来销售压力依然较大。图1-12郑州市办公市场库存量走势（以2010年底为基底）数据来源：搜狐房地产网分析：4月郑州市各区域销量有所转变，二七区赶超金水区，位居榜首，郑东新区和金水区紧随其后。二七区之所以有如此不俗成绩，首先本月区内升龙城、二七万达广场均分列本月销售套数一二；其次，随着郑州城市规划着力打造的二七运河组团，给二七区的房地产市场带来了契机，加之区内大都为城中村改造的大盘，着力打造刚需盘，周边大量的刚需客户更是带来销售潜力，综合各方因素使得二七区这个后起之秀表现不俗；金水区和郑东新区作为传统的销售热区，4月表现为稳中有增，延续了热销，销量分别为14.41万㎡和12.47万㎡。图1-13

2013年4月郑州各区域各物业销售面积分布区域房地产市场分析数据来源：搜狐房地产网分析：4月份住宅类物业各区域较上月除惠济区和金水区有小幅下降外，其余各区均有不同程度的上扬，郑东新区依旧领跑；办公类物业较上月除金水区和中原区外，其余各区均有15%左右的涨幅，郑东新区以高端写字楼聚集领跑；商业类物业较上月除惠济区和中原区有一定下降外，郑东新区基本持平，金水区和二七区均有20%左右的涨幅，金水区以23313元/㎡领跑。图1-142013年4月郑州各区域各物业销售均价分布区域房地产市场分析数据来源：搜狐房地产网Add：中国郑州•南阳路清华商务F9Tel域市场分析—中原区中原区是郑州市的老城区、配套成熟、教育资源丰富，但居住环境相对破旧。在政府在“北扩东移”成功之余，开始谋划西区老城改造。近年区域先后将制造业外迁，加大招商引资力度，先后引入万达、宝龙等国内外知名企业，重振区域商业格局。加上区域地铁1号线的开建，未来区域地产发展将受到政府的大力支撑，住宅和商业地产发展前景可观。中原区概况

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均价近期动态郑州市中原区桐柏路与棉纺路交会处东北角郑州鸿兴置业有限公司方圆经纬普通住宅,公寓,写字楼,商铺,建筑综合体2012-09-2385002号楼预计在5月中下旬推出中原区棉纺西路与桐柏路交叉口西北角郑州翰园置业有限公司锦艺国际华都普通住宅,商铺2013-05-118500中央楼王5月11日开盘建设西路与秦岭路交叉口西200米路北郑州恒天兴华房地产有限公司保利百合普通住宅2012-12-1588005月11日保利百合周年庆生PARTY陇海路与西环交叉口东南角河南怡昌置业有限公司和昌湾景国际普通住宅2013-05待定5月开盘秦岭路西、建设路北河南西元置业有限公司伟业时代广场一期商业2012-1581965月开盘棉纺西路与秦岭路交汇处东北角郑州惠众置业有限公司惠众西城一品普通住宅2011—106500元临街旺铺珍罕推出冉屯西路与秦岭路交叉口河南正商置业有限公司正商明钻普通住宅、商业2011—10-15商业17994住宅61485期5月开盘中原区中原路与西环路交汇处西500米郑州煤电长城房产开发投资有限公司泰宏阳光花苑普通住宅2011-07

9000元在售高层均价9000中原区桐柏南路98号郑州布瑞克房地产开发有限公司帝湖花园普通住宅2009-07-08均价7500元临湖高层现房清盘销售中原区农业西路与秦岭路交汇处北200米路郑州标准置业有限公司乐丁广场公寓,写字楼,商铺2013-03-26

6600元54-88平米商务空间在售中原区最受关注项目一览表区域市场分析—中原区区域市场分析—惠济区惠济区市场概况惠济区近两年市场状况良好，因该区域紧邻黄河，生态环境良好，区域北部集中了全市主要的高端居住楼盘，整体形象较好。中国自古就有“北为上”的说法，而郑州的“北移东扩”似乎暗合了这种传统。在郑州楼市的几个区域中，除了郑东新区以外，北区发展也相当迅速。按照郑州市城市总体规划，北区花园口组团为行政区的延伸地带，被规划为旅游度假区，重点发展旅游娱乐业，使之成为郑州市的大型居住区。惠济区凭借宽阔的道路，便捷的交通，清新的空气，大片平整的土地，日益完善的市政设施，这一切都在吸引着房地产开发商的目光，同时也召唤着购房者的到来。

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楼盘均价（元）近期动态南阳路与博颂路交汇处郑州昌建地产有限公司昌建誉峰普通住宅2011-0585004月13日，景观楼王璀璨开盘惠济区天河路北段河南怡丰置业发展有限公司怡丰森林湖普通住宅商铺别墅2012-056421双拼别墅荣耀献市惠济区税局东侧郑州市广厦置业有限公司华彩逸品澜香普通住宅2012-046786尾盘均价7500惠济区茂源街东、英才街北郑州高屋置业有限公司天地湾晴苑普通住宅2012-057325暂无动态惠济区迎宾路3号河南裕华置业有限公司迎宾路3号别墅2012待定在售别墅全款优惠2个点惠济区南阳路北环西500米路南利海集团利海托斯卡纳普通住宅、商业2011-11-19住宅6373商业14677小三房送1200元/平全屋精装惠济区迎宾路与金桥路交汇处河南新东方大河龙城四期颐河原筑普通住宅2011-10-307182认筹5千抵5万惠济区花园路与英才街交汇处河南建设鑫苑置业有限公司鑫苑逸品香山普通2011-10住宅7716商业20123二期封顶惠济区黄河南岸86号郑州黄河大观有限公司思念果岭5期别墅2103-4-288900认筹2万抵5万惠济区长兴路22号河南银江实业有限公司创意SOHO普通住宅商铺酒店式公寓2011-128000在售小户型均价8000元惠济区最受关注项目一览表区域市场分析—惠济区区域市场分析—金水区金水区市场概况金水区属于郑州市成熟行政居住区，是郑州市当前城市行政、文化、居住中心地位，发展较为成熟，因此整体规划较少，主要规划建设集中在北区，包括产业发展、环境改造、交通改善、教育资源再分配等方面，规划区域已扩展到连霍高速以北地区。目前来看，金水区居住环境已较为拥挤，土地稀缺，资源被充分利用，因此短期之内金水区城市建设和规划格局不会有大的改变，主城区内规划仍将主要表现为对现有资源的改造，包括城中村改造、道路系统改造（建设立交、下穿隧道、道路拓宽等）、人文环境改造等。同时主力发展方向将进一步向北区转移，即北环以北区域，甚至逐渐向连霍高速以外扩展，这也将是金水区房地产发展的长期方向。

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价格近期动态东风路与花园路交汇处正弘蓝堡湾金基不动产（郑州）有限公司正弘蓝堡湾三期普通住宅写字楼酒店公寓2013-03-3097603月30日开盘紫荆山路与二李岗南街河南正商置业有限公司正商蓝海港湾住宅2011-12-1874001月27日开盘价7400索令路东、宏达路北信和（郑州）置业有限公司普罗旺世住宅2012-58564暂无动态金水区农科路与文博东路交汇处郑州鑫苑置业有限公司鑫苑世家住宅2011-10-2210940MARK公寓一房两房在售案场3个点优惠农业路文化路交汇处向西100米河南煤化建业房地产开发投资有限公司建业一号城邦住宅2013年04月26日12388学区房按揭可享98折未来路与郑汴路交汇处河南捷宏置业有限公司升龙凤凰城住宅、商业2011-11-20住宅6947商业10027一次性付款享97折均价8000元/平金水区中州大道与金水路交汇处南100米郑州市渔港实业发展有限公司中州锦绣花苑普通住宅2010-10-168800尾盘销售阶段均价8600元/平金水区德亿路8号河南国影置业有限公司非常国际二期住宅2011-7-189010国信广场现房写字楼在售金水北环路与文化路交叉口向西200米路北河南瀚海置业有限公司瀚海泰苑普通住宅商铺2012-057908瀚海泰苑主推朝南两房三房户型均价8000元/平金水区花园路与北环路交汇处东北角国泰房地产发展(郑州)有限公司国泰罗马假日普通住宅商铺2011-09-108000剩余房源现优惠销售均价7200元/平金水区最受关注项目一览表表区域市场分析——金水区区域市场分析—管城区管城区市场概况管城区地处郑州市的东南部，接金水，临二七，望郑东，守中观直接把守城市南大门。2013年即将开通的地铁2号线在管城区均设置站点使得区域具备发展地铁物业的先天条件，区域升值潜力巨大。随着郑州市城市规划框架的不断拉大，之前“北移东扩”的发展战略受到制约，《郑州市城市总体规划（2008-2020)>明确了东、南、西、三向并举的发展模式，未来城市经济增长将更加丰富，南部版块运动成为近阶段发展重心，为管城老区焕新颜带来机遇。

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均价近期动态航海路与未来路交叉口向西200米河南正商置业有限公司正商新蓝钻普通住宅商业2012-4-15住宅7527商业23316正商新蓝钻3期12号楼全款99折紫金山路陇海路交汇处河南通利房地产开发有限公司通利紫荆尚都二期荣都普通住宅2013-1-77736全新房源推出6#、11#楼陇海路熊耳路交叉口河南中岳秀峰房地产有限公司新天地三期普通住宅商铺2011-11-20住宅90003期已交房中州大道与航海路交汇处南500米民安置业集团橡树玫瑰城普通住宅2011-6-115592剩余少量2房在售紫金山路与东大街交汇处向北50末郑州日月潭房地产开发有限公司兴达国贸写字楼2011-3-2612919100-1100平自由商务空间在售管城货栈街180号（未来路与货栈街交叉口东500米）建业住宅集团（中国）有限公司建业香槟圣园普通住宅2010-05-106600仅剩少量小户型均价6300元/平米映月路南、黄莺路东郑州市广泰置业有限公司城市之星普通住宅商铺2010-09-18住宅7000清盘销售中全款98折按揭99折航海东路与未来路交汇处向西50米路北河南省中鼎实业有限公司中鼎翡翠三期晶典普通住宅商铺公寓2010-09-307800清盘现房销售中均价8000元/平未来大道与商城路交叉口东北角北京泰益德置业集团有限公司首座国际广场普通住宅商铺2010-10住宅8600清盘销售中均价8100元/平米航海路与紫金山路交叉口河南永恒凯悦地产开发有限公司永恒理想世界普通住宅未开盘85003月31日认筹管城区最受关注楼盘一览表区域市场分析——管城区区域市场分析—二七区二七区市场概况在郑州都市建设规划中，二七区被定位为“二七生态文化新城”，作为郑州市的传统商贸中心，如今，二七生态文化新城板块已经形成一个全新规划的大型居住区。目前区域内在售项目主要有德润黄金海岸、伍号院等。除了在售项目以外，板块内还有泰宏建业国际城、长龙金港、锦绣山河等全新项目，届时，二七生态文化新城板块可谓是群星璀璨、百花齐放。锦绣山河是南郑州唯一具有1783亩湾区的生态腹地大盘；目前尚未上市的泰宏建业国际城项目，是郑州市二七区荆胡村改造项目，也是河南建业集团和泰宏集团战略性合作的首个项目。此外，绿地集团投资130亿打造的绿地滨河国际城项目将成为郑州市的新地标，目前，一期工程的139亩土地已经获批。由世纪金源、百荣投资控股集团和合展集团共同投资建设的郑州CSD国际时尚商贸中心项目，未来将建成约380万平方米的大型物流商业综合体。

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楼盘均价近期动态解放路二马路路口郑州佳裕置业有限公司正弘凯宾城写字楼商铺2012-108500产权式酒店3月31日盛大开盘大学南路与航海路交叉口向西南角郑州万达广场有限公司郑州二七万达广场住宅商业2012-5-28住宅6764商业10867100-200平米现铺在售23000元/平航海路与碧云路交叉口东北角河南正商置业有限公司正商城福苑普通住宅2012-4-36594二期4月27日开盘二七嵩山路与航海路交汇处河南骏龙房地产开发有限公司升龙城住宅商业2012-4住宅6900商业26444升龙城即将加推目前均价8300元二七区民主路以西、解放路以北华润置地（郑州）有限公司华润万象城普通住宅商业2013暂无价格华润万象城正在规划中售楼部暂未开放福寿街东、苑陵街北河南金智置业有限公司金智万博商城商业2012-1-118754仅剩少量商铺最低均价19000中原农业路与桐柏路交汇处城开集团和绿城集团城开绿城绿园普通住宅2012-66656二期7月开盘中州大道与商都路交汇处东500米河南远达置业有限公司建业五栋大楼写字楼商铺酒店2012-9-2213000建业五栋大楼现已封顶均价13000元/平方米二七区淮河路勤劳街往北100米路东郑州康桥房地产开发有限责任公司康桥金域上郡普通住宅公寓2011-09-038000全款95折按揭96折均价8500元/平大学路航海路交汇处西500米路南河南鼎盛置业有限公司鼎盛时代写字楼2010-077200暂无二七区在售楼盘情况统计表区域市场分析—二七区区域市场分析—东区郑东新区市场概况郑州东区作为未来的市中心，商业、居住价值是不可估量的，郑州城市发展的重心东移，以世纪大道为主干，南三环到航海路、金水路、黄河路、北三环、连霍高速等道路的贯通，使得郑州东区处于一个360度辐射全国的交通优势中，而这个优势直接促进了郑州东区高尚生活圈的形成。经过这几年的大力发展，郑东新区已今非昔比。最值得一提的是，许多小区都已建成，宏光蓝水岸、双河湾、新里•卢浮公馆、王鼎国际、高速奥兰花园、美景鸿城等，数不胜数。尤其是功能齐全的龙湖南区，已经发展成为高品位的宜居区域。城市向东，郑州向东，如今的郑东新区影响力辐射力不断增强，已成为郑州新的城市名片，也是郑州最适宜居住的区域。

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价格近期动态郑东新区东风东路