超市托管运营协议书

超市托管运营协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX超市发展有限公司，

地址：XX省XX市XX区XX路XX号，

法定代表人/负责人：张三，

联系方式

甲方是一家依法注册成立的大型商业企业，主营业务为超市连锁经营及商业地产投资。为拓展业务规模并提升运营效率，甲方拟将其位于XX市XX区XX商业广场的超市物业（以下简称“合作物业”）委托给具备专业运营能力的乙方进行管理。合作物业占地面积约XX平方米，建筑面积约XX平方米，包含XX个购物区域、XX个停车场及配套商业设施，目前年营业额约XX万元人民币。甲方基于提升超市品牌形象、优化运营管理及实现资产增值的考虑，选择与乙方建立长期合作关系，共同推动合作物业的商业价值最大化。

在本次合作中，甲方作为合作物业的所有权人或长期租赁方，享有物业的最终处置权及收益分配权；同时，甲方需向乙方提供必要的运营支持，包括但不限于品牌授权、市场推广资源及政策协调等。乙方作为专业的超市运营服务商，将根据本协议约定，全面负责合作物业的日常管理、市场营销、客户服务及财务管理等事务，确保超市业务稳定运行并持续增长。双方基于平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守。

甲方选择乙方的核心考量在于乙方的专业资质与丰富经验。乙方作为国内领先的商业运营管理公司，拥有超过XX年的行业积累，曾成功运营XX家大型超市项目，累计管理面积超过XX万平方米。乙方团队由具备零售管理、市场营销、财务分析及法律合规等专业背景的资深人士组成，能够为合作物业提供系统化、精细化的运营方案。此外，乙方已建立完善的供应链体系及客户服务体系，具备较强的市场拓展能力及风险控制能力。甲方的决策层对乙方的运营能力及服务质量表示高度认可，认为乙方能够有效提升合作物业的竞争力，实现双方共赢。

为明确双方权利义务，规范合作流程，经充分沟通与协商，双方共同制定本协议，以法律形式固化合作基础。协议内容涵盖当事人信息、合作背景、运营范围、权利义务分配、费用结算、违约责任及争议解决等核心条款，旨在为合作物业的托管运营提供全面的法律保障。甲方将按照协议约定履行配合义务，乙方将严格遵循协议要求提供专业服务，双方共同致力于将合作物业打造成为区域领先的商业标杆。

本协议的签订，标志着甲方与乙方正式建立战略合作伙伴关系。双方将围绕合作物业的长期发展展开深度合作，通过资源共享、风险共担、利益共赢的模式，推动超市业务向规模化、品牌化、数字化方向迈进。协议的有效履行，不仅有助于提升合作物业的经济效益，还将为周边社区居民提供更优质的购物体验，符合双方的战略发展目标。

在后续的运营过程中，双方将成立联合工作小组，定期召开运营会议，及时解决合作中出现的问题。甲方将指定专门联系人负责对接乙方事务，乙方也将配备专职团队负责具体执行。双方承诺严格遵守协议约定，维护合作物业的良好形象，共同应对市场变化，确保合作的可持续性。

基于上述背景，本协议作为双方合作的框架性文件，将作为后续补充协议及执行细则的依据。任何一方如需调整协议内容，应提前书面通知对方，经双方协商一致后方可变更。本协议的签订，是双方基于充分了解和信任基础上的商业决策，双方将共同维护协议的严肃性，确保合作顺利进行。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就合作物业的托管运营事宜所达成的合作框架及权利义务，由乙方依据本协议约定，全面负责合作物业的超市运营管理，提升物业的商业价值及品牌形象，实现甲方资产保值增值及乙方专业化服务收益的双赢目标。协议范围涵盖合作物业的整体运营，具体包括但不限于：超市日常运营管理、市场营销与推广、商品采购与库存控制、人员招聘与培训、客户服务与安全管理、财务核算与成本控制、物业设施维护与能源管理，以及与政府部门的协调沟通等。双方将围绕上述范围展开全面合作，确保合作物业在协议有效期内稳定、高效、合规运营。

第二条定义

本协议中使用的关键术语定义如下：

1.**合作物业**：指甲方拥有所有权或长期租赁权，并委托乙方进行运营管理的超市物业，具体位置及面积以本协议首部所述为准。

2.**运营管理**：指乙方根据本协议约定，对合作物业进行的全面商业运营活动，包括但不限于超市运营、市场营销、客户服务、财务管理及日常维护等。

3.**运营团队**：指乙方委派负责合作物业具体运营管理的专业人员及工作人员，包括但不限于店长、采购经理、财务主管及市场专员等。

4.**管理费**：指甲方按照本协议约定向乙方支付的运营管理报酬，具体标准及支付方式以本协议第八条为准。

5.**收益分成**：指合作物业运营产生的毛利润或净利润，根据本协议约定由甲乙双方按比例分配。

6.**市场推广费用**：指乙方为提升合作物业品牌形象及销售业绩而投入的广告、促销及活动费用，具体列支标准以本协议第十条约定为准。

7.**不可抗力**：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为及重大疫情等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权对乙方的运营管理工作进行监督，并要求乙方定期提交运营报告及财务报表，乙方可根据甲方需求提供必要的运营数据支持。甲方有权对乙方违反本协议约定或损害其利益的行为提出整改要求，乙方应在合理期限内予以纠正。

（2）甲方应按照本协议约定向乙方提供合作物业的完整使用权，并确保物业符合相关法律法规及消防安全要求。甲方需配合乙方办理运营所需的各类证照及许可，包括但不限于营业执照、食品经营许可证及消防验收文件等。如因甲方原因导致运营受阻，责任由甲方承担。

（3）甲方应保证合作物业的产权清晰或租赁关系稳定，不得因自身原因引发第三方权利主张或纠纷，否则乙方有权要求甲方承担相应损失。甲方需为乙方运营团队提供必要的办公及生活条件，包括但不限于会议室、仓储空间及员工休息区等。

（4）甲方有权参与乙方的重大经营决策，如品牌合作、大型促销活动及供应商选型等，但需提前通知乙方并给予合理协商时间。甲方应定期与乙方召开运营会议，共同评估合作物业的经营状况及市场动态。

（5）甲方需按照本协议约定向乙方支付管理费及收益分成，逾期支付应承担违约责任。甲方应提供必要的财务支持，协助乙方完成税务申报及审计工作。如因甲方财务信息不透明导致乙方承担额外税费，责任由甲方承担。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方作为合作物业的运营管理方，有权全面负责超市的日常运营，包括商品采购、陈列布局、价格管理及促销活动等。乙方应建立完善的运营管理制度，确保合作物业符合行业规范及甲方品牌标准。乙方有权根据市场变化调整经营策略，但需提前报备甲方并说明理由。

（2）乙方应组建专业的运营团队，负责合作物业的人力资源管理、员工培训及绩效考核。乙方需为运营团队购买必要的商业保险，并确保员工合法权益得到保障。如因乙方管理不善导致员工投诉或劳动纠纷，责任由乙方承担。

（3）乙方应建立科学的商品采购体系，优先选择优质供应商，并严格控制库存成本。乙方需定期进行商品损耗核算，并采取有效措施降低损耗率。如因乙方采购决策不当导致商品积压或滞销，乙方应承担相应经济损失。

（4）乙方有权自主开展市场推广活动，但需事先制定推广方案并提交甲方审核。推广费用超出约定标准的部分，需经甲方书面同意后方可列支。乙方应保留所有市场推广费用的原始凭证，并接受甲方的定期核查。

（5）乙方应建立完善的安全管理体系，包括消防巡查、监控维护及突发事件应急预案。如发生安全事故，乙方需立即启动应急机制并通知甲方，同时承担事故处理的首要责任。乙方需定期对合作物业进行设备维护，确保设施运行正常。

（6）乙方应建立透明的财务核算制度，每月向甲方提交详细的运营报表，包括销售额、成本支出、毛利润及净利润等。乙方需配合甲方完成年度财务审计，并确保财务数据真实准确。如因乙方财务造假导致甲方损失，乙方应承担全部赔偿责任。

（7）乙方应维护甲方品牌形象，所有运营行为不得损害甲方商业声誉。如乙方擅自使用与甲方品牌不符的宣传资料，甲方有权要求乙方立即整改并承担相应损失。乙方应建立客户投诉处理机制，及时解决顾客问题并提升服务满意度。

第四条价格与支付条件

甲方同意按照本协议约定向乙方支付运营管理报酬，具体包括管理费和收益分成两部分。

1.管理费：甲方应按照每月合作物业实际销售额的X%向乙方支付管理费，每月X日前支付上一个月的管理费。首期管理费于本协议生效次月起开始计算，按月支付，直至协议终止。管理费计算基数为经乙方核对确认的实际销售金额，不含政府性基金及代收代缴费用。

2.收益分成：在合作物业运营产生的毛利润超过XX万元人民币/月的基础上，超出部分按Y%的比例由甲乙双方平均分成。收益分成以每月财务报表审计结果为准，于次月X日前结算，X日内支付。毛利润计算公式为：毛利润=销售额-商品成本-固定运营成本（含管理费、市场推广费用的甲乙双方分摊部分）。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式将款项支付至乙方指定的以下账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX商业运营管理有限公司

账号：XXXXXXXXXXXXXX

4.乙方应向甲方提供每笔收款的开具合法有效的发票，甲方有权核对发票内容与支付金额的一致性。如乙方提供的发票不符合税务要求，甲方有权拒绝支付相应款项，直至乙方补正。

5.付款延迟：若甲方无正当理由逾期支付任何应付款项，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过X日的，乙方有权暂停运营服务，直至甲方付清欠款及违约金，且双方应协商确定后续履行方案。

第五条履行期限

1.本协议有效期为XX年，自双方授权代表签字盖章之日起生效。协议期满前X个月，如双方无书面异议，本协议自动续展X年，续展次数不限。任何一方提前终止协议，应提前X个月书面通知对方，并支付相当于X个月管理费及收益分成之和的违约金。

2.协议履行期间，关键时间节点包括：

a.每月X日前，乙方提交上月运营报告及财务报表供甲方审阅；

b.每季度末X日前，双方召开季度运营会议，评估经营数据及市场策略；

c.每年X月1日至X月X日为年度财务审计期，乙方需配合会计师事务所完成审计工作；

d.重大促销活动（如节假日促销、品牌联合营销）需提前X周制定方案并报备甲方。

3.协议终止或解除后，乙方应在X日内完成所有运营资料的移交工作，包括但不限于财务报表、采购记录、客户档案及市场推广方案等。甲方应结清所有应付未付款项，乙方不得再以任何理由主张权利。如合作物业存在未完成采购订单或预付款项，双方应协商制定合理的清算方案。

第六条违约责任

1.甲方法定代表人/负责人或授权代表违反本协议约定，包括但不限于未按时支付管理费或收益分成，导致乙方无法正常运营的，每逾期一日，应按应付未付金额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过X日的，乙方有权解除协议，并要求甲方支付相当于X个月管理费及收益分成之和的违约金。因甲方原因导致的协议解除，乙方还有权要求甲方赔偿因提前终止合同而产生的合理损失，包括但不限于已投入的定制化系统开发费用、长期供应商合作押金及未摊销的市场推广费用等。

2.乙方违反本协议运营管理义务，包括但不限于：

a.未能达到协议约定的核心运营指标（如销售额增长率低于X%、顾客满意度低于85%等），每项指标未达标，乙方应向甲方支付相当于该指标未达标金额X%的违约金。连续X个月未达标的，甲方有权解除协议，并要求乙方支付相当于X个月管理费及收益分成之和的违约金。

b.违规采购或销售违禁商品，导致甲方被政府部门处罚或品牌声誉受损的，乙方应承担全部赔偿责任，包括罚款、赔偿金及律师费等。甲方还有权要求乙方支付相当于协议总金额X%的违约金。

c.未经甲方书面同意擅自泄露合作物业的商业秘密或客户信息，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿甲方全部直接经济损失，并支付相当于损失金额X倍的惩罚性赔偿金。若泄密行为严重损害甲方品牌形象，甲方有权单方面解除协议，并追究乙方的法律责任。

3.乙方运营团队违反劳动纪律或客户服务规范，导致客户投诉或劳动仲裁的，乙方应承担全部处理费用及赔偿责任，并从管理费中直接扣除相应款项。情节严重的，甲方有权要求乙方支付相当于X个月管理费的经济补偿金。

4.因不可抗力导致协议部分或全部不能履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并提供相关证明文件。不可抗力消除后，双方应协商调整协议履行方案。如不可抗力持续超过X个月，双方均有权解除协议，并按已完成履行部分的比例结算收益分成。

5.任何一方违反保密义务，泄露本协议内容或合作物业的商业信息，应向守约方支付协议总金额X%的违约金，并承担由此产生的全部赔偿责任。若违约行为构成刑事犯罪，相关责任人将被依法追究刑事责任。

6.协议解除后，双方应在X日内完成财务清算，甲方应向乙方支付所有应付未付款项，乙方应向甲方支付所有应付未付款项。如一方存在多付或少付情况，应在结算时予以调整。任何一方不得因协议解除而拒绝支付已产生的合法费用。

7.本协议约定的违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权要求违约方赔偿全部实际损失，包括直接损失与间接损失。甲方因乙方违约导致的第三方索赔，乙方应承担连带赔偿责任。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、恐怖袭击、政府行为（如法律法规变更、政策调整、征收征用）、流行病疫情（如新冠肺炎）以及其他类似事件，且该事件的发生及后果超出了双方在签订本协议时的合理预期。

2.通知义务：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后X日内书面通知对方，说明事件情况及预计影响，并提供相关证明文件（如政府公告、新闻报道、保险理赔文件等）。若不可抗力持续超过X日，双方应再次协商确定协议履行方案。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方无法履行或无法完全履行本协议约定的部分或全部义务，受影响方不承担违约责任，但应及时采取合理措施减少损失。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

4.协议解除：若不可抗力导致本协议标的主要目的无法实现（如合作物业被政府征用且不可恢复、发生严重疫情导致商业活动长期停滞），在不可抗力影响消除后X日内双方仍未达成履行协议的，任何一方均有权单方面书面通知对方解除本协议。解除协议后，双方应就已完成履行部分及已产生费用进行结算，互不承担违约责任。

5.不可抗力持续：若不可抗力事件对协议履行的影响持续超过X个月，双方应友好协商是否延长协议期限或调整合作模式。协商不成的，任何一方均有权在提前X个月书面通知后解除协议，并按不可抗力解除条款处理。

6.证明责任：主张不可抗力免责的一方，应承担举证责任，提供充分证据证明不可抗力事件的存在及其对协议履行的影响。任何一方不得利用不可抗力条款恶意逃避责任。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议解释、权利义务履行、违约责任及协议解除等，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着公平、合理的原则，在X日内指定专门联系人进行沟通，寻求达成书面和解协议的途径。

2.协商不成的处理：若协商未能在不可抗力事件消除后X日内达成一致，或一方在协商过程中恶意拖延，争议应提交至有管辖权的人民法院诉讼解决。管辖法院为合作物业所在地有管辖权的人民法院。双方应积极配合法院审理工作，提供必要的证据材料及协助执行。

3.仲裁选择：作为替代诉讼的争议解决方式，双方同意将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照届时有效的仲裁规则在北京进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁语言为中文。选择仲裁的，双方应在协商不成就后X日内共同签署仲裁协议。

4.证据保全：任何一方在提起诉讼或仲裁前，如担心证据可能灭失或难以取得，可向有管辖权的法院申请证据保全。另一方应配合提供相关便利，但无需承担费用，除非法院决定由申请人承担。仲裁过程中，任何一方也可根据仲裁规则申请证据保全。

5.争议解决期间：在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议中未受争议影响的条款，包括但不限于支付义务、保密义务及不可抗力条款。任何一方不得因此中断合作或采取报复性措施。

6.专属管辖：本协议约定争议解决方式后，双方均不得就同一争议事项向其他机构或法院提出诉讼或仲裁，但法律另有规定的除外。若一方违反此约定，其诉讼或仲裁行为被视为无效，且违约方应赔偿守约方因此产生的所有损失。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前X日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过传真发送的，成功发送后即刻视为送达；通过挂号信或快递发送的，寄出后X日视为送达。以邮戳或快递记录为依据，但邮戳或快递记录显示未能成功投递的除外。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件后方能生效。任何口头约定或非书面形式的变更均无效。协议变更不得违反法律法规的强制性规定，且不得损害守约方的合法权益。

3.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何争议，均应以中华人民共和国法律作为裁判依据。

4.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。除非本协议明确规定，任何一方均不得提出与本协议内容相抵触或不同的主张。

5.可分割性：若本协议任何条款被有管辖权的法院或仲裁机构认定无效或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本协议其他条款的效力及履行不受影响。双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

6.独立性：本协议各条款应被视为独立存在，任何一方对某一条款的违反，不影响其他条款的效力及履行。守约方仍可要求违约方履