西安·国际幸福城项目战略思路39p

国际幸福城策划提案一场没有硝烟的战斗

—2008西安·国际幸福城项目战略思路—[战略架构]◆战况分析◆战略定位◆战略布局战势分析2008西安·地产市场战况分析知彼/西安战况

2008年3月西安房地产销售供应调查2008年3月，全市商品房销售面积达548248平米，较上月猛增101.58个百分点，较去年同期相比下降15.92%。知彼（1）/西安战况

3月份，西安楼市各城区商品房销量全面上浮且均幅度较大，其中，高新区增幅最大，达到177.92%，城南区最小，但也有54.19%的增幅。本月各物业成交比例如图所示，普通住宅占到总销售量的89.05%，较1月份所占份额增加2.66%；商服用房份额较上月小幅下降，本月占总销售量的2.58%，环比减少0.97%；写字楼销量占总成交面积的7.46%，较上月下浮0.80%；别墅成交比例较上月微增，市场份额占总成交量的0.77%。从变动比率可以看出，本月别墅、商服用房、写字楼类物业市场份额变动不大，普通住宅受销量猛增影响，有较大幅度上升。

3月份西安各城区各物业商品房销售面积一览表车位地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北661199017701265

122002城东7199470164394723102000城内

94873544

13031城南3391391364898135773479161428城西119409742247947

44288西高新19779230105825013

105499总计79248819914159408964202548248本月商品房总销售量较上月大幅上升101.58%。其中普通住宅本月销量较上月上浮107.79%；商服用房销量上升46.47%；写字楼本月交易量同样有较大幅度上升，幅度为82.07%；别墅类物业成交量较上月上浮251.04%。3月份西安各城区各物业商品房销售金额一览表车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北20331145153808466120208353712

466707127城东23400037083705598844865205595516681386992781城内

5758180365315668

122897471城南552822673853878527494554657475139350658813081564城西440028171826978336319584308591

210207555西高新1606943482605039382167205641415

563444779总计159085520738983011775757542653990284486733925633312773月全市各物业销售面积排行前10名的项目：名次区域项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（㎡）1城北中登家园西安中登房地产开发有限公司71796182246192城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司74262045213553城东荣德棕榈湾陕西荣德置业有限公司53635783152284西高新紫薇田园都市西安紫薇地产开发有限公司、西安高科（集团）新西部实业发展公司45975557136765城北魏玛公馆上海绿地集团西安北城实业有限公司69718280130416城南世家星城西安房地产开发(集团)股份有限公司53429832130217城南自由自宅西安众和置业有限公司59011185127398城西丰盛园小区商住楼西安铁锋房地产开发集团有限公司30179745112939城南华城国际陕西德胜实业有限公司47156688943410城南翠竹园小区（二期）西安曲江文化产业投资（集团）有限公司2678069587033月全市各物业销售金额排行前10名的项目：

名次区域项目名称开发商名称销售面积（㎡）销售金额（元）1城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司21355742620452城北中登家园西安中登房地产开发有限公司24619717961823城北魏玛公馆陕西荣德置业有限公司13041697182804城南自由自宅西安众和置业有限公司12739590111855城东荣德棕榈湾陕西荣德置业有限公司15228536357836城南世家星城西安房地产开发(集团)股份有限公司13021534298327城南金地曲江尚林苑（一期）西安金地置业投资有限公司6540487662438城南华城国际陕西德胜实业有限公司9434471566889西高新紫薇田园都市西安紫薇地产开发有限公司、西安高科（集团）新西部实业发展公司136764597555710西高新城市风景都市印象西安高科集团高科房产有限责任公司764842961058总结：2008年3月全市销售面积、销售金额榜三甲位置均被城东、城北两新兴区域瓜分，其中在销售面积榜单方面榜首位置被城北中登家园夺得，浐灞半岛次之；而在销售金额榜单方面则被中新浐灞半岛反超，以7千4百万的销售业绩占据冠军位置。西安3月各区域物业价格走势从３月各城区分物业均价图中可以看出：普通住宅、商服用房和写字楼类物业均价城内区继续领军全市，别墅类物业方面依然以城南居高。2008年３月西安普通住宅购买群体年龄分析普通住宅购买人群年龄分布图显示，本月购房者年龄最集中的年龄段变更为30.35岁年龄段，其占总量的20.68%，环比上升3.45%；25-30、35-40岁年龄段紧随其后，可见购房主力依旧以中青年群体为主体。购买群体年龄分析总结西安市2008年3月普通住宅各面积段销售面积２００８年３月西安市热销户型解析3月西安普37.29%，3室2厅位居次席但份额较上月有较大幅度增长，1室1厅类户型则占据第三的位置。总结：知彼（２）/城东市场战况城东区域价格分析2008年3月份城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3411元/平方米，商服用房类6455元/平方米，写字楼4602元/平方米，别墅类4764元/平方米。价格走势图3月价格走势分析总结从城东区均价走势图来看，3月城东区普通住宅均价较上月上浮1.16%，商服用房类物业均价上升0.44%，写字楼均价下浮0.35%；别墅类物业在售均价上浮0.74%。城东区本月普通住宅在售均价变动幅度同样较为明显，买方市场需求加强，卖方市场回应性提升价格成为本月城东区在售价格拉升的主要原因之一。城东区2008年3月销售情况车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城东71994701643947231020003月城东区商品房销售量较上月增长105.4%，占全市商品房销售总量的18.6%，较上月市场份额微增0.35%。具体分物业来看：普通住宅销量较2月份上升101.3%，占到全市普通住宅销量的20.37%，份额较上月下降0.66%，居全市第三位；商服用房成交量大幅增长，达到2005.92%，占全市商服用房市场份额的11.6%；写字楼有销量成交，占全市总量的0.23；别墅类物业本月同样有成交发生，占全市总份额的17.21%。3月城东区各物业销售面积排行前10名的项目：

名次项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（㎡）1中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司74262045213552荣德棕榈湾陕西荣德置业有限公司53635783152283华鑫学府城西安建大科教产业有限责任公司3473987884214森林乐章陕西龙扬经济发展有限公司3734113979955教师新村二期西安市灞桥区城镇建设开发公司1348740457836福景雅苑陕西凯森置业有限责任公司1885375851147浐河滨河花园陕西广福置业发展有限公司1919233748188金叶.长乐居西安盛达房地产开发有限公司1378648140989彩云郡陕西万通房地产开发有限责任公司15665518408910华丰园住宅小区陕西华宇实业有限公司1283252236443月城东区各物业销售金额排行前10名的项目：

名次项目名称开发商名称销售面积（㎡）销售金额（元）1中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司21355742620452荣德棕榈湾陕西荣德置业有限公司15228536357833森林乐章陕西龙扬经济发展有限公司7995373411394华鑫学府城西安建大科教产业有限责任公司8421347398785浐河滨河花园陕西广福置业发展有限公司4818191923376福景雅苑陕西凯森置业有限责任公司5114188537587彩云郡陕西万通房地产开发有限责任公司4089156655188金叶.长乐居西安盛达房地产开发有限公司4098137864819教师新村二期西安市灞桥区城镇建设开发公司57831348740410华丰园住宅小区陕西华宇实业有限公司364412832522城东区2008年3月普通住宅各面积段销售套数50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上7113331623911012539551分段单位：平方米３月城东区普通住宅总销量为104套，较上月增长103.11%。70-110平米户型区间销量占据城东总销量一半以上。城东区2008年3月普通住宅各价格段销售套数分段单位：元2800以下2800-30003000-32003200-35003500-38003800-41004100-44004400以上101316721221514790181知彼（３）/竞争对手市场战况竞争项目分析◆经济适用房领舞西安。长安易居、枫韵蓝湾、宁合世家、百花园、鼎新花园等经济适用房项目空前热销，珠江新城认购火爆，老百姓对鸿基新城的关注度之高目前经济适用房已形成：3000元/平米

，西安规划五年内将建设720万㎡的经济适用房，完成187个城中村改造。

◆大盘割据，竞争激烈自从2002紫薇田园都市异军突起，从此宣告西安地产进入大盘时代，随着西安经济的快速发展及城市化加剧等因素，使越来越多的国内知名地产大鳄登陆西安，如：中新、中登、珠江等，从此西安进入大盘割据时代。1800亩精装修珠江新城、3800亩超级大盘鸿基新城，浐灞半岛等转变为地产市场的重要生力军———战斗打响多层、小高层、高层占地：约120万平方米总建筑面积：约240万平方米总居住人数：约8万人

北二环边240万平方米现代城市新城市主义（newurbanism）——绿色生态与城市人文共存

珠江新城位于西安市东北角，紧邻城市金腰带——北二环，其所处区域是西安城市南北纵向发展重地之所在，是规划生态居住区所在，随着城市建设的不断加速，其发展前景将更为广阔。珠江新城东临巨资打造中的西北第一水城——浐灞河生态景观区，其将涵养优越的区域居住气候环境；西临整个西北地区最大的建材批发集散中心，商业气氛非常优越，经营环境寸土尺金；周边林立众多大型成熟小区，城市人文居住气氛浓厚。

◆07年1月12日已开盘/3200元（精装）鸿基新城多层、小高层、高层投资60多亿元，规划用地3800余亩土地，规划建筑面积360余万平方米城西区丈八北路以西科技三路以南

鸿基新城鸿基新城地处西安西高新，可容纳10万人居住的超大经济适用房项目。东临西高新丈八路、南起西户路、西邻三环路、北至科技三路；东、南两面毗邻西安市高新技术产业开发区，交通便利