自用房产应纳房产税的税收筹划

【老会计经验】自用房产应纳房产税的税收筹划

税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原

值一次减除10%至30%后的余值按1.296的税率计算缴纳。房产原

值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记

载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密

围绕房产原值的会计核算进行。

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小

税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不

可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原

房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对

房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划

分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，

可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个

定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、

假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖

蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，

以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种

附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、

通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、

给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、

晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税

法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、

煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线

盒联接管算起。”

关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字

[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备

已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中

央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产

原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作

单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属

无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将

相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值

一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开

发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地

出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，

作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开

发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发

成本；企业因利用土地建造自用某项目时:将土地使用权的账面

价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使

用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。

这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以

对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如

场地），应当予以摊销。

例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方

米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002

年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建一号厂

房。相关账务处理为：

L取得土地使用权时：

借：无形资产—土地使用权5000000

贷：银行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/5月12=8333.33

（元）

借：管理费用一一无形资产摊销8333.33

贷：无形资产一一土地使用权8333.33

3.2002年6月初，“无形资产一一土地使用权”账面余额为：

5000000-8333.33X3=4975000（元）

应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66X5000=

373125.04（元）

借：在建工程一一一号厂房373125.03

贷：无形资产一一土地使用权373125.03

4.本月应摊销额=(4975000-373125.03)/597月=

4601874.96/597=7708.33(元)

借：管理费用一一无形资产摊销7708.33

贷：无形资产一一土地使用权7708.33

以后仍按上述方法进行账务处理。

上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避

免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税

负。需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间，以便在“管理

费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金

额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影响投

资进度，即使是提前征用土地，也会浪费500万元的资金成本，

这种做法只能是得不偿失。

财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不

可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工

作