集团物业管理方案

海洋集团精品物业管理方案

目录

一、第一部分

1海洋简介

2.企业管理人员简介

3.服务项目一览表

4.服务宗旨与内容

5.员工培训

二、第二部分管理方案

一、）保洁方案

1.人员编制及要求

2.管理目的及优势

3.管理形象及楼宇定位

4.管理特色

5.服务细则、清洁服务频率

6.清洁工作要求及工作程序

二、）保安方案

1.保安部工作内容

2.各岗位职责

保安领班

保安员

消防监控中心

3.各岗位操作规范

大门岗

监控岗

车库岗

巡查岗

保安部交接班管理规程

4.保安部各项规章制度及要求

消防制度

外来施工人员管理要求

施工现场管理要求

保安八不准

监控中心管理制度

保安权限

保安器械使用要求

保安监控室管理

电梯使用管理措施

保安岗位纪律及文明规范和奖惩制度

5.保安员值勤时常见的问题及紧急事件处理预案

第三部分费用汇编

1.管理架构

2.人员配置

3.清洁工具、及设备配置

4.月物料消耗成不

5.人工成本

6.月费用汇总

7.开荒及外墙报价

四、第四部分实施方案

1.人员实施方案

2.费用计算措施

海阳集团

企业简介

海阳集团性质为股份制企业，总注册资本达1500万，是一家综合性对医院、学校、商

务购物中心提供经营管理、工程建设、终年承接物业管理日勺企业。

企业采用高起点的管理模式，不断输送优异口勺管理人才去国外进修。

总经理于1999年在香港进修，取得香港清洁商会管理证反并被香港清洁商会聘为顾

问，2023年底在新加坡参加美国科技学院管理培训工作。

企业还派员工去韩国、广州等地进行培训。并与香港清洁商会共同在上海首次组织了

管工培训班，编导了详细的教材和课程，于沪上引起了强烈H勺反响。

海阳集团

0A办公系统

我司引入OA智能办公系统兼具企业信息门户，流程管理，任务管理知识管理，工作计划

管理,人力资源管理，客户管理，公文管理，项目管理，财务管理，资产管理等功能.强大H勺工

作流平台,支持数字署名，电子签章，全文批注，功能强大，提升办公效率！

海阳集团

物业项目

复旦光华楼

光华楼整幢楼高达142米，建筑面积12万平方米。外观形象生动，连接层顶端的）透明

球体宛如旭日升起，“双峰日出”，俨然成为复旦校园日勺一处人文胜景。

光华楼整幢楼高达142米，建筑面积12万平方米。外观形象生动，连接层顶端H勺透

明球体宛如旭日升起，“双峰日出”，俨然成为复旦校园的一处人文胜景。

海阳集团

物业项目

福海大厦

福海大厦位于虹口区四川北路1318号，大厦为钢混构造，为商业和办公综合楼，总建

筑面积56859平方米。

福海大厦位于虹口区四川北路1318号，大厦为钢混构造，为商业和办公综合楼，总

建筑面积56859平方米。

万吉花园

坐落于闵行区水清路秀文路口，建筑面积：47000平方米，开发商:东苑万吉置业有限

企业。

坐落于闵行区水清路秀文路口，建筑面积：47000平方米，开发商:东苑万吉置业有限

企业。

坐落于闵行区水清路秀文路口，建筑面积：47000平方米，开发商:东苑万吉置'也有限

企业。

海阳集团

物业项目

世纪名门

坐落于闵行区莘松路225号，建筑面积:56000平方米。

世纪名苑

坐落于闵行区莘东路298弄，建筑面积：47000平方米，开发商：上海东苑房地产经营

企业。

坐落于闵行区莘东路298弄，建筑面积:47000平方米，开发商：上海东苑房地产经营

企业。

坐落于闵行区莘东路298弄，建筑面积：47000平方米，开发商：上海东苑房地产经

营企业。

海阳集团

物业项目

杨浦区人事局

坐落于上海市淞沪路605号。

杨浦区医保局

坐落于上海市兰州路IIIX号。

海阳集团

物业项目

永业公寓

坐落于上海市徐家汇路123号。

利景苑

坐落于上海市宝成路500弄.

海阳集团

物业项目

复旦大学

Q

医学院

文科图书馆

理科图书馆

海阳集团

物业项目

同济大学后勤集团

O

干训楼

学生公寓

饮食中心

幼稚园

电信科

海阳集团

有关证书

企业管理人员简介

1.先生职务董事长总经理

徐先生拥有超出23年口勺经营管理经验。2023年被评为上海市“杨浦区先进个人”、

“2023年杨浦区第二批优异青年专业技术人才”、“2023年杨浦区十大杰出青年”提

名奖、“2023〜2023年度杨浦区增进就业先进创业带头人”，取得中国注册高级职业

经理人资格，现正在复旦大学DBA工商管理博士班进修，负贡企业各分企业工作II

划的制定和执行。

2.先生职务副总

邹先生2023年加入海阳企业,23年担任海阳企业市场部经理，负责市场开拓，有十

分丰富的教育背景和市场经历，对拓展外省市市场有许多心得，具有沟通和协调能力,

参加企业重大项目的研究、讨论和执行。

3.先生职务营运副总

熊先生长久致力于物业管理行业，2023年投入海阳企业，拥有物业管理专业资格，在

海南曾担任万家福大卖场、海口美兰国际机场等项目经理、副总。目前上海管理企业

各类项目，对特种物业管理具有扎实的功力，负责督导企业各项目的落实、次行。

4.先生职务区域医院项目经理

杨先生1990年以来投身医院后勤工作，工作作风踏实、勤恳，一步一种脚印，从基层

升任医院项目经理，在医院物业的实际操作能力方面比较突出，具有物业上岗资格,

负责医院项目的实际落实执行。

5.先生职务区域物业项目经理

陈先生是一名退伍军人，有军人沉稳的气质，做事踏实，在基层管理岗位上经2年锻

炼，掌握各类管理技巧，对员工有很大影响，尤其精通各类设备操作，和化学药剂的

使用，取得物业资格证书，负责企业物业人员的调配，管理和有关H勺机电工程工作。

序号项目名称管理性质项目地点

1杨浦知识广场物业上海市

2杨浦医保局物业上海市

3南方休闲广场物业上海市

4香梅花园物业上海市

5大庆石油大厦物业上海市

6复旦文科图书馆物业上海市

7夏旦理科图书馆物业上海市

8复旦医科图书馆物业上海市

9江苏工业学院物业常州

10格林大厦物业常州

部分物业项目:

医院部分服务项目一览表

序号项目名称项目性质项目地

管理性质

，占、、、

1肺科医院三级甲等保洁、配餐、外送、保安、护工上海市

2第一人民医院分院三级甲等保洁、配餐、外送、保安、护工上海市

3杨浦区中心医院二级甲等保洁、陪护上海市

4闸北区精神卫生中心二级甲等陪护上海市

5上海中西医结合医院二级甲等保洁、配餐、外送、保安上海市

6虹口区妇幼保健医院二级甲等保洁、外送、配餐上海市

7常州第一人民医院三级甲等保洁、陪护上海市

8吴江第一人民医院三级甲等保洁、陪护上海市

9虹口区精神卫生中心二级甲等陪护上海市

主要从业人员及其技术资格一览表

项目姓名职位持何种资格证发证时间

技住宅物业小区经理2005年6月30日

张惠民物业经理

术物业管理部门经理及一般人员

管

理

人彭军物业经理2005年6月3()日

物业管理部门经理及一般人员

员

徐炜炜消防上海市固定消防设施操作证

朱华炯消防上海市固定消防设施操作证

操作叶素琴消防上海市固定消防设施操作证

技术靛高宏消防上海市固定消防设施操作证

工项国平消防上海市固定消防设施操作证

服务宗旨与内容

海阳服务的宗旨是提供专'业的管理服务，海阳将提供它专业口勺技术、资源以及成熟的

管理经验，为贵物业提供规范化的清洁服务，使之成为常熟高品质、理想的高档次的

智能化优质小区，使小区取得日益提升n勺经济效益和社会效益。

我们长久以来一直秉承“热情的服务，真情的参加，无情的管理，有情的操作”的企业

方针，并所以作为企业指导实际工作的准则。

•热情的服务一每一位员工都要以最大的赤诚为客户提供优质的服务

•真情的参加——每一位员工都要以主人翁的态度参加管理和服务工作

•无情【付管理一根据质量确保和管理体系口勺要求严格地进行管理

•有情的合作——以友善、宽容的实际行动与同事、客户真城的合作

员工管理与培训

人才是企业最宝贵的资产，我司员工管理的宗旨是规范管理，人尽其才。在管理工作

中，将利用鼓励机制和压力机制，量才录取、知人善任，为人才的培训发明良好的空间。

最终鼓励员工为企业尽心竭力，追求人力资本的I最大化。

(1)鼓励措施

海阳在人力资源配置上坚持唯才是用，任人唯贤，精神鼓励和物资鼓励双管齐下的员

工鼓励原则。鼓励每位员工都成为各自岗位上的教授好手，提倡竞争上岗，让一线的

优异员工能有机会脱颖而出。同步也防止了企业人事决策中口勺人情原因和工龄提拔的

不良弊端。最终形成能上能下，职位能升能降，待遇能高能低管理的良性机制，真正盘

活人力资源。

(2)制约措施

绩效考核是充分发挥人素质效能的内在保障,经过实践企业制定了科学合理的工作服

务原则和量化考核原则。考核起到奖励先进，鞭策后进口勺作用，同步也使员工有了压

力感、责任感和紧迫感。

为了企业管理队伍充斥活力，在保持队伍相对稳定的同步，及时优化队伍构造，结合

考核，实施末位淘汰机制，年淘汰在10%左右。这么做既留住了企业骨干，同步又吸

纳了新生的力量。

驻场管理人员

驻场管理人员是项目的关键，驻场管理人员在管理或专业人员中不必是最出众的I,但

应是明智、文明、主动日勺，并应了解聘任他们的原因。其外表应是整齐、洁净且言谈

得体的。

员工培训

一种清洁服务企业是否是一流H勺管理机构，员工培训是最主要的一环，我们的培训是

不间断日勺、严谨的、并开展企业特有日勺一对一互助活动。它其实是一种耳提明目日勺过

程，以便让每位员工了解管理企业向目口勺和宗旨。我们将对招聘员工进行下列不间断

的培训，使每一位员工了解海阳企业的服务理念和技巧。

项目部新员工培训的计划:

序号培训内容时间讲课方培训对象培训方式培训目的

基础培训1,企让新员工了解

业质量手册,项目部全体企业本部内企业的组织,

11天企业本部

程序文件，作新员工部培训企业文化、政

业指导和企业策及企业各部

规章制度门职能和运作

方式

结合接管前期

了解管理内容

人员培训计划项目部全体企业本部内

2I天企业本部接管程序及运

有关内容进行新员工部培训

作方式

活动培训

熟悉本职员作

岗位职责及管项目部全体企业本部内

3半天企业本部程序、管理运

理制度新员工部培训

作程序

项目管理方窠项目部全体企业本部内对■项目管理有

4半天企业本部

和要求新员工部培训较深层的认识

熟悉掌握本右

业日勺工作技

进行工专业技项目部全体企业本部内

52天企业本部巧，适应工作

能培训新员工部培训

之要求

融入各岗位进学习会基本操

项目部全体企#本部内

6行上岗专业培1天企业本部作措施为正式

新员工部培训

训上岗提供经验

一、组织机构及要求

1.保洁人员编制及服装参照图:

保洁总人数参照图片32人

领班2人

清洁员工30人

2.人员要求

组长清洁工

领班及主管

年龄20—45岁（女性）

年龄25—40岁年龄30-45岁

年龄20—50岁（男性）

身体情况良好身体健康身体健康

有独立的领导能力有一定组织能力工作仔细负责

高中以上学历能处理有关问题有责任心

有有关工作经验4年以上有高中以上学历有一定清洁经验

受过专业培训有有关经验2年以上

3.员工福利及保险：

企业为全部员工按国家要求办理综合保险，严格执行国家及江苏的有关用工要求，并

提供劳动保护用具。

服务细则、清洁服务频率

频率

区域工作内容原则程度

循环日周月季

烟缸清洗无积尘保洁打扫一次

烟缸换石子无积灰一次

搜集垃圾倒入指定无散落垃圾、污

搜集二次冲洗一次

垃圾箱迹

清倒废物箱并抹净无散落垃圾水渍

保洁清倒二次冲洗一次

表面污迹

拭抹大堂服务台无灰尘保洁

抹净玻璃大门及不

无灰尘、无它印保洁

锈钢把手

大理石地坪无灰尘、无它印推尘抛光一次

大理石墙身抹净无灰尘保洁清抹一次

玻璃隔断门厅清洁无灰尘保洁清抹一次

不锈钢铭牌清抹除无污、无印、明

楼寓大保洁

尘亮

堂

后消防通道刷洗、

无垃圾打扫一次

扶手清抹

厕所消毒、清洗、

无异味、积水保洁清洗一次

拖扫

天花灯饰及空调出

无积尘擦洗一次

口、烟感

大堂堵身清抹、除

无垃圾、无枯叶扫捡清抹一次

尘2米如下

保安室、信报房、

无垃圾打扫一次

监控室

保安室及卤位拖地

无垃圾保洁打扫一次

扫洁净

消防设备清抹、除无积尘、污迹清抹一次

尘

IF机房（无危险处）无积尘、无污

信报箱、标志牌等无垃圾、无它物清抹一次

照明清洁无厚尘擦抹一次擦抹一次

清洗植物盆无积尘擦洗一次

树叶无积尘、枯

大堂绿化盆景擦抹一次

叶

★所涉高度2M如下

频率

区域工作内容原则程度

循环H星期月季

花园/园艺中垃圾、枯叶无垃圾、无枯叶扫除

无垃圾、积水沟

大厦周围沟渠清洁打扫一次

渠通

无垃圾、积水、

各出入口清洁清洁

外围污迹

及地尢垃圾、积水、

车道打扫保洁打扫一次冲洗一次

下车污迹

走无散落垃圾、无

垃圾房周围环境打扫一次

污迹

冲洗一

垃圾容器清洁无异味、无污迹打扫一次

次

外围玻璃无手印、无尘、擦洗一

无渍次

自行车停车场无垃圾、无污渍打扫二次

停车场指示牌、反光镜无灰尘、无污迹清抹一次

停车场地坪无灰尘、无积水清洁打扫二次

明沟、暗沟无垃圾、无积水清洁打扫二次

消防设备、管道无积尘、无污迹擦一次

外围绿化带无枯叶、灯

无烟蒂、无枯叶拾检打扫二次

柱

擦抹一

外围立杆灯、柱灯无灰尘、无污渍

次

外围栏杆无尘、无渍擦抹二次清洗一次

清洗一

楼层大理石地坪无尘、无渍保洁

次

走道扶手无灰尘擦抹二次

走道隔壁无污渍、无灰尘擦抹一次

清洁木质材料（门、墙

无污渍擦抹二次

走道、脚线）

楼梯照明清洁无灰尘、无污迹擦抹一次

空调风口无灰尘、无污迹擦抹一次清洗一次

擦抹一

天花扫尘（天花板）无灰尘、无污迹

次

消防通道门、拉手无灰尘、无污渍擦洗一次

消防楼梯无垃圾、无灰尘打扫一次

★所涉高度2M如下

区域工作内容原则程度频率

循环日星期月季

无尘、无污迹、光

大理石地坪尘推打扫二次

宣

照明、灯饰、

公共区无尘、无污迹擦抹一次

墙面

域

消防设备无灰尘、无污迹擦抹一次

踏脚线无灰尘、无污迹打扫二次

电梯踏脚板无积尘、无渍清洁打扫二次

云石、面盆、无尘、无污、无异

保洁清洗一次

大小便池昧

水龙头、镜

光亮、无渍、无灰保洁擦抹一次

面、扶手

地坪无污渍、水渍保洁抱洗一次

门、窗、风口、

卫无尘、无渍拖洗二次

墙壁

生

涓毒除臭四

间消毒和除臭无异味

次

补充洗手液

每日二次

及手纸

清洁照明无尘擦抹一次&n,bsp;

香球更换每月二次

无机打扫尘土（拖

无积尘拖擦一次

危房擦）

险制清洁照明无积尘擦抹一次

处房消防器材无污渍、无尘擦抹一次

设施设备无积尘、无污渍擦抹一次

★所涉高度2M如下

六.清洁工作要求及工作程序

大堂清洁工作程序

一）、备用机械工具、材料：

吸尘机、尘推架一套，备用尘膜、抹布、地拖、水桶、扫把、垃圾铲、清洁剂、静电

油。

二）、工作程序：

1.到达岗位后立即巡回清洁大堂，清倒烟盅杂物。

2.将洁净井喷上静电剂的尘推平放地面，直线回推行，除去地面灰尘，推的次数视客

流量而定。

3.打扫和拖抹轿厢地面，并用干布抹净轿内不锈钢、镜面。每七天清洁时按《电梯清

洁程序》处理。

4.用干布擦抹大门玻璃及拉手、壁面、电梯门及按钮铭牌、指示牌。花盆、花架保持

无积尘。

1.及时清倒烟灰缸烟头杂物，视清洁程序及时清洗，放回原处。

2.大门口内，外地垫视客流量增减尘次数，每晚冲地垫。

7.用湿布擦抹防火门、消防栓框、墙壁。

8.留心空调风口、天花板、灯罩、射灯、边角是否有积尘，及时用鸡毛惮扫除，每月擦

抹天花、灯罩、风口一次。

三）、时间安排：

1.每天早上7时至下午17时安排清洁。

2.每七天一次地面抛光保养。

3.每月一次全方面清洁（涉及天花栅、墙壁等）

四）、质量和原则：

1.地面无烟头、纸屑、杂物等，无污渍，地面、墙身有光泽。

2.公共设施表面无明显灰尘，不锈钢表面光亮、无污渍。

3.玻璃门无水迹、手印、污渍。

4.天花、风口、灯饰目视无污渍、灰尘、蜘蛛网。

五）、注意事项：

1.仪表整齐、精神饱满、举止大力，注意礼让来宾。

2.擦抹电器开关、灯具、警铃、报警装置要用干布轻抹。

3.地面保养，按有关程序和统一安排人员进行。

4.使用的工具要保持整齐。

大厦楼层公共区清洁工作程序

一、）备用工具、材料:

扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、铲刀、胶袋、干湿布、清洁剂。

二、）工作程序：

1.每天早上先将热水器电源开关打开（大厦配有热水器）。

2.用扫把彻底打扫楼层梯厅、各通道地面，清倒不锈钢垃圾桶。

3.用干湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防检框。

4.用洁净湿布擦抹不锈钢梯门、不锈钢指示牌，然后用干布抹净。每七天电梯清洁按

《电梯清洁工作程序》进行。

5.用湿拖把拧干水份后拖净地面污渍和后楼梯。

6.清抹热水器和周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。

7.按《卫生间清洁工作程序》清洁男、女卫生间。

8.每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。

9.抛光、打蜡清洁保养工作按《蜡面抛光保养工作程序》、《白云石地面打蜡工作程

序》讲行。

三、）时间安排：

1.每天早上8时至下午17时安排专人清洁，每小时循环清洁一次。

2.通道天花板、灯罩、风口、壁面每七天清洁一次，步梯灰墙、风口、灯罩每七天一

次清洁。

3.梯间地面抛光保养每七天一次，全方面清除旧蜡，打新蜡每季一次。

四、）原则:

1.地面、壁面石材、洁净无污渍、有光泽。

2.电梯门、防火门、指示牌、消防检框门无污渍，无明显积尘。

3.天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。

4.卫生间无异味、洁具污垢，地面无污渍、积水。

五、）注意事项：

1.仪表整齐、精神饱满、举止大方得体。

2.使用的清洁用具要勤洗消毒，保持洁净。

3.抛光和其他清洁大做安排中、夜班进行。

卫生间清洁工作程序

一、）备用工具：

厕擦、抹布、水桶、百洁布、通告牌、水瓢、洁瓷精、漂水、清洁剂、客用具（厕纸、

洗手液）。

二、）工作程序：

1.讲入卫生间前将工作通告牌挂在门前,打开门窗通风。

2.先用夹子夹住小便器里的烟头杂物，然后按冲水的用新水冲洗洁具。

3.用布或擦垫加清洁剂溶液上面擦抹洁具除污，较顽固口勺污渍加洁瓷精反复擦抹洁

净。

4.用清洁剂和布擦抹洁具整体表面涉及水箱、水管、盖板两面基座周围，注意不留卫

生死角。

5.装好厕纸、添加洗手液，然后抹净纸架、皂液盒、门锁、周围瓷片、隔板。

6.擦洗洗手盆和水台表面，镜面和水渍用干布擦抹洁净污渍、水印，定时刮洗镜面。

7.清倒纸篓，并定时洗擦，然后拖抹洁净地面，

三、）时间安排:

每天工作时间从上午8时至下午17时，每小时循环境保护洁一次。每晚全方面清洁一

次。

四、）质量和原则：

卫生间内洁具、设备洁净无污渍，表面光亮，镜面明亮，室内无异味，地面干爽，无污

渍。

五、）注意事项：

1.使用洁厕剂，应戴胶手套做劳动保护。

2.抹布、地拖、百洁布要洗擦洁净，每天漂洗消毒用具。

3.禁止使用高浓度酸、碱清洁剂和粗糙垫清洁洁具，以免损坏瓷面。

4.下水管道有堵塞现象，及时疏通或报告有关部门。

室内（物业办公室）清洁工作程序

一、）备用机械工具、材料：

吸尘机、抹布、水桶、地拖、胶袋、清洁剂。

二、）工作程序：

1.进入室内前轻房门或打招呼，与客人阐明来意，做到热情有礼。

2.环顾室内情况，有计划地从上而下，从里而外进行清洁。工作时敏捷利索，尽量不影

响客人工作。

3.用湿毛巾沾少许清洁剂溶液抹净家具、器皿，再用干毛巾抹干水份，电器表面用干布

轻抹。

4.台面笔渍、污渍可用毛巾沾少许洁而亮擦抹除污。

5.抹净全部家具表面及玻璃窗各窗台，并注意清洁隔板线面及地脚线、台椅日勺脚部。

6.清倒纸篓垃圾后，拖抹地面或地面吸尘，注意噪音滋扰客人。

3.作业完毕，检验整体卫生效果，并征求客户意见，收拾工具离场。

三、）时间安排：

1.每天一次日常保洁。

2.每七天一次全方面清洁。

3.详细时间按客户所需或编排表而定。

四、）质量和原则：

目视室内家具、器皿、烟盅、表面洁净和摆放整齐，纸篓洁净，地面或地毯无污渍、

垃圾。

五、）注意事项：

1.清理吸尘机尘袋、机桶、盘好电源线。

2.抹布、地拖、水桶冲洗洁净。

3.晚间作业完毕的客户房间要关锁门户。

物业会议厅清洁工作程序

一）工作程序

1.按顺序擦拭窗台、窗框、门、扶手。

2.依次清洁墙面、护墙板、踢脚线。

3.擦拭茶几、桌子、用吸尘器吸去沙发上的灰尘。

4.用吸尘器进行地面、地毯吸尘。

5.喷洒适量口勺空气清香剂。

6.检验是否有遗留处，收拾清洁工具，并关好门。

一、）卫生原则

1.保持室内的窗、窗台、窗框洁净、整齐、无破损。

2.保持室内墙面、天花板整齐、完好，无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。

3.保持地面、地毯整齐、完好，无垃圾、无污渍、无破洞。

4.保持室内多种家具光洁，无灰尘、放置整齐。

5.保持室内多种灯具清洁、完好、无破损。

6.保持室内空调出风口洁净、整齐，无积灰、无霉斑。

7.室内多种艺术装饰挂件放端正，清洁无损。

4.定时喷洒空气清香剂，保持室内的空气清新。

地下车库清洁工作程序

一、）工作程序

1.定时清除地下车库内的灰尘、纸屑垃圾。

2.将墙面以及全部箱柜和器具上的灰尘弹掉。

3.及时清除地下室进出口处口勺垃圾，以防止下水道堵塞。

4.经常查看车库内的卫生情况，不允许地下车库堆放物品及垃圾。

5.每天用湿拖一遍，保持场地清洁。

二、）原则

1.保持地下车库道路通畅，无堆积垃圾及物品。

2.保持地面无灰尘、无垃圾。

3.保持地下车库空气流畅，无异味、无毒味，定时喷洒药水。

玻璃门、窗、镜面清洁工作程序

一、）备用工具、材料：

毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、刀玻璃清洁剂。

二、）工作程序：

1.先用铲刀铲除玻璃或镜面边沿上的污垢。

2.将玻璃清洁剂按1:10加清水中。

3.将毛套浸清洁剂溶液，拧干多出水份，然后用合适的力量在玻璃表面顶端从上而

下擦抹，用玻璃刮去玻璃上n勺水份。

4.一洗一刮连贯进行，当玻璃的低部位时，玻璃刮横向移动。

5.用无绒干布抹去玻璃表面和框架上口勺水印和水珠。

6.最终用拖把抹净地面的污水。

7.清洁高处玻璃时.可把手套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。

8.循环境保护洁时用干、湿布，先用湿面擦抹，然后用干布抹洁净污渍、手印。

三、）时间安排：

1.每天早上安排一次清洁。

2.每天巡查保洁四次以上。

四、）原则：

玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。

五、）注意事项：

1.毛套每次上水时必须洗洁净毛套上口勺脏物、沙尘，防止擦花玻璃表面。

2.爱惜使用玻璃刮刮上的I胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损破口勺需要更

换。

不锈钢、铜、铝合金等金属装饰

1.定时保养，百洁布、毛巾、铲刀、专用保养剂、泗精。

2.用铲刀铲除表面硬性污垢，注意使用刀片要小心，不要用力太大，以免刮花金属表

面。

3.用泗精清除表面胶渍。

4.用洁净毛巾或百洁布将专用清洁保养剂均匀涂抹在金属表面，注意用量要适中。

5.用毛巾或百洁布反复擦拭，注意：用力要均匀，在污垢重的地方合适加力或加重清

洁剂用量。

6.用洁净毛巾全方面擦拭洁净，不锈钢表面上方油后，须用洁净的无绒毛巾进行抛

光。

7.注意检验边、角、地面相边物件上是否有滴漏液渍或因工作不小心人为造成的脏

乱而FL立即清除整顿。

电梯清洗工作程序

一、）备用机械工具、材料：

吸尘机、毛刷、铲刀、不锈钢油、中性清洁剂、抹布、地拖、桶。

二、）工作程序：

A.自动步梯

定时保养：手刷、螺丝批、通告牌、毛巾、吸尘机、人字梯、中性全能去渍水、不锈

钢光亮剂。

1.向管理处申请停开步梯。

2.在上、下入口处摆放通告牌。

3.用吸尘机吸梯槽缝。

4.用手刷或百洁布蘸正确配比稀释时全能水刷梯级之间接缝，梯级两端，尽量防止

有水渗漏。手刷消除不掉的硬性泥块，可借助螺丝批铲除。

5.用洁净时湿毛巾沿缝擦拭。

6.用干毛巾吸干槽缝内的污水。

7.将浸泡过全能水的洁净毛巾拧干，擦拭不锈钢，传送带。

8.用干毛巾将不锈钢、传送带表层水迹抹干。

9.用洁净的无绒毛巾将适量的光油均匀抹在不锈钢表面。

10.用洁净的无绒布进行抛光处理。

11.告知管理处开启步梯。

B.升降电梯

定时保养：手刷、百洁布、毛巾、吸尘机、人字梯、中性全能水、不锈钢光亮剂、通

告牌。

1.管理处申请停开电梯

2.在电梯门口设置嘈停使用”或“工作进行中“通告牌

3.电梯轿厢打扫、吸尘或撤换地毯

4.用吸机吸门缝内泥尘、杂物

5.用毛刷蘸全能水刷电梯门缝

6.用洁净湿毛巾擦拭门缝、门边，再用干毛巾将污水吸干

7.用浸泡过全能水的湿毛巾抹轿厢天花、排风口、灯饰、显示屏

8.将适量的清洁剂加亮倒在湿毛巾上，均匀涂在轿厢不锈钢、不锈钢门上，再用力

来回（上下）反复擦拭

9.用洁净日勺湿毛巾才识不锈钢

10.用干毛巾擦净不锈钢表面的水迹

11.将适量的不锈钢光亮剂倒在毛绒毛巾上，均匀涂抹在不锈钢表面

12.告知管理处开启电梯

自动步梯、长降电梯的日常保洁：

羊毛套、玻璃刮、扫把、垃圾铲、吸尘器、毛巾、中性全能水、不锈钢光亮剂。

12.为了不防碍客户方面的正常运作，自动步梯、长降电梯在进行日常保洁时,

一般不断止运营

13.升降电梯的日常保洁应在人客少时进行

14.用吸尘器吸梯级槽缝，电梯门缝

15.电梯轿厢打扫（湿拖）、吸尘

16.电梯门、不锈钢保洁

17.显示屏抹尘

三、）原则

电梯门、轿厢内四面不锈钢明亮、不油腻，镜面光洁、明亮，门轨无污渍、无沙尘

四、）注意事项

1.操控电梯人员必须掌握操控知识

2.注意保护通告牌和标志

3.清理吸尘器尘袋，抹净机身内外，盘齐电源线，其他工具、抹布要清洗洁净

值班室、岗亭清洁工作程序

）扫把、垃圾铲、地拖、抹布、胶桶、毛套、玻璃刮、清洁剂、玻璃清洁剂

二、）工作程序

1.用湿抹布擦拭值班室桌椅、柜台等表面，然后再擦抹门窗等

2.打扫地面垃圾，清倒纸篓，饿按后拖抹洁净地面

3.值班室如有其他设备时同步清洁，电器、电制部分干布轻抹

4.岗亭用湿步擦抹四面，玻璃用玻璃刮刮洁净，热闹后拖抹地面

5.车道口用抹布擦洁净，个别有污渍的地方用少许清洁剂擦洗

6.定时清洁天花删、风口、灯罩、墙壁等，先用鸡毛抻扫除墙壁积尘和天花顶蜘蛛网,

用梯孑擦抹天花班和风口、灯罩及岗亭顶部

三、）时间安排

1.值班室和岗亭每天安排清洁一次

2.每月安排一次全方面清洁（涉及天花顶部和风口、灯罩）

四、）注意事项

清洁车道口时应注意来往车辆

2.安全规章

我企业严格遵守有关政府部门要求的工作安全防范规章且应在工作过程中提供有关

安全需要的必要品。遵守大楼安全要求而且不允许员工在未遵守有关安全规章的情况

下工作。经常性对员工进行安全教育和培训，提升员工安全意识。

在清洁工作过程中会危及公众和其别人，应放置或警示牌，并对警示牌进行定时保

养。警示牌写上“危险”/“正在清洁中”，“请避开”等字样。

第二部分

保

安

方

案

序言：

保安部是一种主要的职能部门，严格执行各项规程，保卫小区日勺治安，配合好公安部

门和消防部门做好安全保卫工作和安全防火工作。全方面负责业主和来宾的人身、财

产等安全保卫工作。本部门员工必须以小区为家、诚实可靠、品德优良、服从领导、

服从指挥、热爱保安工作，遵守物业各项规章制度，业务素质过硬，为了使保安员认清

自己日勺工作内容和范围，明确自己的工作任务，以便工作开展起来有章可签，有据可

依，特制定本工作守则，本部门工作人员必须严厉、严格执行。

香港海阳集团

保安部

2007年8月11日

保安部的工作内容

1负责小区的安全工作，研究制定医院治安、消防、内保等安全管理制度、安

全防范预案和措施，报物业审批后组织落实实施。

1结合小区实际，落实公安、安全部门和上级主管部门安全管理的方针、政策、

法律、法规、并帮助公安、安全机关杳处违法犯罪案件与人员。

1研究制定小区安全部门各岗人员口勺岗位责任制度与职责规范审定各部门安

全管理规章与制度，报小区审批后落实实施。并检验实施成果，处理存在问题确保安

全管理制度口勺落实落实。

1研究制定小区消防工作管理措施与措施，组织义务消防队，做好消防培训,

定时举行消防知识讲座，做好消防设备、器材、监控设备管理。对施工现场、明火作

业部门，配合工程技术人员和外协施工单位做好防火安全检验、明火作业审批，签订

安全协议，预防火灾事故的发生。

1做好小区关键和主要部门的日常保卫工作。并结合小区重大活动，做好要点

客人、要点部位的安全管理与防范。预防意外事故的发生。

1建立健全安全规章制度和主要部位与人员安全档案，广泛搜集安全信息，不

断提升安全管理水平

1做好治安管理查处打击赌博、贩毒、嫖娼和利用高科技作案等违法犯罪活动。

处理安全责任事故，并定时向上级报告工作。

三、各岗位职责：

保安总领班

1.工作概述

在项目部的领导下，全方面负责小区的安全保卫工作，确保小区日常工作的正常运转，确

保小区业主及员工的人身、财产安全。

2.岗位职责

1.根据本小区管理的总体要求制定出保安管理的详细方案并组织实施。

2.参加物业召集的多种会议，完毕物业交办的各项任务，定时向物业报告部门工作,

提出加强和改善安全工作的提议。

3.制定保安工作年度计划，涉及防火、防盗、对付意外事件口勺预案制定及训练计划,

织实施。

4.对本小区主要区域经常性巡查，发觉问题及时处理“

5.每天检验保安值班统计，针对问题及时作出指示及处理。

6.主动配合公安机关打击各类刑事案件或事故，并采用补救措施。

7.对保安发觉的问题及接受客户的投诉要及时填写投诉处理单，告知有关部门处理。

8.负责聘任本部门主管级如下欧I员工，对他们进行考核、培训和工作调配，注意做

好员工日勺思想政治工作。

9.保持与公安机关、政府有关部门、业务主管部门和弟兄部门日勺亲密联络，相互

配合，通力合作。

10.负责小区义务消防队的J组建和训练，组织并参加指挥扑救火灾，引导疏散。

11.做好工作日志。

12.完毕上级交给的其他一切任务。

保安部领班

1：工作概述

在保安部总领班的领导下进行工作，直接对其负责，执行交办的各项任务和临时授权

的其他职责。带领全班班组保安员共同做好小区安全保卫工作。

2:岗位职责

1.帮助保安部经理制定各项工作计划。负责市本班的工作进行督促和检验。

2.抓好班组思想建设，掌握员工思想和工作情况，团结员工相互关心，共同提升。

3.每天上岗前要开班前会，提出要求及注意事项。

4.做好易燃易爆、剧毒、放射性物品的监控检验及收缴客人的遗留、违禁物品。

5.走动管理，随时督导、检验员工在岗期间的仪表、仪容、礼貌、礼仪、警械装备

和值班工作质量。

6.熟悉消防业务知识，帮助保安部经理制定消防工作计划和组织义务消防队口勺演

练与培训。

7.熟悉掌握消防设施、器材的配置、保养、使用，定时做好检验工作，使消防设施

潜材处于良好状态。

8.负责小区要害部位的安全监督，确保安全。

9.负责检验会客登记制度的执行情况及员工外出登记情况。

10.严格交接班制度，仔细填写交接班统计。

11.负责每天各岗位交接班统计的检验及存在问题的妥善处理。

12.帮助其他部门处理好一般性的投诉。

13.每天向保安部主管报告工作情况及存在的多种问题。

保安员

1.工作概述

在保安部领班的领导下，做好小区安全保卫工作，保障小区业主和员工的人身安全及

小区的财产安全。

2.岗位职责

1.对上级n勺指令必须服从，听从指挥，有强烈的正义感，敢于同一切不法分子作斗

争。

2.熟悉本岗位的职责及要求;熟悉本岗位口勺地形、地物及消防设施的分布和使用。

3.严格执行请销假制度，无特殊情况不得请假。。

4.要有谦虚谨慎、实寻求是口勺作风，熟练掌握保安工作的业务水平及技能。

5.提前15分钟到岗位打卡和开班前会，当班时着装整齐，不迟到、早退，不喝酒、抽

烟、下棋等，更不得撤离工作岗位、脱岗、聚岗。

6.遵守国家内法律、政策，不得泄露本医院的办公机要及商业机密。爱惜公物，维护

本医院口勺声誉及形象。

7、要求保安员“律人先律己”，不准聚众滋事，打架斗殴。

8、严格落实小区各项管理要求，做好来访人员日勺车辆出入日勺登记手续。

9、坚决处置本岗位发生H勺事件，发觉可疑的人和事要有礼貌地进行盘查和监控。

10、尊重上级领导和团结同事，和睦相处，不诽谤媚娼，不恶意中伤，不稍不如

意便恶言相加或大打出手，敢于律己。

11、如遇火警及其他事故应及时报告，迅速扑灭或采用其他有效措施，保护好

现场。

12、坚守岗位，对工作尽职尽责，时刻保持高度警惕，做好小区安全保卫工作。

13.完毕上级交给的其他一切任务。

消防监控中心

1.工作概述

在消防领班口勺领导下，做好小区的安全监控工作。

2.岗位职责

1.严格遵守纪律及各项管理规章制度。

2.严格要求遵守秘密，禁止非监控人员操作设备，不得向外泄漏任何监控情况。

3.负责监控中心的日常值班工作。

4.负责监视全部监控区域内的一切情况。

5.值班员上班期间不得私自离开岗位，从事与工作无关口勺事。

6.必要时负责配合查找有关的统计和录像，为有关口勺安全事件处理提供线索。

7.禁止在机房内吸烟及使用明火。

8.负责多种有关的统计工作，填写监控运营情况统计表，做好保安和消防潜材的I

管理工作。

9.做好监控中心的卫生工作。

10.保持与工程部的亲密联络，遇有机器故障及时告知有关维修人员进行维修、保养,

确保监控系统的正常运营。

11.保持与各班组和消防中心的配合、协调工作。

12.及时发觉可疑迹象或嫌疑人员并告知巡查保安员、带班的领班跟进处理。

13.及时告知有关人员处理紧急拉环报警和红外线报警，做好有关统计。

14.负责在特殊事件中与有关部门保持联络。

15.完毕上级交给的其他一切任务。

四、各岗位操作规范

1.大门岗

目的：

1:经过对进出小区的人员及车辆的管制，确保小区区域内

交通安全、车辆安全和维持良好的交通秩序。

i大门岗二十四小时制。正常情况下以跨立式（立正式）。1严格执行交通

i维护大堂门口的交通秩序，引导车辆的行驶和行人的管理要求和制定口勺有关

过往，保障车辆和行人安全，使门前通畅无阻；车辆进出H勺管理要求。

i着装整齐，精神饱满，仪态大方，热情、礼貌、周到地1仔细指挥进出

回答客人口勺问询，使来宾称心满意，禁止用粗言恶语看待车辆慢行，按要求行驶

客人；方向前行，停放于指定

i对来小区的客人要彬彬有礼，不论是对步行还是乘车日勺位置，使管理区域内

来日勺来宾都要表达欢迎，若客人要求将车停放在停车场时交通安全、车辆停放整

要引到合适H勺位置停车，若没有停车位要向客人或司机解齐有序。

释清楚，并简介客人将车停在附近的公共停车场；1留心进入小区

i若有单位体检来院时，需疏通车道，并要在人员到达日勺车辆情况，禁止带有

医院前十分钟疏通好车道和停车位置.做好欢迎体检团的危险品、易燃易爆物品0

安全准备工作；1与停车场及其

i严格把好第一关，高度警戒，发觉精神病患者和衣他值班点保持联络，控

冠不整者以及形迹可疑者，坚决拦阻其入内；制车辆日勺进出，确保车

i禁止闲杂人员进入医院，及时劝离逗留和闲逛人员。辆日勺安全，同步提升警

i对带有危险品、易燃品、易爆品入小区日勺客人，要劝惕维护小区管理区域H勺

其交保安部代为保管.治安。

i若遇带有危险品车辆进入/停放，将此车辆控制在外1与停车场及其

的同步及时报告领班处理。领班应告知巡查保安员严格监他值班点保持联络，控

控以防意外。装卸完毕后应及时撤离现场。并做好有关统制车辆的进出,确保车

计。