上海龙之梦城市综合体讲解学习

CloudNineUrbanComplex——龙之梦

城市综合体案例研讨PART1龙之梦·圆梦之路PART2龙之梦·项目概况PART3龙之梦·内部交通PART4龙之梦·外部交通PART5龙之梦·业态分析目录PART1龙之梦，圆梦之路

开发商简介长峰在上海开发的主要物业长峰房地产开发有限公司上海土地及物业布局状况虹口商城长峰中心瑞峰公寓酒店长峰大酒店黄埔区长宁区徐汇区虹口区土地积累闵行区拿地价格低廉：90年代进入上海房地产之初便在闵行区西侧、肇家浜路等上海中心外围区域大规模低价拿地做住宅。开发超前：开发不走大众化之路，所建楼宇普遍较高档，很多物业建于90年代，但到现在仍受市场认可，如畅园。开发物业分布PART1开发商简介开发商简介长峰地产目前持有物业：商业物业及办公物业中山公园龙之梦&龙之梦大厦虹口龙之梦长峰中心虹口龙之梦长峰中心酒店物业长峰地产1992年进入房地产行业后，专注于住宅项目的开发，先后在长宁、徐汇、黄浦等区规划并建造多个居民小区，包括长峰亚太名城、畅园、衡园、佳信都市花园、东安花苑等十多个楼盘。并于2000年左右开始转型商业地产，目前持有物业包括中山公园龙之梦在内的3个大型集中商业，2座酒店及2座写字楼。1992年进入房地产市场专注于住宅项目开发2000年转型商业地产PART1开发商简介5凯德商用简介凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司在华设立的企业。与凯德置地、雅诗阁国际共同组成集团在中国的业务链。凯德商用在中国拥有并管理着53个商业地产项目，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等34个大中城市，总建筑面积超过400万平方米。其标志性项目包括：北京嘉茂购物中心、成都嘉信茂广场、北京来福士中心和上海来福士广场等。嘉德商用产业有限公司

嘉德置地集团是亚洲最大房地产公司之一，核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务，业务遍布全球20多个国家超过110个城市。总物值达226亿新元，总面积达780万平方米的91个商业地产项目。北京嘉茂购物中心成都嘉信茂广场北京来福士中心上海来福士广场PART1运营管理公司简介凯德商用简介

2007年8月新加坡嘉德置地集团成员公司——凯德商用收购了龙之梦50%股权及100%经营权，并且由其主导龙之梦的整体业态调整和重新招商工作。凯德商用在上海收购多个商业项目：嘉茂购物广场龙之梦购物中心1月20日凯德置地投资有限公司宣布，与东方海外有限公司签署协议，以22亿美元(约合150亿人民币)的价格收购后者全资子公司东方海外发展有限公司的全部股权。东方海外发展有限公司目前在上海、昆山、天津拥有7个房地产项目,其中约半数为住宅，其余则为办公楼、商场及服务公寓／酒店，总建筑面积约达148万平方米。长宁来福士广场凯德中国收购的东方海外资产包中的第一个开发的综合性商用项目。上海来福士广场PART1运营管理公司简介龙之梦开发节点2005200620072008200920102003年投资30亿，自营龙之梦购物中心总投资将近30亿左右，面积达32万平方米，由民营企业投资建设并管理经营2005年12月18日开业，零租金龙之梦开业，采用零租金的捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食4大业态为开发商自主经营。2006年3月开业面积不足一半经营不善，开始转型经过3个月的惨淡经营，龙之梦宣告购物中心品牌开始调整。签约家乐福放弃自营龙盛超市，引进零售家乐福。2006年9月加快业态调整步伐百货业比例缩小，餐饮、娱乐、服务业比例大幅增加2006年10月引进主题玩具城开店率达到80%永乐电器进驻龙之梦2007年龙之梦国际大厦开始投入运营“龙之梦大厦”凭借区域交通体系，吸引不少企业入驻。2007年3月租金实现翻番，日均客流量量超过8万人随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整，实现租金翻番2007年12月嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权，并取得该上海项目的经营管理权。2008年2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心的休闲娱乐设施。2008年12月龙之梦万丽大酒店开业投入运营2008年12月龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元,比上年16.4亿元销售额增长11.76%。2009年步入相对平稳期嘉德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为鲜明的功能区域划分。2010年平稳发展期品牌档次继续调整、主力店更替。商业租金：0租金，扣点餐饮租金4元/㎡/天餐饮租金8元/㎡/天一楼零售租金30元/㎡/天餐饮租金12元/㎡/天一楼零售租金40元/㎡/天PART1项目开发周期分析龙之梦开发节点龙之梦商业综合体开发经历了开发初期的惨淡经营后，通过改变经营模式、调整业态比例、引入专业管理公司，进一步完善城市综合体功能，最终实现项目的盈利。其开发历程可分为：起步期、困境期、转型期、稳定期。起步期困境期转型期稳定期投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。由民营企业长峰地产集团投资建设并管理经营，因其优越的地理交通优势，家乐福、沃尔玛等外资巨头均主动要求进入，但却均被拒之门外。缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不足一半。长峰地产集团缺乏商业运作经验和资源，自营的百货、超市运营管理较差，无法起到主力店的作用，在优越的地理条件下未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。龙之梦开始着手业态调整。引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人气始终不旺的现象。城市综合体复合功能展现，实现租金翻番，龙之梦发展步入稳定发展期。随着龙之梦办公、酒店的投入运营，项目整体档次得到进一步提升。龙之梦商业、办公、酒店三大功能相辅相成，形成真正意义上的一站式生活中心，龙之梦开始步入稳定地发展道路。PART1运营管理公司简介PART2龙之梦，项目概况龙之梦作为中山公园商圈架构的核心区域，成为整个商圈发展的制动引擎。中山公园商圈的发展方向为“商业型+休闲式+数字化”的上海西部新型综合商业功能区龙之梦所在商圈的未来发展方向中山公园商圈规划形成“核心区域、主体功能区和周边特色商业街”相结合的整体架构。以龙之梦为核心区域，东面区域以华宁国际广场、巴黎春天新宁购物中心以及周边百货店、专业店为依托，形成文化休闲商业功能区，西面以贝多芬广场、多媒体生活广场、东方海外项目为依托，形成主体商业商务功能区。龙之梦休闲商业功能区商业商务功能区PART2项目基本概况项目区位及基本概况巴黎春天(商业)贝多芬广场（商业）上海书城多媒体广场（商业、办公）龙之梦购物中心（购物中心、办公、酒店）玫瑰坊（商业）龙之梦作为长宁区三大经济组团的中山公园商业中心的龙头商业，与多媒体广场，贝多芬广场，巴黎春天以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。中山公园地区功能被定位为商业型、休闲式、数字化，并将建成以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈。多媒体广场玫瑰坊巴黎春天龙之梦购物中心贝多芬广场PART2项目基本概况12龙之梦万丽酒店酒店：约4.4万㎡龙之梦国际大厦办公：约2.4万㎡

龙之梦购物中心商业：约22万㎡项目名称：龙之梦购物中心位置：上海市长宁路1018号占地面积：2.59公顷建筑面积：32万㎡商业面积：22万㎡开发商：上海长峰房地产开发有限公司设计：美国ARQ建筑设计事务所物业组合：B3-B4:地下停车库

B2-9F:购物中心塔楼13F-23F:甲级写字楼

塔楼25F-58F:五星级酒店容积率：6.7地下车库停车位：860个竣工时间：2005年龙之梦购物中心是上海西区的重要交通枢纽。拥有地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼的大型商业，其中包括大型停车库，公共汽车停靠站，大型超市，百货公司，书城，办公楼和酒店等多种设施，是上海最著名的城市综合体之一。PART2项目基本概况PART2项目基本概况居民区居民区居民区居民区交通枢纽过境客公共交通换乘人群与来自虹桥机场人群，每天有40万人次的人流经过此地。外来旅游人群包括：一般旅游购物者，主要是从长三角来到上海的旅游人口；中山公园旅游区吸引来的外来旅游人群商务办公人群本地办公人群—未来商务总面积将达43.9万平方米，按每个入驻人员拥有10平方米推算，约集聚4.4万；外来商务人群培训人员。周边居住人群包括：本地居民；附近校园人口（华政和东华大学），普陀区、静安区等周边区居民，尤其是曹家渡区域的居民消费需求周边居住人群商务办公人群交通枢纽过境客外来旅游人群综合性购物娱乐休闲、聚会、餐饮、生活服务商务酒店、酒店式公寓、会议中心、大型正餐及商务餐饮、时尚品牌购物，以及银行、快递、租赁、中介等专业服务综合性购物餐饮、生活服务、体育、文化、休闲娱乐服务宾馆、商务酒店、时尚品牌购物、特色美食、旅游纪念品、银行、邮政等服务配套性生活消费专业性商务消费综合性生活消费体验型旅游消费中山公园以其独特的地理位置、完善的交通条件、优越的景观资源吸引了多种类的消费人群。中山公园商圈发展的外在优势——人口辐射龙之梦办公PART1中山公园商圈分析1516公交与轨道交通枢纽主干道长宁路横穿中山公园商圈的核心地带，轨道交通2号线与3、4号线在此十字相交，另有30多条公交线路始发或途径，日客流量超过40万人次。中山公园商圈临近虹桥机场，快速道路、公交与轨道交通完善，已成为上海市重要的交通枢纽之一。公交线路轨道交通线路三纵：华山路中山西路江苏路上海的三纵三横快速道路系统三横：长宁路天山路延安路三纵三横虹桥机场6.8公里中山公园内环高架延安高架路主干道长宁路中山公园商圈中山公园商圈发展的外在优势——交通网络PART1

中山公园商圈分析16中山公园商圈的大型商业物业建筑面积体量约35.2万平方米,高度集聚在长宁路（凯旋路至定西路段）的两边,占整个商圈内商业的85.98%。在整个商用物业建筑面积体量中，商业：办公：酒店物业比在5:3.5:1.5。龙之梦购物中心巴黎春天大酒店玫瑰坊龙之梦大厦酒店&办公新时空商务大厦酒店&办公兆丰广场（办公）绿地商务大厦联通新时空巴黎春天百货多媒体生活广场中山公园商圈内商业、酒店、办公三大行业的比例分配与其发展商业型、休闲式的商圈规划定位基本符合。中山公园商圈重点商用物业分布PART2中山公园商圈物业分析餐饮租金12元/㎡/天一楼零售租金40元/㎡/天中山公园商圈商业租金对比餐饮租金12元/㎡/天一楼零售租金40元/㎡/天作为中山公园商圈的龙头商业，龙之梦租金远高于周边其他商业。主干道沿街商铺租金较高，多数在20元/㎡/天。支马路、小马路租金较低，在3-10元/㎡/天。整体租金水平由于商铺较为分散等原因，相比其他区域中心商圈，租金并不高。中山西路凯旋路汇川路定川路长宁路武夷路宣化路安化路定西路愚园路江苏路龙之梦B1：25F1：30-40F2：15~20多媒体广场B1：15F1：15~30巴黎春天B1：13F1：15~30巴黎春天B1：8F1：10-15玫瑰坊B1：15F1：15~3010~205.0-15.0（视物业档次而定）5.0-9.012-1712-1515-225.0-10.03.0-8.08.0-14.05.0-11.04.0-7.09.0高租金区域低租金区域集中商业沿街商铺注：租金单位：元/㎡/天PART2中山公园商圈物业分析18名称开业时间商业面积楼层业态业种分布档次租金龙之梦购物中心2005年22万㎡B2-9F零售、餐饮、休闲娱乐、商业配套中高档零售-1层约54元/㎡/天，2层约32元/㎡/天；餐饮-1层12元/㎡/天巴黎春天百货（原新宁购物中心）2002年

2万㎡B2-9F百货、零售中档13~30元/㎡/天多媒体生活广场2005年6.5万㎡B1-6F餐饮、购物、娱乐、广告、多媒体体验、会展中低档餐饮15元/㎡/天玫瑰坊2004年1.7万㎡B2-9F服饰、家饰、运动、餐饮中档15~30元/㎡/天国美电器(两个)2006年1万㎡/家用电器中高档/贝多芬广场2003年2万㎡1F-6F教育培训、乐器、餐饮、购物中高档3~5元/㎡/天中山公园商圈的龙之梦购物中心在本商圈内具有无可匹敌的龙头地位。其余以小体量、中低档次为主，业态业种大多较为单一。中山公园商圈重点商业物业分析——购物中心/百货商场PART2中山公园商圈物业分析中山公园商圈商业租金对比

龙之梦玫瑰坊多媒体广场巴黎春天百货上海小马路市场二层10-3015-17———一层20-4515-302210-20—地下一层15-2515-20156—地下二层15-2010-15——20-30区域内主要商业同楼层租金比较（单位：元/㎡/天）区域商铺平均租金已上浮了20%左右，相比与其它商圈，整体增幅不大。中山公园核心商圈近两年的发展比较明显，商铺租金的价格提升空间较大，中山公园正门附近的沿街店铺年租金递增率在10-20％左右。龙之梦作为城市综合体，并且具有较好的交通优势，2007年后，随着写字楼与酒店物业的投入运营，其综合功能优势得以全面发挥，租金涨幅增长近一倍，远远高于周边其他大型商业。PART2中山公园商圈物业分析名称区域开业时间建筑面积楼层星级客房数标间价格业态配置龙之梦万丽酒店长宁路1018号2008年4.4万㎡25-60F五星6841350豪华客房及套房、高档餐厅、会议室、多功能宴会厅、高档休闲娱乐设施巴黎春天大酒店定西路1555号2000年3万㎡1F-38F五星8601350豪华客房及套房、餐厅、休闲娱乐、宴会厅、多功能会议厅美仑大酒店武夷路789号2003年2万㎡1F-23F四星219500客房、特色餐饮、多功能会议厅和宴会厅、娱乐中山公园商圈内酒店以普通商务酒店为主，五星级酒店比例较小。龙之梦万丽酒店是区域内档次高、设施全的五星级酒店，在本商圈内的标杆地位显而易见。早年中山公园的商圈氛围与其他商圈相比明显不足，使得中山公园商圈的酒店式公寓开发具有较大发展空间。随着2、3号轨道交通线的开通衔接，中山公园商圈与其他商务区相连，其辐射能力不断增强，中山公园在开发大量公寓酒店的基础上开发了部分高档酒店。龙之梦万丽酒店的开发，树立了中山公园的地标。本商圈内酒店发展状况中山公园商圈重点商业物业分析——酒店PART2中山公园商圈物业分析物业名称区域开盘时间办公面积楼层档次租金龙之梦大厦延安西路1188号2005.72.4万㎡59F甲级写字楼4.5-7元/㎡/天联通新时空大厦汇川路99号/近长宁路2005.83.6万㎡30F甲级写字楼3.5-5元/㎡/天兆丰广场上海市长宁路1027号2002.105.5万㎡42F甲级写字楼6元/㎡/天绿地商务大厦愚园路1240号2005.124.6万㎡25F甲级写字楼3.8元/㎡/天华宁国际广场宣化路300号2007.106.4万㎡28F甲级写字楼5-6元/㎡/天中山公园附近的高档写字楼大多数于2005年前后建成并投入使用

。中山公园商圈重点商业物业分析——写字楼PART2中山公园商圈物业分析22PART3龙之梦，外部交通

23上海火车站浦东国际机场虹桥机场上海南站龙之梦二号线四号线三号线龙之梦购物中心地处轨道2号、3号、4号线中山公园站交汇点，以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑。通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，极大地提升项目聚客能力，目前龙之梦购物中心的日均客流量超过50万人次。轨道交通情况位于凯旋路上轨道交通3、4号线的中山公园站，可以通过天桥直接进入购物中心的2层轨道交通2号线的地下通道可以直接通往购物中心的B2层PART3外部交通分析轨道交通2号线的地下通道可以直接通往购物中心的B2层此处是购物中心主入口，毗邻轨道交通2号线出入口位于凯旋路上轨道交通3、4号线的中山公园站，可以通过天桥直接进入购物中心的2层购物中心的次路口，有效地对顾客出入进行分流该处进出口处正对67,88,13路公交站台人流主要入口PART3外部交通分析此处是购物中心车库出口，位于汇川路上，靠近龙之梦主楼入口处地面上此处是机动车与非机动车停车处龙之梦此处是购物中心车库入口，同时也进货入口，位于凯旋路上地下停车库车流主要出入口PART3外部交通分析项目交通设计理念龙之梦利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能。与公共交通不是一个简单的通道连接，而是一个整体的组合。地上商业建筑轻轨交通地面公交地下步行及商业地铁与出租车站地下集中货运地下停车库地上地下地铁轻轨公交出租建筑组合体PART3外部交通分析B2层设计导则：让城市人真正享受到公共交通带来的便捷从而由衷地热爱公共交通。B1层底层二层地铁二号线站厅2000平米连接大厅900平米10米高中庭8.5米宽5米高通廊出租车站自动扶梯自动扶梯公交车站地面往轻轨两组自动扶梯到达地面及酒店办公入口600平米中庭400平米中庭预留国美商场通道连接公交车站连接出租车站预留北侧地块通道8.5米宽5米高通廊2.地铁--------出租车站3.地铁--------公交车站4.地铁--------地面5.地铁--------轻轨6.轻轨--------公交、出租7.与周边的预留衔接1.地铁出口空间组合换乘空间设计PART3

外部交通分析立体换乘剖面布局轻轨地铁公共汽车站出租汽车站轻轨公共汽车站出租汽车站连接地铁PART3外部交通分析枢纽型综合体立体交通分析1.传统建筑群无法避免步行、非机动车、货运车、公交车、出租车等地面交通的交叉现象。2.复合型建筑就是将分散的街区有序地整合，在一个大型的基地上以城市公共交通枢纽为中心，复合了大型商业、商务、会展、娱乐、酒店等各种城市功能。减少交叉复合型建筑以地上地下相结合的大型立体交通体系与地铁、公交、出租车等城市交通工具完美地衔接。从根本上避免了交叉，提高了换乘效率，节约了交通距离和时间。减少出行复合型建筑改变城市居民的出行方式——在上下班途中轻松解决生活所需，在节假日一次出行完成多样选择。从某种意义上来说减少了整个城市交通的总量。枢纽型城市综合体交通作用PART3外部交通分析PART3龙之梦，内部交通PART4内部交通功能分析人行交通600平米中庭地铁公交轻轨1L2L3-5L6L7-8L9LL1层平面人行入口人行入口人行入口车行入口车行出口公交车站塔楼入口PART4内部交通功能分析

平面：沿环形购物廊道，串联起三个中庭，形成环形人流动线。垂直：在三个中庭各分布2对上下扶梯，购物通道上有升降电梯。功能：环形的廊道两侧是零售店购物街。购物街所围合起来的中心则是大型的百货商场。L2层平面百货商场PART4内部交通功能分析L3层平面条形中庭顶角中庭PART4内部交通功能分析建筑布局

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地下室地下室四层：B3-B4:停车库、设备房、酒店库房。

B2：与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的扇形地下广场相连。8米宽的通道连接同在B2层的出租车站。通道的东侧是百货公司，西侧是大型超市。

B1：也是通道加大型超市加百货，以及中型货车的卸货平台。

B1、B2层的层高均为5.2米。B1层平面卸货区域货车出租车私家车B1层平面出租车站B2层平面B3层平面坡道坡道B3层平面B4层平面坡道坡道B4层平面建筑布局

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裙房裙房十层：由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组成。购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物街。在购物街围合的中心区域是每层3000m2左右的百货公司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。L8：餐饮。L9：沿中庭四周为大型的美食广场，以及龙之梦影城。L10：酒店宴会大厅。L5层平面L4层平面L6层平面L7层平面店铺店铺广场餐饮L8层平面L9层平面（影城）PART4

内部交通功能分析L10层平面屋顶平面PART4

内部交通功能分析PART5龙之梦，业态分析龙之梦购物中心龙之梦购物中心CloudNineShoppingMall开发商长峰房地产开发有限公司物业管理公司凯德商用设计公司美国ARQ建筑设计事务所总体定位一站式综合ShoppingMall形象定位时尚，生活，活力主题定位都市新坐标，消费新导向功能定位集零售购物、休闲娱乐、餐饮为一体客群定位白领，学生，周边居民容积率6.7竣工年份2005年12月租金零售-1层约40元/㎡/天；2层以上10~25元/㎡/天；餐饮-12元/㎡/天地下车库停车位860个业态零售餐饮休闲娱乐配套服务总计数量328911912450面积45897153144183175667150龙之梦购物中心作为整个综合体最为核心的部分，从体量上可谓是上海乃至全国最具规模的购物中心。目前龙之梦四大业态，以零售为主、其中餐饮娱乐比例已占到40%左右。PART5

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龙之梦业态调整分析龙之梦业态调整开业之初，龙之梦选择以自主经营为主，计划引进国际一线品牌，结果并不成功，位置空缺，一些小品牌也支撑不住纷纷撤离。于2006起，龙之梦开始进行大换血，最初由龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态，如今基本上被品牌主力店与专卖店和所替代。龙盛超市调整前调整后龙强书城龙之梦大面积商铺空置龙之梦数码城龙之梦家乐福永乐生活电器龙之梦品牌专卖店龙旺美食城龙之梦人气渐