第8章-投资性房地产-2015421课件

第8章投资产房地产8.1投资性房地产入账价值的确定8.2采用成本模式计量的投资性房地产8.3采用公允价值模式计量的投资性房地产8.4投资性房地产用途的转换8.5投资性房地产的处置2025/11/271学习目标1．掌握：投资性房地产会计处理模式：成本模式公允价值模式2．理解：投资性房地产的处置的会计处理。3．了解：房地产用途的转换的会计处理。2RenminUniversityofChina28.1投资性房地产入账价值的确定

8.1.1定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产是一种经营性活动。包括：（1）已出租的土地使用权。。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。但按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（3）已出租的建筑物。该建筑物是指企业拥有产权的，以经营租赁方式租出的建筑物。2025/11/273注意：持有并准备增值后转让的建筑物不是投资性房地产。但董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。2025/11/274投资性房地产的特征：1.投资性房地产是一种经营活动（日常活动）；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。3.有两种计量模式：一是成本模式

二是公允价值计量模式2025/11/2752025/11/276注意：在实务中，某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。2025/11/277投资性房地产时间确认点：1.已出租的土地使用权：租赁期开始日 2.已出租的建筑物：租赁期开始日 3.持有并准备增值后转让的土地使用权： 企业将土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 2025/11/278【例1.多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。(2009年）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物2025/11/279【答案】AC【例2.多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2007年）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权2025/11/2710【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。【例3.判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（2013年）2025/11/2711答案：×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。【例4.单选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。（2011年）

A.房地产企业持有的待售商品房

B.以经营租赁方式出租的商用房

C.以经营租赁方式出租的土地使用权

D.持有并准备增值后转让的土地使用权2025/11/2712答案：A

解析：选项A属于存货。【例5•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2011年）A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物2025/11/2713答案：BC【解析】选项A属于企业的存货，选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。2025/11/27148.1.2资产入账价值的确定投资性房地产应当按照其取得时的成本进行初始计量。外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。2025/11/2715（1）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。成本包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出（价税费）。注意：企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。2025/11/2716（2）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。2025/11/2717【例6.判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（2010年）2025/11/2718【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。2025/11/2719投资性房地产的后续计量的选择：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2025/11/27208.2采用成本模式计量的投资性房地产（类似固定资产、无形资产核算）在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。科目设置：1.“投资性房地产”借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。2.“投资性房地产累计折旧（或摊销）”，类似“累计折旧”、“累计摊销”等科目进行处理。3.“投资性房地产减值准备”类似固定资产、无形资产减值准备2025/11/27211.取得的租金收入：借：银行存款

贷：其他业务收入2.折旧或摊销时：借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)3.提取减值时：借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备4.计算营业税时:借：营业税金及附加

贷：应交税费―应交营业税例8-1、8-22025/11/2722【例8—1】20×7年3月东北重工股份公司购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造厂房。20×7年10月，东北重工股份公司预计厂房即将完工，与仁仁理财有限公司签订了经营租赁合同，将其中的厂房租赁给仁仁理财有限公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×7年11月1日厂房完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为800万元；厂房的实际造价为2000万元，公司采用成本计量模式。借：投资性房地产—厂房

20000000

贷：在建工程

20000000

借：投资性房地产—土地使用权

8000000

贷：无形资产—土地使用权

80000002025/11/2723自用的建筑物等转换为投资性房地产，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。【例8—2】开阳商贸股份公司拥有一栋新落成不久的写字楼，用于总部办公。20×7年3月1日，开阳商贸股份公司与春风照相有限公司签订租赁合同，将这栋写字楼整体出租给春风照相有限公司使用6年。办公楼的账面余额39000万元，已计提折旧800万元。假设开阳商贸股份公司采用成本计量模式。开阳商贸股份公司的账务处理如下。

借：投资性房地产——写字楼

390000000

累计折旧

8000000贷：固定资产

390000000

投资性房地产累计折旧

80000002025/11/2724【例8—3】东北重工股份公司的一栋写字楼出租给仁仁理财有限公司使用，按投资性房地产核算，采用成本模式进行后续计量。假设这栋写字楼的成本为9600万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，仁仁理财有限公司每月支付东北重工股份公司租金60万元。东北重工股份公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧时借：其他业务成本­—投资性房地产

400000

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

400000（2）每月确认租金时

借：银行存款（或其他应收款）

600000

贷：其他业务收入—投资性房地产

6000002025/11/2725【例7•单选题】2015年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（）万元。A.100B.117C.117.5D.100.52025/11/2726答案:A【解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。2025/11/27278.3采用公允价值模式计量的投资性房地产(类似交易性金融资产核算)有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。“所在地”，通常是指投资性房地产所在的城市，对于大中型城市，应具体化为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2025/11/27281.科目设置：（类似交易性金融资产核算）（1）投资性房地产——成本——公允价值变动（2）公允价值变动损益2025/11/2729会计处理：1.公允价值上升:借：投资性房地产—公允价值变动

贷：公允价值变动损益2.公允价值下降:借：公允价值变动损益贷：投资性房地产—公允价值变动3.取得租金收入:借：银行存款贷：其他业务收入提示1：三不原则：不折旧、不摊销、不减值提示2：与投资性房地产有关的营业税记入“营业税金

及附加”科目。2025/11/2730

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入2025/11/2731【例8—4】20×7年1月，金波置地有限公司与润叶家具股份公司签订租赁协议，约定将金波置地有限公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给润叶家具股份公司使用，租赁期为5年。当年3月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为30000万元。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为39000万元。金波置地有限公司采用公允价值模式计量。金波置地有限公司的账务处理如下。（1）开发完成写字楼并出租时。借：投资性房地产—成本

300000000

贷：开发产品

300000000（2）进行盯市处理时。借：投资性房地产—公允价值变动

90000000

贷：公允价值变动损益

—投资性房地产

900000002025/11/27322025/11/27338.3.2计量模式的转换企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。34RenminUniversityofChina34【例8·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）（2012年）2025/11/2735答案：√【例9.单选题】M公司对投资性房地产采用公允价值计量模式。2015年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为1010万元，用银行存款支付。房屋预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2015年6月30日，该房屋的公允价值为1008万元。2015年6月30日企业下列会计处理中正确的是（）。A.计入累计折旧45.83万元B.计入其他业务成本45.83万元C.计入公允价值变动损失2万元D.计入公允价值变动收益2万元2025/11/2736答案：C会计分录为:借：公允价值变动损益2贷：投资性房地产—公允价值变动2

【例10•多选题】下列有关投资性房地产后续计量会处理的表述中，正确的有（）（2008年）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式2025/11/2737【答案】ABD2025/11/27382025/11/2739借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（已提数据）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）利润分配——未分配利润（或借记）其他综合收益会计政策变更的账务处理在《高级财务会计》中讲述。2025/11/27408.4投资性房地产用途的转换8.4.1在成本模式下（原价换原价、折旧换折旧、减值换减值）A.由自用房地产转入投资性房地产时：借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产、无形资产或存货

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备B.由投资性房地产转为自用房地产时：借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面价值计量）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备2025/11/2741【例8—5】20×7年1月1日，南方制造股份公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产。该项房地产账面价值为1000万元，其中，原价1200万元，累计折旧200万元。假设南方制造股份公司采用成本计量模式。借：固定资产——厂房

12000000投资性房地产累计折旧

2000000

贷：投资性房地产—成本模式计量（厂房）

12000000累计折旧

20000002025/11/2742【2012年·单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。（2012年）A.3700B.3800C.3850D.40002025/11/2743答案：D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元借记“固定资产”科目。2025/11/27448.4.2采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产

应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：固定资产、无形资产或存货（转换日的公允价值）公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）贷：投资性房地产—成本—公允价值变动（或借方）公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额）2025/11/27452025/11/2746【例8—6】20×7年1月1日，天良粮油有限公司因租赁期满，将出租的写字楼收回。开始作为办公楼用于本公司的行政管理。20×7年1月1日，该写字楼的公允价值为8800万元；该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为8750万元，其中，成本为8450万元，公允价值变动为增值300万元。天良粮油有限公司的账务处理如下。借：固定资产—写字楼

88000000

贷：投资性房地产—成本

84500000

投资性房地产—公允价值变动

3000000

公允价值变动损益

5000002025/11/27478.4.3自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，差额计入所有者权益（其他综合收益）。2025/11/2748借：投资性房地产（转换日公允价值）累计折旧（摊销）公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差）资产减值准备（已提减值准备）贷：固定资产、无形资产或存货（账面余额）资本公积（公允价值大于账面价值的差）2025/11/2749【例8—7】20×7年1月1日，金波置地有限公司与东方电气股份公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给东方电气股份公司。租赁期开始日为20×7年2月l日。20×7年2月1日，该写字楼的账面余额85000万元，公允价值为87000万元。20×7年12月31日。该项投资性房地产的公允价值为88000万元。金波置地有限公司采用公允价值模式计量投资性房地产。金波置地有限公司的账务处理如下。（1）借：投资性房地产—成本

870000000

贷：开发产品

850000000

其他综合收益20000000（2）20×7年12月31日借：投资性房地产—公允价值变动

10000000

贷：公允价值变动损益

100000002025/11/2750【例8—8】20×7年1月1日，金波置地有限公司与东方电气股份公司签订了租赁协议，将其自用的一栋写字楼出租给东方电气股份公司。租赁期开始日为20×7年2月l日。20×7年2月1日，该写字楼的账面原值85000万元，累计折旧2000万，公允价值为87000万元。20×7年12月31日。该项投资性房地产的公允价值为88000万元。金波置地有限公司采用公允价值模式计量投资性房地产。金波置地有限公司的账务处理如下。（1）20×7年2月1日借：投资性房地产—成本

870000000

累计折旧

20000000

贷：固定资产—写字楼

850000000

资本公积—其他资本公积

40000000（2）20×7年12月31日借：投资性房地产—公允价值变动

10000000

贷：公允价值变动损益—投资性房地产

100000002025/11/2751

【2010年单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。

A.计入资本公积

B.计入期初留存收益

C.计入营业外收入

D.计入公允价值变动损益

2025/11/2752答案：A【例题·单选题】长江公司为房地产开发企业，于2014年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2014年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。长江公司2014年应确认的公允价值变动损益为（）万元。A.损失50B.收益150C.损失150D.损失1002025/11/2753【答案】A【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，则长江公司2014年应确认的公允价值变动损失=转换日公允价值2200-年末公允价值2150=50（万元）。2025/11/27548.5投资性房地产的处置（成本、公允价值模式）8.5.1成本模式下的处置1.收到款项时：借：银行存款贷：其他业务收入2.结转成本时：借：其他业务成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产3.计算应交营业税：借：营业税金及附加贷：应交税费―应交营业税2025/11/2755【例8—9】金波置地有限公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，金波置地有限公司将该栋写字楼出售给百合红娘有限公司，合同价款为50000万元。买方已用银行存款支付全部房款。出售时，该栋写字楼的成本为40000万元，已计提折旧4000万元。金波置地有限公司的账务处理如下。（1）接收对价。

借：银行存款

500000000

贷：其他业务收入

500000000（2）计算代价。借：其他业务成本

360000000

投资性房地产累计折旧

40000000

贷：投资性房地产——写字