2025年房地产估价师真题模拟

2025年房地产估价师真题模拟考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（本大题共25题，每题1分，共25分。在每小题的备选答案中，只有一个是符合题意的，请将正确选项的字母填在答题卡相应位置。）1.根据我国《城市房地产管理法》，土地使用权出让最高年限按用途不同分为（）年。A.30、40、50B.40、50、70C.50、60、70D.60、70、902.某宗房地产的收益年限为40年，目前已使用10年。若采用直线法计算折旧，该宗房地产的成新率为（）。A.75%B.80%C.85%D.90%3.在房地产估价的“合法原则”中，“合法”通常指（）。A.房地产的物理实体合法B.房地产的权利归属合法C.房地产的规划设计合法D.房地产的开发建设合法4.市场法估价中，选取可比案例应遵循（）原则。A.近似性原则B.代表性原则C.准确性原则D.替代性原则5.采用成本法估价时，建筑物重置成本通常采用（）方式估算。A.直接成本法B.间接成本法C.概估法D.精估法6.某宗土地面积为1000平方米，规划用途为住宅，容积率上限为4。该宗土地的理论最高价值通常与其（）成正比。A.土地面积B.容积率C.建筑面积D.覆盖率7.收益法中的净收益是指（）。A.营业收入减去运营费用B.营业收入减去折旧C.营业收入减去财务费用D.营业利润8.某在建工程，已投入建安成本800万元，预计总建安成本1000万元，开发费用（不含管理费、销售费）预计300万元，专业费用预计50万元，残值率为5%。采用假设开发法估价时，该在建工程的开发价值（楼价）最可能为（）万元。A.1500B.1450C.1350D.13009.下列估价方法中，最适合评估具有稳定收益且收益期较长的房地产的是（）。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法10.某房地产评估机构因不正当竞争行为受到市场监督管理部门的处罚，该机构在（）年内不得再申请从事房地产估价业务。A.1B.2C.3D.511.根据我国《物权法》，房屋所有权转移登记的基本形式不包括（）。A.拆分登记B.合并登记C.转移登记D.更新登记12.房地产抵押贷款价值比率（LTV）是指（）与抵押房地产价值之比。A.抵押贷款余额B.抵押贷款本金C.房地产总价D.房地产市场价值13.在房地产交易中，由政府设立的房地产价格评估机构对（）进行的评估。A.房地产转让价格B.房地产租赁价格C.房地产抵押价值D.房地产税收价值14.我国现行土地制度实行（）。A.土地公有制B.土地私有制C.土地集体所有制D.土地混合所有制15.下列不属于房地产交易管理制度的是（）。A.房屋所有权登记制度B.房地产交易申报制度C.房地产价格评估制度D.房地产税收征管制度16.房地产开发项目投资中，属于开发建设成本的是（）。A.建设单位管理费B.勘察设计及前期工程费C.土地出让金D.以上都是17.采用市场法估价时，对可比案例成交价格进行修正，主要考虑的因素不包括（）。A.房地产状况修正B.时间修正C.区域因素修正D.交易情况修正18.某商业物业的年租金收入为100万元，运营费用（不含折旧、管理费、销售费）为40万元，年管理费率为租金收入的5%，年销售费用率为租金收入的3%，年折旧费为10万元，折旧年限为40年，采用直线法计算。该商业物业的年净收益为（）万元。A.46B.50C.54D.5619.下列关于房地产估价原则的表述，错误的是（）。A.合法原则要求估价人员必须依法独立实施估价程序B.最高最佳使用原则要求估价人员必须假设房地产处于最高最佳使用状态C.替代原则要求估价人员应考虑房地产的替代性D.价值时点原则要求估价人员应考虑房地产市场的历史价格20.在房地产估价报告中，关于估价假设和限制条件的说明，其主要目的是（）。A.证明估价结果的准确性B.明确估价的前提和限制C.避免估价师的法律责任D.展示估价师的专业能力21.某宗土地位于城市中心，土地面积为5000平方米，规划用途为商业，容积率为5。根据市场调查，该区域同类商业用地总价平均水平为每平方米8000元，容积率为6。若假设土地价值与容积率呈线性关系，该宗土地的总价值最可能为（）万元。A.20000B.25000C.30000D.3500022.下列不属于房地产估价师的职业道德规范的是（）。A.独立、客观、公正B.诚实守信，尽职尽责C.保守秘密，维护职业形象D.收受佣金，提高估价费用23.假设开发法中的开发成本通常包括（）。A.建安成本、管理费用、销售费用、财务费用B.土地成本、建安成本、管理费用C.土地成本、建安成本、财务费用D.土地成本、管理费用、销售费用24.房地产租赁价格评估中，采用市场法时，选择的可比案例应主要考虑（）的相似性。A.租金水平B.租赁期限C.房地产状况D.以上都是25.依据《房地产估价规范》，房地产估价报告应包含的主要内容不包括（）。A.估价委托、估价目的、估价对象、估价范围B.估价依据、估价方法、估价过程、估价结果C.估价假设和限制条件、估价人员、估价机构D.房地产的物理状况、权利状况、法律限制二、判断题（本大题共15题，每题1分，共15分。请判断下列表述是否正确，正确的划“√”，错误的划“×”。）26.房地产的区位因素包括位置、交通、环境、配套设施等。（）27.房地产估价中的“最高最佳使用”是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生最大收益的使用。（）28.成本法估价通常适用于新开发的房地产或很少有交易案例的房地产估价。（）29.市场法估价中，对可比案例的成交价格进行交易日期修正时，通常采用价格指数法。（）30.收益法估价中，净收益的估算应以实际收益为基础，并进行适当的调整。（）31.假设开发法估价适用于在建工程、待开发土地等房地产的估价。（）32.房地产抵押权的设立，必须依法办理抵押登记。（）33.房屋租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年。（）34.土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（）35.房地产估价师执业资格证书实行注册登记制度。（）36.房地产估价报告应由两名以上经验丰富的估价师签字。（）37.房地产估价机构变更名称、住所等重大事项，应当向原注册机关办理变更登记。（）38.绿地率是指项目用地范围内各类绿化用地面积占总用地面积的比例。（）39.房地产估价师在估价活动中知悉的商业秘密，有权向任何第三方披露。（）40.房地产估价的基本程序包括：受理估价委托、明确估价基本事项、收集估价所需资料、实地查勘、选定估价方法、计算估价结果、撰写估价报告、出具估价报告。（）三、简答题（本大题共3题，每题5分，共15分。）41.简述房地产估价的合法原则及其含义。42.简述市场法估价中选择可比案例应遵循的主要原则。43.简述收益法中计算净收益时通常需要考虑哪些调整因素。四、计算题（本大题共2题，每题6分，共12分。请根据题目要求进行计算，列出计算过程。）44.某宗房地产的建筑面积为2000平方米，市场法评估得出的单位建筑面积市场价值为8000元/平方米，成本法评估得出的建筑物重置成本为1500万元。假设该房地产的土地价值与其建筑面积成正比，且建筑物重置成本等于建筑物市场价值。若采用市场法评估该房地产价值，请计算其总价值。45.某房地产预计未来第一年净收益为100万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上增长5%。该房地产的收益年限为30年，折现率为10%。请采用现金流量折现法计算该房地产的收益价格。五、综合分析题（本大题共1题，共13分。）46.某估价机构接受委托，评估某商业店铺在2025年10月30日的市场价值。估价对象基本情况如下：*位于某城市繁华商业街，建筑面积500平方米，用途为商业零售。*土地使用权出让年限为40年，于2020年1月1日取得，土地面积为300平方米，容积率上限为3。*建筑物建于2015年1月1日，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑面积500平方米，重置成本为800万元。*根据市场调查，该区域同类商业店铺的租金水平约为每月每平方米150元，空置率平均为10%，运营费用（不含折旧、管理费、销售费）约为租金收入的25%，年管理费率为租金收入的5%，年销售费用率为租金收入的3%，年折旧费为重置成本的2%，采用直线法计算。假设该店铺已出租，租期剩余5年，租金按年支付。*市场调查选取了三个可比案例，其成交价格、交易日期、用途、面积、区域因素、个别因素比较见下表（仅为示意，无需填写具体数值，答题时自行构思或假设）：|可比案例|成交价格（万元）|交易日期|用途|面积（平方米）|区域因素比较修正系数|个别因素比较修正系数||:-------|:---------------|:---------|:-------|:-------------|:-------------------|:-------------------||A||2024年4月1日|商业零售|450||||B||2024年7月1日|商业零售|550||||C||2023年10月1日|商业零售|480|||*根据市场法初步测算，该店铺的市场价值约为1500万元。*估价师认为，该店铺的合法用途为商业零售，实际用途与规划用途一致，但市场比较法测算结果偏高，可能受到近期区域竞争加剧的影响。要求：1.说明运用市场法评估该商业店铺市场价值需要进行的比较修正内容。2.采用收益法估算该商业店铺的净收益，并列出计算过程。3.结合市场法和收益法估算结果，分析该商业店铺在2025年10月30日的市场价值，并简要说明理由。试卷答案一、单项选择题1.B2.A3.B4.A5.A6.B7.A8.B9.C10.D11.A12.A13.D14.A15.D16.D17.C18.A19.D20.B21.C22.D23.A24.D25.D二、判断题26.√27.√28.√29.√30.√31.√32.√33.√34.√35.√36.√37.√38.√39.×40.√三、简答题41.合法原则是指房地产估价必须在法律、法规和规章允许的范围内进行，评估的房地产价值必须是法律上允许存在、权利上能够转移的房地产的价值。估价人员必须遵循国家和地方的相关法律法规，考虑房地产权利性质、使用限制、规划限制等因素，不能评估非法的或受到法律限制的房地产价值。42.市场法估价中选择可比案例应遵循的主要原则包括：相关性原则（可比案例应与估价对象处于同一地区或相邻地区，用途、结构、档次、规模等方面应相似）；数量原则（选择的可比案例数量应足够多，通常不少于3个）；时机原则（可比案例的交易日期应尽可能接近价值时点，或能进行合理的交易日期修正）；价格水平原则（可比案例的价格水平应能反映市场行情，或能进行合理的价格水平修正）。43.收益法中计算净收益时通常需要考虑的调整因素包括：潜在收益的调整（如空置率、租金水平）；实际收益的调整（如业主自用部分、租赁费用减免）；运营费用的调整（如根据市场变化调整物业税、保险费等）；收益期限的调整（如租赁期限、续租可能性）；收益风险的调整（如市场风险、经营风险等）。四、计算题44.解：市场法评估得出的总价值=2000平方米×8000元/平方米=1600万元。假设土地价值与建筑面积成正比，则土地价值占总价值的比例=土地价值/(土地价值+建筑物市场价值)。根据题意，建筑物重置成本=建筑物市场价值，即1500万元=1600万元×(1-土地价值比例)。解得：土地价值比例=1-(1500/1600)=1/16。则土地价值=1600万元×1/16=100万元。该房地产总价值=土地价值+建筑物市场价值=100万元+1600万元=1700万元。（若题目条件“建筑物重置成本等于建筑物市场价值”理解为建筑物重置成本与建筑物市场价值相等，即1500万元=1600万元，此条件本身矛盾，按前述解法计算。若理解为建筑物重置成本等于建筑物重置成本本身，无法得出土地价值，此条件无意义。按最可能的理解，即建筑物重置成本等于建筑物市场价值进行计算。）修正后答案：总价值=1700万元。（若按建筑物重置成本等于建筑物市场价值理解，即1500万元=1600万元，此条件矛盾，无法计算。若理解为建筑物重置成本等于建筑物重置成本本身，无法得出土地价值，此条件无意义。按最可能的理解，即建筑物重置成本等于建筑物市场价值进行计算。）修正后答案：总价值=1700万元。45.解：P=Σ[Rt/(1+i)^t]其中，Rt为第t年的净收益，i为折现率，t为收益年限。R1=100万元，g=5%，i=10%，n=30。P=100/(1+10%)^1+[100×(1+5%)/(1+10%-5%)]×[1-1/(1+10%)^29]=100/1.1+[100×1.05/0.05]×[1-1/1.1^29]≈90.91+2100×(1-0.0316)≈90.91+2100×0.9684≈90.91+2039.24≈2120.15万元。五、综合分析题46.解：1.运用市场法评估该商业店铺市场价值需要进行的比较修正内容：*交易日期修正：将可比案例的交易价格调整为价值时点（2025年10月30日）的价格水平。通常采用市场价格指数或趋势分析法进行修正。*区域因素修正：比较估价对象所在区域与可比案例所在区域的商业繁华程度、交通条件、基础设施、人口密度、环境质量、政策规划等因素的差异，并对价格进行修正。*个别因素修正：比较估价对象与可比案例在用途、面积、结构、装修、楼层、朝向、可见性、经营状况、品牌效应等方面的差异，并对价格进行修正。*可能还需要进行其他修正，如租赁因素修正（若可比案例为出租，而估价对象为出售或反之，或租金水平差异大）、心理因素修正等。2.采用收益法估算该商业店铺的净收益：年潜在租金收入=500平方米×150元/平方米/月×12月=90万元。年空置损失=年潜在租金收入×空置率=90万元×10%=9万元。年有效租金收入=年潜在租金收入-年空置损失=90万元-9万元=81万元。年运营费用（不含折旧、管理费、销售费）=年有效租金收入×25%=81万元×25%=20.25万元。年管理费=年有效租金收入×5%=81万元×5%=4.05万元。年销售费=年有效租金收入×3%=81万元×3%=2.43万元。年折旧费=重置成本×年折旧率=800万元×2%=16万元。年净收益=年