【《合肥市某房地产项目可行性分析中的项目的不确定性分析案例》2300字】

合肥市某房地产项目可行性分析中的项目的不确定性分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u12589合肥市某房地产项目可行性分析中的项目的不确定性分析案例 1305241.1盈亏平衡分析 1190311.2敏感性分析 2164681.3风险分析 71.1盈亏平衡分析1.1.1盈亏平衡计算本项目的固定成本为土地费用，即399971万元；减去土地成本外的总成本费用为项目变动成本，结果为347517.24万元，使用盈亏平衡计算法：设：F：固定成本；CvP：销售单价；Q：销售面积即Cv=6658.97元/m²本项目盈亏平衡计算如下表10-1所示：表10-1盈亏平衡计算表项目单位计算额总成本费用万元747488.24固定成本F万元399971变动成本万元347517.24单位变动成本C元/平方米6658.97销售单价P元32000销售面积Q平方米521878（1）以销售面积Q表示的盈亏平衡点=399971万元/(32000-6658.97)元=157835平方米（2）以销售价格表示的盈亏平衡点=（3999710000+6658.97×521878）/521878=14323元/平方米（3）生产能力利用率=销售面积盈亏平衡点/总建筑面积=157835/521878=30.24%综上分析本项目是具备足够的承受风险的能力。1.2敏感性分析本项目共有三个不确定性分别为建设投资、销售收入和经营成本，敏感性分析的指标为所选取的财务净现值，对本项目进行单因素敏感性分析，不确定因素的变化范围为20%，每次变动10%，根据变化绘出表格，进行敏感性分析。1.2.1建设投资为不确定因素（1）以建设投资为不确定因素计算财务净现值（NPV）及内部收益率(IRR)表10-2不同建设投资因素的各年税后净现金流量现值计算表（单位：万元）不确定因素/变动幅度计算期2021年2022年2023年2024年10%-493342.24163045.29250642.94111750.585%-470917.59171538.63253730.07113153.990%-448492.94180031.96256817.19114557.40-5%-426068.30188525.30259904.32115960.80-10%-403643.65197018.63262991.45117364.21并根据内部收益率计算公式，计算出税后净现值（NPV）及内部收益率（IRR）具体如下表10-3所示：表10-3建设投资因素的NPV及IRR计算表不确定因素/变动幅度-10%-5%0%5%10%建设投资额672739.42710113.83747488.24784862.65822237.06税后NPV173730.65138322.13102913.6167505.0932096.57税后IRR34.07%28.27%23.00%18.18%13.75%（2）以销售收入为不确定因素计算财务净现值（NPV）及内部收益率(IRR)表10-4不同销售收入因素的各年税后净现金流量现值计算表（单位：万元）不确定因素/变动幅度计算期2021年2022年2023年2024年10%-448492.94241035.48312250.54139796.255%-448492.94210533.72284533.86127176.820-448492.94180031.96256817.19114557.40-5%-448492.94149530.20229100.52101937.97-10%-448492.94119028.44201383.8589318.54并根据内部收益率计算公式，计算出税后净现值（NPV）及内部收益率（IRR）具体如下：表10-5销售收入因素的NPV及IRR计算表不确定因素/变动幅度-10%-5%05%10%销售收入1510453.441594367.521678281.601762195.681846109.76税后NPV-38762.1032075.75102913.61173751.47244589.32税后IRR5.01%14.11%23.00%31.72%40.29%（3）以经营成本为不确定因素计算财务净现值（NPV）及内部收益率(IRR)表10-6不同经营成本因素的各年税后净现金流量现值计算表（单位：万元）不确定因素/变动幅度计算期2021年2022年2023年2024年10%-448492.94177740.81255568.02113800.235%-448492.94178886.39256192.61114178.810-448492.94180031.96256817.19114557.40-5%-448492.94181177.54257441.78114935.98-10%-448492.94182323.12258066.37115314.56并根据内部收益率计算公式，计算出税后净现值（NPV）及内部收益率（IRR）具体如下表表10-7经营成本因素的NPV及IRR计算表不确定因素/变动幅度-10%-5%05%10%经营成本45369.4447889.975041.4952931.0155451.54税后NPV107211.10105062.36102913.61100764.8698616.11税后IRR23.54%23.27%23.00%22.73%22.46%（4）敏感度系数计算敏感度系数计算公式为：敏感度系数（SAF）=(△A/A)/(△F/F)表10-8不确定因素对于NPV的影响汇总表不确定因素/变动幅度-10%-5%05%10%敏感度系数税后建设投资额173730.65138322.13102913.6167505.0932096.57-6.88销售收入-38762.1032075.75102913.61173751.47244589.3213.77经营成本107211.10105062.36102913.61100764.8698616.11-0.42表10-9不确定因素变动对IRR的影响不确定因素/变动幅度-10%-5%05%10%敏感度系数税后建设投资额34.07%28.27%23.00%18.18%13.75%-4.19销售收入5.01%14.11%23.00%31.72%40.29%7.58经营成本23.54%23.27%23.00%22.73%22.46%-0.23（5）敏感性分析图及结论图10-1项目敏感因素分析图（NPV）图10-2项目的敏感性分析图敏感性分析总结：在这三个因素以相同的幅度进行变化时，NPV及IRR的变化幅度却不相同。销售收入线坡度最陡，所以它的变化对NPV与IRR影响最大，该因素最为敏感；建设投资额次之；经营成本线最为平坦，它的变化对NPV与IRR的影响比较小。因此，三因素比较，销售收入为敏感因子。1.3风险分析1.3.1项目主要风险因素项目开发的风险分析与防控是维系项目经营利润的最后防线，对于中海滨湖公馆房地产项目开发而言，其重要性不言而预。目前情形来说，政策风险、财务风险、开发风险、运营风险都是中海滨湖公馆房地产项目开发面临的潜在风险。因此，如何在风险分析的基础上对上述风险予以合理防范，实现未雨绸缪，对于项目开发而言很重要。（1）政策风险进入21世纪以来，“高房价”引发的问题越来越被重视，致使地方政府开始探索房价的调控政策。随着近年来“炒房热”的热度越来越高，政府也相继出台房地产交易限制性政策。土地政策以及房地产市场政策的实施在一定程度上抑制了房价的大幅波动。不过，土地政策和房地产政策的实施会直接影响到销售价格与成交量，这会对中海滨湖公馆房地产项目开发的经济利润产生影响。（2）财务因素房地产投资财务风险指的是房地产企业的相关项目销售进度没赶上计划，资金不能按时回笼，导致自身资金链断裂，这种时间维度上资金供需不匹配，会对房地产企业财务风险造成较大影响。（3）开发风险在本项目的开发与建设过程中，会遇到一些财务风险，还会遇到关于项目开发的风险。财务风险等同于成本风险，但成本风险包括着项目在开发过程中的劳动力成本风险以及原材料风险。项目开发建设的劳动力成本中，比如管理人员、技术人员以及施工人员等他们所发挥的作用是不同的，所产生的劳动力也不一，因此会根据工作性质给予的工资待遇以及补贴也有着差异化。国家同时也发布一些政策进行调整，导致了劳动力用工成本发生变化，使开发风险提升。随着合肥市的高速发展，各类劳动力用工成本普遍上涨，房地产建筑类行业也如此，且不同层次水