房地产中介公司财务核算规范办法

房地产中介公司财务核算规范办法

一、总则（一）目的为加强本房地产中介公司财务管理，规范财务核算行为，保证财务信息的真实、准确、完整，提高公司经济效益，依据国家相关法律法规及财务会计准则，结合公司实际情况，特制定本财务核算规范办法。（二）适用范围本办法适用于本房地产中介公司及其下属各分支机构、各部门。（三）核算原则1.公司财务核算应遵循权责发生制原则，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。2.遵循谨慎性原则，合理核算可能发生的损失和费用，不高估资产或收益，不低估负债或费用。3.遵循一致性原则，会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随意变更。如有必要变更，应当将变更的内容和理由、变更的累积影响数，以及累积影响数不能合理确定的理由等，在会计报表附注中予以说明。二、财务核算机构与人员（一）机构设置公司设立独立的财务部门，负责全公司的财务核算与管理工作。财务部门应根据公司业务规模和核算需要，合理设置会计岗位，明确各岗位的职责和权限。（二）人员职责1.财务经理负责制定公司财务管理制度和财务核算流程，组织领导公司的财务核算工作；审核财务报表，对公司财务状况和经营成果进行分析和评价；参与公司重大财务决策，提供财务专业意见和建议。2.会计人员按照国家财务制度和公司财务核算办法，进行会计核算，编制记账凭证，登记账簿，编制财务报表；负责审核原始凭证的真实性、合法性、合理性，对不符合规定的原始凭证予以退回；定期核对账目，保证账账、账实相符；协助财务经理进行财务分析和财务管理工作。3.出纳人员负责办理现金收付和银行结算业务，严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据审核无误的收付款凭证，办理款项收付；登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，账款相符；保管库存现金、有价证券、空白支票及有关印章，确保其安全完整。三、会计科目与账户设置（一）会计科目设置公司根据国家统一的会计制度和房地产中介业务特点，设置以下主要会计科目：1.资产类：库存现金、银行存款、应收账款、其他应收款、坏账准备、固定资产、累计折旧等。2.负债类：短期借款、应付账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费等。3.所有者权益类：实收资本、资本公积、盈余公积、本年利润、利润分配等。4.损益类：主营业务收入、主营业务成本、其他业务收入、其他业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、营业外收入、营业外支出、所得税费用等。（二）账户设置1.库存现金账户：按照现金收付业务的发生顺序，逐笔登记现金的收入、支出和结存情况。2.银行存款账户：按照不同的银行账号分别设置明细账，记录银行存款的收支和结存情况。定期与银行对账单进行核对，编制银行存款余额调节表，确保账实相符。3.应收账款账户：按照客户名称设置明细账，核算公司因提供中介服务应向客户收取的款项。及时记录应收账款的发生、收回情况，定期对应收账款进行账龄分析，计提坏账准备。4.其他应收款账户：按照其他应收款的项目和债务人设置明细账，核算公司除应收账款、应收票据等以外的其他各种应收、暂付款项。5.固定资产账户：按照固定资产的类别和项目设置明细账，核算公司固定资产的原价。对固定资产进行明细核算，记录其购置、折旧、处置等情况。6.应付账款账户：按照供应商名称设置明细账，核算公司因购买商品、接受劳务等应向供应商支付的款项。7.其他应付款账户：按照其他应付款的项目和债权人设置明细账，核算公司除应付账款、应付票据等以外的其他各种应付、暂收款项。8.应付职工薪酬账户：设置“工资”“职工福利”“社会保险费”“住房公积金”“工会经费”“职工教育经费”等明细科目，核算公司应付给职工的各种薪酬。9.应交税费账户：按照应交税费的种类设置明细账，核算公司应交纳的各种税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等。10.主营业务收入账户：按照中介服务项目设置明细账，核算公司从事主营业务所取得的收入。11.主营业务成本账户：按照中介服务项目设置明细账，核算公司为取得主营业务收入而发生的直接成本。12.其他业务收入账户：按照其他业务的种类设置明细账，核算公司除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。13.其他业务成本账户：按照其他业务的种类设置明细账，核算公司为取得其他业务收入而发生的成本。14.销售费用账户：设置“广告费”“业务宣传费”“差旅费”“业务招待费”等明细科目，核算公司在销售商品、提供劳务过程中发生的各项费用。15.管理费用账户：设置“办公费”“水电费”“折旧费”“无形资产摊销”“职工薪酬”等明细科目，核算公司为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。16.财务费用账户：设置“利息支出”“利息收入”“手续费”等明细科目，核算公司为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。17.营业外收入账户：核算公司发生的与其日常活动无直接关系的各项利得。18.营业外支出账户：核算公司发生的与其日常活动无直接关系的各项损失。19.所得税费用账户：核算公司确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。四、收入核算（一）收入确认原则1.公司在提供中介服务且相关的经济利益很可能流入公司、收入的金额能够可靠地计量时，确认收入的实现。2.对于一次性收取中介服务费的项目，在服务完成并经客户确认后，全额确认收入。3.对于分期收取中介服务费的项目，按照合同约定的收款日期和金额，分期确认收入。（二）收入核算方法1.公司取得中介服务收入时，借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。2.涉及增值税的，按照增值税相关规定进行会计处理。确认收入时，按照不含税金额贷记“主营业务收入”科目，按照增值税税额贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目。（三）收入的记录与核对1.财务部门应根据业务部门提供的服务合同、收款凭证等原始资料，及时、准确地记录收入。2.定期与业务部门核对收入数据，确保收入记录的一致性和准确性。如有差异，应及时查明原因并进行调整。五、成本核算（一）成本核算对象公司以提供的中介服务项目为成本核算对象，分别归集和核算各项目的成本。（二）成本构成1.直接成本：包括中介服务人员的薪酬、差旅费、业务招待费等与提供中介服务直接相关的费用。2.间接成本：包括公司为组织和管理中介服务活动而发生的办公费、水电费、折旧费等费用。（三）成本核算方法1.直接成本：能够直接归属到具体中介服务项目的成本，直接计入该项目的成本。借记“主营业务成本——[项目名称]”科目，贷记“应付职工薪酬”“库存现金”“银行存款”等科目。2.间接成本：不能直接归属到具体项目的间接成本，先通过“管理费用”等科目进行归集，期末按照一定的分配方法，如服务收入比例、服务人员工时等，分配计入各项目的成本。分配时，借记“主营业务成本——[项目名称]”科目，贷记“管理费用”等科目。（四）成本的记录与核对1.财务部门应根据费用报销凭证、工资发放记录等原始资料，准确记录成本。2.定期与相关部门核对成本数据，确保成本记录的准确性。如有差异，应及时查明原因并进行调整。六、费用核算（一）销售费用核算1.公司为销售中介服务而发生的广告费、业务宣传费、差旅费、业务招待费等费用，在“销售费用”科目核算。2.发生销售费用时，借记“销售费用——[明细项目]”科目，贷记“库存现金”“银行存款”等科目。（二）管理费用核算1.公司为组织和管理生产经营活动而发生的办公费、水电费、折旧费、无形资产摊销、职工薪酬等费用，在“管理费用”科目核算。2.发生管理费用时，借记“管理费用——[明细项目]”科目，贷记“库存现金”“银行存款”“累计折旧”“应付职工薪酬”等科目。（三）财务费用核算1.公司为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出、利息收入、手续费等，在“财务费用”科目核算。2.发生利息支出、手续费等费用时，借记“财务费用——[明细项目]”科目，贷记“银行存款”等科目；取得利息收入时，借记“银行存款”科目，贷记“财务费用——利息收入”科目。七、固定资产核算（一）固定资产的确认与计量1.固定资产是指公司为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。2.固定资产按照成本进行初始计量。外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。（二）固定资产折旧1.公司根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值，并采用年限平均法计提折旧。2.每月计提折旧时，借记“管理费用”“销售费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。（三）固定资产的处置1.固定资产处置包括出售、报废、毁损等。处置固定资产时，先将固定资产的账面价值转入“固定资产清理”科目。2.发生清理费用时，借记“固定资产清理”科目，贷记“银行存款”等科目；取得处置收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”科目；清理完毕，根据“固定资产清理”科目的余额，借记“营业外支出”或贷记“营业外收入”科目。八、财务报表编制与分析（一）财务报表编制1.公司应按照国家统一的会计制度和相关会计准则的规定，定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。2.财务报表应当根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。（二）财务报表分析1.财务部门应定期对财务报表进行分析，为公司管理层提供决策支持。分析内容包括偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析等。2.采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等方法，对公司的财务状况和经营成果