2025年土地估价师考试试卷 模拟试题汇编及解析

2025年土地估价师考试试卷模拟试题汇编及解析考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在题干后的括号内。每题1分，共40分）1.根据土地估价的原则，下列哪一项不是土地估价应当遵循的基本原则？（）A.替代原则B.预期收益原则C.最高最佳使用原则D.合理利润原则2.在土地估价中，用于预测估价对象未来收益的收益法关键参数是（）。A.土地估价师注册证书编号B.土地还原利率C.估价对象土地使用权年限D.市场平均交易价格3.采用市场法估价时，选取可比案例应满足的基本要求不包括（）。A.地点条件相似B.时间条件相近C.用途条件一致D.交易类型为赠与4.某土地的取得成本为800万元，开发成本为1200万元，正常利润率为10%，则该土地的重新开发成本为（）万元。A.2000B.1600C.200D.9805.在剩余法估价的假设开发法中，预测开发完成后的地价与开发成本、利润、税金、利息之间的关系表述正确的是（）。A.剩余地价=开发完成后的地价+开发成本+利润+税金+利息B.剩余地价=开发完成后的地价-开发成本-利润-税金-利息C.剩余地价=开发完成后的地价-开发成本-利润-税金+利息D.剩余地价=开发完成后的地价+开发成本-利润-税金-利息6.基准地价系数修正法主要适用于（）的估价。A.新开发建设的区域B.土地市场发育程度高、交易活跃的地区C.土地市场信息缺乏、交易案例稀少的地区D.具有特殊用途的土地7.下列关于土地估价报告的表述，错误的是（）。A.土地估价报告应图文并茂，逻辑清晰B.估价结果应只有一个C.报告内容应满足委托方的基本需求D.报告的撰写应遵循相关技术规范8.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指（）。A.土地用途法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生最大价值的使用B.土地用途法律上禁止、技术上不可能、经济上不可行C.土地用途法律上允许、技术上不可能、经济上可行D.土地用途法律上禁止、技术上可能、经济上可行9.在影响土地价格的因素中，（）属于区域因素。A.宗地形状B.宗地相邻土地的利用C.宗地内部基础设施完善程度D.土地使用权年限10.根据中华人民共和国土地管理法，下列哪一项不属于土地的所有制形式？（）A.国家所有B.集体所有C.个人所有D.企业所有11.土地估价师注册证书有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前（）日内，向原注册管理机构提出延续注册申请。A.30B.60C.90D.12012.下列关于土地估价师执业资格注册的表述，正确的是（）。A.只能注册在一个土地评估机构B.可以同时注册在两个或两个以上的土地评估机构C.注册有效期届满后，无需再办理延续注册D.注册申请由各省、自治区、直辖市土地管理部门负责审批13.在土地估价报告中，关于估价对象的描述应包括（）。A.土地权利状况、土地用途、土地面积、土地位置B.土地权利状况、土地用途、土地面积、地上附着物情况C.土地权利状况、土地用途、土地面积、地下管线情况D.土地权利状况、土地用途、土地面积、周边环境状况14.根据土地估价师执业资格管理规定，下列哪一项不属于土地估价师执业范围？（）A.土地估价B.土地资产评估C.土地登记代理D.土地政策咨询15.在收益法中，对于收益不稳定的房地产，一般采用（）进行预测。A.最高收益水平B.最低收益水平C.平均收益水平D.收益水平的几何平均值16.采用市场法估价时，对可比案例成交价格进行修正，一般需要考虑的因素不包括（）。A.时间因素B.区域因素C.宗地因素D.交易方式因素17.土地估价报告的封面应当载明（）。A.估价项目名称、委托方、受托方、估价基准日、估价日期B.估价项目名称、委托方、受托方、土地估价师签字、估价日期C.估价项目名称、委托方、受托方、估价基准日、土地估价师签字D.估价项目名称、委托方、受托方、估价基准日、土地估价师签字、估价结果18.下列关于土地估价师职业道德的表述，错误的是（）。A.诚实守信，客观公正B.勤勉尽责，维护形象C.保守秘密，泄露客户信息D.遵纪守法，规范执业19.土地估价中的“合法原则”是指（）。A.土地估价必须遵循国家法律法规和政策规定B.土地估价结果必须得到政府部门的认可C.土地估价师必须具有合法的执业资格D.土地估价报告必须符合法定格式20.在土地估价中，对于具有特殊经济意义的土地，如名人故居、历史遗迹等，通常采用（）进行估价。A.收益法B.市场法C.成本法D.特殊方法21.土地估价师在执业过程中，发现委托方提供的资料存在虚假或严重失实的情况，应当（）。A.继续进行估价，并在报告中注明B.拒绝进行估价C.向有关部门报告D.与委托方协商，要求其提供真实资料22.下列关于土地估价师继续教育的表述，正确的是（）。A.土地估价师继续教育是自愿的B.土地估价师继续教育不占用工作时间C.土地估价师继续教育是维持注册资格的必要条件D.土地估价师继续教育无需考核23.土地估价报告的“估价结果”部分应当明确（）。A.估价对象的位置、权利状况、用途B.估价的基准日、日期、估价方法C.估价结果金额、单位面积价格、货币单位D.估价结果的确定依据和假设条件24.在土地估价中，对于没有收益或收益难以量化的土地，一般不适用（）。A.市场法B.成本法C.剩余法D.基准地价系数修正法25.根据中华人民共和国城市房地产管理法，土地使用权出让可以采取（）方式。A.拍卖、招标、协议B.拍卖、挂牌、协议C.招标、挂牌、协议D.拍卖、招标26.土地估价师在执业过程中，应当尊重委托方的（）。A.意见B.要求C.隐私D.以上都是27.土地估价中的“最高最佳使用”原则，其核心是追求（）。A.土地价值最大化B.土地利用效益最大化C.土地收益最大化D.土地税收最大化28.在土地估价中，确定土地还原利率的主要依据是（）。A.国务院的规定B.土地管理部门的规定C.土地估价师的经验D.社会平均利润率、土地风险率等29.下列关于土地估价师注册管理的表述，正确的是（）。A.土地估价师注册分为初始注册、变更注册和延续注册B.土地估价师注册有效期一般为2年C.土地估价师未经注册不得以土地估价师的名义从事估价业务D.土地估价师注册证书遗失后，无需办理补证手续30.土地估价报告的“估价假设与限制条件”部分应当说明（）。A.估价过程中所作的假设和限制条件B.估价对象的法律限制条件C.估价对象的物理限制条件D.估价对象的周边环境限制条件31.在土地估价中，对于具有潜在开发价值的土地，通常需要采用（）进行估价。A.市场法B.成本法C.剩余法D.收益法32.土地估价师在执业过程中，应当遵守国家法律法规，不得（）。A.超越注册范围执业B.泄露委托方的商业秘密C.收受委托方的贿赂D.以上都是33.土地估价中的“合法原则”要求土地估价必须基于（）。A.合法土地使用权B.合法土地用途C.合法土地权利D.以上都是34.在土地估价中，对于商业用地，通常采用（）进行估价。A.收益法B.市场法C.成本法D.基准地价系数修正法35.土地估价报告的“估价结果”部分，通常不包含（）。A.估价结果金额B.单位面积价格C.货币单位D.估价对象的详细照片36.土地估价师在执业过程中，应当保持独立、客观、公正，不受（）的影响。A.委托方B.有关部门C.第三方D.以上都是37.土地估价中的“预期收益原则”是指（）。A.土地价格是未来土地收益的现值B.土地价格是当前土地收益的现值C.土地价格是未来土地成本的现值D.土地价格是当前土地成本的现值38.在土地估价中，对于住宅用地，通常采用（）进行估价。A.收益法B.市场法C.成本法D.基准地价系数修正法39.土地估价师在执业过程中，应当接受（）的监督。A.委托方B.土地管理部门C.社会公众D.以上都是40.土地估价报告的“附录”部分通常包含（）。A.估价对象位置图、地籍图、相关文件复印件B.估价结果汇总表C.估价方法计算过程D.估价师声明二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在题干后的括号内。每题2分，共30分）1.土地估价应当遵循的原则包括（）。A.替代原则B.预期收益原则C.合理利润原则D.最高最佳使用原则E.贡献原则2.影响土地价格的因素包括（）。A.一般因素B.区域因素C.宗地因素D.特殊因素E.宏观经济因素3.采用市场法估价时，对可比案例成交价格进行修正需要考虑的因素包括（）。A.时间因素B.区域因素C.宗地因素D.交易方式因素E.估价方法因素4.土地估价中的成本法适用于（）的估价。A.新开发建设的区域B.土地市场发育程度高、交易活跃的地区C.土地市场信息缺乏、交易案例稀少的地区D.具有特殊用途的土地E.土地价格难以用收益法或市场法估价的土地5.土地估价报告应当包括的内容有（）。A.估价对象描述B.估价方法说明C.估价结果D.估价假设与限制条件E.估价师声明6.土地估价师执业资格注册的有效期一般为（）。A.1年B.2年C.3年D.4年E.5年7.土地估价师在执业过程中，应当遵守的职业道德规范包括（）。A.诚实守信，客观公正B.勤勉尽责，维护形象C.保守秘密，保护客户利益D.遵纪守法，规范执业E.积极学习，提升能力8.土地估价中的“合法原则”要求（）。A.土地估价必须基于合法土地使用权B.土地估价必须基于合法土地用途C.土地估价必须基于合法土地权利D.土地估价必须符合国家法律法规和政策规定E.土地估价结果必须得到政府部门的认可9.在土地估价中，对于收益稳定的房地产，一般采用（）进行预测。A.最高收益水平B.最低收益水平C.平均收益水平D.收益水平的算术平均值E.收益水平的几何平均值10.土地估价师继续教育的主要内容包括（）。A.土地管理法律法规B.土地估价理论和方法C.土地估价行业规范D.土地估价案例分析E.土地估价师职业道德11.土地估价报告的“估价方法说明”部分应当说明（）。A.选用估价方法的理由B.估价方法的计算过程C.估价参数的选取依据D.估价结果的确定方法E.估价方法的局限性12.土地估价中的特殊方法包括（）。A.基准地价系数修正法B.收益法C.市场法D.成本法E.剩余法13.土地估价师在执业过程中，应当（）。A.尊重委托方的意见B.满足委托方的要求C.保守委托方的商业秘密D.遵守国家法律法规和行业规范E.维护土地估价行业的良好形象14.土地估价师注册证书分为（）。A.初级B.中级C.高级D.临时E.外籍15.土地估价报告的“附录”部分可以包含（）。A.估价对象位置图B.地籍图C.相关文件复印件D.估价结果汇总表E.估价师声明三、判断题（请判断下列表述是否正确，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共30分）1.土地估价师可以同时在两个或两个以上的土地评估机构注册。（）2.土地估价报告的封面应当载明估价基准日和估价日期。（）3.土地估价中的“合法原则”是指土地估价结果必须得到政府部门的认可。（）4.在土地估价中，对于收益稳定的房地产，一般采用平均收益水平进行预测。（）5.土地估价师继续教育是自愿的，不占用工作时间。（）6.土地估价报告的“估价假设与限制条件”部分应当说明估价过程中所作的假设和限制条件。（）7.土地估价师在执业过程中，应当保持独立、客观、公正，不受委托方的影响。（）8.土地估价中的“预期收益原则”是指土地价格是未来土地收益的现值。（）9.土地估价师在执业过程中，应当接受土地管理部门的监督。（）10.土地估价报告的“附录”部分通常包含估价结果汇总表。（）11.土地估价师注册证书有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前60日内，向原注册管理机构提出延续注册申请。（）12.土地估价师在执业过程中，应当遵守国家法律法规，不得超越注册范围执业。（）13.土地估价中的“合法原则”要求土地估价必须基于合法土地使用权。（）14.在土地估价中，对于商业用地，通常采用收益法进行估价。（）15.土地估价报告的“估价结果”部分，通常包含估价对象的详细照片。（）16.土地估价师在执业过程中，应当尊重委托方的意见。（）17.土地估价中的“合法原则”要求土地估价必须基于合法土地用途。（）18.土地估价师在执业过程中，应当接受社会公众的监督。（）19.土地估价报告的“附录”部分可以包含估价对象位置图。（）20.土地估价师注册分为初始注册、变更注册和延续注册。（）21.土地估价中的成本法适用于土地市场发育程度高、交易活跃的地区。（）22.土地估价师在执业过程中，应当保守委托方的商业秘密。（）23.土地估价报告的“估价方法说明”部分应当说明估价方法的局限性。（）24.土地估价中的特殊方法包括基准地价系数修正法。（）25.土地估价师在执业过程中，应当满足委托方的要求。（）26.土地估价师注册证书分为初级、中级、高级。（）27.土地估价报告的封面应当载明估价项目名称、委托方、受托方。（）28.土地估价师在执业过程中，应当遵守土地估价师职业道德规范。（）29.土地估价中的“合法原则”要求土地估价必须基于合法土地权利。（）30.土地估价报告的“附录”部分可以包含相关文件复印件。（）---试卷答案一、单项选择题1.D2.B3.D4.A5.B6.C7.B8.A9.B10.C11.C12.A13.A14.C15.C16.D17.D18.C19.A20.D21.B22.C23.C24.A25.A26.D27.A28.D29.A30.A31.C32.D33.D34.A35.D36.D37.A38.B39.D40.A二、多项选择题1.ABDE2.ABCE3.ABCD4.ACE5.ABCD6.BCE7.ABCD8.ABCD9.CD10.ABCDE11.ABCE12.AE13.CDE14.BCD15.ABCE三、判断题1.×2.√3.×4.√5.×6.√7.×8.√9.√10.×11.√12.√13.√14.√15.×16.√17.√18.√19.√20.√21.×22.√23.√24.√25.×26.×27.√28.√29.√30.√解析一、单项选择题1.D合理利润原则属于土地估价原则，但不是最高最佳使用原则、预期收益原则、替代原则。2.B收益法估价的核心是预测未来收益，土地还原利率是计算未来收益现值的关键参数。3.D市场法估价要求可比案例的交易类型应是正常交易，赠与不属于正常交易。4.A重新开发成本是土地取得成本、开发成本、利润、税金、利息之和。5.B剩余法中，开发完成后的地价=剩余地价+开发成本+利润+税金+利息。6.C基准地价系数修正法适用于土地市场信息缺乏的地区，市场法适用于信息充分的地区。7.B估价结果可以有多个，取决于估价目的和方法，报告应客观反映估价过程和结果。8.A最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生最大价值的使用。9.B宗地相邻土地的利用属于区域因素，宗地形状、基础设施完善程度、土地使用权年限属于宗地因素。10.C中华人民共和国土地管理法规定土地的所有制形式为国家所有和集体所有。11.C土地估价师注册证书有效期届满需要延续的，应在90日内提出申请。12.A土地估价师注册后，只能在一个土地评估机构执业。13.A估价对象描述应包括土地权利状况、土地用途、土地面积、土地位置等基本要素。14.C土地登记代理不属于土地估价师执业范围。15.C对于收益不稳定的房地产，采用平均收益水平更能反映其一般情况。16.D交易方式因素属于修正可比案例成交价格的因素，时间、区域、宗地因素是修正系数的主要构成。17.A估价基准日、日期、估价方法属于估价报告封面应载明的内容。18.C土地估价师应保守委托方的商业秘密，泄露秘密违反职业道德。19.A合法原则要求土地估价必须遵循国家法律法规和政策规定。20.D对于具有特殊经济意义的土地，如名人故居，通常采用特殊方法估价。21.B委托方提供虚假资料，估价师应拒绝估价，避免承担法律责任。22.C土地估价师继续教育是维持注册资格的必要条件，需按规定完成继续教育并考核。23.C估价结果部分应明确估价的基准日、日期、估价方法、估价结果金额、单位面积价格、货币单位。24.A对于没有收益或收益难以量化的土地，一般不适用收益法。25.A土地使用权出让可以采取拍卖、招标、协议方式，具体方式由市、县人民政府土地管理部门根据情况确定。26.D土地估价师应尊重委托方的意见、要求、隐私。27.A最高最佳使用原则的核心是追求土地价值最大化。28.D土地还原利率的确定依据是社会平均利润率、土地风险率等。29.A土地估价师注册管理分为初始注册、变更注册和延续注册。30.A估价假设与限制条件部分应说明估价过程中所作的假设和限制条件。31.C对于具有潜在开发价值的土地，通常采用剩余法进行估价。32.D土地估价师在执业过程中，应遵守法律法规，不得超越注册范围执业，不得收受贿赂，不得泄露商业秘密。33.D合法原则要求土地估价必须基于合法土地使用权、合法土地用途、合法土地权利。34.A对于商业用地，通常采用收益法进行估价，因为商业用地收益稳定且易于量化。35.D估价结果的详细照片通常放在报告的附件中，而非估价结果部分。36.D土地估价师应保持独立、客观、公正，不受委托方、有关部门、第三方的影响。37.A预期收益原则是指土地价格是未来土地收益的现值。38.B对于住宅用地，通常采用市场法进行估价，因为住宅用地市场交易活跃。39.D土地估价师应接受委托方、土地管理部门、社会公众的监督。40.A附录部分通常包含估价对象位置图、地籍图、相关文件复印件等辅助材料。二、多项选择题1.ABDE替代原则、预期收益原则、最高最佳使用原则、贡献原则都是土地估价原则。2.ABCE一般因素、区域因素、宗地因素、宏观经济因素都是影响土地价格的因素。3.ABCD时间、区域、宗地、交易方式因素都是修正可比案例成交价格需要考虑的因素。4.ACE新开发建设的区域、土地价格难以用收益法或市场法估价的土地、具有特殊用途的土地适合用成本法估价。5.ABCD估价对象描述、估价方法说明、估价结果、估价假设与限制条件都是土地估价报告应当包括的内容。6.BCE土地估价师执业资格注册的有效期一般为2年，注册分为初始注册、变更注册和延续注册。7.ABCD诚实守信、客观公正、勤勉尽责、维护形象、保守秘密、保护客户利益、遵纪守法、规范执业、积极学习、提升能力都是土地估价师应当遵守的职业道德规范。8.ABCD合法原则要求土地估价必须基于合法土地使用权、合法土地用途、合法土地权利，必须符合国家法律法规和政策规定。9.CD对于收益稳定的房地产，一般采用平均收益水平进行预测。10.ABCDE土地管理法律法规、土地估价理论和方法、土地估价行业规范、土地估价案例分析、土地估价师职业道德都是土地估价师继续教育的主要内容。11.ABCE选用估价方法的理由、估价方法的计算过程、估价参数的选取依据、估价方法的局限性都应在估价方法说明部分说明。12.AE基准地价系数修正法、剩余法属于特殊方法，市场法、收益法、成本法属于基本估价方法。13.CDE土地估价师应保守委托方的商业秘密、遵守国家法律法规和行业规范、维护土地估价行业的良好形象。14.BCD中级、高级、临时是土地估价师注册证书的类型。15.ABCE估价对象位置图、地籍图、相关文件复印件、估价结果汇总表、估价师声明都可以包含在土地估价报告的附录部分。三、判断题1.×