2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务押题预测专项训练

2025年土地估价师考试试卷：土地估价实务押题预测专项训练考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单选题（每题1分，共20分）1.根据中华人民共和国城市房地产管理法，土地使用权出让最高年限根据不同用途确定，其中商业用地的最高出让年限为（）年。A.40B.50C.60D.702.土地估价中的“最高最佳使用原则”是指土地估价时应假设土地的使用方式为（）。A.法律允许的B.经济上可行的C.社会上最普遍的D.上述所有条件下的最有效利用3.市场法估价中，选取可比案例时，应优先选择（）的案例。A.与估价对象区位相似B.与估价对象用途相同C.与估价对象交易日期相近D.A和B4.成本法估价中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出让金B.拆迁补偿费C.勘察设计费D.A和B5.收益法估价中，净收益的估算通常采用（）方法。A.直接法B.间接法C.相对法D.比例法6.剩余法估价中，开发完成后的土地价值通常采用（）方法进行估算。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法7.土地估价报告中，描述估价对象位置应包括（）。A.行政区域B.街道C.门牌号D.A和B8.土地估价中，影响土地价格的因素可分为（）两大类。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.A和B9.土地估价中，一般因素是指对（）土地价格都有影响的因素。A.同一区域B.同一用途C.所有D.A和B10.区域因素是指影响（）土地价格的因素。A.同一区域内不同地块B.同一用途不同地块C.所有D.A和B11.个别因素是指影响（）土地价格的因素。A.同一区域内同一地块B.同一用途不同地块C.所有D.A和B12.土地估价报告应附有哪些附件？（）A.估价对象产权证明B.土地利用现状图C.估价方法说明D.A和B13.土地估价结果应进行（）。A.复核B.审核C.公示D.A和B14.土地估价师执业资格注册有效期一般为（）年。A.1B.2C.3D.515.土地估价师继续教育要求每（）年完成不少于120学时的学习。A.1B.2C.3D.516.土地估价师职业道德规范的核心是（）。A.公正B.客观C.独立D.A和B17.土地估价机构资质等级分为（）。A.一级B.二级C.三级D.A和B18.土地估价报告应经（）签字盖章。A.估价负责人B.估价师C.估价机构负责人D.A和B19.土地估价中的“最高最佳使用”原则体现了（）原则。A.经济效益最大化B.社会效益最大化C.环境效益最大化D.A和B20.土地估价结果应采用（）表示。A.金额B.金额及单位C.金额、单位及货币种类D.A或C二、多选题（每题2分，共20分）1.土地估价的基本程序包括（）。A.收集资料B.现场查勘C.选定估价方法D.编制估价报告2.市场法估价中，交易案例修正因素通常包括（）。A.交易日期B.交易方式C.土地用途D.土地权利3.成本法估价中，土地开发成本通常包括（）。A.建安工程费B.勘察设计费C.配套设施费D.利息4.收益法估价中，净收益通常采用（）方法进行估算。A.比较法B.均值法C.分项法D.相加法5.剩余法估价中，开发费用通常包括（）。A.建安工程费B.利息C.税费D.投资利润6.土地估价中，一般因素通常包括（）。A.经济因素B.社会因素C.自然因素D.政策因素7.土地估价中，区域因素通常包括（）。A.交通条件B.基础设施C.环境质量D.土地利用规划8.土地估价中，个别因素通常包括（）。A.土地形状B.土地面积C.土地使用权年限D.土地使用权性质9.土地估价报告应包括哪些内容？（）A.估价对象B.估价目的C.估价方法D.估价结果10.土地估价师应履行的职责包括（）。A.遵守法律法规B.遵守职业道德C.保证估价质量D.维护行业声誉三、判断题（每题1分，共10分）1.土地估价师可以同时在两个以上土地估价机构执业。（）2.土地估价结果应进行公示，接受社会监督。（）3.土地估价报告应真实、客观、公正。（）4.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指法律允许的任何使用方式。（）5.市场法估价中，可比案例的交易价格应进行修正。（）6.成本法估价中，土地取得成本通常包括土地出让金和拆迁补偿费。（）7.收益法估价中，净收益是指土地总收益扣除运营费用后的余额。（）8.剩余法估价中，开发周期应根据项目的实际情况进行估算。（）9.土地估价师应定期参加继续教育，更新知识结构。（）10.土地估价结果应采用货币单位表示。（）四、计算题（每题10分，共20分）1.某宗土地面积为1000平方米，用途为商业用地，土地使用权年限为40年，已使用5年。市场上同类商业用地成交价格为每平方米800元，交易日期修正系数为1.05，区域因素修正系数为1.10，个别因素修正系数为1.15。试用市场法估算该宗土地的收益价格。2.某宗土地面积为500平方米，用途为住宅用地，土地使用权年限为70年。该宗土地取得成本为每平方米2000元，开发成本为每平方米3000元，开发周期为2年，开发完成后的土地价值为每平方米5000元。试用剩余法估算该宗土地的收益价格。五、综合分析题（每题25分，共50分）1.某城市拟对某宗土地进行拆迁改造，该宗土地面积为2000平方米，用途为住宅用地，土地使用权年限为50年，已使用10年。市政府委托某土地估价机构对该宗土地进行拆迁补偿估价。请根据以下资料，撰写该宗土地拆迁补偿估价的报告摘要部分：*该城市住宅用地基准地价为每平方米3000元。*该宗土地所在区域交通条件良好，基础设施完善，环境质量较好，土地利用规划为住宅用地。*该宗土地形状规则，面积为2000平方米，土地使用权年限为50年，已使用10年。*拆迁补偿采用重置成本法，重置成本为每平方米4000元。2.某公司拥有一宗土地，面积为3000平方米，用途为工业用地，土地使用权年限为50年，已使用20年。该公司拟将该宗土地进行转让，委托某土地估价机构对该宗土地进行转让价格评估。请根据以下资料，分析影响该宗土地转让价格的因素，并提出相应的估价建议：*该城市工业用地基准地价为每平方米1500元。*该宗土地所在区域交通条件一般，基础设施较为完善，环境质量一般，土地利用规划为工业用地。*该宗土地形状不规则，面积为3000平方米，土地使用权年限为50年，已使用20年。*该公司对该宗土地的预期收益较低。请根据以上内容，完成该宗土地转让价格评估的分析报告摘要部分。试卷答案一、单选题1.C解析：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年。2.D解析：最高最佳使用原则是指土地估价时应假设土地的使用方式为法律允许的、经济上可行的、社会最普遍接受的最有效利用。3.D解析：选取可比案例时，应优先选择与估价对象区位相似、用途相同、交易日期相近的案例，综合考虑，A和B都是重要因素。4.D解析：土地取得成本通常包括土地出让金、拆迁补偿费等。5.A解析：净收益的估算通常采用直接法，即根据实际财务数据计算。6.C解析：剩余法估价中，开发完成后的土地价值通常采用收益法进行估算。7.D解析：描述估价对象位置应包括行政区域、街道、门牌号等。8.D解析：影响土地价格的因素可分为一般因素、区域因素、个别因素三大类。9.C解析：一般因素是指对所有土地价格都有影响的因素。10.A解析：区域因素是指影响同一区域内不同地块土地价格的因素。11.A解析：个别因素是指影响同一区域内同一地块土地价格的因素。12.D解析：土地估价报告应附有估价对象产权证明、土地利用现状图等附件。13.D解析：土地估价结果应进行复核和审核。14.C解析：根据《注册土地估价师管理规定》，土地估价师执业资格注册有效期一般为3年。15.B解析：根据《注册土地估价师管理规定》，注册土地估价师继续教育要求每2年完成不少于120学时的学习。16.D解析：土地估价师职业道德规范的核心是公正、客观、独立。17.D解析：土地估价机构资质等级分为一级、二级。18.D解析：土地估价报告应经估价负责人和估价师签字盖章。19.A解析：“最高最佳使用”原则体现了经济效益最大化原则。20.D解析：土地估价结果应采用金额及单位或金额、单位及货币种类表示。二、多选题1.D解析：土地估价的基本程序包括收集资料、现场查勘、选定估价方法、编制估价报告。2.A,B,C,D解析：交易案例修正因素通常包括交易日期、交易方式、土地用途、土地权利等。3.A,B,C,D解析：土地开发成本通常包括建安工程费、勘察设计费、配套设施费、利息等。4.A,C解析：净收益通常采用比较法、分项法进行估算。5.A,B,C,D解析：开发费用通常包括建安工程费、利息、税费、投资利润。6.A,B,C,D解析：一般因素通常包括经济因素、社会因素、自然因素、政策因素。7.A,B,C,D解析：区域因素通常包括交通条件、基础设施、环境质量、土地利用规划。8.A,B,C,D解析：个别因素通常包括土地形状、土地面积、土地使用权年限、土地使用权性质。9.A,B,C,D解析：土地估价报告应包括估价对象、估价目的、估价方法、估价结果等内容。10.A,B,C,D解析：土地估价师应履行的职责包括遵守法律法规、遵守职业道德、保证估价质量、维护行业声誉。三、判断题1.×解析：根据《注册土地估价师管理规定》，注册土地估价师不得同时在两个以上土地估价机构执业。2.√解析：土地估价结果应进行公示，接受社会监督。3.√解析：土地估价报告应真实、客观、公正。4.×解析：“最高最佳使用”原则是指法律允许的、经济上可行的、社会最普遍接受的最有效利用。5.√解析：市场法估价中，可比案例的交易价格应进行修正。6.√解析：成本法估价中，土地取得成本通常包括土地出让金和拆迁补偿费。7.√解析：收益法估价中，净收益是指土地总收益扣除运营费用后的余额。8.√解析：剩余法估价中，开发周期应根据项目的实际情况进行估算。9.√解析：土地估价师应定期参加继续教育，更新知识结构。10.√解析：土地估价结果应采用货币单位表示。四、计算题1.解：估价对象收益价格=800元/平方米×1.05×1.10×1.15×1000平方米估价对象收益价格=1101600元2.解：开发完成后的土地价值=5000元/平方米×1000平方米=5000000元开发总成本=2000元/平方米×1000平方米+3000元/平方米×1000平方米+5000000元×2年×5%=7000000元土地取得成本=(5000000元-7000000元)/(1-5%)=-3333333.33元(负值说明开发完成后土地价值无法覆盖开发成本和利息，该方案不可行。)由于计算结果为负值，说明该方案不可行，无法估算土地的收益价格。五、综合分析题1.解：拆迁补偿估价报告摘要：本报告评估的对象为位于某城市某区域的住宅用地，面积为2000平方米，土地使用权年限为50年，已使用10年。估价目的为拆迁补偿估价。估价方法采用重置成本法，估价结果为该宗土地的重置成本为每平方米4000元，总价为800万元。估价过程中，收集了该城市住宅用地基准地价、区域因素、个别因素等资料，并对估价对象进行了现场查勘。根据重置成本法，估算出该宗土地的重置成本为每平方米4000元，总价为800万元。2.解：影响该宗土地转让价格的因素分析：该宗土地转让价格受多种因素影响，主要包括：*土地位置和用途：该宗土地位于某城市某区域，用途为工业用地，土地位置、交通条件、基础设施、环境质量等因素都会影响其转让价格。*土地使用权年限：该宗土地土地使用权年限为50年，已使用20年，剩余年限会影响其转让价格。*土地形状和面积：该宗土地形状不规则，面积为3000平方米，土地形状和面积也会影响其转让价格。*土地预期收益：