2025年土地估价师考试押题试卷：土地估价理论与方法考点精讲

2025年土地估价师考试押题试卷：土地估价理论与方法考点精讲考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共20分）1.根据土地估价原则，下列选项中不属于土地估价应遵循的原则的是（）。A.替代原则B.预期原则C.供需原则D.财产收益最大化原则2.土地分等定级的主要目的是为（）提供依据。A.土地税收评估B.土地资产核算C.土地用途管制D.土地价值评估3.在土地估价程序中，确定土地估价的基本前提，包括土地用途、容积率等，属于哪个阶段的工作？（）A.收集资料与实地踏勘B.确定估价方法与选取可比案例C.分析影响因素与估算土地价值D.撰写估价报告4.市场法估价的核心是（）。A.搜集交易案例B.对交易案例进行修正C.计算土地还原利率D.选取最佳估价方法5.收益法估价的土地纯收益是指（）。A.土地总收益B.土地总收益扣除所有运营费用后的余额C.土地总收益扣除建筑物折旧后的余额D.土地总收益扣除建筑成本后的余额6.成本法估价通常适用于（）的土地估价。A.新建商品房B.耕地C.旧有建筑物连同其占用土地D.商业用地7.土地还原利率通常根据（）来确定。A.土地纯收益B.国民经济发展水平C.通货膨胀率D.土地市场状况和投资风险8.剩余法估价主要适用于（）的土地估价。A.具有潜在开发价值的土地B.已有建筑物且用途固定的土地C.土地使用权出让D.土地使用权转让9.土地估价中的“区域因素”是指（）。A.对地块价值有一般影响的社会、经济、环境条件B.对地块价值有特殊影响的个别条件C.土地用途D.容积率限制10.土地估价中的“个别因素”是指（）。A.对地块价值有一般影响的区域条件B.对地块价值有特殊影响的个别条件C.土地政策D.城市规划11.土地估价报告应载明的主要内容不包括（）。A.估价目的、估价对象、估价范围B.估价基准日、估价日期、价值类型C.估价方法、估价过程、估价结果D.估价人员的基本情况、估价机构的经营范围12.基准地价修正法估价的实质是（）。A.将基准地价进行时间修正和区域修正B.通过交易案例修正基准地价C.用收益法计算基准地价D.用市场法评估基准地价13.在土地估价中，导致土地价值降低的因素被称为（）。A.正因素B.负因素C.一般因素D.个别因素14.土地估价中的最高最佳使用原则是指土地估价应以（）为前提。A.法律允许B.经济合理C.社会公认D.技术可行15.土地估价结果汇总表的主要作用是（）。A.展示估价工作的详细过程B.汇总不同估价方法的结果C.证明估价结果的合理性D.为政府决策提供依据16.下列选项中，不属于土地估价报告正文内容的是（）。A.估价结果B.估价假设和限制条件C.估价人员声明D.附件清单17.土地估价师在执行业务时，应遵循的职业道德规范不包括（）。A.诚实守信B.公正客观C.自私自利D.维护客户利益18.土地估价中的“年限修正”是指对（）进行修正。A.土地市场价格B.土地收益C.土地使用年限D.土地还原利率19.在土地估价中，对估价对象周边环境、基础设施等进行分析的是（）。A.一般因素分析B.区域因素分析C.个别因素分析D.宗地因素分析20.土地估价结果的有效期通常为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共20分）1.土地估价应遵循的原则包括（）。A.替代原则B.预期原则C.最高最佳使用原则D.合理利润原则E.供需原则2.土地估价中的影响因素可分为（）。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.宗地因素E.经济因素3.市场法估价中，对可比案例交易价格进行修正的因素通常包括（）。A.交易时间B.交易方式C.土地用途D.容积率E.付款方式4.收益法估价中，土地纯收益的测算方法通常有（）。A.市场比较法B.租赁收入法C.经营利润法D.折旧法E.成本法5.成本法估价中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出让金B.征地费用C.安置补助费D.土地开发费E.建筑安装工程费6.剩余法估价的计算公式通常为（）。A.土地价值=开发完成后的土地价值-开发成本-销售费用-利息-税金-利润B.土地价值=土地年纯收益/土地还原利率C.土地价值=土地总收益-运营费用D.土地价值=建筑物重置成本/建筑物还原利率E.土地价值=基准地价×土地等级修正系数7.土地估价报告应包含的内容通常有（）。A.估价对象描述B.估价方法说明C.估价结果D.估价人员声明E.估价机构资质证明8.土地估价中的个别因素主要包括（）。A.宗地形状B.土地坡度C.接临道路情况D.容积率限制E.土地政策9.影响土地还原利率的因素主要包括（）。A.土地市场状况B.投资风险C.土地位置D.土地用途E.国民经济发展水平10.土地估价师应具备的职业道德素质包括（）。A.诚实守信B.公正客观C.勤勉尽责D.谋取私利E.维护社会公共利益三、判断题（请判断下列表述是否正确，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共10分）1.土地估价理论与方法是土地估价师资格考试的必考科目。（）2.土地分等定级是对土地质量进行综合评价的过程。（）3.市场法估价是一种收益法估价。（）4.收益法估价适用于所有类型的土地估价。（）5.成本法估价中的土地重置成本是指重新购置一块与估价对象完全相同的土地所需的费用。（）6.剩余法估价中的开发利润是指开发完成后销售建筑物和土地的总利润。（）7.土地估价中的区域因素是指影响地块价值的一般因素。（）8.土地估价报告的附件是报告的必要组成部分，应与报告正文保持一致。（）9.土地估价师在执行业务时，可以接受委托方的不合理要求，以获取更高的报酬。（）10.土地估价结果的有效期与土地使用年限相同。（）四、计算题（请根据题目要求，列出计算公式和计算过程，结果保留小数点后两位。每题10分，共20分）1.某宗土地年租金收入为80万元，年运营费用为20万元，土地还原利率为6%。假设土地使用年限为40年，剩余使用年限为30年。请采用收益法估算该宗土地的价值。2.某宗住宅用地，地块面积为1000平方米，容积率为3.0，土地取得成本为800元/平方米，建筑物重置成本为2000元/平方米，建筑物折旧额为200万元。假设建筑物耐用年限为50年，残值率为0。请采用成本法估算该宗土地的价值。五、综合分析题（请根据题目要求，进行分析，并提出相关结论或建议。每题10分，共20分）1.某城市拟对市中心一宗商业用地进行土地估价，估价目的是为该地块的转让提供价值参考。估价人员收集了以下资料：该地块面积为2000平方米，土地用途为商业，容积率为5.0，附近类似商业用地近三年成交价格分别为：10000元/平方米、11000元/平方米、12000元/平方米。该地块临主干道，交通便利，周边商业氛围浓厚，但距地铁站有一定距离。请分析说明，在运用市场法估价时，应如何选取可比案例，并对可比案例的交易价格进行哪些方面的修正？2.某开发商拥有一宗待开发土地，计划在其上建造商品住宅。估价人员需要对该宗土地进行估价，以确定其开发价值。请分析说明，在运用剩余法估价时，应估算哪些主要参数？并简述估算这些参数的主要方法。---试卷答案一、单项选择题1.D2.D3.A4.B5.B6.C7.B8.A9.A10.B11.D12.A13.B14.B15.B16.C17.C18.C19.B20.A二、多项选择题1.ABCE2.ABC3.ABCD4.AB5.ABC6.A7.ABCD8.ABC9.ABDE10.ABC三、判断题1.√2.√3.×4.×5.×6.×7.×8.√9.×10.×四、计算题1.解：土地年纯收益=土地年租金收入-年运营费用=80-20=60(万元)土地价值=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)^土地使用年限]=60/6%×[1-1/(1+6%)^30]=1000×[1-1/1.06^30]=1000×[1-1/5.743491]=1000×[1-0.17411]=1000×0.82589=825.89(万元)答：该宗土地的价值为825.89万元。2.解：土地价值=土地取得成本+土地开发费-建筑物重置成本×(1-建筑物成新率)=土地取得成本+土地取得成本×土地开发成本率-建筑物重置成本×(1-建筑物成新率)=土地取得成本×(1+土地开发成本率)-建筑物重置成本×(1-建筑物成新率)土地开发费=土地取得成本×土地开发成本率=800元/平方米×0(假设无土地开发费)=0土地价值=800元/平方米×(1+0)-2000元/平方米×(1-0)=800元/平方米-2000元/平方米=-1200元/平方米(注：题目中建筑物折旧额与成本法公式计算冲突，按成本法公式计算结果为负，通常题目数据应保证逻辑一致性。若按建筑物价值计算，则：土地价值=(建筑物重置成本-建筑物折旧额)/建筑物还原利率=(2000元/平方米×1000平方米-200万元)/[2000元/平方米/(1-0)]=(2000万元-200万元)/2000元/平方米=1800万元/2000元/平方米=900(万元)但此方法未考虑土地取得成本和开发费，与成本法公式不完全一致。本题数据存在矛盾。)答：根据成本法公式计算，土地价值为-1200元/平方米。（注：题目数据存在不合理之处）五、综合分析题1.解：选取可比案例时，应考虑以下因素：(1)地块用途：应选择与估价对象用途相同或类似的商业用地案例。(2)地块区位：应选择与估价对象区位相近的案例，包括交通条件、商业氛围等。(3)地块规模：应选择与估价对象规模相当的案例，或根据规模差异进行修正。(4)交易日期：应选择与估价基准日相近的近期交易案例，或根据时间差异进行修正。(5)交易价格：应选择交易价格公开、合理的案例。对可比案例交易价格进行的修正主要包括：(1)交易时间修正：根据市场变化趋势，对交易案例价格进行时间修正，使其与估价基准日的价格水平一致。(2)区域因素修正：比较估价对象与可比案例在区域因素上的差异，如交通条件、基础设施、商业氛围等，对价格进行修正。(3)个别因素修正：比较估价对象与可比案例在个别因素上的差异，如宗地形状、临街情况、容积率等，对价