【《房地产企业现金流质量分析-以某集团为例》7300字】

房地产企业现金流质量分析—以某集团为例目录TOC\o"1-3"\u一、选题背景与意义 2（一）选题背景 2（二）选题意义 2二、国内外研究现状 3（一）国外研究现状 3（二）国内研究现状 3三、研究内容与方法 6（一）研究内容 6（二）研究方法 7四、预计创新点 7五、进度安排 8参考文献 9论文正文 10一、引言 11二、相关理论基础 11（一）现金流及现金流量管理的概念 111.现金流的含义 112.影响现金流的因素分析 123.现金流量管理的概念 13（二）理论基础 131.资本循环与周转理论 132.风险与收益均衡理论 13三、恒大集团现金流质量分析 14（一）恒大集团情况简介 141.集团简介 142.组织结构 143.现金流量的内部控制 15（二）恒大集团现金流量管理现状 161.现金流向 162.现金流程 173.现金流量 174.现金流速 20四、恒大集团现金流量管理评价 21（一）恒大集团现金流量管理的优势 21（二）恒大集团现金流量管理存在的问题 221.现金流向方面并购扩张速度过快 222.现金流量方面经营现金流量供血不足 223.现金流速方面项目项目现金流占用周期过长 23（三）恒大集团现金流量管理的改进建议 231.现金流向方面重点把控并购资金链安全性 232.现金流量方面加强对经营现金流的管理和控制 233.现金流速方面实现快速稳定的项目现金流循环 23五、结论 24参考文献 25核心参考文献 26一、引言投资者们在做投资分析时，财务报告中的各项指标便是他们重要的参考依据，这可以让他们分析公司经营情况，这样就体现了企业财务报告信息的重要性。

作为典型的资金密集型行业，房地产企业资金流动性强，对资金规模的要求高，且其投资总额大，资金运作周期长，运营风险自然更高。房地产项目开发是房地产开发企业最基本的经营运作方式，也是核心运作模块，而项目开发前期需要投入大量的资金，与后期销售收入之间周期较长，这就需要充足的现金流来支撑。项目开发是房产企业的重中之重，离不开强大的现金流支持，企业要持续高速发展，必然要有充足的现金流作为后盾。因此，房地产企业现金流质量分析也显得十分的重要。二、相关理论基础（一）现金流及现金流量管理的概念1、现金流的含义现金流是指在特定会计期间，按照现金收支标准，因经济活动而发生的现金流入，流出，总额的总称，即一定时期内企业的现金和现金等价物的流入和流出额[1]。现金流动量可以根据来源分成三类①营业活动产生的现金流量；②投资活动产生的现金流量；③筹资活动产生的现金流量[2]。（1）经营活动的现金流量企业活动产生的现金流入与流出规模反映企业活动对纯现金流入与流出的影响程度[3]。各行各业不同但是销售产生的现金流是三种类型中的基本和核心，因为每天最多的是销售活动。投资活动产生的现金流量投资活动是指企业长期资产的购建以及除现金等价物范围外的投资及其处置活动，长期资产的购建主要包括购建和处置固定资产、无形资产和其他长期资产等，除现金等价物范围外的投资及其处置活动包括购买或收回权益性证券的投资和债权性证券的投资[4]。筹资活动产生的现金流量筹资活动主要是企业资本结构和一些其他因素发生不同的行为。通过对筹资活动的现金流量的观察，可以评价一个企业的筹款能力[5]。2.影响现金流的因素分析（1）KimAguirreNolsøe（2008）表示长期现金流量的敏感性可以通过特征值和特征函数的简单表达式来表示[6]。2009年，Denison对于与销售增长有关及外部市场通货膨胀会对现金流短缺具有引诱效果的分析论断Washington的现金流量与企业规模大小有关的结论，这两者在影响现金流的因素中具有代表意义[7]。（2）WeygandtJ（2009）在认识到现金流量的管理在企业财务管理中具有十分重要的地位以后，他通过研究与现金流相关的分析指标，首次将现金流量的量化指标应用在公司财务分析和财务危机预警上，就在这一阶段产生了财务危机预警体系方面的研究[8]。（3）筹资决策及融资决策对现金流影响。梅耶斯（2010）首次提出了“啄食顺序”，时隔两年，BakerHK认为企业自由现金流与筹资决策是有一定关系的，对于企业的价值会有间接影响[9]。（4）外部资本市场对现金流的影响中代表性研究成果是EugeneF.Fama（2010）等人开创的有效市场假设理论，该理论不仅为内部管理者搭建了宏观市场与微观信息之间的桥梁[10]。3、现金流量管理的概念作为企业资本运动的动态成果，现金流动能够综合反映企业供给、生产、营销三大生产及运营过程以及融资、融资、投资的整体情况[11]。因此，现金流管理的对象不仅限于现金资产，而是指企业整体资金价值的移动，涉及了企业的各个方面。（二）理论基础1、资本循环与周转理论资本循环指有目的有形式的发出并协调好购、产、销三环节的关系进行循环。资本只有在不断的运动中，才能不断增值[12]。马克思的资本循环理论以产业资本为例，分析了资本要增值，必须不断运动的特征，同时提出要使资本不断地运动，就必须满足空间上并存与时间上继起的条件[13]。不仅揭示了社会经济制度的原理还对生产关系就行了阐述。这项理论即使在时代和经济急速发展的当下，依旧是经济学者和管理者遵守的理论[14]。2、风险与收益均衡理论由于企业对现金流管理中所涉及的风险没有引起重视，如销售回款不及时所带来的现金流风险，而面临报表上存在大量利润，实际现金却断流的状况，最终导致企业破产清算[15]。三、恒大现金流质量分析（一）恒大集团情况简介1.集团简介恒大集团是“多元产业+数字科技”的世界500强企业集团，是拥有生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团，总部位于中国广州。2.组织结构恒大集团的组织结构是一种矩阵制和事业部制相结合的混合结构，在总决策者与各事业部间增加一个管理层次（如图1所示）。图1恒大集团组织结构图3.现金流量的内部控制 公司总部包括具体负责建立内部控制制度、履行和改善内部控制制度的财务和内部控制管理部、现金流动的内部控制[16]。总公司的专业部门将决定各专业领域的年内内部控制构筑计划，而一线子公司将决定各公司的危险管理计划。针对现金流动控制的核心要点，开发出IT应用系统，提高了控制效果。以对现金流动内部控制缺陷的实际评估为基础，公司将采取有效措施，通过系统性的流程解决和减少实际风险，提高内部控制的效率。（二）恒大集团现金流量管理现状企业现金流动表由营业现金流动、投资现金流动和财务现金流动组成。现金流动的动态特征如下图所示，企业的现金流动可以从流动方向、流动过程、流动量、流动速度四个方面加以说明和分析。同时，动态分析也是一种利用定量数据来控制现金流动的分析工具之一。现金流转率主要是根据传统的现金循环概念分析的，包括存货周转率应收账款周转率和应付账款周转率[17]。图2现金流体系现金流向对于企业来说，现金流的决定是现金流管理的核心，现金流可以直接影响到最高现金流的实现，现金流的流动取决于企业的发展战略。因此，在分析恒大集团现金流动的过程中，应将重点放在公司的战略上[19]。项目开发战略。关注土地市场调整的可能性，为获得满足未来事业需求的土地资源，选择现金流可用的机会。反观恒大从2015年到2020年的发展，面对越来越紧缩的宏观政策、业内极不确定的趋势、竞争状况的新挑战，公司一直保持着充分的注意力。随着土地供应的增加，公司也积极抓住了机会。该资金用于确保项目满足未来发展的需要;土地供给减少时，应充分发挥“战略深度”的优点。2、现金流程现金流程以每日事业预算和资本预算为基础，正在将反映现金流入和流出、现金剩余和不足、筹集资金后的现金使用等情况的预算管理制度化[20]。结余为负数时，恒大集团就资金筹措问题及时与外界沟通，避免因现金不足而以高成本加紧筹资。如果现金剩余比0大，企业可以通过投资短期证券或股票兑付来管理现金重复性。恒大集团在很多方面都有严格的预算制度，包括金钱和手续费。例如，为了钱而购买的固定资产、费用、购买的固定资产都要有详细的预算编制依据，年度资金、费用、预算及购买大规模的非预算支出等固定资产需要得到集团管理层的同意才能执行。企业的现金流是内部控制的一部分，内部控制系统的质量直接影响到现金流的质量。企业内控包括组织结构、职务责任、核准管理、采购管理、生产管理、销售管理、资金及其他活动的内控等，此类活动的进行与现金过程密切相关。因此，要根据恒大的不同营业活动来记述和分析现金流动的控制活动[21]。3、现金流量为了解恒大集团的现金流量管理现状，现对恒大2018年至2020年不同时期的财务数据进行对比。(1)恒大集团现金流结构分析表1恒大2018-2020年的现金流入流出结构分析（亿元）202020192018数额同比数额同比数额同比经营活动产生的现金流量净额1098.922.6315%-673.57-2.2303%547.491.3626%投资活动产生的现金流量净额-240.910.5644%-553.080.0837%-603.63-0.2713%筹资活动产生的现金流量净额-767.66-1.5362%1431.639.1108%-176.51-1.1154%现金及现金等价物净增加额90.36-0.5592%204.981.8811%-232.650.4892期初现金及现金等价物余额1498.240.1582%1293.64-0.149%1520.08-0.2339期末现金及现金等价物余额1585.060.0563%1500.560.16%1293.64-0.149数据来源：巨潮资讯根据表1的时间分类资料，恒大集团的主要先进流入依旧是通过经营活动产生的。而且其商品的出售占营业活动的大头。随着形势的发展，恒大集团在稳定中追求发展，资金需求有所减少。随着企业内部运营及管理水平的提高和多种融资的运用效率的提高。在恒大集团的现金流出结构中，因营业活动而导致的现金流出占据绝对的支配地位，但是在最近3年间，呈现出了逐年减少的倾向，因此可以看出成本管理得到了改善。商业活动的第一生产线是纯现金流动，2018、2020年的数据可以说明说明恒大集团的现金流动管理要比其竞争公司的强，外部的现金流动要保持良好的持续性。企业的销售债券管理良好，产品的市场认知度提高，资本回笼速度加快。营业活动良好可以创造更多价值。因此，只要做好企业活动的现金流动管理，企业就能够进入良好的循环，企业的市场竞争力就会逐渐提高[22]。（2）恒大集团现金流质量分析表2恒大集团净利润含金量分析（亿元）202020192018经营活动现金流量净额1098.92-673.57547.49净利润313.51335.42665.47比值3.50-2.00.82数据来源：投资资讯网通过表2中盈余现金保障倍数为正可以说明，恒大集团2020、2018年的现金流管理较好，使得集团得以向好发展。表3恒大集团营业收入现金比率分析（亿元）202020192018经营活动现金流量净额1098.92-673.57547.49主营业务收入5072.484775.614661.96数据来源：网易财经通过表3发现，，恒大集团的收入现金呈稳步发展，这得益于现金流的管理，说明现金流管理较好。（3）恒大集团现金流量综合状况表4恒大集团总资产现金回收率（亿元）202020192018经营活动现金流量净额1098.92-673.57547.49总资产23011.5922065.7718800.28比值0.04-0.030.03数据来源：网易财经通过表4计算发现，在2020年和2018年恒大每一元资产所能获得的现金流是不低的，说明企业的资产利用效率较高。表5恒大集团营业收入现金比率分析（亿元）202020192018经营活动现金流量净额1098.92-673.57547.49流动负债15072.5313500.3511594.56比值0.07-0.050.05数据来源：网易财经通过表5计算发现，恒大集团在2018和2020奶奶的经营现金流量为正，说明其对抗短期债务的能力良好，但是在2019年这项指标为付，说明其还债能力稍有欠缺。表6恒大集团现金利息保障倍数（亿元）202020192018经营活动现金流量净额1098.92-673.57547.49财务费用22.40227.63146.23比值49.05-2.963.74数据来源：网易财经通过表6计算发现，恒大集团的第三项指标较高，也就是现金利息保障倍数，这项指标较高表明其还息能力较强。4、现金流速理论界的学者们引入了现金周期概念，将其作为衡量现金周转效率的重要指标[23]。在分析恒大集团现金流速时要着重注意看其有没有为了使存货周转加快而导致存货供应不衔接的情况，有没有失信等不利于分析和企业发展的情况。表7恒大集团要素模式下现金周转分析（亿元）202020192018存货周转期114011771140预付账款周期929493预收账款周期432457367现金周期97210631033数据来源：网易财经通过表7计算发现，由于集团的经营活动和业务不断增加，销售小于产出导致其货物的积累，同时也影响着表7预付账款和预收账款两项指标。四、恒大集团现金流量管理评价（一）恒大集团现金流量管理的优势通过对恒大集团近几年的现金流管理现状进行分析，发现恒大集团的现金流管理呈良性发展。其中，最值得关注的是恒大集团2015年之后的数据。恒大集团现金流量管理的优势主要有以下原因:恒大集团通过并购、合作来扩大业务，这样做的好处一是可以进入之前陌生的业务;二是使产品线丰富;三是宣传自己，这样可以投资回报率提高。而金融危机后的房地产行业所经历的低潮期都恰恰是收购的好时机，其他企业的财务困境恰给恒大提供了收购机遇[24]。在不断扩张时期，最能引起社会各界人士关注的是其现金流状况并未因为其并购频率的加快、并购规模的增大而有所改变，仍然以持续为正的经营活动净现金流特征傲然雄踞在资本市场上的房地产行业。综合来看，急速扩张中还能保持良好的现金流现状要归功于恒大集团与土地方、资金方等合作开发模式，而合作开发模式又归功于对现金流管理所设置的六大原则:一是在合作项目投入资金方面，恒大集团对项目所投入的资金有严格限制，这使集团在低投资的情况下所受影响最小[25]。二是通过减少开发项目的资金来源。主要是通过与土地方的合作。其次与资金方合作，优先选择联合竞买[26]。三是在与土地方、资金方合作开发的而引起资金投入减少的情况下控制合作风险和现金流风险[27]。四是合理客观评估合作项目的预期内部收益率，对项目的预期内部收益率不应低于和纳入恒大集团合并报表的投资收益率都有严格限制。五是要在合作项目的资产负债率不高于恒大集团平均资产负债率时进行，通过恒大集团与关联公司或者合作方之间转让其持有的合作公司的股份实现[28]。六是收购合作方在项目公司中的股权时，股权转让价款为合作方注册资本出资金额的原则[29]。（二）恒大集团现金流量管理存在的问题1、并购扩张速度过快恒大集团较之2010年以前的收购情况，无论收购数量还是收购金额都在大幅度增加。每年动辄数十亿上百亿的并购资金，数十家的并购扩张速度，无疑使具有高现金流的并购行为本身风险增加。不管是并购中的操作风险还是并购后的整合风险，都影响着恒大集团日常的经营活动，并对公司现金的回流产生影响，最终使公司的财务风险大大增加[29]。2、经营现金流量供血不足主要从第三章的恒大集团分析结果综合来看，恒大集团的经营成果固然出彩，但是其在良好发展过程中没有注重其自身经营活动现金流的产生，导致其净利润始终大于其现金流净额。且其每年都需要大量的外部的投资。3、项目现金流占用周期过长太长的现金占用周期会增加恒大集团现金流收回的风险。这样一来，外部融资成为了企业满足资金需求的一种方式，但这样使公司的财务风险加大。为解决此问题,如果不从金融机构获得贷款或资本市场筹资，资金链就收到威胁,一切都是行业的激烈竞争的现金占用周期太长,环境变化的风险进一步增加的缘故[30]。（三）恒大集团现金流量管理的改进建议1.把控并购资金链安全性一是在公司并购前，进行真实准确的调查和评估在对维持公司正常经营运作所必需的资金金额方面;二是在并购后，恒大集团应该对所需的现金状况进行合理测算与预估，针对会对公司造成大额损失的事件预备紧急处理方案，在集团可以承受的范围内，选择合适的支付方案。2.加强对经营现金流的管理和控制一是协调各方关系，及时发现问题解决问题，对计划进度和绩效考核制定计划，这样可以尽快取得预售许可。二是付款方式多样化，使资金快速回笼。三是对销售出去产品的应收账款的催收，可以由部门间成立应收账款专门的回款组。实现快速稳定的项目现金流循环一是建设及配送缩短了时间,材料消费和折旧前费用,合理调整无关费用的资金;二将结算所需的时间缩短，可以从结算前的各个环节来节省;三是建立现金流考核方案。五、结论房地产企业深刻影响着我国经济的发展，不仅因为其规模大，也因为它能带动多个行业的发展。作为资金密集型行业，资金往来太多，太庞大，使其现金流风险有着极大威胁，但是当下很多房地产企业不太重视现金流风险，更没有很好的管控。本篇论文分析了恒大集团2018-2020年的现金流量管理现状，主要分析了现金流量方面，现金的流出结构、净利润含金量等数据，现金流程，现金流速，主要通过要素模式下现金周转分析体现，以及现金流向。发现恒大集团的现金管理状况良好，尤其是其良好的经营模式。但是在某些方面还是存在一定缺陷，针对问题，本文深入分析后给出了具体的改进建议，但本文对恒大房地产公司现金流量管理的改进建议只是初步的构想，如何进一步整合和实施，还有待研究。参考文献[1]张新民,王秀丽.企业现金流转规律与质量分析[J].财会月刊,2010(28):13-15.[2]胡芳全.现金流量——企业生存的命脉.会计之友[J].2011（3）[3]吴华利.房地产开发企业融资和现金流管理的优化分析[J].财会学习,2012(10):208-209[4]崔冰洁.企业现金流量质量分析[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