【《房价波动对实体经济影响的理论机制概述》5400字】

房价波动对实体经济影响的理论机制概述目录TOC\o"1-3"\h\u16177房价波动对实体经济影响的理论机制概述 1180331.1房价波动对要素成本的影响 1169381.2房价波动对企业投资的影响 3314261.3房价波动对企业绩效的影响 61.1房价波动对要素成本的影响一般认为房价波动对实体企业的直接影响在于推高土地、房屋的购置或租赁成本，从社会经济得总体角度看，这一直接影响对实体经济的发展是中性的。但是，房价波动会对实体企业产生许多外溢影响（Zhuetal.，2017），如提升融资成本和劳动力成本等，对实体企业的长期发展造成或好或坏的影响，这是本部分讨论的重点。（一）房价波动对实体经济融资成本的影响房价波动对实体企业外部金融信贷市场的影响通过三个渠道实现：“金融供给渠道”、“金融需求渠道”、和“金融结构渠道”。上述三个渠道共同影响实体企业的融资行为，对实体企业的债务融资成本产生正负两方面的影响。从金融供给渠道的角度看，房价上涨可能扩大信贷规模（李志斌和严伟祥，2020）。一方面，房价上涨将缓解企业和家庭在债务融资中面临的融资约束，商业银行面临的违约风险主要来自信息不对称和信贷合同，房地产抵押品的价值在企业和家庭能否顺利获得贷款方面起着关键作用（Chaneyetal.，2009）。企业和家庭拥有的房地产价值将直接影响其偿债能力（Gan，2007）。当房价上涨时，企业和家庭的抵押资产价值相应增加，抵押贷款的金额也相应增加，这增加了企业的债务融资比例，扩大了企业和家庭的贷款需求（XiaoleiandLinping，2020），一些研究表明我国房地产周期与金融市场周期的波动走势是几乎一致的羿建华（2016）。另一方面，房价上涨通过抵押担保渠道还会改善商业银行的资产负债表（孙艳霞等，2015）。房地产相关资产是中国商业银行最重要的抵押品，房价上涨带来的抵押品升值将改善商业银行的资产质量和金融安全性，商业银行可能扩大贷款规模，增加与房地产相关的抵押贷款，与此同时也会加大对其他类型企业的贷款，实体经济的融资成本将会下降。从金融需求层面看，房价对企业信贷需求的影响主要受生产成本的影响，由于企业的生产成本主要由土地成本、劳动力成本、原材料成本构成。房价上涨会带动土地成本、劳动力成本与原材料成本上升，企业维持或扩大生产规模需要投入更多的资金。在企业利润不断趋于下降的背景下，企业需要从外部融入更多资金（景刚和王立国，2019）。因此，在房价不断上涨时，企业信贷需求会不断增加。从金融结构渠道的角度看，房价上涨可能扭曲信贷结构。房价上涨当然可能推动社会贷款规模的扩张，同时商业银行和社会资本也将面临房地产相关贷款与实体企业贷款扩张的选择困境（BleckandLiu，2018）。当房地产市场蓬勃发展时，与实体企业贷款相比，房地产相关贷款的风险较低收益稳定更具吸引力（Martínez-GarcíaandGrossman，2020）。因此商业银行和社会资本通常倾向于扩大房地产相关贷款，减少实体企业贷款，最终扭曲房地产相关部门与实体经济间的信贷结构，实体企业的融资成本因此可能会上升。图2.SEQ图2.\*ARABIC1房价波动对融资成本的影响Figure2.1TheImpactofHousePriceFluctuationsonFinancingCosts（二）房价波动对实体经济劳动力成本的影响劳动力成本是指企业雇佣劳动力所支付的全部费用。劳动力成本占实体经济企业生产经营比重较大，劳动力成本上涨将不可避免地增加了企业生产经营的成本（王重润和路迪，2018）。房价上涨主要通过两个途径来影响企业劳动力成本：其一，推高劳动力生活消费成本：对于租房的劳动者而言，房价上涨导致房租增加；对于购房者而言，需要承担还款压力，压缩其他方面消费支出。高房价会推高劳动力生活成本，最终转化为企业用工成本的上涨（陆铭等，2015）。当然，这种压力是否转化为真实的劳动力成本上涨，还要取决于区域劳动力供求情况。其二，影响区域劳动力供求情况。正如许多文献所证明的，高房价会抑制劳动力在该地区的集聚（Helpman，1998），可能阻碍潜在劳动力流入（Hanson，2005），推动区域劳动力流出和短缺，引起劳动力价格上涨（高波等，2012），企业需要为劳动力支付更高的工资。图2.SEQ图2.\*ARABIC2房价波动对劳动力成本的影响Figure2.1TheImpactofHousePriceFluctuationsonLaborCosts1.2房价波动对企业投资的影响（一）房价波动对实体经济主营业务投资的影响如前文分析，房价波动对实体企业外部金融信贷市场的影响通过两个渠道实现：一方面，从金融规模渠道角度，房价上涨可能扩大信贷规模，并缓解实体经济企业的融资约束，降低企业融资成本；另一方面，从金融结构渠道的角度看，房价上涨可能扭曲信贷结构，房地产部门将占用过多的资金，挤压实体经济企业的融资规模，推高实体企业融资成本。房地产价格波动通过上述两个渠道共同作用于实体企业，对实体企业的债务融资产生正负两方面的影响，从而影响实体经济的投资行为。若房价上涨通过金融规模渠道对实体企业的影响占主导地位，那么通过金融市场体系“储蓄——投资”过程，房价上涨将在推高社会信贷规模的同时，缓解实体企业的融资约束，降低实体企业的融资成本。由此，伴随着房价迅速上涨，实体企业的主营业务投资规模将逐渐扩大。反之，若房价上涨通过金融结构渠道对实体企业的影响占主导地位，导致过多的资金流向房地产领域，扭曲金融市场信贷结构，实体经济企业“融资难、融资贵”问题将进一步凸显。由此，房价上涨将导致实体企业的主营业务投资逐渐萎缩。此外，房地产市场的繁荣，通过“投机替代渠道”影响主营业务投资。杠杆效应（leverageeffect）表明，若存在低进入门槛的高盈利资产，那么社会各行业会偏离主营业务，将更多资源配置于该高盈利资产，从而出现社会投资结构单一化的倾向（余静文和谭静，2015）。房价上涨通过投机替代渠道，会从企业主营业务挤出投资的作用，推动实体企业将内部资金或外部借贷资金跨行业投入房地产市场以寻求套利机会（张戈等，2014）。理论上，实体企业在行业发展前景较好时，往往更加倾向于增加固定资产、创新投资以提高企业竞争力进而获得更大的市场份额；相反在行业发展前景较差时，实体企业增加主营业务投资、技术创新投资对改善企业收益的作用有限，此时企业可能更倾向于跨行业投资，投入房地产业（王染等，2019；贾明琪等，2015），进一步抑制实体经济主营业务投资（荣昭和王文春，2014）。大量的研究发现，在房价增速快、房地产投资回报率高的背景下，企业通过投资转移，将资源配置到房地产及相关产业，以赚取高额收益，从而挤出低利润长周期的主营业务投资。（二）房价波动对实体经济创新投资的影响Schumpeter的“创新理论”指出，创新活动是推动国家进步和经济发展的根本动力。生产技术的革新以及生产方法的进步，能够为企业带来价值增长、建立企业的核心竞争力。余静文等（2015）的研究表明企业才是技术创新最主要的践行者。在我国经济快速增长的阶段，创新产出也应该达到了高速增长的状态。但是，我国企业却在经济高速增长期陷入了“低技术锁定”状态，企业的研发投入维持在较低水平，其创新产出也是跟不上经济发展的脚步。一些研究发现，我国房地产价格上涨速度的提高对企业的研发投入产生显著的抑制作用。换句话说，房地产价格大幅上涨对于企业研发投入的挤出效应是我国企业陷入“低技术锁定”状态最主要的原因（张杰等,2016）。随着社会经济发展方式的转变，创新投资的规模和价值贡献快速上升。对于实体经济企业来说，创新投资也是主营业务投资的一部分，但是与主营业务投资相比，创新投资具有结果不确定性、收益不确定性和价值不确定性等特点；创新投资带来的收益也具有滞后性，且滞后期无法确定；最重要的是创新投资形成的资产具有专用型强、抵押价值低等特点，创新投资很容易成为沉没成本。从外部融资渠道看，企业创新投资的不确定特征，使得外部金融系统在发放创新投资贷款时需要索取超过普通收益率的风险溢价，导致实体企业形成更高的融资成本；融资成本的提高减少了实体企业的创新收益，最直接的影响是提高了创新投资的最低收益要求。对实体企业而言，有些创新投资机会若是面对较高的融资成本，将会变得零收益或者负收益，这严重阻碍了企业创新投资的意愿和倾向。大量关于企业创新投资的实证研究证实（董有德和陈蓓，2021），即使在完全竞争的金融市场环境中，企业的创新投资也要承受融资约束。在房地产投资快速增长的背景下，我国特有的以国有商业银行为主体的金融体系对贷款结构具有明显的偏向性，更倾向于低风险的房地产按揭贷款和房地产开发贷款，这进一步抑制了相对高风险且长周期的实体企业创新投资贷款（张杰等，2016）。因此，房价上涨时，企业在外部资金来源受限的情况下，会更多地寻求内部融资或削减投资（魏刚，2016）。从企业内部资金投资结构看，通过杠杆效应渠道，微观实体企业可能主动挤压主营业务投资，转而进行跨行业的投资，特别是投资房地产相关业务。房地产市场的繁荣以及房地产行业的高额资本回报，与创新研发收益的不确定性形成鲜明对比。实体企业内部投资决策过程有更大的动机增强确定性收益，而减少不确定性收益的投资，以获得更高的资本回报（Bartoloni，2013）。企业会根据成本收益进行投资选择。若房价持续上涨带来的资本回报远高于创新投入的资本回报，投资性房地产可带来更多资本回报而吸引其他领域资金源源不断地进入房地产及相关产业。在资源有限的情况下，投资性房地产吸收了大量的投资资金，而减少创新投资就成为可能（魏刚，2016）。综上所述，房价波动对实体企业要素成本的影响会传导至实体企业投资，并对实体企业创新投资产生正、负两方面的影响。一方面，房价上涨使企业拥有的资产价值上升，从而缓解企业的融资约束，因此有利于企业的创新投入。另一方面，房价上涨提高了劳动力成本，提升了房地产业的投资收益率，金融系统的放款和实体企业的投资更有可能转移到房地产业，使得实体企业的创新投资受到抑制。1.3房价波动对企业绩效的影响房地产价格房价上涨可能通过“金融规模渠道”增强拥有房地产的实体企业的融资借贷能力，但房价上涨也会通过“金融结构渠道”、“劳动力成本推升”和“投机替代渠道”降低企业的利润、投资和产出规模，最终影响实体企业的绩效（王若兰，2019）。实体企业经营行为受到市场环境的影响，经营绩效比较低的企业会在竞争中被淘汰，并将市场份额转移给经营绩效较高的企业（SyversonandChad，2004）。当前，拥有绩效最高的企业可以参与国际竞争，而相对较低的企业会选择国内市场，而绩效最低的那些企业则会选择退出（Melitz，2002），这一过程推动了实体企业的总体绩效的提升。但是房价的快速上涨则会打破这一机制。首先，房价上涨会带来包括建筑业，家电、家具等关联实体行业的膨胀（AhujaandMyrvoda，2012；Zhang等，2014），但是这些产业的利润率提高会使一些绩效较低的企业受益。一方面，房价上涨带给关联行业大量的利润，凸显了对其他非房行业的“挤出效应”，以及对其他实体企业的“吸血效应”，扭曲总体行业结构；另一方面，对关联行业来说，最有效率的企业往往在最佳规模状态下经营。但是，面对房价快速上涨带来的需求冲击，拥有最优规模经济的企业往往无法及时响应，繁荣的房地产相关需求可能使得绩效较低的相关行业企业受益。在一些低效的相关行业企业受益的同时，实体经济的其他行业却会因此受到抑制，扭曲行业结构。其次，房地产业属于资本密集型产业，房地产业的发展与融资体系有着至关重要的联系。在我国城镇化及高速增长经济背景下，房地产消费需求较高，推高房地产业的平均利润率达到实体行业的两倍及以上，更多的金融单位倾向于投资房地产以获得更稳定及快速的收益（谢保嵩等，2018）。银行、信托、保险、第三方机构、交易所发债也都是房地产企业重要的资金来源，而房价上涨的利润效用更吸引实体经济企业和普通居民进行直接投资，以获得短期收益。而在一个市场当中，贷款与资本的总量是相对稳定的，如果其中更多的部分被投入到房地产行业中，其他行业的相对投入就会减少，大量挤压实体经济领域所需发展资源（刘建江等，2019）。考虑到，房地产业的绩效水平远远低于其他行业，房地产行业快速发展只会不断增加整体经济中低效率产业的比重，降低资源再配置效率最终拖累整体生产率的增长，故而不但无法促进经济高质量增长，反而会阻碍经济的长期稳定发展，包括阻碍作为经济增长最重要的决定因素全要素生产率的提高。最后，从经典理论看，经济增长的最终动力来自于生产效率的提高，这其中创新起到了关键作用。根据熊彼特（A.Schumpeter）提出的利润创新理论（TheInnovationTheoryofProfit），他相信企业可以通过引入成功的创新来提高经济利润。但房价上涨对企业创新的