《房地产估价》课件 第10章主要类型的房地产估价实务

房地产估价

中南林业科技大学

沈良峰第十章

类型的房地产估价实务10.1住宅房地产估价10.2商业房地产估价10.3工业房地产估价一.住宅房地产的特点及价格影响因素二.住宅房地产估价的常用方法与基本思路10.1住宅房地产估价一.住宅房地产的特

点及价格影响因素1.住宅房地产的类型及其特点新旧程度新建住宅旧有住宅简易住宅建造装修档次普通住宅高档住宅市场化程度市场商品化住宅：商品房社会保障性住宅：廉租房、经济适用房、两限房和

公共租赁房等类型特点单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大。具有较强相似性和可比性。不同类型的住房内涵差异明显。2.住宅房地产的价格构成以及影响因素住宅房地产的价格构成是指该类型房地产开发过程中所发生的成本或费用。我国住宅房地产价格构成多元化，价格构成比较复杂，且不同地区、不同城市之间又有一定的差异。商品房价格

包含土地出让金、小区外城市配套设施建设费、征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、小区内非营业性公建配套费、管理费、投资利息、税金、销售费用和开发商利润。商品房租金

包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、利润和地租（土地使用费）等。影响住宅房地产价格的因素区位状况实物状况位置交通条件生活服务设施教育配套设施环境质量建筑结构、类型和等级设施与设备建造质量装饰装修朝向与楼层二.住宅房地产估价的

常用方法与基本思路1.住宅房地产估价的常用方法比较法

主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。成本法

主要用于房地产抵押价值评估、征收评估以及在建工程的估价。收益法

主要用于出租型公寓等居住房地产。2.住宅房地产估价的技术路线及难点处理（1）商品房采用比较法评估时，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过数层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。（2）房改房、经济适用房技术路线与商品房相类似，不同点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。（3）住宅租金采用比较法原理，通过估价对象的情况与可比实例的对比，并对交易价格进行修正调整，评估房屋的租金水平。一.商业房地产的特点及价格影响因素二.商业房地产估价的常用方法与基本思路10.2商业房地产估价一.商业房地产的特

点及价格影响因素1.商业房地产及其种类商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。百货店业态超级市场业态大型综合商场业态便利店业态专业店业态专卖店业态购物中心业态家居中心业态仓储商店业态经营业态多样收益性交易频繁，产权分散复杂装修高档且复杂垂直空间价值衰减性明显2.商业房地产特点区位状况实物状况商业繁华程度交通便捷程度临街情况楼层建筑品质及内部格局净高面积装饰装修无形价值3.影响商品房地产价格的因素二.商业房地产估价的

常用方法与基本思路1.商业房地产估价的常用方法比较法

商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，比较法也可以是一种常用方法。成本法

商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助方法。收益法

商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。2.商业房地产估价的技术路线及难点处理（1）不同经营方式商业房地产估价的基本思路1）出租型商业房地产——主要采用收益法和比较法进行估价。

收益法：关键是求取租金收益

比较法：交易实例的选择和修正系数的确定是重要环节2）运营型商业房地产——主要采用收益法评估。基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。（2）不同规模商业房地产估价的基本思路1）整幢商业房地产估价。首先应详细了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法，—般可采用收益法、比较法。2）整层商业房地产估价可通过细致的市场调查，确定单个铺位价格，由铺位数量与整层商业房地产的比例关系，进而修正到整层商业房地产的价格。3）同层商业房地产不同铺面的评估可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。（3）空置、烂尾商业房地产估价的基本思路结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。一.工业房地产的特点及价格影响因素二.商业房地产估价的常用方法与基本思路10.3工业房地产估价一.工业房地产的特

点及价格影响因素涉及的行业多，行业特征十分显著非标准厂房多，建筑工程造价差异大工业厂房多带辅助性用房受腐蚀的可能性大，建筑物耐用年限低于非工业用房1.工业房地产及其估价特点区位因素实物因素交通条件基础设施地理位置用地面积及形状地质和水文条件房地产用途2.影响工业房地产价格的主要因素二.工业房地产估价的

常用方法与基本思路1.工业房地产估价的常用方法比较法一般不具备采用比较法估价的条件。在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用比较法估价。成本法

采用较多。标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路。非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额等测算；二是参照类似非标准厂房的工程造价等由经验得出。收益法

如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。2.工业房地产估价的技术路线及难点处理工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。3.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法相当于待开发土地的评估，可采用假设开发法、基准地价修正法。另外，在条件许可，即有较多交易实例的情况下，也可采用市场比较法进行评估。工业房地产评估时，需减去其地上建筑物的拆除费用，而不是加上地上建筑物的现值。（1）工业房地产转让价格评估视拆迁性质而有所区别。工业房地产的拆迁性质有两类：一类是政策性较强的市政建设，采用成本法。另一类是投资性的拆迁补偿，以成本法为主，某些情况下可以比较法。（2）工业房地产拆迁补偿价格评估涉及的工业企业的拆迁补偿和拆迁安置的全部费用包括以下几项内容：被拆迁房屋的重置价格现值被拆迁无法使用的设备价，按重置价格结合成新率计算；因移地拆建而发生的土地征收或调拨原面积土地所需的费用按有关规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁费用；因拆迁而停产的待工人员按实际停产时间计算的工资补贴；因移地迁建而增加的交通费用；法律、法规规定的其他费用。评估破产企业房地产价格时，应考虑房地产的变现能力。以成本法为主，在有较好投资价值或投资期望利润时，可考虑采用假设开发法。在求取一般市场价格后，应考虑其市场价格变现能力所引起的价格下调和变现费用，或一定的让利幅度。评估方法一般采用成本法，即分别评估企业的土地价值和建筑物价值，后而将两者相加，并适当作行业或其他因素的修正，得到改制