房地产估价师资格考试（理论与方法）真题冲刺卷

房地产估价师资格考试（理论与方法）真题冲刺卷

姓名：__________考号：__________题号一二三四五总分评分一、单选题(共10题)1.房地产估价的基本原则中，不包括以下哪项？()A.现值原则B.等价交换原则C.税收原则D.预期收益原则2.在比较法中，选择可比实例时，以下哪个因素不是主要的考虑因素？()A.房地产的位置B.房地产的大小C.房地产的用途D.房地产的交易时间3.房地产估价中的收益法，以下哪个不是确定净收益的方法？()A.直接资本化法B.收益还原法C.折现现金流量法D.税收收益法4.房地产估价中，成本法的计算公式中，以下哪项不是计算重置成本的一部分？()A.建筑安装工程费B.设备购置费C.土地取得费用D.税收及附加5.房地产估价中，比较法的基本步骤不包括以下哪项？()A.确定可比实例B.收集数据C.分析房地产状况D.确定估价对象6.房地产估价中，收益法的折现率确定通常采用以下哪种方法？()A.市场利率法B.投资者期望回报率法C.风险调整法D.以上都是7.房地产估价中，以下哪项不是影响房地产价格的因素？()A.房地产的位置B.房地产的大小C.房地产的用途D.估价师的经验8.房地产估价中，以下哪项不是收益法中的现金流量？()A.租金收入B.利息收入C.资产增值收入D.运营费用9.房地产估价中，以下哪项不是影响房地产价格波动的因素？()A.经济周期B.政策调控C.市场供求D.业主喜好10.房地产估价中，以下哪项不是房地产估价师在实地考察时应注意的事项？()A.房地产的位置B.房地产的大小C.房地产的用途D.业主的年龄二、多选题(共5题)11.房地产估价中，比较法的主要步骤包括哪些？()A.确定可比实例B.收集数据C.分析房地产状况D.确定估价对象E.计算比较指标12.房地产估价中，影响房地产价格的因素有哪些？()A.房地产的位置B.房地产的大小C.房地产的用途D.市场供求关系E.经济发展水平13.房地产估价中，收益法的基本原理有哪些？()A.现值原理B.折现原理C.预期收益原理D.成本法原理E.等价交换原理14.房地产估价中，成本法的计算包括哪些组成部分？()A.重置成本B.土地取得费用C.建筑安装工程费D.设备购置费E.折旧15.房地产估价中，以下哪些属于房地产估价师职业道德规范的内容？()A.独立客观B.公正诚信C.保守秘密D.依法执业E.追求利益最大化三、填空题(共5题)16.房地产估价的目的是为了确定房地产的______。17.房地产估价的基准日是指______。18.在房地产估价中，比较法中的“可比实例”是指______。19.房地产估价的收益法中，净收益是指______。20.房地产估价的成本法中，重置成本是指______。四、判断题(共5题)21.房地产估价师在进行估价时，可以不受任何职业道德规范的限制。()A.正确B.错误22.房地产估价的收益法只适用于收益性房地产的估价。()A.正确B.错误23.房地产估价的成本法可以不考虑土地的价值。()A.正确B.错误24.房地产估价的比较法只适用于住宅房地产的估价。()A.正确B.错误25.房地产估价的基准日可以是估价目的确定后的任意时间。()A.正确B.错误五、简单题(共5题)26.请简述房地产估价师在执业过程中应遵循的职业道德规范。27.比较法中，如何选择合适的可比实例？28.请解释房地产估价中收益法的现金流量包括哪些内容。29.房地产估价的成本法中，如何计算重置成本？30.房地产估价中，如何确定房地产估价的基准日？

房地产估价师资格考试（理论与方法）真题冲刺卷一、单选题(共10题)1.【答案】C【解析】税收原则不是房地产估价的基本原则，房地产估价的基本原则通常包括现值原则、等价交换原则和预期收益原则等。2.【答案】C【解析】房地产的用途不是选择可比实例时主要考虑的因素，主要考虑的是位置、大小和交易时间等。3.【答案】D【解析】税收收益法不是确定净收益的方法，确定净收益的方法通常包括直接资本化法、收益还原法和折现现金流量法等。4.【答案】D【解析】税收及附加不是计算重置成本的一部分，重置成本通常包括建筑安装工程费、设备购置费和土地取得费用等。5.【答案】D【解析】确定估价对象不是比较法的基本步骤，比较法的基本步骤通常包括确定可比实例、收集数据和分析房地产状况等。6.【答案】D【解析】确定折现率的方法通常包括市场利率法、投资者期望回报率法和风险调整法等，所以答案是以上都是。7.【答案】D【解析】估价师的经验不是影响房地产价格的因素，房地产价格通常受位置、大小和用途等因素影响。8.【答案】B【解析】利息收入不是收益法中的现金流量，收益法中的现金流量通常包括租金收入、资产增值收入和运营费用等。9.【答案】D【解析】业主喜好不是影响房地产价格波动的因素，房地产价格波动通常受经济周期、政策调控和市场供求等因素影响。10.【答案】D【解析】业主的年龄不是房地产估价师在实地考察时应注意的事项，应注意的事项通常包括位置、大小和用途等。二、多选题(共5题)11.【答案】ABCE【解析】比较法的主要步骤包括确定可比实例、收集数据、分析房地产状况和计算比较指标等，确定估价对象不是比较法的主要步骤。12.【答案】ABCDE【解析】影响房地产价格的因素包括房地产的位置、大小、用途、市场供求关系以及经济发展水平等。13.【答案】ABC【解析】收益法的基本原理包括现值原理、折现原理和预期收益原理，成本法原理和等价交换原理不属于收益法的基本原理。14.【答案】ABCDE【解析】成本法的计算包括重置成本、土地取得费用、建筑安装工程费、设备购置费和折旧等组成部分。15.【答案】ABCD【解析】房地产估价师的职业道德规范包括独立客观、公正诚信、保守秘密和依法执业等内容，追求利益最大化不属于职业道德规范。三、填空题(共5题)16.【答案】价值【解析】房地产估价是指对房地产进行价值评估，以确定其在某一特定时间点的价值。17.【答案】价值时点【解析】房地产估价的基准日是指进行价值评估的特定时间点，通常与估价目的相关联。18.【答案】近期交易的类似房地产【解析】可比实例是指在市场上近期成交的、与估价对象相似的房地产，用于比较法估价。19.【答案】房地产的预期收入扣除运营费用后的余额【解析】净收益是指在房地产经营过程中，扣除运营费用、税费和折旧后的收入余额，是收益法估价的依据。20.【答案】重新取得房地产在估价时点的必要支出或重建支出【解析】重置成本是指在估价时点，按照当时的建筑标准和技术水平，重新取得房地产所必要的支出或重建支出。四、判断题(共5题)21.【答案】错误【解析】房地产估价师在执业过程中必须遵守职业道德规范，确保估价活动的独立、客观、公正。22.【答案】正确【解析】收益法是基于房地产的未来收益来确定其价值的方法，主要适用于收益性房地产的估价。23.【答案】错误【解析】成本法估价时，土地的价值是构成房地产总成本的一部分，因此必须考虑。24.【答案】错误【解析】比较法适用于各种类型的房地产估价，不仅限于住宅房地产。25.【答案】错误【解析】房地产估价的基准日是进行价值评估的特定时间点，通常与估价目的相关联，不能随意确定。五、简答题(共5题)26.【答案】房地产估价师在执业过程中应遵循的职业道德规范包括：独立客观、公正诚信、保守秘密、依法执业、维护职业形象、尊重同行、持续学习和遵守行业规范等。【解析】房地产估价师的职业道德规范是其职业行为准则，旨在确保估价工作的公正性、客观性和可靠性。27.【答案】选择可比实例时应考虑以下因素：地理位置、规模、用途、交易时间、成交价格、房地产状况等，确保可比实例与估价对象相似。【解析】选择合适的可比实例是保证比较法估价结果准确性的关键，需要综合考虑多个因素以确保可比性。28.【答案】收益法的现金流量包括租金收入、其他经营收入、运营费用、税费、折旧和摊销等。【解析】现金流量是指房地产在经营过程中产生的现金流入和流出，是收益法计算净收益的基础。29.【答案】重置成本的计算通常包括以下步骤：确定重置成本要素、