2025年土地估价师真题试卷

2025年土地估价师真题试卷考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单选题（每题1分，共20分）1.根据土地管理法，下列土地中，属于国家所有的是（）。A.城市市区的土地B.农村和城郊中已建成使用的土地C.农村和城郊依法属于集体所有的土地D.所有人不明的土地2.土地估价的基本原则不包括（）。A.替代原则B.预期收益原则C.最高最佳使用原则D.合理利润原则3.在土地估价中，收益法主要适用于（）的土地估价。A.商业用地B.住宅用地C.公益事业用地D.工业用地4.市场法估价的核心是（）。A.确定比准地价B.确定土地增值率C.选择可比案例D.确定土地还原利率5.成本法估价中，土地取得成本通常是指（）。A.土地出让金B.土地补偿费C.安置补助费D.以上都是6.土地估价报告中，通常不需要包含的内容是（）。A.估价结果B.估价方法C.土地权利状况D.估价人员简历7.在土地估价中，影响土地价值的最主要因素是（）。A.土地位置B.土地面积C.土地形状D.土地用途8.土地增值额是指（）。A.土地市场价格与土地重置成本的差额B.土地市场价格与土地取得成本的差额C.土地市场价格与土地评估价值的差额D.土地市场价格与土地原值的差额9.土地估价师资格证书的有效期为（）。A.3年B.5年C.10年D.永久有效10.下列不属于土地估价程序的是（）。A.确定估价目的B.收集资料C.选择估价方法D.撰写估价报告11.根据城市房地产管理法，土地使用权出让最高年限不包括（）。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.教育用地12.土地估价报告中，对估价对象描述的内容不包括（）。A.土地权利状况B.土地利用现状C.土地价值评估D.土地位置13.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指（）。A.土地使用效益最大化B.土地使用强度最大化C.土地使用成本最小化D.土地使用便利性最大化14.收益法估价中，净收益通常是指（）。A.营业收入B.营业收入减去运营费用C.营业收入加上折旧D.营业收入减去折旧15.市场法估价中，选取的可比案例应满足的条件不包括（）。A.地点相近B.用途相同C.交易日期相同D.交易价格相同16.土地估价师资格考试的科目不包括（）。A.土地估价基础B.土地估价实务C.土地估价相关法律法规D.土地估价案例分析17.土地估价报告的复核人应具备的条件是（）。A.具有初级以上土地估价师资格B.具有中级以上土地估价师资格C.具有高级以上土地估价师资格D.具有相关专业大专以上学历18.土地估价中的“合法原则”是指（）。A.土地估价必须遵守国家法律法规B.土地估价必须符合市场价格C.土地估价必须考虑土地用途D.土地估价必须考虑土地位置19.土地估价师注册有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年20.下列不属于土地估价师职业道德规范的是（）。A.诚实守信B.公正客观C.积极竞争D.保守秘密二、多选题（每题2分，共20分）1.土地估价的基本方法包括（）。A.收益法B.市场法C.成本法D.偏好法2.影响土地价格的因素主要包括（）。A.土地位置B.土地面积C.土地用途D.土地权利3.土地估价报告应包含的内容有（）。A.估价对象描述B.估价方法选择C.估价结果D.估价人员声明4.土地估价中的“最高最佳使用”原则应考虑的因素包括（）。A.法律限制B.经济限制C.市场限制D.技术限制5.收益法估价中，运营费用通常包括（）。A.管理费用B.销售费用C.租赁费用D.维修费用6.市场法估价中，对可比案例交易价格进行处理的方法包括（）。A.市场法修正B.比例调整C.系数调整D.差额调整7.土地估价师资格考试的科目包括（）。A.土地估价基础B.土地估价实务C.土地估价相关法律法规D.土地估价案例分析8.土地估价报告的组成部分包括（）。A.封面B.目录C.估价结果D.附件9.土地估价中的“合法原则”要求（）。A.土地估价必须遵守国家法律法规B.土地估价必须符合土地权利状况C.土地估价必须考虑土地用途D.土地估价必须考虑土地位置10.土地估价师职业道德规范包括（）。A.诚实守信B.公正客观C.勤勉尽责D.保守秘密三、判断题（每题1分，共10分）1.土地估价师只能从事本专业范围内的土地估价业务。（）2.土地估价报告必须由两名以上土地估价师签字。（）3.土地估价中的“最高最佳使用”原则是指土地用途多样化。（）4.收益法估价中，净收益通常是指土地的年收益。（）5.市场法估价中，选取的可比案例越多越好。（）6.土地估价师资格考试是国家级考试。（）7.土地估价报告的复核人对估价结果负责。（）8.土地估价中的“合法原则”是指土地估价必须符合市场价格。（）9.土地估价师注册后，可以从事任何与土地相关的业务。（）10.土地估价师职业道德规范是强制性的。（）四、计算题（每题10分，共20分）1.某宗住宅用地，面积为1000平方米，土地取得成本为800万元，开发成本为2000万元，建筑成本为1500万元，土地增值额为1200万元，土地还原利率为6%，开发期为2年，计算该宗土地的评估价值。2.某宗商业用地，面积为500平方米，年租金收入为100万元，运营费用为40万元，土地还原利率为8%，计算该宗土地的评估价值。五、案例分析题（每题25分，共50分）1.某城市拟出让一块商业用地，面积为2000平方米，出让年限为40年。收集到三个可比案例，分别为：案例一，与估价对象位置相近，面积为1500平方米，用途为商业用地，交易价格为1800万元，交易日期为一年前；案例二，与估价对象位置相同，面积为2000平方米，用途为商业用地，交易价格为2000万元，交易日期为半年前；案例三，与估价对象位置相近，面积为2500平方米，用途为商业用地，交易价格为2200万元，交易日期为一年前。请运用市场法对该宗土地进行评估，并撰写简要的估价分析。2.某企业拟转让其名下的一块工业用地，面积为3000平方米，土地用途为工业用地，剩余使用年限为20年。请根据以下资料，运用收益法和成本法对该宗土地进行评估，并简要分析两种估价方法的适用性和局限性。*该企业每年可获得租金收入为300万元，运营费用为100万元。*该宗土地的重置成本为2000万元。*土地还原利率为6%，工业用地土地增值率一般为土地取得成本的10%。试卷答案一、单选题1.A2.D3.A4.A5.D6.D7.A8.B9.B10.D11.D12.C13.A14.B15.D16.D17.B18.A19.D20.C二、多选题1.ABC2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.ABCD9.ABCD10.ABCD三、判断题1.√2.√3.×4.√5.×6.√7.×8.×9.×10.×四、计算题1.解析：采用成本法进行评估。土地评估价值=土地取得成本+开发成本+建筑成本+土地增值额土地评估价值=800+2000+1500+1200=5500万元2.解析：采用收益法进行评估。土地评估价值=年净收益/土地还原利率年净收益=年租金收入-运营费用=100-40=60万元土地评估价值=60/8%=750万元五、案例分析题1.解析：运用市场法进行评估，需要对可比案例进行交易价格修正。首先，计算三个可比案例的交易单价：案例一：1800万元/1500平方米=1.2万元/平方米案例二：2000万元/2000平方米=1.0万元/平方米案例三：2200万元/2500平方米=0.88万元/平方米然后，对交易价格进行修正：案例一：由于交易日期较远，需要进行时间修正，假设时间修正系数为0.9，则修正后的单价为1.2*0.9=1.08万元/平方米案例二：由于交易日期较近，无需进行时间修正，单价为1.0万元/平方米案例三：由于交易日期较远，需要进行时间修正，假设时间修正系数为0.9，则修正后的单价为0.88*0.9=0.792万元/平方米最后，计算比准地价：比准地价=(1.08+1.0+0.792)/3=0.9373万元/平方米估价对象评估价值=比准地价*估价对象面积=0.9373*2000=1874.6万元2.解析：运用收益法和成本法进行评估。收益法评估价值：年净收益=300-100=200万元土地评估价值=年净收益/土地还原利率=200/6%=3333.33万元成本法评估价值：土地评估价值=土地取得成本+重置成本+土地增值额土地取