关于发展园区工业地产的调查与建议

关于发展区工业地产的调查与建议

课题组

园区工业地产是指在新型工业化背景下，工业园区内

以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高

新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经

营管理和服务等为一体的工业物业的总称。如何加快发展工

业地产，促进园区转型升级和集约节约用地，是事关全市

园区能否赢得新一轮竞争、实现可持续发展亟待解决的重大

课题。市政府研究室、市工业和信息化委员会、市国土资源

局、市城乡规划局联合对我市省级以上工业园区工业地产发

展情况进行了深入调研。现将有关情况报告如下，供领导决

策参考。

一、发展园区工业地产是推进新型工业化的重要内容

新型工业化道路所追求的工业化，不是只讲工业增加

值，而是要力求“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、

环境污染少、人力资源优势得到充分发挥”，并实现这几方

面的兼顾和统一。发展园区工业地产，对于科学合理配置土

地资源，提升园区核心竞争力，推动产业高端化进程，具

有十分重要的意义。

（一）发展工业地产促进了土地集约节约。近年来，国

家相继出台一系列重大决策，强化了各级政府推进集约节

约用地的责任，加大了土地违法责任追究力度。而以建设多

层厂房为主的园区工业地产发展模式，大幅提高了工业用

地容积率，有力地促进了集约节约用地。如隆平高科园占地

185亩的隆平火炬创业中心，总建筑面积达30万平方米，

是中部地区规模最大的创业孵化基地之一。其中的金丹科技

创业大厦容积率达6.7,总建筑面积11万平方米，相当

于该园区2003-2004年两年引进11家中小企业总建筑

面积之和，而占地面积却仅为这11家企业350亩用地面

积的7,节省土地325亩。按照每家企业400平方米的创

业空间计算，金丹科技创业大厦可容纳200余家企业入驻,

是原计划的19倍。望城经开区截至2010年底，累计引进

工业地产企业7家，园区工业地产投资强度达2164万元

/公顷，工业用地产出强度达4075万元/公顷，大大高于

该园区整体投入产出强度。同时，该园区拟出台的项目入园

审查制度将规定：总投资在5000万元以下，用地面积在

50亩以内的项目，原则上不单独供地，可租赁或购买园区

内的工业地产产品落户。湖南环保科技产业园长沙国际企业

中心项目单位产出达到1700万元/亩，是园区一般工业用

地的9~10倍；年税收85万元/亩，是园区一般工业企业

5〜8倍，同样规模的一块土地，过去只能容纳一家中型企

业，现在却可以容纳数百家企业。

（二）发展工业地产缩短了项目落地时间。发展园区

工业地产，项目招商主体除园区招商机构外，增加了工业

地产开发商，形成了招商合力，有力缓解了招商难、落地难

的问题。新引进项目使用现成工业地产比自建厂房设施减少

了手续报批、工程建设等环节，企业只需安装设备就可以开

始生产，原来的基建周期被缩短为零，极大地提高了项目

落地速度。同时，工业地产拥有完善配套的专业化创业设

施、技术服务、经营管理和政策指导，帮助中小企业解决在

发展过程中遇到的硬件设施、人员技术和研发资金等方面的

困难。如湖南广发隆平成立了一支可为入园企业提供“保姆”

式服务的专业队伍，建立起一套“一站式”的服务机制，从

咨询考察、洽谈签约、批准设立直到建设运营，对企业实行

全方位的跟踪服务，受到了企业的一致好评。

（三）发展工业地产降低了初创企业风险。科技型初创

企业是我国科技成果产业化的一支生力军，但这些企业由

于自身规模和条件限制，没有足够的资金从事厂房建设。而

使用工业地产，对于大多数租赁经营的中小企业来说，解

决了资金占用较多和流动资金不足的问题，缩短了落户投

产周期。目前，长沙高新区、长沙经开区、宁乡经开区、浏

阳生物医药园等工业园区都建立了面向初创型中小科技企

业的科技企业孵化器。如长沙高新区建设各类孵化器7家,

孵化面积120多万平米，在孵企业700多家，累计引进

留学归国创业人员197人，引进博士、博士后126人，已

累计对7家科技型中小企业投资2650万元，每年为各类

中小企业提供各类资金逾10亿元。

（四）发展工业地产促进了产业集群发展。结合所在地

区工业发展实际和区位资源优势，科学规划，合理布置,

集群化发展是发挥工业集中区带动、引领和聚集效应的根本

要求。在园区内集中建设标准化工业厂房，可以将同类型、

同一产业链的企业集中到一起，形成产业集群，凸显聚集

效应。如长沙高新区发展工业地产以五大专业园区为依托,

密切上下游企业之间合作，合理布局产业链，将同类或上

下游企业集中在一起，共同使用园区的基础设施、公共服务

和管理资源，降低了运营成本，促进了产业集聚，提高了

应对市场发展变化的反应速度。

（五）发展工业地产提升了园区建设品质。发展园区工

业地产，注重将土地供应给资金量大、技术含量高、产出效

益好的项目，有利于促进经济增长方式由粗放型向集约型

转变。同时，统一建设配套设施，实现工业基础资源共享,

也有利于集中统一管理，为企业和员工创造和谐的生产生

活空间。如湖南环保科技产业园引进东湖高新集团开发的长

沙国际企业中心，项目规划总面积263.9亩，建设40万

平方米多层工业地产，同时配套建设宿舍楼、职工食堂、公

共厕所、健身场所和绿化带等多种附属设施，水、电、路、

通讯和安全设施等资源实行共享，各企业在安全保卫、职工

食堂、宿舍管理和企业文化建设等方面互惠互利，既能降低

企业生产和管理成本，又大大提升了园区建设品质。

图表：标准厂房主要指标

项目指标内容

大于30,小于40

建筑密度

大于1.5,小于3.0

容积率

大于10,小于15

绿化率

一层大于6米，二层及以上大于4.5米、小于4.8米

楼层高度

楼面负荷大于800公斤/平方米

配电大于80瓦/平方米

二、长沙市发展园区工业地产亟待解决的主要问题

在国外，工业地产往往是一个城市乃至一个国家的经

济支柱。如日本的工业地产占全世界的30%,对本国的

GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%,对

本国的GDP贡献也超过了30%。同时，国内发达地区在发

展园区工业地产方面也进行了积极的探索，并取得了良好

的成效。而目前我市园区工业地产发展从总体上看仍然外在

起步阶段，还存在许多问题亟待突破，主要表现在：

（一）缺乏思想共识，行业发展缓慢。与国内一线发达

城市相比，长沙工业地产无论是开发理念还是发展速度都

具有一定的滞后性，而且受市场规律、产业现状和获利模式

的影响，部分园区对发展工业地产的重要性和必要性认识

不足，一些园区甚至没有将工业地产纳入园区发展规划，

这些都在一定程度上延缓了长沙工业地产的发展速度。同时,

项目支撑、工作力度、政策扶持和资金倾斜力度远远不够。

从我市各园区工业用地情况看，无论是工业地产规划用地

面积、已经开发面积，还是现已竣工面积都比较小，也缺乏

发展后劲。

（二）缺乏统一规划，空间布局无序。规划滞后严重

影响了工业地产的健康发展。一是从市级层面上看，目前全

市尚未出台工业地产整体规划，全市工业地产的发展方向、

发展目标、发展途径、发展布局均未确定。园区现有的少量

工业地产，往往是企业因市场因素自发开发的，存在较大

的盲目性。二是从园区本身来看，也没有制定工业地产发展

专项规划，工业地产如何适应产业链延伸、专业园区打造和

工业新城功能建设的需要，以及如何以工业地产促进园区

整体功能的提升等，都缺少长远规划。三是从开发思路来看,

目前通行的工业地产产品如标准厂房ReadyBuiltFacility,

定制厂房BuildtoSuitFactory,专业工业园区

IndustrialPark,科技园区BusinessPark,科学园区

sciencepark,研发中心RampD,企业总部HQ,郊区办公楼

SuburbanOmce等，在我市并没有充分发育，同时，对产品

和市场的研究也比较缺乏，对路的产品开发建设得较少。

（三）缺乏开发主体，投资动力不足。工业地产是一个

复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物

流、交通等情况，还要考虑产业状况和招商政策等。与商业

和住宅房地产简单的“建造一销售”获利模式不同，工业地

产的利润主要来源于后续经营。同时，工业地产还需要具备

对潜在客户的细分、行业规律的研究和市场氛围的培育等专

业领域的知识，这些因素导致地产商参与工业地产开发的

积极性不高。目前，只有隆平高科园、环保科技园和浏阳制

造产业基地等园区有专业开发商投资建设工业地产项目，

但投资规模仍然偏小，产品品质有待提升。

（四）缺乏支撑体系，瓶颈制约突出。当前，我市发展

工业地产仍然存在诸多制约。一是资金方面。工业地产单位

建设成本在1200元/平方米左右，工业厂房出租市场价格

为120元/平方米年，项目出租静态投资回收期为10年

以上。按建设成本计算，工业地产项目获利出售价格应在

1500元/平方米以上，而目前园区工业厂房市场出售价格

为1300元/平方米左右，造成工业地产项目资金链紧张。

二是用地方面。近年来，长沙市土地指标限制严格，城区工

业用地成本节节攀升，达到56-66万元/亩，即使主城区

周边用地也已十分紧张。如宁乡经开区对接的武汉佳海地产,

希望一次性拿地2000亩，建设佳海工业城，但因为土地

指标限制、征拆周期较长、土地成本过高，最终只能放弃。

三是用电方面。当前我市商业用电电价约为1.03元/度，

而工业用电电价约为0.75元/度，二者之间存在较大的差

价。而当前我市对工业地产项目用电的指导政策不明，如长

沙国际企业中心开始由于无工业企业入驻，只能按商业用

电报批，后来随着工业企业项目的不断入驻，电费价格过

高的问题开始凸显，给入驻企业带来了不少负担。

图表：长沙市工业土地使用成本变化图（单位：元/平米）

（五）缺乏扶持政策，保障措施乏力。发展工业地产需

要建立健全准入、规划、建设、运营、管理、收益、奖励以

及退出等一系列支持政策，目前，由于我市工业地产开发

还处于初级阶段，许多政策还不配套。一是控制指标不一

致。如在绿化率上，规划而部门要求大于25,国土部门

则要求小于25；在建筑密度上，规划部门要求小于40,而

国土部门则要求大于40,双重标准严重影响了项目的具体

操作。二是配建政策不明确。工业地产项目作为中小企业集

聚区，很有必要配建研发、餐饮、金融等配套用房，但目前

缺乏具体的配建比例及操作政策。如东湖高新根据国土部门

的要求按照不超用地面积7的标准配建的辅助用房，因政

策不明确在市房产局暂时无法办理预售；中信公司在园区原

计划开发400亩数码港项目，引进100家企业总部，但

最终因为政策不明朗，只好转为商业开发。三是交易税赋不

统一。在工业地产建设过程中，交易契税参照商业地产的标

准征收，开发商难以承受；销售上未能突破工业地产产权分

割和产权预售许可的政策瓶颈，银行难以给予相应的按揭

配套，解决这些问题的职权又在园区行政授权能力范围之

外。如已在隆平高科园成功建设的金丹创业大厦项目希望在

宁乡经开区复制投资，就因为配套政策的不明确而暂缓实

施。

三、国内外城市促进工业地产发展的主要启示

当前，发达国家正加快向中国等发展中国家进行产业

转移，特别是随着制造业的加快发展，工业地产的需求量

仍将处于一个不断增长的周期。而我国工业地产呈现的广阔

前景，也正成为国自内外投资关注的热点。2003年全球

第一大工业地产运营商普洛斯(GlobalLogistic

Properties)登陆中国市场后，腾飞中国、

(AscendasChina)丰树集团(MapleTree)以

及嘉民集团(GoodmanGroup)等世界工业巨头以及美

洲绿野资本、澳大利亚宝泽集团和一些中小型的工业地产基

金都在中国市场积极寻找投资机会，希望加入中国工业地

产运行阵营中。在区域布局方面，除了一线城市外，那些经

济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市

也成为这些工业地产开发商的追逐之地。在外资工业地产商

不断扩大投资的同时，金地、中粮地产、上海复地、合生创

展、富力等诸多中国开发商都不同程度地试水工业地产，作

为民企代表的万通地产放言：“万通将在一两年内成为本土

最大的工业地产投资商。”由此也拉开了中国最大工业地产

商争夺战。面对蓬勃的工业地产发展来势，认真学习借鉴国

内外先进经验，对于我市抢抓机遇、迎接挑战、加快工业地

产快速健康发展有着十分重要的现实意义。

(一)形成规范的流程是工业地产发展的前提。以新加

坡为例。新加坡土地严重缺乏，但其在工业方面投入巨大、

成效显著，这主要归功于该国有一套规范的工业园区发展

流程，包括总体规划、园区建设、园区管理、园区升级四个

阶段。总体规划阶段，确定了区域经济研究、园区开发定位、

行业发展规划、园区招商定位、园区开发策略、园区招商策

略、开发财务规划、概念性规划、控制性规划、基础设施规

划等一系列规划措施体系。园区建设阶段，主要对园区进行

包装，通过非盈利性基础设施建设、盈利性基础设施建设、

共用设施建设等来提升园区档次和改善园区投资环境，进

而通过国内外招商来吸引优秀投资商。园区管理阶段，主要

是园区的日常事务执行工作，包括客户管理和物业管理，

为园区的发展提供稳定的工作环境。园区升级阶段，主要是

在原有园区难以适应新客户或有新要求、新规划时，对园区

土地容积率和产业结构进行提升改造。

（二）引进优质的项目是工业地产发展的关键。以武汉

为例。武汉工业地产市场的主流产品为专业园区和总部基地,

他们认为这种产品形态才是降低企业成本，实现土地价值

最大化的保障。近年来，武汉市先后有38个工业地产项目

投入市场，累计建筑面积3103.3万平方米。其中，以标准

厂房为主要产品的工业地产项目仅有11家，物流基地2

家，其余25个项目则以产业园区和总部基地为主，可为

入驻企业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等全套

解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的

全方位需求。如光谷联合开发的光谷软件园项目，入驻企业

将超过400家，新增就业5万人，年营业额120亿元，

税收5亿元，不仅发挥了产业聚集的功能，而且比传统的

工业园区更适宜工作和生活。此外，东湖高新集团开发的国

际企业中心先后入驻了140多家中小企业。这些企业规模

虽然不大，但几乎都是从事高科技、高附加值产品的研发和

生产，为促进产业配套和经济发展发挥了基础性作用。

（三）制定完善的政策是工业地产发展的保障。以天津

为例。在工业土地利用方面，2008年2月国土资源部新修

订的《工业项目建设用地控制指标》、2008年3月《国务

院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3号）规

定了各地区的工业项目用地的容积率、建筑密度、投资强度、

行政性用地的比例最低控制标准，工业用地的容积率由以

限高标准转变为限低标准，鼓励建设多层厂房。根据政策，

天津市工业用地出让容积率一般控制在不低于0.7的标准,

大力支持建设高层楼宇厂房。在工业土地出让方面，天津大

力支持中小企业发展，在土地出让计划中优先安排一定比

例的土地用于服务中小企业，特别是建设多层标准厂房；同

时，严格限制了工业用地的变性，规定分期建设的工业项

目，后续用地不得改变土地用途，不得兴建职工住房；改变

土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，

一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。

四、加快长沙市园区工业地产发展的对策建议

发展园区工业地产是一项复杂的系统工程，既要立足

于解决当前制约工业地产发展最迫切最急需的问题，又要

以战略的眼光和市场的方法促进工业地产市场持续快速健

康发展。

(-)科学制定发展规划。一是制定工业地产的总体规

划。统筹规划全市范围内新增居住用地、商业用地、工业用

地及综合用地，适当提升工业用地比例。二是优化工业地产

的空间布局。工业地产按其形态可分为：综合工业社区，包

括一个较大区域内的制造基地、中小型企业用房、研发-孵

化-加速器、总部楼宇、生产性服务业以及其它配套设施；

专业工业园区，包括一批产、学、研合一或分开的综合性工

业用房和相应的配套设施；单纯工业物业，包括定制厂房、

标准厂房、专业孵化-加速器和相应的配套设施。在市级层

面，应根据城镇总体规划和土地利用总体规划，着重规划

好综合性工业社区和专业工业园区的空间布局。三是明确工

业地产的发展方向。工业地产具有较强的专业性，每个开发

园区必须根据自身招商企业的类型确定工业地产类型，并

合理估算园区工业地产用地类型结构。各园区工业地产规划

要根据园区产业发展规划、行业发展趋势，科学确定工业地

产占地比例和工业地产产品结构，原则上每个园区的工业

地产用于主导产业所占比重应大于50,并要结合园区及周

边基础设施建设情况明确开发时序。

(二)不断完善支撑体系。一是制定行业标准。按照相

关产业特点和生产流程，坚持“便于使用、便于销售、便于

分割、便于管理”的原则，制定行业和产品标准，明确开发

强度等强制性控制指标，将项目的实际用地需求、容积率、

绿化率、产出率、建设投产周期等指标列入招商合同予以明

确，使相关准入条件具有法律效力。二是坚持集约节约。实

施鼓励性购房、限制性购地的政策，除特殊行业外，在全市

工业园区范围内投资额低于3000万元的工业项目原则上

不再单独供地，促使更多的项目入驻工业地产发展。要控制

建设单层厂房，鼓励建设多层厂房。除机械、装备制造等产

业及危险特殊行业外，一般要求标准厂房的层数在三层及

三层以上，平均容积率应大于l.Oo机械、装备制造类等产

业标准厂房的层高也应在8米以上。有条件的应建设地下

停车库，向地下要空间。三是加强金融支持。按照“谁投资、

谁管理、谁受益”的原则，鼓励各类市场主体参与工业地产

建设，出售或租赁给企业用于工业生产。在争取金融机构信

贷支持的同时，积极拓展投融资渠道，通过多元化投融资

来解决工业地产建设的资金问题。同时，要引导有条件的工

业企业、房地产企业、农村集体经济组织等参与工业地产项

目投资建设；组织举办各类专题招商活动，吸引广大中小企

业及外来投资项目落户工业地产。

（三）整体提升发展水平。一是大力引进专业开发主体。开

发商水平的高低直接决定了工业地产产品品质的优劣。园区

应根据自身的产业特色和工业地产的用途，挑选和引进国

内外优秀的专业地产商来投资开发。高品质的工业地产开发

出来后，要着眼于提高工业地产的产出，寻找高产出、高附

加值的企业客户入驻，带动园区产业成链、品质提升。二是

不断完善产品配套功能。按照规划合理、功能完善的原则，

充分考虑安全、消防、环保和交通等要求，统筹工业地产项

目内道路、电力、给排水及污水处理等基础设施和行政办公、

商务活动及仓储用房等配套设施的建设。建设规模较大、周

边缺乏生活配套功能的工业地产项目，要科学合理地配套

建设一定规模的职工公寓、食堂、超市等生活服务设施和商

务办公、中介服务、技术研发、信息交流等公共服务平台。

三是切实提高管理运营水平。鼓励社会资本参与投资工业地

产项目，注册成立单独的工业地产开发公司，实行市场化

运作、公司化经营、物业式管理。按照“谁投资、谁管理、

谁受益”的原则，工业地产项目的管理运行机构一般由投资

主体负责组建运作。对由多个主体共同投资建设的工业地产

项目，要建立健全科学规范的管理运作机制，防止在同一

工业地产项目内发生多头管理、分散经营、各自为政、互不

协调的现象。

（四）始终突出政策导向。参照《长沙市工业园区建设和使

用标准厂房管理办法》的优惠政策，制定出台一整套包括工

业地产准入与布局、土地供应与招商优惠政策、产业发展重

点与工业地产商引进重点方向、工业地产产权变更与操作、

工业地产项目融资与评价考核、工业地产项目退出机制等全

市性的政策，扶持和规范全市工业地产的发展。一是实行用

地优先。对工业地产项目用地实行专项指标政策，市政府在

每年的用