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文档简介

2025年估师考试试题及答案一、选择题

1.以下哪个选项不是估师考试所涉及的主要估价方法？

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.概率法

答案：D

2.以下哪种情况下，市场比较法不适用？

A.交易案例充足

B.交易案例稀缺

C.交易案例与估价对象相似

D.交易案例与估价对象有较大差异

答案：B

3.在运用成本法进行估价时，以下哪个选项不属于重置成本？

A.土地取得成本

B.建筑物成本

C.基础设施成本

D.环保罚款

答案：D

4.在运用收益法进行估价时，以下哪个选项不属于收益？

A.出租收入

B.销售收入

C.投资回报

D.贷款利息

答案：D

5.以下哪个选项不是房地产估价报告的必备内容？

A.估价目的

B.估价对象

C.估价方法

D.估价师签名

答案：D

二、简答题

1.简述市场比较法的原理及适用条件。

答案：市场比较法是基于替代原则，通过比较估价对象与近期交易案例的相似程度，调整交易案例的价格，得出估价对象的价值。适用条件包括：交易案例充足、交易案例与估价对象相似、市场环境稳定等。

2.简述成本法的原理及适用范围。

答案：成本法是基于替代原则，以重建或购置与估价对象相同或相似房地产的成本为基础，扣除折旧，得出估价对象的价值。适用范围包括：新建房地产、具有独特性的房地产、无交易案例的房地产等。

3.简述收益法的原理及适用条件。

答案：收益法是基于预期收益原则，通过预测估价对象的未来收益，将其折现至当前时点，得出估价对象的价值。适用条件包括：有稳定的收益来源、收益可预测、市场环境稳定等。

三、计算题

1.某宗房地产，土地面积为1000平方米，土地取得成本为200万元，建筑物重置成本为1500万元，建筑物折旧率为20%。求该宗房地产的评估价值。

答案：评估价值=土地取得成本+建筑物重置成本×(1折旧率)

=200+1500×(10.2)

=200+1200

=1400万元

2.某宗房地产，年出租收入为120万元，年经营成本为30万元，预计剩余使用寿命为10年，折现率为8%。求该宗房地产的评估价值。

答案：评估价值=(年出租收入年经营成本)×(P/A,8%,10)

=(12030)×6.710

=90×6.710

=603.9万元

四、案例分析题

1.请结合以下案例，分析市场比较法的应用。

案例：某宗房地产，位于城市中心，面积为500平方米，用途为商业。近期，类似房地产的交易案例有以下几个：

（1）案例一：面积400平方米，成交价800万元；

（2）案例二：面积600平方米，成交价1200万元；

（3）案例三：面积500平方米，成交价1000万元。

答案：根据市场比较法，选取案例三作为比较对象，调整交易案例的价格。调整系数为：

调整系数=估价对象面积/比较案例面积

=500/500

=1

估价对象的价值=比较案例成交价×调整系数

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