物业消防管理中的法律风险防范（许传升）

清大东方教育

科技集团有限公司汇报人：许传升电 话前案例2019年10月8日，上海某区派出所民警到辖区一个商业区开展消防检查时，发现该商业区消防控制室内的值班人员均系“无证上岗”，且未建立24小时值班制度。当民警将开具好的《消防监督检查意见通知书》交予该单位消防负责人戈某时，对方拒绝签字。10月18日，民警再次到该处检查，发现此前发现的问题仍未改正，因此再次开具《消防监督检查意见通知书》要求限期整改，对方予以签字确认。11月1日下午2时30分许，派出所与消防救援支队再次来到这里开展消防安全联合检查时，发现该单位对之前发现的诸多消防隐患仍未整改。课前案例在调查过程中，戈某对安排未取得消防设施操作职业资格证书的人员在消防控制室值守的违法行为供认不讳。消防执法人员遂当场开具了《责令立即改正通知书》，并将戈某移交给派出所。因涉嫌“指使他人违反消防管理规定冒险作业”，警方依法对戈某处以行政拘留10日的处罚。案例思考关于这个案例，我想请大家思考三个问题：1、警方的行政拘留是否合法？2、如果不合法，应该如何应对？3、消防控制室能不能保证24小时双人持证上岗？CONTENTSLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit.Donecluctusnibhsitametsemvulputatevenenatisbibendumorcipulvinar.物业消防管理内容01物业消防管理风险02风险防控主要措施03关于我们04物业消防管理内容Theoutstandingproblemsintheemergencyofresidential

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ONE01CONTENTSLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit.Donecluctusnibhsitametsemvulputatevenenatisbibendumorcipulvinar.依法规管理的内容01依标准管理的内容02依文件管理的内容03依合同管理的内容041.管理内容的来源（1）《中华人民共和国消防法》（2）《物业管理条例》（3）《机关团体企业事业单位消防安全管理规定》（公安部令第61号）（4）《住宅物业消防安全管理》（GA

1283—2015）、《多产权建筑消防安全管理

》（GA/T1245-2015）（5）国务院办公厅《消防安全责任制实施办法》1.1依法管理的内容第十八条 同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。1.1依法管理的内容第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。1.1依法管理的内容居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：（一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；（二）开展防火检查，消除火灾隐患；（三）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（四）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。1.2依标准管理的内容125346物业消防安全管理通

则消防设施维护管理消防安全宣传教育和培训防火检查和火灾隐患整改火情处置和协助调查消防档案1.2依标准管理的内容物业服务企业应履行下列职责：制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，确定各级、各岗位消防安全责任人员，成立志愿消防队伍，制定并落实管理区域的消防安全制度和操作规程；配合公安派出所、居(村)民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项；组织对物业服务企业员工进行消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定；1.2依标准管理的内容物业服务企业应履行下列职责：开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障消防车作业场地不被占用；对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效；制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练；落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。1.2依标准管理的内容消防安全管理一般要求防火巡查、检查防火管理消防设施管理安全疏散管理消防安全培训教育灭火和应急准备1.2依法管理的内容统一管理单位的职责指定专人或成立专职部门负责消防安全管理工作。确保多产权建筑的自动消防系统的操作人员取得消防行业特有工种职业资格证书。建立健全统一的消防安全制度，拟订年度消防安全工作计划、消防安全工作的资金预算和组织保障方案。建立完善的消防档案，妥善保管建设工程消防设计审核、消防验收和备案、抽查资料，消防设施、灭火器材等相关资料。1.2依标准管理的内容按照约定，对管理区域内的消防设施进行日常维护管理。每年组织或委托具有相关资质的单位对多产权建筑消防设施进行全面检测，检测记录应完整准确，存档备查。消防设施的检测应按GA503的规定进行。组织开展包括消防共用部位及使用方专用部位在内的建筑整体的防火巡查、检查。对占用、堵塞、封闭疏散走道、安全出口、消防车通道等违法行为予以制止；确保共用消防设施完好、有效。发现不能及时消除的隐患及涉及公共消防安全的重大问题，应及时向产权方、使用方报告有关情况。牵头制定火灾隐患整改方案，落实火灾隐患整改并在整改期间采取防护措施。1.2依标准管理的内容督促产权方、使用方履行消防安全职责。配合公安机关消防机构或公安派出所的消防监督检查工作。对拒不消除火灾隐患的，应及时向公安机关消防机构或公安派出所报告。组织开展消防安全宣传教育培训，制定灭火和应急疏散预案并定期组织演练。应按照规定或根据需要建立专职、志愿消防队等多种形式的消防组织，开展日常消防业务训练及群众性自防自救等活动。履行合同中约定的其他消防安全职责。履行消防法律、法规及规章规定的其他消防安全职责。1.3

依文件管理的内容《消防安全责任制实施办法》第十八条 同一建筑物由两个以上单位管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。物业服务企业应当按照合同约定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告。定期开展防火检查巡查和消防宣传教育。1.4

依合同管理的内容1、约定的消防管理范围（1）公共区域；（2）消防设施；（3）相关物业2、约定的管理事项（1）防火检查、巡查；（2）疏散通道、安全出口、消防车道、消防车作业场地管理；（3）消防宣传教育培训；（4）消防设施维护保养；（5）火灾应急处置；（6）消防档案建设3、约定的其他事项（1）消防服务内容的频次；（2）与消防相关的服务内容，如灭火器配置、维修，电气线路方面的火灾隐患整改等；（3）居民家庭防火检查等物业消防管理风险Theoutstandingproblemsintheemergencyofresidential

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TWO02CONTENTSLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit.Donecluctusnibhsitametsemvulputatevenenatisbibendumorcipulvinar.日常管理的风险01发生火灾后的风险02物业人员自身的风险032.1

日常管理风险物业的管理，主要涉及消防设施、公共区域（疏散），在这些方面如果管理不到位，则有可能受到消防部门的行政处罚，即警告、罚款、拘留等。常见的情形（违反的法条）有：2.1依法管理的内容第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；（七）对火灾隐患经消防救援机构通知后不及时采取措施消除的。1.1

日常管理风险第六十一条 生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，或者未与居住场所保持安全距离的，责令停产停业，并处五千元以上五万元以下罚款。生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准的，依照前款规定处罚。2.1

日常管理风险第六十四条 违反本法规定，有下列行为之一，尚不构成犯罪的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处警告或者五百元以下罚款：（一）指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；（本条主要是指消防控制室值班人员无证上岗）。2.1

日常管理风险第六十五条 违反本法规定，生产、销售不合格的消防产品或者国家明令淘汰的消防产品的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门依照《中华人民共和国产品质量法》的规定从重处罚。人员密集场所使用不合格的消防产品或者国家明令淘汰的消防产品的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上五万元以下罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处五百元以上二千元以下罚款；情节严重的，责令停产停业。2.1

日常管理风险第六十六条 电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止使用，可以并处一千元以上五千元以下罚款。2.1

日常管理风险2.1

日常管理风险2.1

日常管理风险（1）消防设施管理不当，误动作，造成伤亡或财产损失。比如，消火栓系统，或自动喷水灭火系统管道破损，漏水，导致业主财产受到损失；二氧化碳气体灭火系统误动作，导致防护区内人员死亡；系统漏电导致人员触电、水系统漏水结冰导致人员滑倒摔伤或交通事故等。（2）出租管理不当，引起消防纠纷，导致损失发生。比如，将物业管理的建筑或设施出租，但该建筑或设施不符合租户计划的使用用途，结果在投入使用前、或使用中，经消防部门检查停止使用或给予罚款等行政处罚，导致租户利益受损。2.2

发生火灾后的风险火灾发生之后，通常有两种责任：一是引起火灾的责任，这个算是直接（主要）责任；另一种是导致火灾危害扩大的责任，是间接（次要）责任。从物业这个角度来说，绝大多数火灾不太可能是物业引起（当然也不是绝对），那么，火灾之后承担的基本是间接（次要）责任。这意味着要受到刑事责任、民事责任、行政违法责任追究的风险。这些风险的产生，主要是因为以下工作没有做好：2.2

发生火灾后的风险1、极少的，直接引起火灾，比如在检查过程中吸烟扔在可燃物上、放烟花引燃可燃物等；2、因物业管理有漏洞，非物业人员引起火灾时有一定责任，比如未张贴告示禁止燃放烟花，对电动车进入楼梯间停放、充电等行为未进行制止等，结果因燃放烟花或停放电动车引起火灾。3、发生火灾后，因物业人员不作为、不履行职责，引起火灾危害扩大，这主要是指消防控制室值班人员脱岗（未及时受理火灾警报）、不及时打119报警、不参与灭火救援等，结果导致火灾损失扩大；2.2

发生火灾后的风险4、发生火灾后，因物业公司平时未履行好职责，引起火灾危害扩大，这主要是指由物业公司维护的消防设施（比如：火灾报警系统，消火栓系统，自动喷淋系统，防排烟系统，消防电梯，消防广播，防火门防火卷帘等）有问题，不能使用，最常见的是消火栓无水，或水压不足；或物业管理的公共区域，特别是疏散通道、消防车道有问题，也就是疏散通道堆物（基本是楼梯间和走道内堆物）引起火灾，或使火灾扩大，或影响了人员疏散；或是消防车通道乱停车，大门处有门禁（限宽高），影响消防车进入。在有些情况下，上述问题经消防部门指出，要求整改，但物业公司拒不整改，最终发生火灾时导致火灾危害扩大。2.2

发生火灾后的风险5、将房屋或设施出租，但未履行好监管职责。如将房屋出租，但未提醒对方按消防要求改造施工，部分人员密集场所未申请开业前消防检查即投入使用，引起火灾或使火灾危害扩大。根据火灾的情况，直接经济损失和伤亡人数，有可能承担刑事责任、民事责任、行政违法责任。2.2

发生火灾后的风险从火灾来说，符合刑事立案的标准一般都是：1、死亡1人以上（含）2、重伤3人以上（含）3、造成直接财产损失100万元以上（含）刑事责任主要罪名为：失火罪，消防责任事故罪，重大责任事故罪等。一般的刑罚都是拘役，三年以下，三至七年，可缓刑。2.2

发生火灾后的风险失火罪01消防责任事故罪02重大责任事故罪03重大劳动安全事故罪07不报、谎报安全事故罪08强令违章冒险作业罪06大型群众性活动重大安全事故罪04危险物品肇事罪05失火罪定义失火罪是指由于行为人的过失引起火灾，造成严重后果，危害公共安全的行为，是一种过失危害公共安全的犯罪。（1）导致死亡一人以上，或者重伤三人以上的；（2）导致公共财产或者他人财产直接经济损失一百万元以上的；（3）造成十户以上家庭的房屋以及其他基本生活资料烧毁的；（4）造成森林火灾，过火有林地面积二公顷以上或者过火疏林地、灌木林地、未成林地、苗圃地面积四公顷以上的；（5）其他造成严重后果的情形。《刑法》第一百一十五条的规定，对失火罪的刑罚是处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。立案标准及刑罚造成死亡一人以上，或者重伤三人以上；造成直接经济损失一百万元以上的；其他造成严重后果的情形。立案标准消防责任事故罪定义及立案标准消防责任事故罪是指行为人违反消防管理法规，经公安消防机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果，危害公共安全的行为《刑法》第一百三十九条第一款规定：犯消防责任事故罪，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。广州市建业大厦12·15火灾事故基本情况：2013年12月15日18时37分许，广州市建业大厦发生火灾，过火面积12500㎡，直接财产损失4066.23万元。火灾原因：X物业公司电工金自廉在改造建业大厦用电线路时，计算错误，致总电源线短路，引燃可燃物发生火灾。案例广州市建业大厦12·15火灾事故责任追究：黎容桥作为建业大厦的实际控制人，指派儿子黎锦洪与李某生一起管理建业大厦，在该大厦出租仓库经当地消防监督部门查封、强制停止使用，且未经验收的情况下擅自对外出租经营。经广州中院二审，最终黎容桥犯消防责任事故罪和行贿罪被判刑七年，其子黎锦洪犯消防责任事故罪被判刑三年，电工金自廉因犯重大责任事故罪获刑三年。案例重大责任事故罪立案标准（2）造成直接经济损失一百万元以上的；（3）其他造成严重后果或重大安全事故的情形。定义及立案标准生产作业中违反有关安全管理规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的行为。（1）造成死亡一人以上，或者重伤三人以上的；《刑法》第一百三十四条第一款在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。案例2018年8月25日4时12分许，哈尔滨市松北区哈尔滨北龙汤泉休闲酒店有限公司（以下简称北龙汤泉酒店）因电气线路短路，发生重大火灾事故，过火面积约400平方米，造成20人死亡，23人受伤，直接经济损失2504.8万元。吕永胜，男，北龙汤泉酒店事故发生当日值班消控员，事故发生前夜查时，发现E区三层常闭式防火门处于敞开状态，但未采取任何措施，起火后烟气迅速渗入客房走廊和房间，导致火灾发生时有毒烟气通过防火门快速扩散，对事故灾害扩大负有主要责任。因涉嫌重大责任事故罪，已于2018年10月29日被松北区检察院批准逮捕。案例2013年10月11日凌晨2时59分，石景山区喜隆多商场发生火灾，大火整整烧了八个多小时，过火面积约1500平米。两名参与救火的消防官兵牺牲。刘波作为喜隆多消防中控员，在值班期间怠于履行职责，在发现火灾报警后不能及时对位置及情况作出判断和处置，延误了灭火时机，致使火势蔓延并造成严重后果。判决：被告人刘波犯重大责任事故罪，判处有期徒刑三年六个月。大型群众性活动重大安全事故罪立案标准（1）造成死亡一人以上，或者重伤三人以上的；（2）造成直接经济损失一百万以上的；（3）其他造成严重后果的情形。定义及立案标准举办大型群众性活动违反安全管理规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的行为对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上或者七年以下有期徒刑刑罚危险物品肇事罪刑罚腐蚀性物品的管理规定，在生产、储存、运输、使用中发生重大事故，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑。定义及刑罚违反爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的管理规定，在生产、储存、运输、使用中，由于过失发生重大事故，造成严重后果的行为《刑法》第136条规定，违反爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、《刑法》第一百三十四条第二款规定

强令他人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处五年以上有期徒刑。（1）造成死亡一人以上，或者重伤三人以上的；（2）造成直接经济损失一百万元以上的；（3）其他造成严重后果或者重大安全事故的情形。立案标准指强令他人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的行为。强令违章冒险作业罪定义是指安全生产设施或者安全生产条件不符合国家规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的行为重大劳动安全事故罪《刑法》第一百三十五条第一款（1）造成死亡一人以上，或者重伤三人以上；（2）造成直接经济损失一百万元以上的；（3）其他造成严重后果的情形。安全生产设施或者安全生产条件不符合国家规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。立案标准《刑法》第139条第2款在安全事故发生后，负有报告职责的人员不报或者谎报事故情况，贻误事故抢救，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑。定义及刑罚在安全事故发生后，负有报告职责的人员不报或者谎报事故情况况，贻误事故抢救，情节严重，危害公共安全的行为不报、谎报安全事故罪2.2

发生火灾后的风险民事责任，主要是赔钱。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国合同法》等法律。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。届时，民法通则、侵权责任法、合同法将废止。引发民事风险最常见的情形案例2015年1月14日22点30分左右，侯某所在房屋发生火灾，凯里市公安消防大队接警后赶往现场扑救。该火灾造成侯某及杨某等其他业主直接经济损失316666元。消防大队出具的《火灾事故认定书》认定起火点系侯某住宅客厅内沙发前电烤箱处，起火原因为取暖电烤箱长时间处于通电状态，烤燃电烤箱附近的可燃物后扩大火灾。消防大队在处置火灾中发现，该小区室内消火栓无水，火灾扑灭后，消防大队经调查发现，Y物业公司擅自停用消防设施、器材，将室内消防栓阀门关闭。消防大队依据《消防法》，对Y物业公司给予了5万元行政处罚。受害人杨某将侯某诉至凯里市人民法院，要求侯某赔偿经济损失19620元。法院受理后，依法追加Y物业公司为第三人。凯里市人民法院经审理判令侯某承担70%，Y物业公司承担30%的民事赔偿责任。案例2009年2月28日3时55分，无锡市新区国际花园一期A号楼3102室（以下简称3102室）发生火灾，造成3102室内居住的2名人员死亡。当消防队员到达事发小区时，因业主私家车停放在消防通道，造成消防车通行困难。消防人员打开楼内消防栓，管道内没水，后用了20多分钟从楼下铺设水带供水灭火。3102室房屋所在大楼于2007年10月经消防部门验收合格；小区物业管理单位系某物业公司下属无法人资格的分支机构；物业公司认可开发商向其移交的物业消防设施完好，但未提供证据证明火灾当晚烟感报警系统、消防供水系统处于正常工作状态。终审判决：维持一审物业公司赔偿两死者亲属各39124.7元的判决；改判物业公司增加赔偿两死者亲属各117374.1元。2.2

发生火灾后的风险火灾发生之后，行政违法责任主要依据《中华人民共和国消防法》和各地消防条例、办法等判定。要承担的主要后果：警告、罚款、行政拘留等。2.2

发生火灾后的风险违反本法规定，有下列行为之一，尚不构成犯罪的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处警告或者五百元以下罚款：（一）指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；（二）过失引起火灾的；（三）在火灾发生后阻拦报警，或者负有报告职责的人员不及时报警的；（四）扰乱火灾现场秩序，或者拒不执行火灾现场指挥员指挥，影响灭火救援的；（五）故意破坏或者伪造火灾现场的；2.2

发生火灾后的风险消防法第六十八条

人员密集场所发生火灾，该场所的现场工作人员不履行组织、引导在场人员疏散的义务，情节严重，尚不构成犯罪的，处五日以上十日以下拘留。2.2

案例2019年1月13日凌晨，家住世茂茂悦府5幢1单元1301室的初中女生将暖桌宝放进被窝，造成卧室起火，未造成人员伤亡。接警后，杭州市江干区消防大队七堡中队调集3辆消防车7分钟后到达现场扑救。扑救了5分钟后，救援人员发现消火栓水压不足。立即联系并要求小区消控室值班人员开启远程加压。但消控室值班人员不会操作设备，无法开启加压。经大队现场勘验调查，当晚消控室只有一人值班且没有职业资格证，无法正确操作消控设备导致延误了最佳扑救时间。根据《消防法》第64条规定，江干区公安分局出具的行政处罚决定书中认为，当晚指派无证人员去消控室值班的物业负责人钱某构成指使他人违反消防安全规定，冒险作业。对钱某处以拘留12天的行政处罚。2.3

物业人员自身安全风险1、日常消防管理中存在的风险。在消防设施值守、操作、维护、检查等过程中，可能会受到撞击、触电、摔滑、穿刺等各类人身伤害，物业公司存在人员管控风险。2、在灭火救援中存在的风险。因知识掌握不够、技能欠缺，在灭火救援中中毒、摔砸、烧死（伤），从而扩大火灾危害，导致物业公司存在受法律追究的风险。简要回顾风险防控主要措施Theoutstandingproblemsintheemergencyofresidential

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