记账实操-房屋租赁公司全套账务处理分录SOP

会计实操文库1/59记账实操-房屋租赁公司全套账务处理分录SOP一、核心会计科目体系1.资产类流动资产：库存现金、银行存款、应收账款（租金/物业费）、预付账款（装修款/物业费）、其他应收款（押金/保证金）非流动资产：投资性房地产（自有出租房产）、固定资产（办公设备/维修工具）、累计折旧、长期待摊费用（装修改造费）、无形资产（租赁品牌商标）2.负债类流动负债：短期借款、应付账款（装修款/维修费）、预收账款（租金预收款）、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款（代收水电费/押金）非流动负债：长期借款（购房贷款）3.所有者权益类实收资本、资本公积、盈余公积、本年利润、利润分配4.损益类收入类：主营业务收入（租金收入）、其他业务收入（物业管理费/停车费/维修费）、营业外收入成本类：主营业务成本（投资性房地产折旧/维修费）、其他业务成本费用类：销售费用（招商佣金/广告费）、管理费用（行政/办公费）、财务费用二、房源获取与投资性房地产核算（30个SOP）（一）自有房产购置/收购SOP编号操作名称操作步骤会计分录1购置住宅用于出租（全款）购置10套住宅，总价500万元，银行转账借：投资性房地产-住宅5000000贷：银行存款50000002购置商业写字楼（贷款）购置写字楼，总价2000万元，首付600万，贷款1400万借：投资性房地产-写字楼20000000贷：银行存款6000000长期借款-购房贷款140000003购置厂房用于出租（含契税）购置厂房总价1000万，契税30万借：投资性房地产-厂房10300000贷：银行存款103000004收购二手公寓（含中介费）收购二手公寓5套，总价200万，中介费5万借：投资性房地产-公寓2050000贷：银行存款20500005支付购房印花税购置房产缴纳印花税2万元借：税金及附加20000贷：银行存款200006支付房产过户费房产过户缴纳手续费1.5万元借：投资性房地产-住宅15000贷：银行存款150007投资性房地产公允价值模式初始计量购置商铺按公允价值入账，成本800万，公允价值850万借：投资性房地产-成本（商铺）8500000贷：银行存款8000000其他综合收益5000008自建公寓楼用于出租（完工转固）自建公寓楼成本1500万，完工转入投资性房地产借：投资性房地产-公寓楼15000000贷：在建工程-公寓楼150000009接受投资转入房产股东投入住宅用于出租，公允价值300万借：投资性房地产-住宅3000000贷：实收资本300000010无偿划入房产（政府划拨）政府划拨商业用房用于公租房，公允价值500万借：投资性房地产-商业用房5000000贷：递延收益5000000（二）受托代理出租与转租SOP编号操作名称操作步骤会计分录11受托代理出租住宅（收到房源）接受业主委托出租10套住宅，无成本，台账登记无分录，台账登记受托代理资产-住宅12支付受托房源保证金支付业主委托出租保证金10万元借：其他应收款-业主保证金100000贷：银行存款10000013转租写字楼（租入再出租）租入写字楼，年租金100万，银行转账借：长期待摊费用-转租租金1000000贷：银行存款100000014转租厂房（支付押金）转租厂房支付押金50万元借：其他应收款-转租押金500000贷：银行存款50000015受托代理出租佣金预提预提受托出租房源招商佣金2万元借：销售费用-佣金20000贷：应付账款-佣金2000016转租租金按月摊销租入写字楼年租金100万，月摊销83333元借：主营业务成本-转租成本83333贷：长期待摊费用-转租租金8333317受托代理出租代收租金代收业主住宅租金5万元借：银行存款50000贷：其他应付款-业主租金5000018支付受托业主租金（扣除佣金）支付业主租金5万，扣除5%佣金2500元借：其他应付款-业主租金50000贷：银行存款47500主营业务收入-代理佣金收入250019短租民宿房源采购（日租公寓）租赁房源改造成民宿，月租金5万，支付3个月借：预付账款-民宿租金150000贷：银行存款15000020民宿租金按月摊销民宿月租金5万，摊销计入成本借：主营业务成本-民宿成本50000贷：预付账款-民宿租金50000（三）投资性房地产后续计量SOP编号操作名称操作步骤会计分录21成本模式下投资性房地产折旧（住宅）住宅原值500万，折旧年限20年，月折旧20833元借：主营业务成本-折旧20833贷：投资性房地产累计折旧2083322成本模式下写字楼折旧写字楼原值2000万，折旧年限30年，月折旧55556元借：主营业务成本-折旧55556贷：投资性房地产累计折旧5555623公允价值模式下公允价值变动（升值）商铺公允价值从850万升至900万借：投资性房地产-公允价值变动（商铺）500000贷：公允价值变动损益50000024公允价值模式下公允价值变动（贬值）公寓公允价值从300万降至280万借：公允价值变动损益200000贷：投资性房地产-公允价值变动（公寓）20000025投资性房地产改良支出（住宅翻新）住宅翻新支出50万，资本化借：投资性房地产-住宅（改良）500000贷：银行存款50000026投资性房地产日常维修（墙面刷新）支付住宅墙面刷新费2万，费用化借：主营业务成本-维修费20000贷：银行存款2000027投资性房地产减值准备计提（成本模式）厂房减值，计提减值准备100万借：资产减值损失1000000贷：投资性房地产减值准备100000028投资性房地产转换（出租转自用）住宅从出租转为员工宿舍，原值500万，累计折旧100万借：固定资产-住宅4000000投资性房地产累计折旧1000000贷：投资性房地产-住宅500000029投资性房地产处置（出售公寓）出售公寓，原值300万，累计折旧50万，售价350万借：银行存款3500000投资性房地产累计折旧500000贷：投资性房地产-公寓3000000资产处置损益100000030投资性房地产盘点（年度盘点）年度盘点投资性房地产，台账核对一致无分录，出具盘点报告三、房屋装修改造与长期待摊费用核算（30个SOP）（一）装修工程支出SOP编号操作名称操作步骤会计分录31住宅精装修支出（硬装）10套住宅精装修，总费用200万借：长期待摊费用-装修费2000000贷：银行存款200000032商业写字楼装修（大堂改造）写字楼大堂改造支出100万借：长期待摊费用-装修费1000000贷：银行存款100000033民宿装修（软装+硬装）5套民宿装修支出50万借：长期待摊费用-民宿装修费500000贷：银行存款50000034厂房装修（水电改造）厂房水电改造支出30万借：长期待摊费用-装修费300000贷：银行存款30000035装修工程款预付预付装修公司工程款50万借：预付账款-装修款500000贷：银行存款50000036装修工程完工结算（补付尾款）装修工程总价200万，预付50万，补付150万借：长期待摊费用-装修费1500000贷：预付账款-装修款500000银行存款100000037装修材料采购（自行采购）自行采购装修材料30万借：原材料-装修材料300000贷：银行存款30000038领用装修材料领用装修材料20万用于住宅装修借：长期待摊费用-装修费200000贷：原材料-装修材料20000039支付装修设计费支付写字楼装修设计费10万借：长期待摊费用-装修费100000贷：银行存款10000040支付装修监理费支付装修工程监理费5万借：长期待摊费用-装修费50000贷：银行存款50000（二）装修费摊销与后续支出SOP编号操作名称操作步骤会计分录41住宅装修费摊销（摊销期5年）装修费200万，月摊销33333元借：主营业务成本-装修摊销33333贷：长期待摊费用-装修费3333342写字楼装修费摊销（摊销期8年）装修费100万，月摊销10417元借：主营业务成本-装修摊销10417贷：长期待摊费用-装修费1041743民宿装修费摊销（摊销期3年）装修费50万，月摊销13889元借：主营业务成本-民宿装修摊销13889贷：长期待摊费用-民宿装修费1388944厂房装修费摊销（摊销期10年）装修费30万，月摊销2500元借：主营业务成本-装修摊销2500贷：长期待摊费用-装修费250045装修残值处理（旧家具出售）装修拆除旧家具，出售收入2万借：银行存款20000贷：其他业务收入2000046装修局部翻新（卧室改造）住宅卧室局部翻新支出5万，费用化借：主营业务成本-维修费50000贷：银行存款5000047装修废料处理（清运费用）支付装修废料清运费1万借：管理费用-清运费10000贷：银行存款1000048精装修家电采购（空调/冰箱）采购住宅家电20万借：固定资产-家电200000贷：银行存款20000049家电折旧计提家电原值20万，折旧年限5年，月折旧3333元借：主营业务成本-折旧3333贷：累计折旧-家电333350软装采购（民宿家具）采购民宿软装10万借：周转材料-软装100000贷：银行存款100000（三）其他长期待摊费用SOP编号操作名称操作步骤会计分录51房屋中介费（长期房源）支付长期房源中介费10万，摊销期2年借：长期待摊费用-中介费100000贷：银行存款10000052中介费按月摊销中介费10万，月摊销4167元借：销售费用-中介费摊销4167贷：长期待摊费用-中介费416753品牌加盟费支出加盟连锁公寓品牌，加盟费50万，摊销期5年借：长期待摊费用-加盟费500000贷：银行存款50000054加盟费按月摊销加盟费50万，月摊销8333元借：管理费用-加盟费摊销8333贷：长期待摊费用-加盟费833355物业改造支出（电梯更换）写字楼电梯更换支出80万，摊销期10年借：长期待摊费用-电梯改造费800000贷：银行存款80000056电梯改造费摊销电梯改造费80万，月摊销6667元借：主营业务成本-摊销6667贷：长期待摊费用-电梯改造费666757消防设施改造支出厂房消防设施改造支出20万，摊销期5年借：长期待摊费用-消防改造费200000贷：银行存款20000058消防改造费摊销消防改造费20万，月摊销3333元借：主营业务成本-摊销3333贷：长期待摊费用-消防改造费333359长期待摊费用减值计提民宿装修减值，计提减值准备5万借：资产减值损失50000贷：长期待摊费用减值准备5000060长期待摊费用清理（民宿停业）民宿停业，剩余装修摊销额10万，一次性结转借：主营业务成本-摊销100000贷：长期待摊费用-民宿装修费100000四、租赁业务收入与收款核算（30个SOP）（一）租金收入确认SOP编号操作名称操作步骤会计分录61住宅长租收入（月付）出租住宅10套，月租金共5万，银行收款借：银行存款50000贷：主营业务收入-住宅租金收入5000062写字楼租金收入（年付）出租写字楼，年租金120万，一次性收款借：银行存款1200000贷：预收账款-写字楼租金120000063年付租金按月摊销写字楼年租金120万，月摊销10万借：预收账款-写字楼租金100000贷：主营业务收入-写字楼租金收入10000064厂房租金收入（季付）出租厂房，季租金30万，收款借：银行存款300000贷：预收账款-厂房租金30000065季付租金按月摊销厂房季租金30万，月摊销10万借：预收账款-厂房租金100000贷：主营业务收入-厂房租金收入10000066民宿短租收入（日租）民宿月收入10万，银行收款借：银行存款100000贷：主营业务收入-民宿租金收入10000067受托代理出租佣金收入收取受托出租佣金2500元借：银行存款2500贷：主营业务收入-代理佣金收入250068转租写字楼收入转租写字楼月租金15万，收款借：银行存款150000贷：主营业务收入-转租租金收入15000069租金滞纳金收入（租户逾期）租户逾期支付租金，收取滞纳金500元借：银行存款500贷：营业外收入-滞纳金收入50070租金减免（疫情减免）减免租户1个月租金2万借：主营业务收入-租金收入20000贷：应收账款-租户租金20000（二）押金与收款管理SOP编号操作名称操作步骤会计分录71收取租户押金（住宅）收取10套住宅租户押金共10万借：银行存款100000贷：其他应付款-租户押金10000072收取写字楼租户押金收取写字楼租户押金50万借：银行存款500000贷：其他应付款-租户押金50000073退还租户押金（无违约）租户退租，退还押金2万借：其他应付款-租户押金20000贷：银行存款2000074押金抵扣违约金（租户违约）租户违约，押金5000元抵扣违约金借：其他应付款-租户押金5000贷：营业外收入-违约金收入500075租金赊销（租户欠款）租户欠缴租金3万，挂账借：应收账款-租户租金30000贷：主营业务收入-租金收入3000076收到赊销租金收到租户欠缴租金3万借：银行存款30000贷：应收账款-租户租金3000077计提坏账准备（租户破产）租户破产，计提坏账准备1万借：信用减值损失10000贷：坏账准备1000078核销坏账损失核销租户坏账1万借：坏账准备10000贷：应收账款-租户租金1000079坏账收回（已核销租户回款）已核销坏账租户回款5000元借：应收账款-租户租金5000贷：坏账准备5000借：银行存款5000贷：应收账款-租户租金500080租金收款手续费（POS机）收取租金产生POS机手续费500元借：财务费用-手续费500贷：银行存款500（三）其他配套服务收入SOP编号操作名称操作步骤会计分录81收取物业管理费收取租户物业费月收入2万借：银行存款20000贷：其他业务收入-物业费收入2000082收取停车费收取停车场月收入1万借：银行存款10000贷：其他业务收入-停车费收入1000083收取水电费（代收代付）代收租户水电费3万借：银行存款30000贷：其他应付款-代收水电费3000084支付代收水电费（给供水供电公司）支付代收水电费3万借：其他应付款-代收水电费30000贷：银行存款3000085收取水电费差价（加价收取）代收水电费加价5%，差价收入1500元借：其他应付款-代收水电费1500贷：其他业务收入-水电费差价收入150086收取房屋维修费（租户报修）收取租户维修费收入5000元借：银行存款5000贷：其他业务收入-维修费收入500087收取广告位租金（写字楼广告）收取写字楼广告位月收入2万借：银行存款20000贷：其他业务收入-广告位收入2000088收取快递柜租金收取快递柜运营商月租金5000元借：银行存款5000贷：其他业务收入-快递柜收入500089民宿清洁服务费收入收取民宿额外清洁服务费收入2000元借：银行存款2000贷：其他业务收入-清洁费收入200090长租公寓增值服务收入（保洁/维修）收取长租公寓增值服务费收入1万借：银行存款10000贷：其他业务收入-增值服务费收入10000五、期间费用与固定资产核算（30个SOP）（一）销售费用核算SOP编号操作名称操作步骤会计分录91计提销售人员工资计提招商团队工资5万借：销售费用-工资薪金50000贷：应付职工薪酬-工资5000092计提销售提成（按租金1%）计提销售提成2万借：销售费用-提成20000贷：应付职工薪酬-奖金2000093支付招商广告费（线上）支付抖音/安居客广告费3万借：销售费用-广告费30000贷：银行存款3000094支付线下推广费（传单/展台）支付线下推广费1万借：销售费用-推广费10000贷：银行存款1000095支付招商佣金（中介渠道）支付中介招商佣金5万借：销售费用-佣金50000贷：银行存款5000096销售人员差旅费报销销售经理出差报销差旅费8000元借：销售费用-差旅费8000贷：银行存款800097支付门店租金（招商门店）支付招商门店月租金2万借：销售费用-门店租金20000贷：银行存款2000098销售部办公用品采购采购销售部办公用品5000元借：销售费用-办公费5000贷：银行存款500099支付客户招待费（招商客户）招待招商客户支出3000元借：销售费用-业务招待费3000贷：银行存款3000100销售部水电费支出销售部月水电费支出2000元借：销售费用-水电费2000贷：银行存款2000（二）管理费用核算SOP编号操作名称操作步骤会计分录101计提管理人员工资计提行政/财务/人事工资8万借：管理费用-工资薪金80000贷：应付职工薪酬-工资80000102计提管理人员社保公积金计提管理人员社保公积金3万借：管理费用-社保公积金30000贷：应付职工薪酬-社保/公积金30000103支付办公室房租支付总部办公室月租金3万借：管理费用-房租30000贷：银行存款30000104支付办公水电费支付办公室月水电费5000元借：管理费用-水电费5000贷：银行存款5000105支付财务软件年费支付金蝶财务软件年费6000元借：管理费用-软件服务费6000贷：银行存款6000106支付法律咨询费（合同审核）支付律师事务所咨询费2万借：管理费用-咨询费20000贷：银行存款20000107支付物业费（总部办公室）支付办公室物业费3000元借：管理费用-物业费3000贷：银行存款3000108管理人员差旅费报销总经理出差报销差旅费1万借：管理费用-差旅费10000贷：银行存款10000109支付办公设备维修费支付打印机维修费1000元借：管理费用-维修费1000贷：银行存款1000110支付印花税（租赁合同）按租赁合同金额缴纳印花税5000元借：税金及附加5000贷：银行存款5000（三）固定资产与财务费用核算SOP编号操作名称操作步骤会计分录111采购办公设备（电脑/打印机）采购办公设备10万借：固定资产-办公设备100000贷：银行存款100000112采购维修工具（扳手/焊机）采购维修工具2万借：固定资产-维修工具20000贷：银行存款20000113计提办公设备折旧办公设备原值10万，折旧年限3年，月折旧2778元借：管理费用-折旧费2778贷：累计折旧-办公设备2778114计提维修工具折旧维修工具原值2万，折旧年限5年，月折旧333元借：主营业务成本-折旧费333贷：累计折旧-维修工具333115固定资产报废（旧电脑）报废旧电脑，原值5000元，累计折旧4000元借：固定资产清理1000累计折旧-办公设备4000贷：固定资产-办公设备5000借：营业外支出1000贷：固定资产清理1000116支付银行转账手续费支付银行转账手续费1000元借：财务费用-手续费1000贷：银行存款1000117收到银行存款利息收到银行存款利息2000元借：银行存款2000贷：财务费用-利息收入2000（红字）118支付长期借款利息（购房贷款）支付购房贷款月利息5万借：财务费用-利息支出50000贷：银行存款50000119支付短期借款利息支付短期周转贷款月利息2万借：财务费用-利息支出20000贷：银行存款20000120支付滞纳金（税务逾期）税务申报逾期，支付滞纳金2000元借：营业外支出-滞纳金2000贷：银行存款2000六、税务核算与期末结转（30个SOP）（一）增值税核算SOP编号操作名称操作步骤会计分录121一般纳税人租金收入销项税额计提月租金收入100万（不含税），税率9%，计提销项税9万借：应收账款/银行存款90000贷：应交税费-应交增值税（销项税额）90000122一般纳税人进项税额认证（装修费）认证装修费进项发票，税额13万借：应交税费-应交增值税（进项税额）130000贷：应交税费-待认证进项税额130000123月末结转未交增值税销项税额20万，进项税额15万，结转未交增值税5万借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）50000贷：应交税费-未交增值税50000124缴纳增值税次月缴纳增值税5万借：应交税费-未交增值税50000贷：银行存款50000125小规模纳税人增值税计提月租金收入50万（含税），征收率1%，计提增值税4950元借：银行存款500000贷：主营业务收入495050应交税费-应交增值税4950126小规模纳税人增值税减免（月销≤10万）月销售额8万，减免增值税792元借：应交税费-应交增值税792贷：其他收益-增值税减免792127红字发票开具（租金减免）给租户开具租金减免红字发票，冲减收入2万，销项税1800元借：主营业务收入20000应交税费-应交增值税（销项税额）1800贷：应收账款21800128进项税额转出（自用装修）部分装修用于员工宿舍，进项税额转出1万借：管理费用-装修费10000贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）10000129预缴增值税（异地出租）异地出租厂房，预缴增值税3万借：应交税费-预交增值税30000贷：银行存款30000130预缴增值税结转月末结转预缴增值税3万借：应交税费-未交增值税30000贷：应交税费-预交增值税30000（二）其他税费核算SOP编号操作名称操作步骤会计分录131计提城市维护建设税（7%）增值税额5万，计提城建税3500元借：税金及附加3500贷：应交税费-应交城市维护建设税3500132计提教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）增值税额5万，计提教育费附加1500元，地方教育附加1000元借：税金及附加2500贷：应交税费-应交教育费附加1500应交税费-应交地方教育附加1000133缴纳附加税费缴纳城建税及附加6000元借：应交税费-应交城市维护建设税3500应交税费-应交教育费附加1500应交税费-应交地方教育附加1000贷：银行存款6000134计提房产税（自有房产出租）房产原值500万，税率12%，年房产税60万，月计提5万借：税金及附加50000贷：应交税费-应交房产税50000135缴纳房产税缴纳季度房产税15万借：应交税费-应交房产税150000贷：银行存款150000136计提城镇土地使用税占用土地面积1000㎡，税额5元/㎡，月计提4167元借：税金及附加4167贷：应交税费-应交城镇土地使用税4167137计提企业所得税（季度）季度利润总额200万，税率25%，计提所得税50万借：所得税费用500000贷：应交税费-应交企业所得税500000138缴纳企业所得税缴纳季度企业所得税50万借：应交税费-应交企业所得税500000贷：银行存款500000139计提个人所得税（代扣代缴）代扣员工个人所得税1万借：应付职工薪酬-工资10000贷：应交税费-应交个人所得税10000140缴纳个人所得税缴纳代扣个人所得税1万借：应交税费-应交个人所得税10000贷：银行存款10000（三）期末结转SOP编号操作名称操作步骤会计分录141结转主营业务收入月末结转主营业务收入800万借：主营业务收入-租金收入主营业务收入-佣金收入贷：本年利润8000000142结转其他业务收入月末结转其他业务收入100万借：其他业务收入-物业费收入其他业务收入-停车费收入贷：本年利润1000000143结转营业外收入月末结转营业外收入10万借：营业外收入-违约金收入营业外收入-滞纳金收入贷：本年利润100000144结转主营业务成本月末结转主营业务成本400万借：本年利润4000000贷：主营业务成本-折旧主营业务成本-装修摊销主营业务成本-转租成本145结转其他业务成本月末结转其他业务成本30万借：本年利润300000贷：其他业务成本-物业费成本其他业务成本-维修费成本146结转税金及附加月末结转税金及附加50万借：本年利润500000贷：税金及附加500000147结转销售费用月末结转销售费用100万借：本年利润1000000贷：销售费用1000000148结转管理费用月末结转管理费用80万借：本年利润800000贷：管理费用800000149结转财务费用月末结转财务费用40万借：本年利润400000贷：财务费用400000150结转营业外支出月末结转营业外支出10万借：本年利润100000贷：营业外支出-滞纳金营业外支出-资产报废损失七、利润分配与特殊业务核算（30个SOP）（一）利润分配SOP编号操作名称操作步骤会计分录151结转本年利润（盈利）本年净利润100万，结转至未分配利润借：