DB12∕T 1034-2021 商务楼宇服务质量等级划分与评定

ICSCCS03.080.20ClassificationandassessmentofservicequalityforbusinessbuildingIDB12/T1034—2021本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。本文件由天津市商务局提出并归口。本文件起草单位：天津市商务局、天津市商务服务行业协会。本文件主要起草人：张爱国、朱宏、马振勇、董伟、李文华、刘璟、张卫锋、蔡南珊、陈彪。DB12/T1034—2021随着我国城市化进程的加快，楼宇经济已经成为衡量城市经济发展水平的关键，特别是商务楼宇已成为现代服务业的主要载体之一，是实现城市经济健康发展的重要技术支撑。为推动我市商务写字楼宇经济发展，提升商务楼宇运营商和所在地公共服务质量水平，努力打造便捷、智能、高效的楼宇生态，形成良好的营商服务环境，由天津市商务局主导，天津市商务服务行业协会承办，天津商业大学、天津市商务经济研究会等单位参与，特制定本文件。本文件“以入驻企业为本、多方参与；重在服务、突出贡献；绿色发展、综合评定”为指导思想，统筹考虑商务楼宇的规模与综合配套、硬件设施、运营服务、公共服务以及效果与社会贡献等因素，对商务楼宇的综合服务质量划分等级与评定，从高到低依次为5星级商务楼宇、4星级商务楼宇、3星级商务楼宇。DB12/T1034—20211商务楼宇服务质量等级划分与评定本文件规定了商务楼宇评定的基本条件、评价体系和评定要求。本文件适用于天津市区域内商务楼宇服务质量等级评定。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T10001.1-2012公共信息图形符号第1部分：通用符号GB/T10001.9-2012标志用公共信息图形符号第9部分：无障碍设施符号GB/T15566-2007公共信息导向系统设置原则与要求GB/T18883-2002室内空气质量标准GB/T30240（所有部分）公共服务领域英文译写规范GB/T39066楼宇经济术语GB50016-2012建筑设计防火规范GB50034建筑照明设计标准GB50118-2010民用建筑隔声设计规范GB50314-2015智能建筑设计标准GB/T50378-2019绿色建筑评价标准GB/T51161民用建筑能耗标准JGJ/T67办公建筑设计规范DB/T29-204天津市绿色建筑评价标准3术语和定义GB/T39066界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1商务楼宇officebuilding为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。[来源：GB/T39066-2020，2.1]3.2商务楼宇运营商officebuildingserviceprovider从事商务楼宇开发管理的物业企业，或其分支机构、或其授权的楼宇运营、管理服务公司。3.3商务楼宇公共服务officebuildingpublicserviceDB12/T1034—20212政府部门、行业商协会、社会服务机构和企事业单位等楼宇公共服务组织为满足楼宇相关单位公共需求，通过对公共资源的优化配置，运用融资、监管或直接生产的方式，提供具有共同消费性质的物品和服务的一系列活动。3.4一类服务设施typeIservicefacilities商务楼宇入驻企业日常所需的主要城市商务服务设施。3.5二类服务设施typeIIservicefacilities供职于商务楼宇入驻企业的员工日常所需的城市生活服务设施。3.6绿色工作场所greenworkspace绿色建筑内所提供的工作场所。即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源(节能、节水、节材、提高空间利用率)，减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用空间。3.7智慧商务楼宇smartofficebuilding以商务楼宇为平台，基于对各类智能化信息的综合应用，集架构、系统、应用、管理及优化组合为一体，具有感知、传输、记忆、推理和智能决策的综合智慧能力、形成以人、楼宇、环境互为协调的整合体，为人们提供安全、高效、便利及可持续发展功能的商务楼宇。3.8入驻率occupancyrate楼宇中已出租且投入使用面积与可出租的面积的百分比。[来源：GB/T39066-2020，2.10]4商务楼宇服务质量等级划分及标识4.1等级划分根据商务楼宇设施建设与服务要求，商务楼宇划分为三个等级，等级越高，表示商务楼宇质量与服务水平越高。4.2等级标识4.2.1参评项目服务质量等级评定应按评价项目总分确定，从高到低依次为五星级、四星级、三星级商务楼宇。4.2.2各等级所需最低分值应符合下列规定：a)五星级：总分不低于850分；b)四星级：总分不低于750分；c)三星级：总分不低于650分。5总体要求5.1申报参评基本条件5.1.1各申报参评的商务楼宇坐落在天津市行政区域内，有明确的产权归属，并符合以下必备控制检DB12/T1034—20213查各项要求，达标后，再按本标准中的评价体系和评价方法，对照评分要求进入后续评分程序：a)楼宇在完成竣工验收并投入使用满一年以上。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评定；b)楼宇用地为依法取得土地使用权，符合城市规划用地要求，楼宇功能项目通过规划验收；c)商务办公建筑面积不少于10000平方米；d)楼宇应具有如消防、公共卫生安全、环境保护等突发事件处置的应急预案和具备相应处置能力，连续两年内（新建商务楼宇一年内）无重大安全责任事故；e)楼宇应具备完整合规的建设、设计图纸及文件资料档案；f)楼宇建筑、服务设施、服务项目和运行管理应符合办公建筑、安全、消防、卫生及环境保护等国家有关法规和标准；g)电梯等特种设备应经检验合格运行；h)应实行统一运营管理，具有专业的招商机构和团队，并建立完善的招商准入、退出制度；i)每半年至少开展1次满意度测评，满意度不低于80%。5.1.2各参评商务楼宇的申请主体是登记注册地在本市并依法纳税的以下公司或机构：a)单一业主的商务楼宇业主，或业主授权的楼宇运营、管理服务公司；b)多业主商务楼宇的占2/3以上面积的业主，或获得占2/3以上面积的业主授权的楼宇运营、管理服务公司，或经备案的业主委员会。5.2评价体系5.2.1评定方法和流程5.2.1.1申请评价方应对参评商务楼宇进行技术、运营和经济分析，对运行阶段全过程控制，并应在评价时提交相应分析、测试报告和相关文件。申请方应对所提交资料的真实性和完整性负责。5.2.1.2评价机构应对申请评价提交的分析、测试报告和相关文件进行审查和实地考察，出具评价报告，确定等级。5.2.2评价指标5.2.2.1评定指标由商务楼宇区位与周边配套设施质量、商务楼宇硬件质量、商务楼宇运营服务质量、商务楼宇公共服务质量、商务楼宇效果与社会贡献等5大类指标组成，且包括控制项和评分项；评价指标体系还统一设置加分项。5.2.2.2控制项的评定结果应为达标或不达标；评分项和加分项的评定结果应为分值。5.2.2.3对于多功能的综合性单体建筑，应按本标准全部评价条文逐条对适用的区域进行评价，确定各评价条款的得分。5.2.2.4对于参评商务楼宇在建设、运营服务、公共服务等方面有益于入驻企业发展，具有明显的创新性及特色效果，且对所在地社会经济贡献突出的，设置“加分项”，应符合附录A相关条款要求。5.2.2.5商务楼宇评分项的分值设定应符合表1的要求。表1商务楼宇评分项的分值设定DB12/T1034—202146评定要求各检查评定项目应符合申报参评基本条件、附录A、附录B、附录C、附录D的规定。DB12/T1034—20215商务楼宇服务质量等级评分表A.1区位与周边配套设施质量评价见表A.1（共计：50分）。表A.1区位与周边配套设施质量评价表序号1件23毗邻两条轨道交通线，最近轨道站步行距离500m~45DB12/T1034—20216A.2商务楼宇硬件质量评价表见表A.2（共计：250分）。表A.2商务楼宇硬件质量评价表序号6模办公总建筑7建筑设计品质质办公区初始办公区标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的质77机动停车位新能源汽车计无障碍系统障碍设施，无障碍系统完整连贯，无障碍设计符合GB8场地交通组设有出租车接泊专用车位，货运机动车接驳专用车位人行交通组DB12/T1034—2021889电梯速度设置和运载效率空调设备与新采用四管制风机盘管中央空调系统等先进设备和应用采用二管制风机盘管中央空调系统等较为先进设备和100W/㎡；提供充足的后备发电设备，在停电时能保障99提供两路电路供电，商务楼宇提供的电量不低于80W/公共会议厅施无开向走廊的门扇、窗扇等影响走廊安全通行的障碍DB12/T1034—20219垃圾存放应按天津市人民代表大会常务委员会第四十统统(入侵报警、视频安防监控、出入口控制、电子巡查、机房、消防控制房、安防监控中心、智能化设备间(弱证绿色建筑认A.3商务运营与服务质量评价表见A.3（共计：450分）。表A.3商务运营与服务质量评价表序号证资产管理体系认证、OHSAS180006度激励机制；有系统的员工培训制度和实施记录；岗位设具有严格完备的管理人员和专业技术人员持证上岗制务务卸货平台、区域位置标识明显；临时访客停车收费标准护护护护护给水排水设通气口加装金属网；制定水池、水箱等储水设施定期清供配电系统护护在楼层通过客货梯、消防梯、楼梯直通地下车库及紧急织台楼内及附属建筑中商务服务设施和生活服务健康保障分过滤、新风稀释和治理等技术和检测手段，控制室内健康保障允许噪声级应符合GB50118-201障理出入时间等信息，能够落实核录异常报警、信息推送一施单位建筑面积年综合能耗升级改造项升级改造投入驻企业满A.4商务公共服务质量评价表见表A.4（共计：100分）。表A.4商务公共服务质量评价表序号织市场配置、社会协作等方面职责清晰，共同开展商务楼策DB12/T1034—2021务公共服务综所在地政府针对商务楼宇建设有信息化公共服务综合平公共服务人员入驻企业等对商务楼宇公共服务提供能力的需求，相应公共服务人员邮件等多种方式或利用大数据等信息技术手段采集商务所在地公共服务组织能够牵头整合本地大专院校、科研务务新在地服务创新督公共服务评价机制和测商务楼宇机构满意度调查入驻企业满A.5商务楼宇效果与社会贡献评价表见表A.5（共计：150分）。表A.5商务楼宇效果与社会贡献评价表序号入驻企业稳入驻企业属入驻企业/机型产业企业(机构)总部、国家科技服务业企业总部、战主导产业聚产业生态品质日均租金水平商务楼宇实际日租金水平(不含物业服务费)4.5元/平9.1～10．0商务楼宇实际日租金水平(不含物业服务费)3(含)～4商务楼宇实际日租金水平(不含物业服务费)2(含)～3月均物业费献入驻企业纳楼宇入驻企楼宇纳税增A.6商务楼宇加分项评价表见表A.6（共计：100分）。表A.6商务楼宇加分项评价表序号入驻企业人引进高级服引进高科技引进市优先新新楼宇所在区每出台一项提升商务楼宇服务水平的创新性楼宇智能化系统配置表表B.1给出了楼宇智能化系统配置。表B.1楼宇智能化系统配置表●●●●●●●●●●⊙⊙●⊙