Y经济技术开发区土地利用现状分析

III3.2Y经济技术开发区土地利用现状分析3.2.1土地供应现状分析开发区评价范围内已供应国有城镇建设用地405宗，供地面积为1815.3581公顷，占评价总面积的58.92%。其中：①划拨土地123宗，面积609.9763公顷，占已供应国有城镇建设用地的33.60%，调查结果见表3-2；②有偿使用土地282宗，面积1205.3818公顷，占已供应国有城镇建设用地的66.4%，全部为有偿使用且未到期土地。表3-2Y开发区划拨土地统计表用途宗地数（块）面积（公顷）占划拨用地面积比例公园与绿地1764.970110.65%街巷用地71353.876658.01%其他交通运输用地223.06893.78%其他公共管理与公共服务用地32164.500626.97%住宅用地13.56010.58%小计123609.9763100%图3-1Y开发区划拨土地饼状图从上图可以看出，街巷用地面积在划拨土地面积中所占比重最大，为58.01%，其次是其他公共管理与服务用地，占26.97%，住宅用地仅有1宗划拨，为公租房用地，所占比重最小，仅为0.58%。划拨土地各类用地所占比重较为合理，保证了开发区基础设施、公用设施用地供地面积，为开发区发展打下坚实的基础。Y开发区评价范围内尚可供应土地1265.8379公顷，占评价总面积的41.08％。其中：尚可划拨土地319.999公顷，占尚可供应土地面积的25.28％。可见，从土地供应方面来说，Y开发区还有很大的开发潜力。表3-3Y开发区尚可供应土地一览表供应类型规划用途面积（公顷）尚可划拨土地公园与绿地43.5884其他公共管理与公共服务用地104.4647街巷用地170.4868其他交通运输用地1.4591小计319.9990尚可供应工矿仓储用地工矿仓储用地277.0981其他尚可有偿使用土地商服用地105.5381住宅用地563.2027小计668.7408合计1265.8379从历年土地供应情况看，Y开发区历年已供应土地面积共计1815.3581公顷，占评价总面积的58.92%，其中历年来供应工矿仓储用地面积525.4356公顷。根据测算，Y开发区土地供应率为80.48%。通过对开发区历年供地情况统计数据分析发现，开发区近三年年均供应土地面积为85.7581公顷，前五年中年供应土地面积最大值为124.9027公顷，前三年中年均工矿仓储用地供应量为34.7599公顷，前五年中年供应工矿仓储用地面积最大值71.6768公顷。可见，近年来Y开发区开始重视产业项目质量，并对项目进行筛选，工矿仓储用地的供应面积逐渐增加。3.2.2Y经济技术开发区土地建设现状分析依据地块统计，评价区域内已建成389宗建设用地。其中：住宅用地62宗，用地面积322.9842公顷，占已建成土地的18.65％；工矿仓储用地123宗，用地面积467.8817公顷，占已建成土地的27.02％；街巷用地71宗，用地面积353.8766公顷，占已建成土地的20.44％；其他交通运输用地2宗，占已建成土地的1.33％；商服用地76宗，用地面积288.4499公顷，占已建成土地的16.66％；公园与绿地17宗，用地面积64.9701公顷，占已建成土地的3.75%；其他公共管理与公共服务用地38宗，用地面积210.1359公顷，占已建成土地的12.14％。工矿仓储用地所占比重最大，其次是街巷用地，其后依次是住宅用地、商服用地、其他公共管理与公共服务用地、公园与绿地，最少的是其他交通运输用地。评价范围内未建成城镇建设用地1349.8287公顷，占评价总面积的43.81%，其中：已建成农村建设用地248.6184公顷，占未建成城镇建设用地面积的18.42％，其中已建成农村工矿仓储用地26.6976公顷，占1.98%；其他未建成城镇建设用地1101.2103公顷，占81.57％，其中已达到供地条件的其他土地524.2193公顷，占38.83％，未达到供地条件其他土地576.9910公顷，占比42.74％，土地开发建设强度有待提高。3.2.3Y经济技术开发区用地结构分析（1）西片区（Y开发区功能片区）按照《Y城市总体规划》（2011-2030年）和开发区供地情况调查，西片区（Y开发区功能片区）各用途规划与供应面积比例分别如下：根据开发区发展规划，西片区（Y开发区功能片区）规划功能定位为重点发展现代商贸、新材料、生物医药等产业。规划用地中住宅用地所占比重最大，为29.74%，其次为工矿仓储用地22.94%、街巷用地18.50%商服用地14.30%、其他公共管理与公共服务用地9.54%、公园与绿地3.74%其他交通运输用地1.24%。已供应国有建设用地中，商服用地所占比重最大，为21.30%，其次为工矿仓储用地21.19%住宅用地19.77%、街巷用地18.15%、其他公共管理与公共服务用地13.51%、公园与绿地3.86%、其他交通运输用地2.22%。尚可供应土地814.6597公顷，占西片区总面积的43.91％，其中346.0209公顷可用于住宅用地，占尚可供应土地面积的42.47%；工矿仓储用地尚可供应205.1609公顷，占比25.19%；尚可供应街巷用地154.2303公顷，占比18.93%；尚可供应商服用地43.7438公顷，占比5.37%；尚可供应其他公共管理与公共服务用地36.3331公顷，占比4.46%；尚可供应公园与绿地29.1707公顷，占比3.58%。这与Y开发区西片区（Y开发区功能片区）处于Y市中心城区规划范围内，承担着城市发展与产业发展双重目标相吻合。（2）东片区（空港经济开发区功能片区）根据开发区发展规划，东片区（空港经济开发区功能片区）规划重点发展信息技术、现代装备制造、智能制造、电子商务、轻工食品等产业。规划用地中住宅用地所占比重最大，为32.37%，其次为工矿仓储用地27.86%、街巷用地14.73%、其他公共管理与公共服务用地11.23%、商服用地10.49%、公园与绿地3.20%、其他交通运输用地0.12%。已供应国有建设用地中，工矿仓储用地所占比重最大，为34.80%，其次为住宅用地23.18%、街巷用地21.21%、其他公共管理与公共服务用地8.97%、商服用地8.63%、公园与绿地3.21%。尚可供应土地451.1782公顷，占东片区总面积的36.80％，其中217.1818公顷可用于住宅用地，占尚可供应土地面积的48.14%；尚可供应工矿仓储用地71.9372公顷，占比15.94%；尚可供应其他公共管理与公共服务用地68.1316公顷，占比15.10%；尚可供应商服用地61.7943公顷，占比13.70%；尚可供应街巷用地16.2565公顷，占比3.60%；尚可供应公园与绿地14.4177公顷，占比3.20%；尚可供应其他交通运输用地1.4591公顷，占比0.32%。这与Y开发区北片区（Y开发区功能片区）处于Y市中心城区城郊结合部，主要功能是产业发展目标的功能定位相吻合。3.2.4Y经济技术开发区土地利用效益分析主要从综合地均税收、人口密度及高新技术企业的投入产出状况来反映评价范围内土地产生的效益。Y开发区范围内已建成城镇建设用地面积1731.3673公顷，工矿仓储用地面积467.8817公顷，历年工业（物流）企业固定资产投资总额1340667万元，2017年二、三产业税收总额118088万元，工业（物流）企业税收总额60846万元，2017年末常住人口176582人。可得出用地效益的现状值为综合地均税收为68.21万元/公顷、工业用地固定资产投入强度为2865.4万元/公顷。Y开发区人口密度101.99人/公顷，工业用地地均税收130.05万元/公顷。因此人口密度以及土地利用收益还需提高。通过对高新技术产业用地的调查，以及企业投入产出状况、用地状况等，对高新技术产业用地效益进行分析。表3-4Y开发区高新技术产业投入产出一览表企业名称批准用地总面积（公顷）累计固定资产总投资（万元）投入强度（万元/公顷）2017年总收入（万元）产出强度（万元/公顷）投入产出比D汽车股份有限公司100.7656140959.091398.881109352.911009.247.87Z电器有限公司0.855890010409.365960.66971.460.67J饲料有限公司7.11432250316.2610035.71410.644.46因为Z电气有限公司于2016年3月供地，于2017年初步建成，至评估时点为试运行期间，故产出强度较低。Y开发区高新技术产业投入产出优势明显，发挥了高新技术产业相关的优势，在土地利用上高效、集约，取得了较高的产出水平，用地效益非常好。3.3Y经济技术开发区土地集约利用管理特点和存在问题3.3.1土地集约利用管理特点首先，Y开发区土地集约利用相比于省内其他开发区有着一定的优势。主要是因为开发区土地管理部门在土地管理中严格贯彻和执行国家土地管理政策、法律、法规，在土地利用方面注重高效、合理的用地方式。从严控制，严把入区关，制定具体标准、实施有效管理。其次，Y开发区位于Y市中心城区，具有区位优势。Y市位于黄河中游“金三角”地区，晋、陕、豫三省接壤地带，承东启西，是连接中西部的“桥头堡”。在我国积极实施的中部崛起以及西部大开发战略中占有突出的地位和发展前景，是省内重要的能源重化工基地组成部分和新兴工业基地。再次，招商引资方面大力支持和鼓励那些符合国家产业政策，用地符合城市发展总体规划及土地利用总体规划，满足各园区产业分类布局要求的项目入驻。未来将建设，以新型工业园区、现代商贸物流园以及区域总部基地三大板块为基础，技术应用研发为中心的“三园一中心”发展格局。3.3.2土地集约利用存在问题通过对Y开发区土地集约利用现状的实地调查以及相关数据分析，开发区土地集约利用与管理工作中的主要问题包括：工业用地率较低。需要在后续的发展过程中加大招商引资力度，以开发区区域优势、政策优势、产业发展优势吸引具有较强的产品研发团队，如世界500强、上市公司、著名品牌企业等重点企业，高新技术产业、金融机构、电子商务、高端物流等重点产业和行业入驻开发区，提升开发区整体发展态势。入区企业把控不严。开发区管委会和土地管理部门在招商引资中还应从严控制，严把入区关，制定具体标准、实施有效管理，在土地管理中执行和贯彻国家有关土地管理政策、法律、法规的执行情况，使企业在土地利用方面更加注重高效、合理的用地方式。综合地均税收相对较低。税收较低反映出区内企业经营管理水平和产业状况并不理想，这与过去长期存在的以数量求发展战略相关，该问题会影响到企业长远发展乃至整个开发区的经济发展，开发区应该在有效促进企业发展的前提下广开税源，尤其是需要引进高税收企业，同时注意企业内部挖潜，提高企业缴税能力。4Y经济技术开发区土地集约利用评价分析4.1评价体系构建（1）评价指标选择根据开发区土地集约利用内涵，Y开发区土地集约利用评价指标体系构成如表4-1所示。表4-1土地集约利用评价指标目标子目标指标土地利用状况土地利用程度土地供应率（%）土地建成率（%）用地结构状况工业用地率（%）土地利用强度综合容积率建筑密度（%）工业用地综合容积率工业用地建筑系数（%）用地效益综合利用效益综合地均税收（万元/公顷）人口密度（人/公顷）产业用地效益工业用地固定资产投入强度（万元/公顷）工业用地地均税收（万元/公顷）管理绩效土地利用监管绩效土地闲置率（%）（2）评价指标概念界定1）土地利用状况指标A．土地利用程度该指标主要分析开发区内已达供地条件土地供应情况。该指标主要分析已供应建设用地的建成比例。B．用地结构状况包括：工业用地率指标。C．土地利用强度2）用地效益指标定义及要求A．用地效益指标综合地均税收的单位：万元人/公顷。人口密度是常住人口和已建成建设用地之比，单位：人/公顷。B．产业用地效益指标单位：万元/公顷单位：万元/公顷3）管理绩效指标土地利用监管绩效指标该指标主要分析土地闲置状况。4）Y开发区土地集约利用指标现状值计算。土地供应率：评价范围内已达到供地条件土地为2255.5866公顷，已供应国有建设用地为1815.3581公顷，土地供应率80.48％。土地建成率：已供应国有建设用地面积为1815.3581公顷，已建成城镇建设用地1731.3673公顷，土地建成率95.37％工业用地率：目前开发区的工业用地面积为467.8817公顷，已建成城镇建设用地1731.3673公顷，工业用地率27.02％。综合容积率：评价范围内已建成城镇建设用地上总建筑面积2091.6801平方米，已建成城镇建设用地面积1731.3673公顷，综合容积率1.21。建筑密度：评价范围内已建成城镇建设用地的建筑基底总面积为496.208万平方米，已建成城镇建设用地面积1731.3673公顷，建筑密度28.66%。工业用地综合容积率：开发区目前工矿仓储用地总建筑面积为453.8817公顷，工矿仓储用地面积为467.8817公顷，工业用地综合容积率0.97。工业用地建筑系数：开发区目前工矿仓储用地上建筑物基底面积为210.7807公顷，工矿仓储用地面积为467.8817公顷，工业用地建筑系数45.05。综合地均税收：评价范围内已建成城镇建设用地范围内的二产三产税收总额为11.8088亿元，已建成城镇建设用地面积1731.3673公顷，综合地均税收68.21万元/公顷。人口密度：评价范围内常住人口176582人，已建成城镇建设用地面积1731.3673公顷，人口密度101.99人/公顷。工业用地固定资产投入强度：开发区工业企业累计固定资产投资达到1340668.22万元，工矿仓储用地面积为467.8817公顷，工业用地固定资产投入强度2865.4万元/公顷。工业用地地均税收：开发区工业企业税收总额为60848.02万元，工矿仓储用地面积为467.8817公顷，工业用地地均税收130.05万元/公顷。土地闲置率：评价范围内无闲置土地，故为0。土地集约利用评价指标现状值如表4-2所示。表4-2评价指标现状值目标子目标指标现状值土地利用状况土地利用程度土地供应率80.48土地建成率95.37用地结构状况工业用地率27.02土地利用强度综合容积率1.21建筑密度28.66工业用地综合容积率0.97工业用地建筑系数45.05用地效益综合用地效益综合地均税收68.21人口密度101.99产业用地效益工业用地固定资产投入强度2865.4工业用地地均税收130.05管理绩效土地利用监管绩效土地闲置率0（2）评价指标权重确定土地集约利用评价指标权重则参考省国土资源厅统一下发的关于产城融合型开发区综合评价指标权重值如表4-3所示。表4-3评价指标权重值（产城融合型）权重值目标权重值子目标权重值指标权重值1土地利用状况0.62土地利用程度0.34土地供应率0.48土地建成率0.52用地结构状况0.23工业用地率1土地利用强度0.43综合容积率0.35建筑密度0.25工业用地综合容积率0.22工业用地建筑系数0.18用地效益0.28综合用地效益0.55综合地均税收0.53人口密度0.47产业用地效益0.45工业用地固定资产投入强度0.58工业用地地均税收0.42管理绩效0.1土地利用监管绩效1土地闲置率1（3）评价指标理想值确定评价指标理想值参照省国土资源厅下发文件，综合省市土地管理部门专家和领导意见，以及基层土地工作管理人员相关经验，确定产城融合型开发区综合评价指标理想值如表4-4所示。表4-4评价指标理想值（产城融合型）目标子目标指标最终理想值结果土地利用状况土地利用程度土地供应率97.02土地建成率98.03用地结构状况工业用地率65.00土地利用强度综合容积率1.45建筑密度30.12工业用地综合容积率1.20工业用地建筑系数70.00用地效益综合用地效益综合地均税收589.96人口密度195.32产业用地效益工业用地固定资产投入强度5250.80工业用地地均税收325.50管理绩效土地利用监管绩效土地闲置率0.00（4）评价指标标准化由于在评价指标体系中，各指标评价的目的不同，其取值范围和单位也不尽相同，若直接使用原始指标分析会造成精确程度低的问题。因此须对各评价指标作标准化处理，便于比较分析。正向评价指标：采用理想值比例推算法，用指标实现度分值度量，其计算公式如下：式中：—i目标j子目标k指标的实现度量值；—i目标j子目标k指标的现状值；—i目标j子目标k指标的理想值。负向指标中的土地闲置率参照如下公式：式中：S—土地闲置率的分值；X—土地闲置率的现状值。由于模型的计算特性使得评价指标实现度分值都处于0-100之间。若指标现状值大于理想值，该项指标得分为100。经过标准化计算之后，其实现分值计算结果如表4-5所示。表4-5评价指标实现度分值表目标子目标指标现状值理想值指标实现度分值土地利用状况土地利用程度土地供应率80.4897.0282.95土地建成率95.3798.1397.19用地结构状况工业用地率27.0265.0041.57土地利用强度综合容积率1.211.4583.45建筑密度28.6630.1295.15工业用地综合容积率0.971.2080.83工业用地建筑系数45.0570.0064.36用地效益综合用地效益综合地均税收68.21589.9611.56人口密度101.99195.3252.22产业用地效益工业用地固定资产投入强度2865.405250.8054.57工业用地地均税收130.05325.5039.95管理绩效土地利用监管绩效土地闲置率00.00100（5）评价模型按照上述规定的评价目标和评价原则，采用多因素综合评价模型，以Y开发区各项土地集约利用数据为样本，评价Y开发区的土地集约利用状况。各目标层因素分值计算模型如下：开发区土地利用集约度各子目标分值按照以下公式计算：其中：QUOTE：i目标j子目标的土地利用集约度分值；QUOTE：i目标j子目标k指标的实现度分值；QUOTE：i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值；n：指标个数。开发区土地利用集约度目标分值按照以下公式计算：其中：QUOTE：i目标的土地利用集约度分值；QUOTE：i目标j子目标的土地利用实现度分值；QUOTE：i目标j子目标相对i目标的权重值；n：指标个数。开发区土地利用集约度目标分值按照以下公式计算：其中：QUOTE：土地利用集约度分值；QUOTE：i目标的土地利用实现度分值；QUOTE：i目标的权重值；n：指标个数。4.2评价结果根据评价模型、各项指标的相关数据，结合前表确定的评价权重以及评价指标理想值的具体数据，计算得到Y开发区土地集约利用评价分值如表4-6所示。表4-6土地集约利用评价分值表目标子目标指标现状值理想值指标实现度分值子目标分值目标分值开发区集约度分值土地利用状况土地利用程度土地供应率80.4897.0282.9590.3575.6967.75土地建成率95.3798.1397.19用地结构状况工业用地率27.0265.0041.5741.57土地利用强度综合容积率1.211.4583.4582.36建筑密度28.6630.1295.15工业用地综合容积率0.971.2080.83工业用地建筑系数45.0570.0064.36用地效益综合用地效益综合地均税收68.21589.9611.5630.6738.66人口密度101.99195.3252.22产业用地效益工业用地固定资产投入强度2865.405250.8054.5748.43工业用地地均税收130.05325.5039.95管理绩效土地利用监管绩效土地闲置率00.00100100100表4-6多因素综合评价结果中可以看出，Y开发区土地集约利用综合得分为67.75，在这次全省各省级开发区开展的统一评价考核中，得分处于中上水平。在土地集约利用一级目标中，分值最高的是土地管理绩效，该目标实现程度最好，土地利用监管绩效目标集约度分值为100，实现度分值是100。该指标已经处于无潜可挖的程度，这说明Y开发区土地管理部门严格执行国家的土地管理政策和法规，从一开始就严格操作、从严管理，故该指标集约利用分值较高，达到理想状态。其次是土地利用状况目标，其目标集约度分值为89.39，排在第二位。在土地利用状况目标中，土地利用程度子目标得分为90.35，两个指标中土地建成率指标实现度分值为82.95，土地供应率指标实现度分值为97.19。土地利用强度子目标分值为88.72，两个指标中综合容积率指标实现度分值为83.45，建筑密度指标实现度分值为95.15。目标层得分最低的是用地效益。用地效益目标分值为30.67，包含综合用地效益子目标，得分为30.67。综合用地效益子目标的两个指标中，综合地均税收指标实现度得分仅为11.56，而人口密度实现度得分为52.22。4.3评价结果对比分析4.3.1评价范围变化分析Y开发区是由原Y开发区和空港经济开发区两个省级开发区组成新的开发区，此次土地集约利用评价总面积为3081.1960公顷，包括Y开发区主区面积401.0600公顷，发展方向区面积1655.0215公顷，原空港经济技术开发区评价面积1025.1145公顷，合计总评价面积为3081.1960公顷。4.3.2对比评价指标的选择对原Y开发区和原空港经济开发区历年土地集约利用评价结果进行汇总，与新合并Y开发区评价结果进行比较，需要进行对比的指标汇总表如表4-7所示。表4-7Y开发区需对比指标汇总表目标子目标指标土地利用状况土地利用程度土地供应率土地建成率用地结构状况工业用地率土地利用强度综合容积率建筑密度工业用地综合容积率工业用地建筑系数用地效益综合利用效益综合地均税收人口密度产业用地效益工业用地固定资产投入强度工业用地地均税收管理绩效土地利用监管绩效土地闲置率2008年、2010年、2012年、2014年、2016年原Y开发区进行过五次土地集约利用综合评价，2012年、2014年、2016年原空港开发区进行了三次土地集约利用综合评价。按照省厅要求，从2014年度开发区土地集约利用评价中开始对于开发区类型进行划分，并对指标体系做出相应的调整。按照新的划分标准，原Y开发区被划分为产城融合型，而原空港经济开发区为工业主导型。结合目前对于产城融合型和工业主导型开发区的综合评价指标体系，保持比较结果延续性、直观性，共选择12项指标作为对比指标如下：产城融合型和工业主导型开发区共有指标：土地供应率、综合容积率、土地建成率、建筑密度、土地闲置率；工业主导型指标包括：工业用地综合容积率、工业用地固定资产投入强度、工业用地率、工业用地建筑系数、工业用地地均税收等；产城融合型指标包括：综合地均税收、工业用地地均税收、人口密度、土地闲置率4项指标在没有划分开发区类型之前，如2008年、2010年、2012年的评价工作指导文件中并没有，未进行对比。4.3.3历年评价指标现状值对比分析Y开发区历年土地集约利用综合评价结果汇总表4-8。表4-8Y开发区主区土地集约利用指标汇总表目标子目标指标2008年度现状值2010年度现状值2012年度现状值2014年度现状值2016年度现状值2018年度现状值土地利用状况土地利用程度土地供应率（%）87.3189.7291.3991.7291.7980.48土地建成率（%）72.4877.2399.3799.499.2595.37用地结构状况工业用地率（%）23.3621.3418.0418.1518.0227.02土地利用强度综合容积率0.560.560.891.021.031.21建筑密度（%）32.0030.0832.4931.7731.9828.66工业用地综合容积率0.790.830.870.870.870.97工业用地建筑系数（%）52.0075.8249.0749.0749.0745.05用地效益综合利用效益综合地均税收（万元/公顷）——————80.4586.7668.21人口密度（人/公顷）——————160159.74101.99产业用地效益工业用地固定资产投入强度（万元/公顷）1810.252191.253451.763842.454516.852865.4工业用地地均税收（万元/公顷）——————345.28371.61130.05管理绩效土地利用监管绩效土地闲置率（%）——————000根据上表内容，对Y开发区历年来的综合评价结果进行统计分析，可以发现其土地集约利用中的一些特点和规律。（1）土地利用状况变化分析1）土地供应率图4-1是2008年以来Y开发区土地供应率和土地建成率的变化情况。从该图可以看出，Y开发区在合并之前的评价中，一直处于上升阶段，在合并成立新的Y开发区后，土地供应率有小幅下降，这主要是融合扩区之后，Y开发区已达到供地条件面积有了较大幅度增长，而新的开发区整体规划尚未出台，使得供地时间拉长，土地供应率因此受到一定程度的影响。图4-1Y开发区土地供应率和土地建成率变化趋势2）土地建成率Y开发区土地建成率与土地供应率的变化趋势基本相同，在合并之前的几次评价中，其土地建成率很高，接近100%，合并之后2018年土地建成率有所下降，是由于2016年、2017年加大了土地供应，新供应的土地还未完全建成，故土地建成率有一定幅度的下降。3）工业用地率工业用地率是工矿仓储用地在建设用地中的占比。图4-2是Y开发区工业用地率变化趋势。Y开发区的工业用地率在近轮评价中有小幅上升，但是总体来看一直处于较低的水平，主要是因为东片区（原Y开发区）工业用地率一直不高，2014年为17.79%、2016年为21.13%，而西片区（原空港经济开发区）2014年工业用地率为30.14%、2016年为34.08%。开发区整合之后，原空港经济开发区工业用地累计进入整个新的Y开发区，使得整个开发区的工业用地率有所增加。同时，近两年来开发区加大了工业项目的招商引资与落地，使得工业项目供地增加也加大了工业用地率。图4-2Y开发区工业用地率变化趋势4）综合容积率综合容积率刻画建设用地的综合利用强度。图4-3是Y开发区综合容积率变化趋势，Y开发区近三轮评价中综合容积率逐步提高，2018年其综合容积率提高至1.21。Y开发区建设用地的综合利用强度在不断增强。图4-3Y开发区综合容积率与工业用地综合容积率变化趋势5）工业用地综合容积率工业用地综合容积率是工矿仓储用地利用强度指标，Y开发区近几轮土地利用综合评价中，工业用地综合容积率逐年上升，说明Y开发区工矿仓储用地综合利用强度近年来稳步提升。6）建筑密度建筑密度是建设用地的平面利用情况。Y开发区前三轮评价中，建筑密度缓慢上升，主要是因为近年来新供土地的建筑密度标准提高，这在一定程度上对于开发区建设用地利用状况起到了改良作用，但是随着新开发区的融合设立，其建筑密度在2018年有所下降，这主要是因为原空港经济开发区的建筑密度较低，合并之后带动这个开发区的建筑密度有所下降。图4-4Y开发区建筑密度与工业用地建筑系数变化趋势7）工业用地建筑系数工业用地建筑系数刻画工矿仓储用地平面利用情况。Y开发区近三轮评价中，工业用地建筑系数2015年度评价结果较2014年度略有下降，在本次评价中大幅提升。主要是因为近年来，在土地管理部分的有效治理之下，开发区企业增强了土地集约利用的意识，增加了工矿仓储用地建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地总面积，开发区工业用地的利用程度得到了很大改善。（2）用地效益用地效益包含产业用地效益子目标，产城融合型开发区涉及综合地均税收、人口密度指标，工业主导型涉及工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收指标。1）综合地均税收综合地均税收反映开发区建设用地的税收效益。Y开发区2016年度综合地均税收较2014年有所上升，2018年度有较大幅度的下降，下降原因有两个方面，一方面是由于与空港经济开发区的合并拉低了整体的税收效益，同时近两年整个开发区加大了对于重污染、高能耗、低附加值企业的搬迁整合力度，因此在一定程度上影响了开发区的税收上升趋势。2）工业用地地均税收综合地均税收工业用地地均税收刻画工矿仓储用地产出效益。Y经济区工业用地地均税收2014年至2016年度呈现平均趋势，2018年有一定幅度下降，同样也是由于开发区处于融合合并的时期，两个开发区税收状况不一致使得工业企业平均税收收益有所下降。图4-5Y开发区综合地均税收和工业用地地均税收变化趋势3）人口密度人口密度是土地人口承载水平的状况。Y开发区近年来综合评价人口密度指标如图4-6所示，在2014年和2016年保持平稳，但是2018年两个开发区合并之后，整体人口密度有所下降。图4-6Y开发区人口密度变化趋势4)工业用地固定资产投入强度工业用地固定资产投入强度反映工矿仓储用地投资强度。Y开发区土地集约利用综合评价中工业用地固定资产投入强度指标变化趋势如图4-7所示。工业用地固定资产投入强度在2008年至2016年的评价中呈现逐年增加的趋势，2018年度评价结果中出现大幅下降的现象。造成这一问题的主要原因是近两年由于结构调整等原因，整个开发区内的工业仓储用地建成率减少，同时企业资金欠缺也导致工业企业的固定资产投资增速放缓。图4-7Y开发区工业用地固定资产投入强度变化趋势（3）管理绩效变化分析土地闲置率反映土地管理绩效，刻画土地闲置情况。土地闲置率是在2014年综合评价中新进引入的评价指标。由于管理得当、及时处理，在近几轮土地集约利用综合评价中，Y开发区的土地闲置率均为0，这反映了开发区在土地管理绩效中有着较好的表现。5Y经济技术开发区土地集约利用存在问题成因分析通过对Y开发区土地集约利用状况调查及评价，发现Y开发区土地集约利用与管理当前存在的主要问题并进行分析。5.1各项土地开发完成率不均衡从Y开发区土地集约利用数据以及2018年综合评价结果中可以看出，Y开发区土地开发完成率存在结构不均衡的现象。整个开发区的土地规划总完成率为58.91%，但不同种类建设用地的规划完成率却差异较大。原Y开发区中，交通运输用地规划已经全部完成，在所有土地规划中完成率最高。原空港经济开发区中交通运输用地规划完成率则较低；原两个开发区在其他公共管理与公共服务用地、商服用地中的规划完成率较好。融合成立的新Y开发区各类规划用地中，规划完成程度最低的是住宅用地，原Y开发区只有37.28%，原空港经济开发区为45.26%。住宅用地规划完成率较低则反映了Y开发区人口密度较低的问题，而且人口密度较低也同样影响了第三产业的发展，使得开发区第三产业产值增速较低。住宅用地规划完成率较低，商品住宅开发的滞后，土地收入增长缓慢，也同样影响开发区的税收增速。造成Y开发区土地开发完成率不均衡的主要原因有两个，一个是新的Y开发区是在原Y开发区原空港经济开发区基础之上合并而成，两个开发区过去的发展思路和定位皆有不同，开发区的类型也一个是产城融合型，一个是工业主导型，因此合并之后的发展思路必须调整后统一执行，新的产业发展规划及土地规划还未出台；另外Y市虽然是省内重点发展的城市群之一，但是目前的人口增速较低，甚至出现人口外流的问题，这也影响到Y开发区工业化和城市化的进程。5.2工业用地率及用地效率较低在历次Y开发区土地集约利用的综合评价中，工业用地率指标虽有小幅上升，但是总体来看一直处于较低的水平。在已建成建设用地中，工矿仓储用地面积为467.882公顷，占整个开发区已建成面积的27.02%，开发区工业用地率较低。另外，经过对Y开发区规上工业企业用地情况调查可以发现工业企业用地的效率并不是很高，个别规上工业企业非生产性用地占比高于国家标准，造成土地资源浪费；另一方面尽管用地指标符合国家标准，但与省厅下发的开发区土地集约利用评价指标理想值相比差距依然较大，影响整个开发区土地集约利用综合评价得分，需进一步优化工业企业集约用地水平。导致Y开发区工业用地率和用地效率较低主要有三个方面原因。一方面是由于Y开发区刚刚由原经济开发区和空港开发区合并而成，目前还处于人事调整期和开发磨合期，因此理顺工作还需要一定时间内，尤其是招商引资的方向以及工作思路都需要重新调整；第二，是由于原来的空港开发区整体功能定位与Y开发区不同，区内工业企业分布较少，两区合并后就使得整个Y开发区工业用地率降低；第三，开发区内企业除大运集团外多为中小型工业企业，缺乏具有支撑作用的龙头企业，缺乏世界500强、上市公司、著名品牌企业，尤其是缺乏发展战略性新兴产业所需要的高新技术、高端电子商务、高端物流企业等。5.3综合用地效益较差从整个Y开发区土地集约利用综合评价得分情况来看，得分最低的是综合用地效益，其指标得分仅为30.67。综合地均税收理想值为589.96万元/公顷，而Y开发区的数据为68.21，因此实现度分值仅为11.56；人口密度理想值为195.32人/公顷，而Y开发区的数据为101.99人/公顷，实现度分值为52.22。这其中影响综合用地收益最大的因素是综合地均税收。造成综合地均税收较差的原因主要有三个：一是目前的Y开发区是由原经济技术开发区和空港开发区整合而成，两个开发区无论是在行政机构还是管理人员等方面还处于磨合阶段，整个开发区的发展潜力尚未完全显现，在产业发展、企业引进、财政税收等方面还需要进一步整合，尚有较大的潜力可挖；二是整个经济开发区内工业企业数量不足且规模偏小，这是由于早期发展过程中只注重数量并未重视数量，导致入区企业把控不严，缺乏入区企业标准，在一定程度上引入了大量规模小、效益低、缺乏集聚特性的工业企业，甚至有很多企业实质上已经停产、破产，变相造成土地资源浪费。第三是第三产业发展缓慢，占比较低，由于开发区是Y市新建城区，人口密度较低且多为工业企业和机场等交通运输、物流转运场所，因此第三产业都是较小规模的企业，缺乏高质量规模化的商业企业，也缺乏有实力的金融企业入驻，这些都造成目前整个开发区的第三产业发展相对滞后，土地开发数据中二三产业用地占比较低也反映了这一问题。5.4工业用地投入强度不足Y开发区工业用地固定资产投入强度如表5.1所示。2008年至2016年的历次土地集约利用综合评价中Y开发区工业用地固定资产投入强度呈逐年增加趋势，但在2018年度出现大幅下降。相比于2016年的4516.85万元/公顷，2018年的固定资产投入强度为2865.40万元/公顷，同比下降36.56%，这一指标的大幅下降直接反映出Y开发区内工矿仓储用地固定资产投资不足的问题。5.1Y开发区工业用地固定资产强度年份工业用地固定资产投入强度（万元/公顷）20081810.2520102191.2520123451.7620143842.4520164516.8520182865.40造成Y开发区工业用地固定资产投入强度下降的原因主要有三个方面。第一是由于Y开发区还处于两个开发区整合的时期，过去两个开发区的发展定位不同，原Y开发区的工业企业发展较好，固定资产投资强度较高，2014、2016年的数值分别为3842.44万元/公顷和5004.26万元/公顷，而原空港经济开发区2014、2016年的数值分别为2052.34万元/公顷和1872.09万元/公顷，因此空港开发区工业企业固定资产投入较低直接影响了合并后的整个开发区的工业用地固定资产投入强度。第二是由于开发区目前实施转型发展战略以及重化工企业的环保压力造成的。为了实现高质量发展和新发展模式，新合并的Y开发区近年来加大了经济结构调整的力度，严格把控入区企业，因此开发区近年来工业企业的投资有所下降；同时过去很多入园企业由于重污染、高能耗等原因而不得不整体搬迁或者停产改造，这都影响了工业企业的投资力度。第三是由于近年来我国整体经济发展速度放缓，进入经济发展的新常态和调整期，同时中美贸易战等外部不确定因素增加，使得很多企业发展资金匮乏，缺乏投资信心，直接影响企业固定资产投资力度。5.5土地管理工作效率有待提高在土地集约利用综合评价中，Y开发区管理绩效目标中的土地闲置率指标得分为满分，开发区闲置土地处置情况较好。这是由于前期土地管理工作中，Y开发区土地管理部门管理得当，严格按照政策法规及时处理闲置土地问题，因此土地管理绩效中有着较好的表现。但要意识到，此项指标的得分较高，更多的原因是目前对于土地闲置的指标界定对于Y开发区的土地管理工作十分有利而已。在Y开发区存在很多企业，尤其是工业企业存在“建成并未投产，投产并未见效，见效未必有税收”的问题。这些企业占用的土地，不能为开发区的经济发展、财政收入提供应有的贡献，实质上也造成了土地资源闲置浪费的问题，降低土地集约利用程度。另外，Y开发区与全国很多开发区类似，土地征收拆迁工作中也存在一定的“拆而未建，征而未建”的问题。实际土地管理工作中还存在工作力度、效率较慢，面对开发区转型升级的关键时刻，面对加快项目落地建设的现实需求，工作紧迫感不强的现象。同时，工作人员的业务素质和服务意识更需进一步增强，需要进一步做好做优日常服务工作。开发区管委会和土地管理部门在招商引资中还应从严控制，严把入区关，制定具体标准、实施有效管理，在土地管理中执行和贯彻国家有关土地管理政策、法律、法规的执行情况，使企业在土地利用方面更加注重高效、合理的用地方式。

6Y经济技术开发区土地集约利用对策建议Y开发区土地集约利用中存在的问题，都有着内在的原因，因此在分析了导致问题出现的内在原因之后，需要给出Y开发区提高土地集约利用程度的对策建议。6.1融合发展实现土地资源均衡利用Y开发区土地集约利用存在问题一个很重要的原因是由于Y开发区和空港经济开发区合并引起。两个开发区合并对于Y开发区带来了很大的机遇，解决了Y开发区原来一直面临发展空间不足、城市规划中已无工业用地可供的困境，这曾是制约开发区发展的主要瓶颈。但是两个开发区合并也带来了很多问题，两个开发区原来的发展方向和产业规划都不同，园区企业之间的集聚效用不足，合并后造成土地开发完成率降低，工业用地比例降低、用地收益下降等问题。为解决上述问题，新的Y开发区首先需要出台新的产业发展规划，确定未来开发区产业发展的重点和方向，对区内企业资源进行整合，优化工业用地布局，形成优质产业链，提升招商引资的竞争力，提高整个开发区的集约用地水平，促进新产业规划的顺利实施。其次，在新的国土资源空间规划的基础之上完成Y开发区的土地规划和城市发展规划，在尚可供应土地上做好进一步的发展规划，尽快完成开发区和一些重点地段的专项规划及详细规划的编制工作，并且要从严审批，确保土地集约利用能够落到实处。最后，做好开发区合并后的机构功能整合以及人员合理安排。整合过去两个开发区分设时期的原有管理区划和框架，尽快实现开发区行政管理一致性。整合原有的土地管理和执法人员，建立统一的土地管理队伍。6.2优化产业布局提高用地效率Y开发区综合评价中，综合用地效益指标得分最低，尤其是综合地均税收的指标得分仅11.56，是所有指标中最低，对开发区土地集约利用的影响最大，因此在未来Y开发区土地集约利用工作中必须加大力度提高综合用地效益。要提高Y开发区综合用地收益，首先就是要优化开发区的产业布局，这不仅对于提高开发区综合用地收益提高是关键，而且对于开发区转型发展和实现高质量发展都至关重要。因此，需要制定新的产业发展规划和十四五发展规划，明确新开发区的发展目标和产业定位。其次，要积极布局战略性新兴产业，积极引进大型企业和高新技术企业。2017年以来Y开发区先后引进了大运新能源汽车生产基地、山西建工集团建筑产业现代化园区、装配式建筑产业基地和上海上制版集团投资高新技术产业链园区等多个重点项目，这些项目投产后能够极大提高整个开发区的税收总量，改善综合用地效益。最后，为提高土地集约利用水平，Y开发区管委会加大了招商引资力度，保障重点项目落地需要的大量工矿仓储用地，在现有工矿仓储用地后备潜力不足的情况下，应该积极准备申请扩区，升级为国家级开发区，发挥开发区辐射带动作用。准备相关资料，理顺相关关系，及早动手，争取各级政府、各部门的支持，为开发区发展提供基本的空间保障。6.3提高项目质量加强投资力度Y经济开发区土地集约利用存在问题的一个很重要因素就是园区企业质量造成的。过去是为了迅速扩大开发区经济总量，对于入园企业的标准较低，因而有很多重污染、高能耗、占地面积较大、投资强度不高的企业进入开发区，这直接造成开发区工业用地投资强度不足，综合用地效益较差的问题。而且这些企业虽然维持生产，但是收益低、利润低、税收低，占地面积大，有些企业甚至出现停产、破产的问题，实质上造成开发区土地资源闲置以及建设用地潜力不足的问题。为提高园区企业质量，今后需要从以下几个方面着手开展工作。首先就是要严把项目准入关，招商中坚持产业发展规划，严格按照产业导向设置入园企业的产业、投入、产出、地均税收等准入标准，建立入园项目和企业审核机制。其次，在项目引进中做好深度挖潜工作，进一步提高企业的用地门槛，从项目质量、行业前景、产出效益等多维度进行综合评价，在产业方向选择上注重引进高精尖企业，避免引进占地大、用地强度低的项目，尤其是要用投资强度等关键指标对入园企业进行综合用地效益考核，形成淘汰机制。最后，对于未来有扩展潜力的项目和企业要做好分期开发项目用地管理机制，确保企业后续发展所需建设用地的供应，并协助企业做好后续固定资产投资工作，保障投资强度能够持续改善，提高土地集约利用水平。6.4扩大人口规模促进三产发展Y开发区土地集约利用指标体系中人口密度指标的现状值为101.99人/公顷，而省厅综合评价指标的理想值为195.32人/公顷，差距明显。尤其是Y开发区和空港开发区合并之后，人口密度指标相比于前期还有所下降，因此急需采取各种措施提高人口密度。同时Y开发区第三产业发展缓慢，且第三产业的企业以个体门面摊位以及小型企业，缺乏相应的大型商业企业，也缺乏支撑开发区企业发展的金融机构。因此，未来发展过程中需要引进人口和促进三产发展。首先对于引进人口来说，一方面可以通过城市化来提高人口基数，将开发区内以及开发区周边的农业人口转变为城市人口，积极吸引周边地区农村人口来开发区就业，可以大大提高城市人口的总量。另一反面，Y开发区应该积极借鉴国内很多城市最近几年实施的“抢人”大战方面的经验，积极制定相关的人才引进政策，为开发区未来发展储备人才资源，同时也可以扩大人口规模。发展第三产业首先是加强开发区营商环境的建设，改善投资环境，吸引大型商业企业的入驻，尤其是在房地产开发项目中，应该采取一定的措施积极引导开发商建设大型购物中心等配套商业设施。在加强风险管控的基础上，积极引进国内外金融机构，在发展第三产业的同时，解决区内企业的融资问题。同时，为提高人口总量和发展第三产业，开发区应该加大对基础设施投资的力度，尤其是加大学校、医院、体育娱乐场所等设施的建设力度，可以改善外来人口的生活条件，同时为三产发展提供基础条件。6.5强化土地管理提升工作效率为提高Y开发区综合用地收益，加强工业企业固定资产投资力度，实现土地集约利用，解决土地资源不合理利用问题，必须强化土地管理工作，提升工作效率。因此首先需要建立常态化土地集约利用考核机制。应积极应用土地集约利用评价的工作成果，建立相应的土地集约利用数据库，对开发区企业尤其是工业企业集约用地情况开展定期评价工作，对一些重要的土地集约利用指标形成动态化、常态化的考核机制。对区内企业依据开发区土地集约利用考核指标进行严格考核，建立适应于Y开发区的闲置土地退出机制，制定非达标企业退出机制。对低于开发区集约用地标准的项目和企业，而且没有改善空间的，逐步采取置换措施迁出开发区，释放土地资源，减少低效产业或低效企业对土地利用结构优化的影响。同时，对超出相关标准的土地集约利用成效显著的企业可以进行相应的奖励，以此鼓励企业