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会计实操文库5/5做账实操-公司卖房屋账务处理SOP核心结论：公司卖房屋需按“房屋属性（开发产品/固定资产/投资性房地产）”区分，核心是规范收入确认、成本结转、税费清缴，确保账务与不动产交易流程一致。（一）前期准备：资料归集与场景判定1.核心资料收集房屋销售合同、收款回单、不动产销售发票。房屋成本/原值凭证（开发成本归集表、固定资产台账、购房发票）。产权过户证明、契税缴纳凭证、评估报告（如需）。2.核心场景判定场景1：房地产公司销售开发产品（商品房）。场景2：非房地产公司销售自有固定资产房屋。场景3：非房地产公司销售投资性房地产房屋。（二）分场景账务处理1.场景1：房地产公司销售开发产品（商品房）（1）收到预收款借：银行存款贷：预收账款—XX客户贷：应交税费—预交增值税（按当地预征率预缴）（2）确认销售收入（交房/过户时）借：预收账款—XX客户借：银行存款（补收尾款）贷：主营业务收入—房屋销售收入贷：应交税费—应交增值税（销项税额）（一般纳税人9%）（3）结转销售成本借：主营业务成本—房屋成本贷：开发产品—房屋（按房屋分摊的开发成本）（4）结清税费结转预缴增值税：借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）贷：应交税费—预交增值税计提土地增值税：借：税金及附加—土地增值税贷：应交税费—应交土地增值税缴纳土地增值税、企业所得税等：借：应交税费—应交土地增值税等贷：银行存款2.场景2：非房地产公司销售固定资产房屋（1）转入固定资产清理借：固定资产清理（原值累计折旧减值准备）借：累计折旧借：固定资产减值准备（如有）贷：固定资产—房屋（2）收到销售款项借：银行存款贷：固定资产清理贷：应交税费—应交增值税（销项税额）（一般纳税人9%/小规模5%）（3）支付清理费用（如中介费、过户费）借：固定资产清理贷：银行存款（4）核算处置损益盈利：借：固定资产清理贷：资产处置损益亏损：借：资产处置损益贷：固定资产清理3.场景3：非房地产公司销售投资性房地产房屋（1）成本模式计量的投资性房地产结转资产：借：固定资产清理借：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产—房屋后续收款、算税费、核损益，同“固定资产房屋销售”。（2）公允价值模式计量的投资性房地产确认收入：借：银行存款贷：其他业务收入贷：应交税费—应交增值税（销项税额）结转成本（按账面余额）：借：其他业务成本贷：投资性房地产—成本贷：投资性房地产—公允价值变动（或借方）结转公允价值变动损益：借：公允价值变动损益（或贷方）贷：其他业务成本（或借方）（三）管控要点1.收入确认时点：以房屋产权过户或控制权转移为准，不得提前或延迟确认。2.税费合规：土地增值税需按“新建房/旧房”

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