房地产 -同策2025年上海租赁住房市场月报9月刊

2025年上海租赁住房市场月报CONTENTS核心观点政策及宏观核心观点：经济指标温和回升，租赁市场进入淡季、租金承压指标数据解读7.2%同比、环比均上涨制造业PMI49.8环比上升，连续6个月低于荣枯线社零增速同比全国3%上海9.2%国补政策边际效果减弱社零增速下滑全国0.0%上海0.0%租金持续面临下跌压力上海租赁活跃度指数517租赁活跃度低于2024年同期，且环比下跌8.1%集中式公寓核心观点：保租房集中上市，集中式公寓获客难度增加指标数据解读当月新增项目18个保租房产品供应为主9771间主要分布在浦东、宝山、静安价格挂牌3.4元/平/日成交3.2元/平/日议价空间7.9%空置空置天数：15天客户续租率31%来访转化率14%客房比1.6散租市场陪读租房减少，单身租房占比增加指标数据解读成交量4.16万套环比下跌23.6%成交价2.17元/平环比下跌1.7%成交结构浦东新区、闵行区、青浦区位居前三50平以下房源成交占比大幅升至33.3%挂牌量（存量）4.42万套环比下跌24%挂牌价2.8元/平环比持平租金收益率本月1.7%政策热点9月《住房租赁条例》正式施行，各城市加快相关政策部署。加快推动存量土地、项目转化为租赁房国务院9月8日印发要素市场化配置综合改革试点方案国务院印发通知，决定在部分地区开展要素市场化配置综合改革试点，重点围绕科技、土地、资本、劳动力和数据五个方面，推进制度创新和政策协同。文件提出，探索土地要素市场化配置新方式，健全城乡统一的建设用地市场;完善人口流动和居住证制度，推动基本公共服务覆盖常住人口;完善资本市场功能，提升融资服务能力;健全劳动力要素跨区域合理流动机制;推动数据要素规范流通和开发利用。文件明确了试点任务、实施路径和保障措施，为深化要素市场化改革提供制度依据。发改委9月12日《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)常态化申报推荐工作的通知》国家发展改革委办公厅近日印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)常态化申报推荐工作的通知》。文件内容涵盖了扩围扩容、扩募购入、项目把关和组织保障四大方面，释放出鲜明信号:基础设施REITS已进入规范化、规模化、高质量发展的关键阶段。此外，市场化租赁住房首次被明确写入“新资产类型推荐发行路径。国务院9月15日《住房租赁条例》正式施行2025年7月16日，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》，该条例共7章50条，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。《条例》从租赁主体、房源供给、合同规范、权益保障等多方面作出系统性规定，如明确禁止将非居住空间单独出租用于居住，对租赁住房的单间租住人数上限、人均最低租住面积标准作出规定，要求住房租赁合同明确押金数额、返还时间及扣减情形等，同时也对住房租赁企业、经纪机构的行为进行了规范，并强化了监督管理和责任追究。北京9月28日《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》发布。指引中收录了19个具有代表性的案例，涵盖了居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合性城市更新等类型，相关规划土地政策在收录的案例中均有不同程度的应用，为各类城市更新项目实施提供了可参考借鉴的政策应用实践样本。广州9月23日《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》广州市规划和自然资源局发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》。其中提到:盘活存量土地资源，包括深化产业用地盘活利用、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建租赁住房。旨在落实国家对加快构建房地产发展新模式的部署助企纾困，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放。杭州9月9日杭州今年新增青荷驿站530套(间)杭州能免费住7天的青荷驿站是为缓解外来应届大学生“落脚难”问题推出的惠民政策。截至目前，市区今年新增青荷驿站20个、房源530套(间)，提前完成2025年市政府民生实事年度目标;全市累计运营项目90个、房源4005套(间)，共服务各类求职创业青年人才达20余万人次。苏州9月15日《苏州市发展保障性租赁住房实施办法》保障性租赁住房房源筹集主要有新建、改建及存量纳入三种途径，苏州支持符合条件的保障性租赁住房项目，发行基础设施领域不动产投资信托基金及房地产投资信托基金(REITS)。数据来源：公开资料整理，同策研究院。监测中央各部委及十大重点城市关于租赁住房相十大重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、武汉、企业动态9月资本市场动态集中在保租房REITs方面。同时企业加快业务拓展步伐、企业间达成长租公寓领域的新合作辉盛国际资本动态9月1日，上海五角场辉盛坊公寓酒店(杨浦新江湾城地铁站店)项目物业出售信息公布。该项目位于上海市杨浦区殷行路1258号，建筑面积19566.52平方米拥有14层210个客房。宗地面积27354平方米，土地使用期限至2056年4月13日。此次交易方式为股权转让，参考售价6.5亿元人民币。农业发展银行资本动态9月3日中国农业发展银行南平市分行发放全省首笔保障性住房收购贷款，金额4900万元。该笔贷款用于收购中国武夷实业股份有限公司南平公司开发的武夷名仕园项目415套存量商品房，用作保障性住房。招商基金蛇口租赁住房资本动态9月15日，招商基金管理有限公司发布公告，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金原始权益人变更回收资金投向。公告显示，该基金净回收资金总额为人民币6.99亿元，该基金净回收资金总额为人民币6.99亿元，资金用途主要用于在建项目和前期工作成熟的新项目，包括新建项目和改扩建项目。资金使用比例上，不超过30%用于盘活存量资产项目，不超过10%用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充流动资金。国泰君安城投宽庭保租房资本动态9月17日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布公告，本基金合将以2025年6月30日为收益分配基准日，进行2025年度第一次分红。本基金在收益分配基准日2025年6月30日可供分配金额为63,368,639.76元，本次拟分红金额63,360,000.00元，分配比例为99.9864%，每10份基金份额发放红利0.6336元。福州新投资本动态9月25日，福州新投拟通过发行公募REITS盘活租赁住房资产，项目规模与期限待定，现面向市场公开采购公募REITS管理人(含基金管理人及专项计划管理人)。本次招标设定最高限价，其中发行阶段服务费不超过700万元，存续期服务费按基金净资产3%/年计收。投标截止时间为10月15日。济南建工地产品牌动态9月1日，济南建工地产旗下全新长租公寓品牌“寓见家”首店，在济南市天桥区济泺路131号正式开业。作为济南建工地产落地的首个长租公寓项目，该门店紧邻济南长途客运中心，同时靠近轨道交通中转枢纽，项目总建筑面积为6288平方米，共规划打造220间公寓客房，并配备了共享洗衣房、专业健身会所等便民设施。上海地产集团品牌动态9月23日，上海地产集团在上海新设上海尚淙实业有限公司，注册资本6.4亿元，法定代表人康凯，业务涵盖住房租赁、物业管理及非居住房地产租赁。根据公开资料整理，尚淙实业由上海地产集团旗下上海地产房屋租赁有限公司100%持股。信悦资管合作动态9月16日，信达地产旗下信悦资管公司与华住集团品质居住资产运营商华住·城家在上海签署《合资公司协议》，双方拟共同设立全周期资产管理平台，重点布局长租公寓及存量不动产运营。宏观-经济发展动能较弱9月经济运行继续反弹、但总体宏观调控压力仍然存在。采购经理人指数PMI上升0.5至49.8，连续6个月低于荣枯线50；受调整统计口径影响，个人活期存款进入M1统计范围，M1指标的同比增速连续回升、经济真实运行状况依然承压。随着美元走弱、股市走强，企业结售汇意愿提升、居民将部分定期存款转入证券账户及理财，9月M1同比增速进一步上升至7.2%%9月份全国社会消费品零售总额同比增长3%、同比增速比8月下跌0.4个百分点。国补对社会消费品零售的增长效果边际递减，如本月家用电器和音像器材类同比增速由8月的增长14.3%，降至仅增长3.3%。本月上海社会消费品零售总额同比增速同样降至9.2%2024至2025年9月中国社会消费品零售总额同比增速202%7%7654545333020宏观-9月CPI继续负增长、租金承压9月全国及上海CPI指标略有上升，但依然面临通缩压力。国际CPI通胀目标通常设置为2%，中国及上海CPI连续两年处于低位，本月全国CPI同比下跌0.3%、租赁房房租CPI同比持平。上海CPI同比下跌0.1%、居住CPI同比持平。租赁市场进入淡季，租金承压2023至2025年9月中国CPI及租赁房房租CPI2023至2025年9月上海CPI及租赁房房租CPI23/723/924/724/925/725/923/723/924/724/925/725/9上海CPI:当月同比上海:CPI:居住:当月同比宏观-上海租赁活跃度下降，当月环比下跌8.1%上海租赁住房活跃度环比下跌，同比远低于去年同期。通过人口大数据及网络行为大数据，建立租房客户寻找房源的活跃度指数。8月租赁需求继续回落、未来市场将逐渐进入淡季。9月租赁指数同比下跌19.3%、环比下跌8.1%，租赁市场总体需求连续下滑2023至2025年9月上海租赁需求活跃度指数2025年9月10大城市租赁活跃度指数0上海578562517-19.3%-8.1%北京563509473-12.9%-7.2%深圳723652601-24.7%-7.8%广州717660594-21.5%-9.9%杭州324301286-15.4%-4.8%南京-12.3%-1.4%苏州337326313-8.9%-4.0%武汉275261250-12.3%-4.3%成都408365350-14.5%-4.2%合肥-7.1%1.2%数据来源：数联天下、同策研究院CONTENTS项目供应-土拍9月上海出让土地中，有2宗配建保障性租赁住房（m2）1杨浦区N090601单元I4-01地块杨浦区东外滩板块居住用地配建5%29669148392225中铁置业2025/9/42宝山区BSP0-2102单元0211-02、0212-01、0216-03、0217-07地块宝山区罗店板块居住用地配建5%109065545321300建发2025/9/4数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆项目供应-当月上市集中式公寓项目9月上海新开业18个项目，共9771间房。本月新上市4个房间数超过1000的大型公寓项目，均为保租房。其中兆景华庭青年社区达到2800套开业房源数（间）面积户型（m2）租金区间（元/月）1礼御·领现公寓浦东唐镇49-1224000-73002大华享寓·锦绣四季顾村中学社区宝山顾村30045-653654-52443微领地新静安中心社区（二期）静安彭浦45816.8-383429-52094市北高新人才公寓东苑静安彭浦127636.7-79.34972-109055雷北诵芬公寓虹口四川北路20-373257-62276兆景华庭青年社区浦东周康280035-402280-28007城方璟贤公寓浦东世博41-1546021-216368星橙里公寓虹口店虹口四川北路17-363267-57279佰舍LITE-夏都小镇青浦徐泾35-746500-9500光明里公寓打浦路店黄浦打浦桥29.4-56.25612-7557城投宽庭莘庄社区闵行颛桥112031.55-48.331531-2925东方星苑四平路店虹口四川北路29232.65-101.44001-11616LIN舍临港南大国际人才社区宝山大场南153430-702800-7000金盛泽寓青浦朱家角25-621219-2546城家公寓柳营路虹口四川北路36-614695-7031虹舍场中路店（新时代城市建设者管理者之家）虹口凉城30-402800-4200嘉定璟歆社区嘉定嘉定老城67442-842111-4322宝山璟晗社区宝山罗泾32741-471272-1553数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月上市18个项目，主要分布在嘉定、徐汇2025年9月新增18个项目，合计供应9771间，其中超过9成房源为保租房或带有保租房性质的人才房。分区域看，新增的长租公寓项目主要集中在浦东、宝山、静安，分别为3105间、2161间、1734间2024年至2025年9月上海长租公寓新增项目2025年9月上海新万间间0数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆长租公寓项目运营情况平均租金：3.4元/平/日牌价环比下跌2%扣除议价空间后，上海长租公寓的实际价格为3.2元/平/日，环比微跌0.3%本月租赁需求环比略有回落，运营企业总体价格基本维稳，议价空间环比增加0.1个百数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆长租公寓项目运营情况空置天数：15天根据同策调研的万间长租公寓，房源退租后，平均需要15天才能找到新租客，本月监测项目客户来访下降、空置天数增加续租率：31%根据同策调研的万间长租公寓，约31%的客户选择续租。部分运营较差的项目续租率仅为20%-25%点数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆CONTENTS9月上海散租坪效2.17元，议价幅度为7.93%9月成交4.16万套散租房源，套均租金4753元/月，租赁市场成交量大幅下滑。本月租金坪效达到2.17元/平/天，环比下跌1.7%，租赁房源议价幅度上升至7.93%，租赁市场进入淡季，租赁市场下行调整压力加大套元/套0本月整租套数本月合租套数0套注：住宅议价幅度指成交价相比于挂牌价减数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月份各区域成交套数及分区租金分区域看，浦东新区、闵行区、青浦区当月租赁房源成交套数位居前三，租赁需求更加活跃。价格方面，中心城区租金总体小幅下降，普遍维持2.7-3.0元/平/天，郊区租金率先下跌，普遍在1.4-2元/平/天，远郊在0.8元/平/天2025年9月分区域成交租金（单位元/平/天）2025年9月分区域成交租金（单位元/平/天）崇明区0.83套平崇明区0.83宝山1.59嘉定1.56宝山1.59嘉定1.56杨浦2.70虹口2.84静安3.00普陀2.62杨浦2.70虹口2.84静安3.00普陀2.62黄浦3.24长宁2.94徐汇青浦1.923.00浦东2.23黄浦3.24长宁2.94徐汇青浦1.923.00浦东2.23闵行2.06松江1.38奉贤0.88区奉贤0.88金山0.78租赁套数套均面积数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月上海租赁住房成交结构变化1元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日5至8元/平/日8元/平/日以上9%6%5%5%6%5%5%9月26%50平以下33%50-70平70-90平90-120平120-140平140平以上8月9月27%升7个百分点、70平以上各面积段成交占比均下跌，反应家庭入学租房需求基本满足，家庭租房占比下滑29%61%57%22%22%27%升7个百分点、70平以上各面积段成交占比均下跌，反应家庭入学租房需求基本满足，家庭租房占比下滑29%61%57%22%22%20%6%2%8月9月下降。反应家庭租房占比下降，单间需求占比增加6%2%8月9月下降。反应家庭租房占比下降，单间需求占比增加28%9月，2K元以下租赁成交占比增加6个百分点，2-3K成交占比增加3比均减少，反应低总价的需求占比20%22%1室2室3室4室36%5室及以上40%42%8月9月2K以下2-3K元/月3-5K元/月5-10K元/月10k以上40%38%30%24%8%7%数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月，50平以下房源成交占比升至33.3%，增加7.2个百分点，3元/平/天以下的房源成交占比增加6.5个百分点。而大面积、多房间、高单价的房型占比下滑，反应陪读家庭在开学前换租的需求基本满足，本月面向家庭客户为主的租赁需求占比下滑，单身租房需求占比增加2025年9月上海租赁住宅分面积段、价格段套数租金/面积50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合计1元/平/天以下0.7%1.6%3.0%4.0%0.4%9.7%1至3元/平/天15.4%15.6%14.1%13.3%2.8%61.3%3至5元/平/天15.6%4.6%1.5%3.5%1.4%26.6%5至8元/平/天1.4%0.1%0.1%0.3%0.2%2.2%8元/平/天以上0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.2%合计33.3%21.9%18.8%21.1%4.9%100.0%租金/房型一室二室三室四室五室及以上合计1元/平/天以下1.7%4.5%3.1%0.3%0.1%9.7%1至3元/平/天19.2%26.5%12.9%1.9%0.8%61.3%3至5元/平/天14.3%8.2%3.0%0.8%0.3%26.6%5至8元/平/天0.7%0.4%0.6%0.4%0.1%2.2%8元/平/天以上0.0%0.0%0.1%0.1%0.0%0.2%合计35.9%39.6%19.7%3.5%1.3%100.0%数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月上海挂牌房源租金2.8元/平/天，挂牌价格环比持平9月上海租赁市场挂牌价格环比持平，市场进入租赁淡季，租金价格已预先调整，维持2.8元/平/天。分区域看，中心城区挂牌价格上涨，近郊城区市场如宝山、闵行挂牌价格略有下跌2025年9月上海分区域挂牌租金（单位元/平/天）崇明区1.132025年9月上海分区域挂牌租金（单位元/平/天）崇明区1.13↓%嘉定2.09↑宝山2.19嘉定2.09↑杨浦3.38↓静安4.01静安4.01↑普陀3.51↑虹口3.60↑长宁3.93↓黄浦4.40↑青浦2.31青浦2.31↑徐汇3.84↑3.84↑浦东2.94↓闵行2.68↓松江1.75↓金山0.98↑数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月上海库存租赁房源约4.42万套，环比下跌24%。浦东新区挂牌房源数量最多，约5834套（占比13.2%9月上海库存租赁房源约4.42万套，环比下跌24%。浦东新区挂牌房源数量最多，约5834套（占比13.2%其次为闵行区4170套（占比9.4%）套02025年9月上海分区域挂牌套数（单位套）崇明区974宝山3255嘉定2811杨浦2430静安2705虹口2171普陀2318青浦2132长宁1888黄浦2270徐汇青浦21323000浦东松江3261闵行41705834松江3261奉贤2019金山2072数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月各面积段房源挂牌均环比下跌套700006000050000400003000020000100000套700006000050000400003000020000100002024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/950平以下50-70平70-90平90-120平120-140平140平以上2024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/91室2室3室4室5室及以上140平以140平以上,2709120-140平,233590-120平,72715090-120平,727150平以下,1403370-9070-90平,831850-7050-70平,94914室,197054室,19703室,93761室,144142室,17717数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月租金在1-5元/平/天的挂牌房源环比下跌1/4套70000600005000040000300002000060000500004000030000200001000002024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/91元/平/日以下1至3元/平/日3至5元/平/日5至8元/平/日8元/平/日以上8元以上,3325至8元,24413至5元,147661至3元,234281元以下,3190套近12个月上海租赁住宅分总价挂牌套数2025年9月分总价挂牌套数占比600005000040000300002000010000060000500004000030000200001000002024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/9数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆1K元/月以下1-2K元/月2-3K元/月3-5K元/月5-10K元/月10-20K元/月20K以上数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆9月1-3元/平/天的房源库存占比达53.1个百分点分价格段看，1-3元/平/天的房源库存占比达53.1个百分点，其次为3-5元/平/天的房源库存占比33.4个百分点租金/面积50平以下50(含)至70平70(含)至90平90(含)至140平140平以上合计1元/平/天以下0.3%1.1%2.0%3.4%0.4%7.2%1至3元/平/天10.6%13.3%13.7%12.9%2.6%53.1%3至5元/平/天16.1%7.2%2.7%5.1%2.4%33.4%5至8元/平/天3.3%0.4%0.3%0.8%0.7%5.5%8元/平/天以上0.6%0.0%0.0%0.0%0.1%0.8%合计30.8%21.9%18.7%22.3%6.2%100.0%租金/房型一室二室三室四室五室及以上合计1元/平/天以下0.9%3.4%2.5%0.2%0.1%7.2%1至3元/平/天14.3%23.6%12.3%2.0%0.7%53.1%3至5元/平/天15.3%11.8%