西安市广厦水岸东方地产项目规划设计任务书

广厦・水岸东方

规划设计任务书

项目名称：广厦水岸东方

项目地点：西安市涵桥区沪河东岸

开发单位：陕西广福置业发展有限公司

【设计仟务书编制说明】

1、本设计任务书是在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求

提出的一些分析和指导性意见，对设计单位进行设计起着市场指导作用；

2、本设计任务书中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可

以在一定幅度内进行调整；

3、本设计任务书主要针对广厦-水岸东方项目整体规划提出。

内容摘要

§项目概况

§项目市场定位及开发策略

§项目规划设计目标

§设计成果文件要求

§项目概况

一、基地情况

•本项目位于西安市长乐路与咸宁路之间，沪河东岸。

•占地面积1200亩，地块狭长，。

・紧邻规划中的东三环城市快速干道。绿化率达到70%。

•与市政改造的沪河水景公园融为一体。

二、地块感受

该项F1在西安城以东，目前地块以农用地和未利用土地为主。

有部分仓储用地和少品

村民宅基地和工厂用地。

地块紧邻沪河，

有丰富的水资源，地

形、生态环境和交通

条件良好。

三、地块分析

1、优势

交通便利，自然环境好

项目位于市区边缘，交通便利，视野开阔，水岸线完整连绵，自然环境非常

优美。

天然景观

第一景观当属得天所成的“八水”之-沙河。在西安能有自然水景的

楼盘尚为少数，本项目又占据了济河周边众多项目中最好的一块土地,景观优

势得天独厚。

滨河公园

西安市政正在修建的滨河河滨公园，便项目在形象和环境上得到先天的改善,

滨河公园和西安少见的河中泛舟，开窗见景，非常有利于我们初期形象的兑现，

更容易进一步聚集人气。

文化

项目地块内部有西京大学校区，周边有著名的半坡和白鹿城；历来沙澜一体,

关中八景之一“流柳风雪”千载闻名。

2、劣势

东郊板块整，本人气不足

城市向东发展趋势不明显，高端人群置业习惯朝南。

没有成熟的城市配套设施

片区内的项目受城市配套设施与城市功能配套的制约与影响较大，发展未形

成气候。

造纸厂、电厂形成环境污染

项目地块内部有一个造纸厂，东北方向有东郊热电厂，都是对环境品质影响

很大的不利因素。

东三环形成噪音污染

项目紧邻规划修建中的西安东三环，会给市场潜在消费人群一种噪音污染严

重的不利印象。

四.气候及土壤资料

该地区为温带大陆性季风气候,主导风向北风、西北风，2002数据显示：一，年降雨天数

106天，。

原有地貌狭长平缓，无巨大落差、坡地，为沙河东岸一片农田，适合植物生长。

§项目市场定位及开发策略

一.项目定位

1.项目总体形象定位

,依据名校效应却规模大盘开发城市新区的战略思路，将项目定位为国际滨河名校

社区的西安高端形象。

2、市场价格定位

项目总体价位定位：西安市中档价格，均价设计至2700-3300元/平方米为宜；

项目入市价格定位：考虑项目初期启动聚集人气和合理的购买门槛，均价设计至2200-2400

为它：随着项目的后续开发逐渐提升价格,认至整体均价的要求甚至

更高。

3、项目户型面积定位

主力户型为以80-160平方为主户型比例

面积80m2以下80-90m-120-140m2145-160m2160m2以上

类型一房至两房两房三房三房至四房四房及以上

比例5%25%35%25%10%

4、项目销售总价定位

主力户型购买总价为：约18万一48万；由开发初期至结束价格由低走高。

5、客户定位

a）区域富裕阶层

b）本区域购房升级换代人群

c）康复路、轻工一带小私营业主

d）区域内国企领导阶层

e）本市内与本区域有各种依赖或连带关系的人群

f）本市内被水景、教育主题或者品牌大盘规模开发所打动的人群

g）西安周边城、县、镇乃至辐射西北西南，意欲在西安置、业的人群

二、项目开发策略

1、总体策略

,以高标准名校教育配套为依托，以高端市场形象为号召，以规模社区开发完善的综

合配套优势为基础，以丰富情景商业街为亮点，以东郊高价、城东等价、全市中价的价格

策略为竞争手段，打造改变东郊居住气质，提升东郊居住水平，改变西安城市发展现状的

大规模、国际化的滨河名校新区。

2、入市策略

入市策略有两个思路

思路一：

考虑一期入市时必要的降低购买门槛，采用低成本低售价的多层加小高层的建筑形式为一

期主要产品形式。

思路二：

用较高产品形态的小高层（主要）、中高层为主要产品形式，以足以形成销售冲击力的相对

低价格入市。

在此，非常重要的一点是,多层与小高层的建筑形式,并不能决定项目的档次，也并非开

发策略问题的关键；入市的绝对低价（多层）或者相对低价（小高层）才是我们必须要采用的

手段。

思路一优点：采取了较低成本优势，以低价销售开发商仍有理想利润，便于开发商滚动开发，

同时有效降低初期购买门槛，比较容易规避风险，易于规模开发，开发周期相对

较短：

缺点：从规划及景观空间上不尽完美，不能较好体现广厦企业的精品路线，不易满足广

厦企业对项目初期开发的高标准要求。

思路二优点：能较好体现企业形象和精品开发思路，能形成较优质的规划结构及景观空间，以

比较价格优势能形成较强的市场冲击力，为项目后期价格提升打下良好基础；

缺点：项目开发初期，在整体投入、开发周期、得房率及平方利润等方面面临交大压力,

市场风险较高。

结论：

经过与广厦集团及广福公司领导的汇报交流，在贯彻集团高端形象、精品路线

要求的前提下，并充分考虑到项目从估算到预算成本增加因素的情况，决定项目开

发采用思路二的模式。

鉴于思路二基本与原都林国际规划方案的设计思路较为吻合，因此原都林国际

方案的用地比例及相关经济指标仍然是可行的，是基本可以采用的c本案后立从市

场角度对规划提出的意见或要求，请设计师在原用地比例和指标的基础上，进行相

应调整。

§项目规划设计目标

一、规划设计依据和基础资料

1、西安市政府相关部门对本项目的立项批复及控规要求

2、广厦集团对项目的开发要求

3、国家有关设计规范及陕西省城市规划管理技术规定

4、城市水、电、气、路、通讯等管网图

5、该地块地形图

6、设计任务书

二、规划设计方案的条件和要求

1、规划设计方案的条件

(1)总用地42680()平方，容积率＞1.8,总建筑面积80万平方米左右

(2)建筑密度＜20%

(3)绿化率＞50%(不包括代征用地)

(4)建筑限高：小高层、中高层、高层

(5)出入口：东三环路、滨河路

(6)停车车位：

住宅：小汽车按0.£车每户设置(可适当提高)，自行车按3.5平方米/户设置

公建：按GB50180-93城市居住区规划设计规范设置，公建停车与住宅停车应分别独立设置

(7)道路规划布置应结合地形和环境合理设计，实现人车分流，机、非分离，互不干扰，保证

小区环境的安静和整洁有序：小区道路和公共场所应满足残疾人无障碍通行的要求。

(8)建筑后退绿化控制线不得小于3m,相邻房屋间距需满足陕西省城市规划管理技术规定及

消防、环保、卫生防疫等部门的要求。

(9)综合考虑小区内部道路、室外地坪标高的相互关系，室外地坪标高应满足城市防汛要求，

与规划道路标高相一致。

(10)地块内外沿河驳岸建设应符合城市景观要求和水利、防汛等部门要求，地块建设应符合

防汛等要求，并与周边道路标高相衔接。

(11)商业服务配套设施应相对集中设置在•、二期之间及滨河路，丰富沿河景观。

2、规划设计的要求

(D整个居住区应统一规划，综合配套，充分体现环境、商业、休闲概念。

(2)要统一考虑沿河与沿路的空间轮廓和城市设计，形成统一有序、层次丰富的景观，沿河的

公共绿地要形成特色，并与地块绿地呼应协调。

(3)居住区规划设计应有明确的创作理念、独特的建筑个性。住宅布局应科学规划、精心设计,

居住区空间布局应有收有放，充分考虑沿城市道路及沪河的城市景观要求。建筑群体风格

应基本统一，环境和建筑造型不但要有时代超前感，还要有浓郁的国际文化气息，要成为

西安市文明、中高端住宅的标志。

(4)充分利用环境综合资源,使居住环境更和谐、更贴近白然。内外空间应相互渗透、共同利

用，内部要有高雅、舒适的生活环境：对外，向城市展现国际化大都市居住建筑的风貌：

强调区内外环境的交融渗透，园林与建筑的和谐统一，步移景异的人景互动。，创造令人

舒适的空间视觉、景观视觉，尽量多的布置可销售观景住宅面积

(5)规划要尊重环境、因地制宜，妥善处理好建筑与道路、高压走廊、绿地的相互关系。绿化

设计应点、线、面相结合，尤其是沿河的公共绿地要精心设计，构筑亲水空间，充分注重。

人与环境的亲和性，努力营造亲切宜人的居住环境.

(6)提倡新技术和新材料的运用。

(7)方案须考虑配合开发策略分期建设的可能性及可操作性。

(8)应满足国家康居示范工程的有关要求。

3、建筑单体及住宅户型设计的具体要求

(1)风格及空间处理应高雅、清新、简约，体现鲜明的时代特征、国际化特色。

(2)住宅布局合理拼接单元长度应保证良好的通风及E照。

(3)住宅户型以二房二厅、三房二厅为主力户型，面积为80T60平方米左右。

(4)房型设计除满足陕西省、西安市住宅设计规定及国家住宅建筑设计规范以外，还要求：

令楼梯单元门入口要有特色，并与周围环境用协调

◊户型设计合理，全明设计，具备良好的通风、采光、观景要求

◊室内交通组织需合埋，应相对集中，并以不影响各功能区的独立使用为前提

令室内空间要有层次，有良好的私密性

◊厅要有独立性

◊居室结构要考虑到北方气候特点（如暖气片位置）

4、公建配套要求

（1）地块内设置30班中学一所、36班小学一所、9班幼儿园二所，9班托儿所一所，用地规

模和建筑指标按国家有关设计规范执行。

（2）地块内设置大型超市一座，建议设置在一二期之间。

（3）一期设置大型会所，项目开发初期用作俏售中心。

（4）地块内有关医疗卫生、文化教育、商业服务、市政公用、行政管理、社区服务、金融邮电、

人防等其它公建配套设施按GB50180-93城市居住区规划设计规范和市有关规定设置。

5、整体经济指标设计参照

分项整体一期二期三期四期

总用地面积（m2）4268009380610910298270125602

容积率

建筑面积（m2）800000136000200000192000272000

比例（％）10017252134

住宅建筑面积（m2）736000117440182080177280259200

比例（%）10016252435

公建建筑面积（m2）6400018560179201472012800

比例（％）10029282320

注：

令此表设计原则为：由开发初期至后期完成，容积率由低至高，公建配套先期先行;

◊此表仅作为规划设计的方向性参考，具体可根据实际设计状况进行相应调整

6、产品策略

（1）项目规划中按自然景观及周边市政状况，梯度分布产品。沿河应为中高层、高层，沿

三环应为多层、小高层，地块南北两端应为高层。

（2）依据分期开发顺序，由开发初期至后期完成，应呈现容积率由低至高、建筑密度由低

至高得分布特点；开发分期初步计划为：2、3组团一期，4、5组团二期，6、7组团

三期，1、8组一四期。

(3)户型分布上，按沿河为大面积户型设置，沿三环为中小户型设置的分布；小区车行主

入口宜设在三环珞，人行入口宜设在滨河路。

(4)宜加大沿河临街商业房面积；考虑在设计南北贯通商业街时，以社区会所及东西向商

业街等因素为节点，控制收放和节奏。

(5)在一期规划时应包括，学校、幼儿园、1一2组团间会所，2-3组团间商业街；建议将

原方案中学校移至西京大学与纸厂之间的部分。

(6)地下车位以沿河高层建筑地下一层为主，项目东侧25-35米绿化带地面停车为辅。

7、市政管线

给水：城市自来水管网供给，集中泵房；绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给

雨水：经调蓄后排入淬河

污水：采用分散的小型处理装置为中水

供热：城市网集中供热

供电：引自市政配套变电站

燃气：采用天然气，引自市政管网

垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理

三.规划方面的结论

1、现状分析：

建设用地分析一一基地内以农用地和还未利用的土地为基础，并有部分仓储用地，以及

少量村民宅基地和工厂用地。

建设条件分析：

(1)有利条件

利用沙河的水资源

良好的地形和生态和自然环境

规划中交通条件会得到很好的改善

(2)制约条件

位于城市边缘，地理位置不占优势

整个地块被人为的分成三部分

城市交通的修缮会给地块带来影响

2、规划原则：

充分利用项目所处地块的地理优势，发挥地缘特征和景观优势，塑造小区形象。采用多主

题组团的特色理念，充分透析人类对滨水生活的理解和向往，通过阅读亲水住宅小区的规划形

式，将整个小区视为一个有机整体，恰到好处的柔和建筑、空间和人类三种元素，利用一条流

畅的道路贯穿基地以便提供住宅区、公共设施和景观之间强烈的连接和穿透。

3、用地布局

根据基地价值分析，高价值区域布置高附加值产品，产品类型分布见附图：

如图：

(1)、沿河设置中高层、高层建筑，最大化增加景观单位。

(2)、项目地块中部至东三环部分设置小高层。

(3)、地块两端设置高层。

4、道路交通

(1)入口位置

。车行主入口设于基地东侧三环路边

◊人行主入口设于基地西侧，结合商业街布局综合考虑

(2)地块中的道路交逋体系，作用就象脊梁，将不同使用功能的建筑空间的机的串联起来，使

之成为一个和谐统一的城市空间布局。

（3）人车关系

◊小区整体人车分流，部分区域可人车合流

O中心景观人车分流，小高层组团人车共存，高层组团人车分隔

e初期人车部分合流，后期逐渐实现人车完全分流

5、首期开发策略及规划提示

◊一期为原方案中2、3组团；

<•期规划中应包括会所、学校、商业等公建配套（增加公建比例），前期会所作为销

位中心使用；地块两端先作为绿地景观；

今开发次序为景观先行，配套先行；销售相关卖场样板包括按实现先后分为：河畔水岸

景观展示区、会所（销售中心）展示区、商业街域展示区、样板和团展示区等

。鉴于一期会所（销售中心）距地块两端入口仍有一段距离，建议于地块两端设置临时

接待中心（临建）和停车场

6、组团管理模式

O小区为整体开放社区

<组团封闭管理

广厦水岸东方外立面风格推荐

关键词:平和简洁清新现代自然

立面的风格应与整体规划相一致，由于地形地貌的条件,由于此基地和即将建成的三环高速

路相连邻。而西部为沪河，南北均为城市主要干道，地块7产河之间是以自然水景为特色口勺滨河大

道绿化带，总体条件还是相当良好。在充分解读地块和环境的条件下，相应的做出平面，立面的思

路。平面上应多多利用地块与环境优势，水的优势。在户型和规划计划上注意阳光、雨水、视线,

以及西安本地的气候特征。如露阳台的防灰、防风问题。注意环境的生态性、持续性、居性。

在既保证舒适性的前提下、使人与自然多些交流。

立面上建议以现代化风格为主线，给居住者以简洁、清新、自然的感觉，与此同时，在近人处

加强人性化的处理,避免现代建筑风格给人带来的距离感和非居家感。同时，此风格对造价上也

有一个很好的控制。在总体上体现生态性、舒适性、自然与人居良好的结合的建筑理念。

§设计成果文件要求

一.彩色规划总平面图四份，比例1：2000

二.总体模型一个，比例1：2000,能够反映规划构思及地形特征

三.规划方案设计文本八本，规格为A3幅面，内容至少包括：

1、设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一〕；

2、规划总平面图；

3、交通分析图（道路与停车场）：

4、规划结构分析图；

5、景观分析图；

6、视线分析图；

7、住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、立面、剖

面，包括立面材料与说明；

8、表现部分：鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商.业街及商业广场;

9、经济技术指标（详见附录一，要求计算真实、准确）；

10、室外水、电、气管网总体规划图。

三.文本图纸另行制作I#图纸一套。

四.所有内容的光碟两份。

附录一设计说明

建筑设计说明

结构设计说明

给排水设计说明

电气设计说明

弱电设计说明

暖通设计说明

消防设计专篇

人防设计专篇

有人防工程须完成此部分内容。

景观概念设计说明

附录二综合技术经济指标表

2.1规划指标表

2.2公共服务设施指标表

附录表格

规划指标表

指标名称总体期

数值所占比重数值所占比重

(ha)(%)(ha)(%)

一

项目规划总用地一

100100

①住宅用地

②公建用地

③道路用地

④公共绿地

一

①市政道路用地

②代征绿化用地一

一

③市政道路绿化用地

④居住区规划用地范围内非为居住区/

配建的公建用地

⑤与居住区功能无直接美系的建筑和//

设施用地

一

⑥其他政府保留用地或不可建设用地

总建筑面积m2m2

①住宅建筑面积m2m2

1.

②非住宅建筑面积m2m2

③住宅建筑面积比重%%

①计入容积率建筑面积m2m2

2.

②不计入容积率建筑面积m2m2

③不计入容积率建筑面积比重%%

①不可售建筑面积m2m2

3.

②可售建筑面积m2m2

③可售面积占总建筑面积比重%%

（续下页）

（接上页）

住宅面积毛密度m2/ham2/ha

住宅面积净密度m2/ham2/ha

公共服务设施面积毛密度m2/ham2/ha

住宅建筑套密度（毛）套/ha套/ha

住宅建筑套密度（净）套/ha套/ha

人口毛密度人/ha人/ha

人口净密度人/ha人/ha

绿地率%%

建筑密度（建筑覆盖率）%%

容积率（建筑面积毛密度）万m2/ha万m2/ha

总户（套）数户户

总人口（按人/户计）人人

车位总数个个

车位/户数1:1:

公共服务设施指标表

总体_____期

指标是否计入

项目\建筑面积用地面积建筑面积用地面积是否可售

备注备注容积率

(m2)(m2)(m2)(m?)(▲/△)

1.餐饮

商菜市场

业各种小型商铺

及会所

文银行

体邮政所

........

面积小计(A1)

托儿所

2.幼儿园

教九年制学校

育……

面积小计(A2)

锅炉房

变电室

煤气调压站

路灯配电室

公共厕所

垃圾站

垃圾转运站

公共停车场

自行车存车处

••••••

面积小计(A3)

居委会

物业管理处

卫生站

防空地下室

(续下页)

(接上页)

面积小计(A4)//

公共服务设施

面积总计

(A1+A2+A3+A4)/

说明：

1.应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行

简化。

2.建筑面枳500m2以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面枳”一项。

3.上表中各项目面积计入容积率则用表示；如不计入容积率则用表示。

4.上表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。

5.上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。

创城（香港）国际规划部

策划总监：杜荷军

制作总监：王延军赵海

制作：丁峥

目录

前言页次

1.项目成本管理程序----------------------------------------1〜12

1.1项目成本管理运行程序

1.2项目成本管理责任保证体系

1.3成本管理职责

1.4成本管理基础工作

1.5成本管理工作的考核

2.项目预算制造成本编制细则-------------------------------12〜20

2.1程序

2.2项目预算制造成本的编制

2.3项目预算制造成本的调整

附：表格式样P—1〜P—22

3.项目成本核算细则---------------------------------------21〜28

3.1成本核算原则

3.2制造成本实施计划

3.3成本核算流程

3.4项目各系统业务员岗位职责

3.5成本核算的范围

3.6成本核算模式

附表：

（一-•三）

（一〜四）

4.项目现场经费管理细则-----------------------------------29〜31

4.1项目经费包括的内容和控制的意义

4.2现场经费的核定原则

4.3项目经理部现场经费的控制

附表：项目管理交用（间接费用）计划表

5.项目财产管理细则32〜33

5.1项目财产管理范围

5.2项目财产管理职责

5.3项目财产的使用

5.4项目财产的转移

5.5项目财产所建的帐卡：附表：

6.项目资金管理细则---------------------------------------34〜39

6.1职责划分

6.2资金回收及收入计划

6.3资金使用计划及其控制调整

6.4垫资控制程序

7.项目质量成本管理细则-----------------------------------39〜42

7.1质量成本定义和组成

7.2质量成本管理职责

7.3质最成本管理流程

7.4质量成本的分析

7.5质量成本的控制

附件1一5

前言：

项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，它贯穿于从项目投

标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可\如果处理不

当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。近几年来随着公司经营规模的不

断扩展，在项目成本管理方面摸索出许多宝贵的经验，取得了一定的成绩，但由于公司核

算制度不够健全，不配套，部门之间分工界定不清，存在着业务相互重叠，或相互矛盾，

及横向缺少交流与沟通，形成成本核算不能正确反映成本状况的现象。本《手册》在编制

过程中注意了上述方面的问题，在起草过程中参阅了公司有关文件与资料，各篇文章形成

后经有关人员反复的论证与修改，可以说己基本理顺了公司内部成本管理方面的相互关系,

可作为指导当前项目成本管理工作的规范性文件。遵循本《手册》中的有关规定进行操作,

就可使项目成本管理工作逐步实现制度化，统一化、系统化、标准化，从而提高公司整体

管理水平及经营效益。

项目经理是项目最终经营效益的直接责任者，因此，要求对项目成本的构成、划分、

使用与控制等一系列工作要做到心中有数，要按照本《手册》有关规定，对成本采取事先

预测、期间控制、定期核算与分析，进行全过程全方位的管理。在贯彻执行中如有不理解

或不明确之处，应及时与公司有关部门联系与沟通，以期使《手册》更好的得以贯彻执行。

本《手册》明确阐明了要建立以公司总经济师为首的成本管理责任制，并明确了各自

成本管理责任，强调要加强总部部门间、部门与项目间以及项目内部各部门之间的相互沟

通与合作，以便真实反映成本动态，确保项目竣工时取得一个较好的经营效益。

本《手册》是《工程项目管理手册》第十三篇“项弓成本管理”的具体细化。

本《手册》由“项目成本管理程序”等七篇组成，“项目成本管理程序”是《手册》的

纲领性篇章，其它六个篇章均是“项目成本管理程序”的具体细则。

本《手册》具有一定的操作性，是指导当前项目成本管理工作有力的工具。

成本管理因为涉及面广，加上公司正处于改革与发展中，随着时间的推移，工程实践

中一定会涌现出更好的办法并会积累许多宝贵的经验，故木《手册》每隔一段时间需进行

一次修改，以期使《手册》更凑完善，满足公司工程总承包体制管理的需要，更好地为项

目服务。从而真正体现出项目是成本的中心，是效益的源头，是公司整体经营效益的保证。

《手册》在编制过程中蒙受公司领导，总部各部门领导及项目经理的诚意帮助与支持,

他们在百忙中抽出时间多次参加研讨，并提出了许多有益的建议，在此谨向他们表示衷心

的谢意！由于编者水平所限，不足之处希望批评指正。

《项目成本管理手册》编委公

1、项目成本管理程序

、项目成本管理运行程序

收到标书一投标决策前工作

1、公司市场营销导小组召开合同评审会，详

要求投标部：一合

1、逐步建立与完善材料价格信息库。同评审程序文件6”合同评审二公司投标、

2、按工程分项计算工程量，（表格标准化）合约、财务、工程、技术、资金、资产等部、

3、建立投标报价数据库。物资公司及项目经理参加。

要求合约部：2、在合同评审基础上，技术发展部、投标部

1、参与投标期间工作，组织分承包方招拟

标，选择出最具实力、社会成本价最定投标方案，投标报价。

合理的分承包方。

投标前决策

——由公司市场营销领导小组根据上述投标方案,

投标报价，分析竞标对手动态，确定投标策略

最后拍板定下投标总价，进行投标。

中标后准备工作

—1、投标部将投标方案与投标报价及议标阶段

有关资料（含成本分析）移交合约部。

如未中标，市场营销领导小组要及时组织

、合约部根据项目分部分项工作量及成本预

有关部门分析原因，吸取教训，作为下次2

测分析资料，组织分承包方合约谈判，在

投标的借鉴。

考虑不同分包方式时，提出项目收益率的

初步意见。（即项目产值效益率）

3、工程部提出项目合同工期内的定员人数

4、人事部、财务部就项目现场经费（消费基

金、活动经费、业务招待费等）提出初步

意见。

5、公司项目策划经理（重大项目总经理应参

与）主持，合约部牵头、财务部、工程部、

工程协力公司、项目经理参加共同研究确

定项目分包方式及期间费用等。

项目经理召开全体管理人员6、与业主签订合同后，由公司合约部进行合

会，对业主合同进行交底。同交底。投标、工程、质保、技术发展、

资产、资金、安全、财务、人事部、项目

经理部、工程协力公司及各专业公司参

卜।十钧:止也曲白以工田十计八■:。

编制项目预算造成本

1、公司合约部为主编制，项目经理部协助，最后由合约部审定；

工程协力公司一2、签订分包合同

1）.签约原则:

提出2—3名

（即项目产值效益率）已经总经济师签字确认；

合格的分承包

•

方名单及相关

名国咨,财务部、工程部、工程协力公司，项

目经理参与；

,难易复杂程度及业主对项目的要求，在保证工程质量及安

全生产前提下，要将合约价、工期压到最低限度，让分承包方接受公司标

准合同文本之所有要求，同时还要求分承包方接受工程施工期间可能会

出现的各种风险，以确保我方的利益.

分项工程分包一

标底要小于预

算制造成本价。

发标

—由合约部编制合约标底

合约部在投标期间就要选择好分承—

包方，供投标报价之需要，中标后

再正式发标。开标

-由合约部组织，在工程部、财务

部、工程协力公司、项目参与下

-合约部组织、工程部、财务部、

分析分承包方报价情况一工程协力公司、项目参与

研讨对分承包方报价的压价策咯

议标

合约部组织，财务部、工程部、

工程协力公司，项目参与，共同

对参加投标的分承包方进行议

标，提出压价及各种条件，压对

方接受。

评审

—合约部组织，工程、财务、质保、

安监、工程协力公司、项目对议

标情况进行分析，最后确定标价

最低、工期最短，能保证工程质

量的分承包方，参与者在会签单

3).签约上签字，最后由主管领导签字确

在上述工作完成后，由项目经理

与分承包方代表在合同上签字并报

------------------------------>

编制项目预算制造成本

实施计划

项目经理部负责编制，上报公司财务

1、项目预算制造成本实施计划部、合约部审批。

总额要小于预算制造成本总

额。

2、实施计划要分阶段执行以便

于期间控制。

3、项目对工程材料、预制品、

半成品等计划要严格审查、把

关。

实施阶段控制

阶段实施计划：期间预算制造成本：期间实际成本：

分包成本分包成本分包成本

直接费成本直接成本直接费成本

间接费成本间接费成本间接费成本

1、经理部要按照《工程项目管理手

册》之规定建立各种台帐基础资

1、财务部根据项目制造成本实施计料，从开工到竣工做详细的记

划设置成本核算单元对应核算。载。

2、物资公司2、成本对比：

I）与分供方签订的购货合同复制1）期间实际成本与阶段实施计划

件交项目。2）期间实际成本与预算制造成本

2）分承包方领用各种材料拨料单

据交项目认可签证。

3、合约部：

1）负责期间预算制造成本的调整

（由于设计修改，洽商、施工组

织设计方案的修改、工程索赔引

起费用的升降）。

2）审定项目期间预算制造成本.

期间成本分析与考核

1、合约部、财务部：审核项

目制造成本实施计划期1、项目进行成本核算与分析并写

间出报告.卜.报合约部、财务部。

执行情况。2、出现重大失误影响成本效果应

2、在项目成本分析报告的基及时向公司合约部做专题报

础上对项目进行期间方告。

针3、在成本分析基础上按财务部有

目标的考核。（阶段性考核关规定按时（季、年度）准确

及目标管理综合竞赛考向财务部提供项目阶段成本的

核报量。

详《工程项目管理责任目4、项目经理部及时收|可工程预付

标考核与奖惩办法》。款、工程进度款、工程索赔款

及其它应收回款项目。

3、公司资金部负责复核与审

查项目经理部收回的各------

种

款项。

4、公司审计室进行期间成本

审计。

竣工清算

竣工成本核算

--------由项目提出项目竣工成本核算报告

上报公司合约部、财务部

竣工成本分析

-------项目经理部组织竣工成本分析并

写出资料上报合约部、财务部＜

项目竣工解体前审计

公司审计室负责，并提出审计报告--------------项目配合

（竣工时进行初审，决算后进行效

益审计）。

项目竣工兑现奖励

公司工程部、质保部、安全部、项目按《项目管理责任目标考核

合约部、财务部、资金部、发展与奖惩办法》之规定向公司有关

等部组织方针目标考核。详《工责任部门提供以下资料：

程项目管理责任目标考核与奖惩1、工程质量目标实现情况。

办法》2、工期目标实现情况。

3、成本效益实现情况。

4、施工安全目标实现情况。

5、管理目标比现情况。

、项目成本管理责任保证体系

一公司总经理经常听取总经济

师的工作汇报，并对存在问

题予以指导与协助。

公司总经济师——

公司投标合约财冬安全T