物业服务协议终止操作规范(2025年新版)

物业服务协议终止操作规范(2025年新版)物业服务协议终止操作规范（2025年新版）一、总则1.目的为规范物业服务协议终止的操作流程，保障业主、业主大会和物业服务企业的合法权益，维护物业管理区域的正常秩序，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规，制定本操作规范。2.适用范围本规范适用于各类物业管理区域内物业服务协议终止的操作活动。3.基本原则物业服务协议终止应遵循合法、公平、公正、诚信的原则，确保终止过程透明、有序，保障各方的合法权益。二、协议终止情形1.约定终止物业服务协议中约定的服务期限届满，双方未就续约事宜达成一致的，物业服务协议自动终止。双方在协议中约定的其他终止条件成就时，物业服务协议按照约定终止。例如，约定当物业服务企业未能达到一定的服务质量标准，经整改仍未达标时，业主大会有权终止协议。2.法定终止物业服务企业被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者宣告破产等，导致其无法继续履行物业服务协议的，协议法定终止。业主大会依法决定解聘物业服务企业的，物业服务协议终止。业主大会作出解聘决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、终止前的准备工作1.业主大会方面（1）成立工作小组在考虑终止物业服务协议前，业主大会应成立专门的工作小组，成员包括业主代表、业主委员会委员等。工作小组负责与物业服务企业沟通、收集业主意见、制定终止方案等工作。（2）收集业主意见工作小组应通过多种方式收集业主对物业服务的意见和建议，如问卷调查、业主座谈会等。了解业主对物业服务的满意度、不满意的方面以及对后续物业服务的期望。（3）制定终止方案根据收集到的业主意见和相关法律法规，工作小组制定物业服务协议终止方案。方案应包括终止的时间、交接的内容和时间安排、新物业服务企业的选聘计划等。（4）公告通知业主大会应在作出终止物业服务协议的决定前，将相关情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告时间不少于[X]日。公告内容包括终止的原因、终止方案、业主的权利和义务等。2.物业服务企业方面（1）自查自纠在得知可能面临协议终止的情况后，物业服务企业应开展全面的自查自纠工作。对服务质量、财务状况、人员管理等方面进行检查，发现问题及时整改。（2）整理资料物业服务企业应整理好与物业服务相关的各类资料，包括物业档案、财务账目、设备设施资料等，为交接工作做好准备。（3）制定交接计划根据业主大会的要求和相关法律法规，物业服务企业制定详细的交接计划。计划应包括交接的内容、时间节点、责任人员等。四、终止程序1.业主大会决定解聘（1）召开业主大会会议业主大会应按照法定程序召开会议，讨论是否解聘物业服务企业。会议通知应提前[X]日在物业管理区域内公告，通知内容包括会议的时间、地点、议题等。（2）投票表决业主大会会议应采用书面征求意见或现场投票的方式进行表决。表决结果应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘决定方能生效。（3）送达解聘通知业主大会作出解聘决定后，业主委员会应在[X]日内以书面形式向物业服务企业送达解聘通知。通知内容应包括解聘的原因、终止的时间、交接的要求等。2.物业服务企业提出终止（1）提前通知物业服务企业因自身原因需要提前终止物业服务协议的，应提前[X]日以书面形式向业主委员会提出申请，并说明终止的原因和时间。（2）业主大会审议业主委员会收到申请后，应及时召开业主大会会议，审议物业服务企业的终止申请。业主大会应在[X]日内作出决定，并将决定书面通知物业服务企业。（3）协商处理如业主大会同意物业服务企业提前终止协议，双方应就交接事宜进行协商，签订终止协议。如业主大会不同意终止，物业服务企业应继续履行协议。五、交接工作1.资料交接（1）物业档案资料物业服务企业应向业主委员会或新的物业服务企业移交物业档案资料，包括物业的规划设计图纸、竣工验收资料、业主资料等。（2）财务账目资料物业服务企业应移交物业管理期间的财务账目资料，包括收支明细、审计报告等。财务账目资料应真实、准确、完整。（3）设备设施资料物业服务企业应移交设备设施的相关资料，包括设备清单、维修保养记录、操作规程等。（4）其他资料除上述资料外，物业服务企业还应移交与物业服务相关的其他资料，如合同协议、荣誉证书等。2.财物交接（1）公共设施设备物业服务企业应将物业管理区域内的公共设施设备完好无损地移交给业主委员会或新的物业服务企业。对存在损坏的设施设备，应按照相关规定进行修复或赔偿。（2）公共收益资金物业服务企业应将物业管理区域内的公共收益资金进行清算，并移交给业主委员会。公共收益资金包括广告收入、停车费收入等。（3）办公用品和物资物业服务企业应将属于物业管理区域的办公用品和物资进行清理，并移交给业主委员会或新的物业服务企业。3.人员交接（1）员工安置物业服务企业应妥善安置本企业的员工，按照相关法律法规支付员工工资、经济补偿等。（2）人员信息交接物业服务企业应向业主委员会或新的物业服务企业提供物业管理区域内的人员信息，包括保安、保洁、维修等人员的名单、联系方式等。4.现场交接（1）物业共用部位物业服务企业应与业主委员会或新的物业服务企业对物业共用部位进行现场交接，包括房屋主体结构、公共楼道、电梯前室等。对存在的问题应进行记录，并协商解决。（2）公共设施设备现场对公共设施设备进行现场交接，包括电梯、消防设施、给排水系统等。双方应进行试运行和检查，确保设施设备正常运行。（3）绿化景观对物业管理区域内的绿化景观进行现场交接，包括花草树木、园林小品等。检查绿化景观的养护情况，对存在的问题进行记录和处理。六、后续工作1.新物业服务企业选聘（1）制定选聘方案业主大会应在物业服务协议终止前，制定新物业服务企业的选聘方案。方案应包括选聘的方式、条件、程序等。（2）发布选聘公告业主大会应在物业管理区域内和相关媒体上发布选聘公告，邀请符合条件的物业服务企业参与投标。公告内容应包括物业管理区域的基本情况、选聘的要求和时间安排等。（3）资格审查业主大会应组织对参与投标的物业服务企业进行资格审查，筛选出符合条件的企业进入评标环节。（4）评标和决标业主大会应组织评标委员会对进入评标环节的物业服务企业进行评标。评标委员会应根据评标标准和方法，对各企业的投标文件进行评审，确定中标企业。（5）签订新协议业主大会与中标企业签订新的物业服务协议，明确双方的权利和义务。新协议的服务期限、服务内容、服务标准等应符合业主大会的要求。2.遗留问题处理（1）质量问题处理对交接过程中发现的物业质量问题，如房屋漏水、墙面裂缝等，业主委员会应组织相关部门进行鉴定和处理。属于施工单位质量保修范围的，应及时通知施工单位进行维修。（2）纠纷处理对物业服务协议终止过程中产生的纠纷，如业主与物业服务企业之间的费用纠纷、服务质量纠纷等，双方应通过协商、调解等方式解决。如协商、调解不成，可以通过仲裁或诉讼等法律途径解决。3.监督检查（1）业主监督业主有权对物业服务协议终止过程和新物业服务企业的服务质量进行监督。业主可以通过业主大会、业主委员会等渠道反映问题和提出建议。（2）行政主管部门监督房地产行政主管部门应加强对物业服务协议终止过程的监督检查，确保终止过程合法、规范。对违反相关法律法规的行为，应依法进行处理。七、培训与宣传1.培训工作（1）业主培训业主大会应组织对业主进行物业管理相关法律法规和知识的培训，提高业主的维权意识和参与物业管理的能力。（2）物业服务企业培训物业服务企业应组织员工进行业务培训，提高员工的服务意识和专业技能。特别是在协议终止和交接过程中，应加强对员工的培训，确保交接工作顺利进行。2.宣传工作（1）业主宣传业主大会应通过多种方式向业主宣传物业服务协议终止的相关情况和新物业服务企业的选聘情况，争取业主的理解和支持。（2）社会宣传物业服务企业和业主大会可以通过媒体等渠道向社会宣传物业管理区域的物业服务情况和协议终止的原因，树立良好的社会形象。八、档案管理1.档案收集在物业服务协议终止过程中，业主委员会和物业服务企业应收集与终止相关的各类档案资