2024金隅地产宁波金珺府商业营销策划报告

金隅地产宁波金珺府商业营销策划报告整盘住宅销售清盘总销约20.46亿销售目标如何实现快去化、高溢价？解题核心PART1住宅营销现状——住宅成交分析、货值统计PART2商业市场分析——商业市场政策、供求、存量、租金分析PART3项目本体分析——项目素质界定、项目产品分析PART4商业定位分析——商业整体定位、

商业案名建议PART5

目标客群分析——项目客群分析、从客群看营销PART6营销推广策略——推盘建议、营销动作建议、拓客建议

结构目录第一部分住宅营销现状住宅客户累计来访2433组其中再访

2

组同策：新访556组（自访373组、约访183组）、再访169组；中原：新访1877组、再访660组新访（自访

+约访）再访同策556169中原1877660累积2433829住宅已售5套

认购合同金额约

亿历史累计认购185套（中原144套，同策41套），（

120户型50套，

135三房97套，

135四房36套，

150户型1套，其他户型1套）购买升级包181套，未购升级包4套，认购面积24731.84㎡，认购合同金额100006万元，认购均价40433.02元/平方米。累计认购120㎡135㎡（三房）135㎡（四房）150㎡其他户型购买升级包认购面积

（

㎡

）认购均价

（元/㎡

）1855097361118124731.8440433.02以上统计数据截至7月10日住宅已签约2套

累计签约金额约

亿历史累计签约112套，签约面积15045.66㎡，签约合同金额56434万元；签购升级包108套，签购升级包合同金额3984万元；合计合同金额61186万元，签约均价40666.85元/㎡（含升级包价款）。签约套数签约面积

（

㎡

）签约合同金额签购升级包签购升级包合同金额合同金额（万元）签约均价

（元/㎡

）累积回款认购未签约合同金额签约未回款11215045.665643410839846118640666.8524322733882139938产品类型套数面积预计签约金额（万元）住宅36548733㎡204600商业1286725㎡约36000车位686/17150总计117955458㎡257750住宅存量共35套

可售货值约2

4

亿截止7月10日，余房明细9月底住宅清盘7月底实景示范区开放本案住宅面临二大营销节点：本案配置超大面积商业MALL如何借势住宅营销节点亮相全城提升东部新城CLD未来典范全境社区的知名度与美誉度?第

部分商业市场分析落户政策在甬就业或投资办企业、个人创业已纳税在甬连续缴纳36个月的企业所得税或个人所得税，在甬拥有商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。水/电/天然气政策民用水：前期，开发商接触自来水厂，统一申请改民用电；后期项目交付，从总表到末端所有的供电设备设施，均需要供电局进行验收。天燃气：前期，预留天然气管道，向燃气公司申请，后期交付管道对接及验收工作。民用水：申请难度非常大，暂无案例。信贷政策商业用房、商住两用房或办公用房不限贷，首付款比例不得低于50%，贷款期限和利率水平按照商业

性用房贷款管理规定执行。商业用房商住两用房或办公用房均不限购/不限贷限购政策办公、商业性质

的产品均不限购。商办政策环境宽松

:01

02

03

04

宁波市六区商业市场月度供求量价走势8.07.06.05.04.03.02.01.00.021-06

21-07

21-08

21-09

21-10

21-11

21-12

22-01

22-02

22-03

22-04

22-05供应面积（万㎡）

1.4

4.7

5.5

3.9

0.3

7.2

2.6

0.7

4.61.02.41.3成交面积（万㎡）

3.11.81.93.12.97.23.04.01.47.15.13.5成交均价（元/㎡）250532719630108

24128

32319

21118

31515

40028

35163

21263

35111

23001五月商业供应1.3万"(146.0%

),成交3.5万r"450004000035000300002500020000150001000050000截止5月

,在售库存297.4万"

,去化周期约82.1个月

,鄞州区为存量大户

库存量大去化周期长102.0

103.287.7

79.4

82.121-06

21-07

21-08

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21-10

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22-01

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22-04

22-05108.8

108.4

93.6120.0100.080.060.040.020.00.0312.0310.0308.0306.0304.0302.0300.0

298.0296.0294.0292.0290.0宁波市六区商业市场月度存销走势114.3

105.5107.6

98.3存量（万㎡）

去化周期商铺年租金回报率较同期银行理财利率偏低鄞州区核心区租金普遍在3-5元/㎡·天，租金回报率普遍在4-5%；近郊区域普遍在2-3元/㎡·天，租金回报率普遍在3%；东部新城租金普遍在3-5元/㎡·天，租金回报率普遍在4-5%，低于同期银行理财利率。区域：江东租金：3-5元/㎡

·天租金回报率：约5%区域：鄞州中心租金：3-6元/㎡

·天租金回报率：约

4-5%区域：姜山租金：2-3元/

㎡

·天租金回报率：约3%区域：陈婆渡/首南西租金：2-4元/㎡

·天租金回报率：约4-5%区域：下应租金：2-4元/㎡

·天租金回报率：约6%区域：东部新城租金：3-5元/㎡

·天租金回报率：约

4-5%区域：高新区租金：2-4元/㎡

·天租金回报率：约

3-5%区域：五乡租金：2-4元/㎡

·天租金回报率：约

3-4%区域：长丰租金：3-4元/

㎡

·天租金回报率：约5%区域：潘火租金：2-3元/

㎡

·天租金回报率：约3%从宁波商业市场情况来看，2023年销售项目较多，主力产品主要以小面积，单层铺，低总价的产品为主。

市场环境：市六区2023年至今总供应49万方，实际成交40.1万方（剔除恒大政府备案），供大于求。

成交结构：

70㎡以下小面积产品占据商业市场主力，总价低，客户接受度高。

成交面积

：21年至今，商业成交主要为80㎡以下小面积单层商铺为主，成交区域集中在江北区和鄞州区。第

部分项目本体分析基本概况：

项目可售商铺共有128套，其中1F商铺共67套，

2F商铺共61套。

项目可做餐饮商铺共52套

，不可做餐饮商铺共76套。

大面宽短进深商铺共48套，普遍比例在1:4左右，占

比37.5%

，户型利用率不高，缺乏市场竞争力。

主力面积约24-60㎡共98套，其次60-100㎡共20套，

100-112㎡共10套。

商业一层与二层层高匀为4.5米，且一层入口设置商

业广场，以及内街中央广场与景观雕塑等。楼层位置类型数量小计一楼外街餐饮铺2867非餐饮15内街餐饮铺2非餐饮22二楼内街餐饮铺2261非餐饮39合计128商业产品分类统计

外部价值

：东部新城明湖板块，高成长价值区域，投资兴业理想地；1KM内社区服务商圈，高端大型社区云集，但未来商圈预期较好。

产品价值

：商铺主力面积小20-60平；其中40%具备餐饮条件；120万入驻东部新城后花园

品牌价值

：国企开发品质保证，毗邻三星级菜场及住宅社区，生活气息浓郁、独立商业滨河景观带环绕城市生态绿带项目北侧为宽阔自然河流,对望约400米一线河景,将成为城市难得的滨水休闲商业消费圈。第四部分商业整体定位【借鉴周边商业案例】

推广重点：东部新城明湖生态主力面积22-40㎡小面积

营销重点：利用绿城品牌口碑及小面积，吸引业主及周边商铺租客周边商业项目定位分析1——绿城凤起潮鸣周边商业项目定位分析2——保利印江南

定位：一站式生活功能邻里中心

营销：举办招商大会，招商引资、补贴租金、提高业内知名度。

营销重点：地段投资前景，制造稀缺性制造热点：“臻采合伙人，带动商业氛围”【规则：对外征招优秀的业态规划方案，获奖者免租3年运营权，以及10万元装修基金。】

（如：参赛作品“奢侈品护理”，外企大区经理&臻和院业主——骆炜炜先生，赢得臻采匯

43#商铺的3年经营权及10万元装修基金）

定位：明湖高端生活区·建面约60-100㎡黄金商铺周边商业项目定位分析3-融创臻采匯对比其他商业本案的差异化特征在哪里？人潮汇集明湖片区规划居住人口达9.9万人，利用圈层消费目的地聚集效应，圈层消费辐射城区约30万人附近高端社区（融创臻和院、维科水岸春晖、绿城凤起潮鸣、绿城柳岸晓风、合能宁玥府、明湖悦府等）及其圈层，消费人群汇集城市顶层轻奢生活圈菜场MAll一个颜值与功能兼顾的未来菜场，三星级菜场周边排布“咖啡馆”“菜市场”“即食餐饮”“餐厅”“特产区”“生活服务区”等功能空间，作为项目核心生活配套。价值洼地周边商业价值空白，投资潜力不可限量附近1.5km区域商业供应匮乏，目前周边商业发展处于空窗期，基本无高品质商业可言，急需商业升级。现有商业界面——远远不能满足核心客群需求明湖中心板块，

聚集多个大中型社区，周边1-2km辐射约10万中高端消费群A差异化特征C时尚生活新主场兼顾颜值与功能三星级菜场，

荟萃

“

咖啡馆

”“

菜市场

”“

即食餐饮

”“

特产区

”

等功能空间；经营业态对标盒马鲜生等，打造都会零售行业的新标杆B升级明湖板块传统社区商业模式，本项目纯住宅坐拥大型独立高端商业配套我们对商业的定义：建造领潮东部新城的特色商业体区域稀缺性/业态多样性/巅覆传统消费模式升级明湖板块品质生活，

打造明湖板块首席的圈层消费新主场商业邻里中心

+活力时尚街区什么是邻里中心

+时尚生活街区解决东部新城客群多元化需求为导向，辅以邻里生活配套，充分发挥项目周边校园、产业园、人口红利等综合优势，打造基础邻里配套为起点

+特色商业配套为主的全新生活街区。“四一工程”（共享星级菜场+运动健康中心

+生活配套

+美食联盟）小而美商业的新地标。复合功能的特色活力街区四合一复合工程项目通过四合一工程的打造,联动各业态功能布局,打造

"小商铺大世界"的概念,通过室内外空间的链接,功能互相,对人性化需求的精准把握,联通工作一生活一休闲星级净菜中心

生活便利中心美食联盟

休闲养生口打造一二层约3000平方米的大型净菜市场,成就清洁、绿色的生活物资商贸中心,满足本社区及周边消费群的日常购物需求净菜市场交易中心口二层商家招商引I入健身中心与健康医美,健康SPA类业态,打造区域运动健康中心,吸引明湖板块消费客流,打造运动社交平台。运动健康中心口便利超市作为必备型的生活配套业态,主要以便捷、品类为特色,打造生存性业态的主力粘性生活便利中心美食大联盟

:

单点

聚会商务休闲满足社交与口腹口乐活天地

:

楼商铺基础生活配套

满足生存便利潮铺合理的设计

即愉悦逛街的人们

更利于每间小铺的价值消费者互动式体验的兴奋点不仅有主题空间还有和消费者互动的活动

生活方式场景化的打造美食联盟东部新城·滨水现代商业体吃喝玩乐/居住社交/网红电商/休闲健身

……家门口的商业体居住商业事业圈商业圈生活圈产品定位：本案是什么居住

+商业跨界4合1生活共享际成就衣/食/住/行/购/休/娱等顶级消费新领地三星级菜场带出

“

城市顶级轻奢生活圈

”，呈现时尚、轻奢、有趣，既是一种视觉效果，也是一种文脉虽小，

却精

。

餐饮、体验式、好玩、悠闲以餐饮等为主题的商业街区,全体验高端烟火气的体验式生活场在这里与生活相关，

与态度相关,开创城市顶层生活圈的主场与话题

东部新城·都荟生活新主场定位核心地铁物业城市创新星级菜场繁华都荟网红商业东部新城·都荟生活场涵盖创新特色商业，国际滨水生活场更有机融合地铁、休闲、商务、体育经济等城市元素，共同营造一个互联共享的缤纷生活际创造全新的都荟生活方式City都荟心悦居东部新城明湖核心区立于宁波东部“心”腹地

都会繁华，未来璀璨Metro地铁旁距地铁1号线东环南路站约900米快速通达全城轻松引聚消费人潮国际大都市生活新领地Mall潮流汇自带约7000平方商业体一站式商业生活圈时尚、快捷的塔尖生活School学校旁学校环伺，坐拥稳定的师生消费群人口红利成就财富倍增计划Diamond

金钻铺宁波创新商业高地，百万高阶客群置业首选

宜投资宜自营都荟商圈

由此见享城畅

购学

繁商业体缤纷业态构筑

“三心三圈”东部新城新主场华美诠释“东部有

9心9金隅有为”的发展要义，构建起与城市和客群交流的桥梁用心动心中心“心”东部新城CLD时代，本案正迎来蝶变式发展机遇，土地价值未来想象不止地铁1号线、7号线，2

大城市高架、高速入

口，直抵宁波各大板块河畔广场、中央广场、城市广场、生活菜

场，辐射CLD全高端社区中心明湖C位CLD活力中心CLD时机论交通进化论配套中心论本案周边高端住区林立，生活消费需求旺盛，开门见人，助推事业蓬勃发展人生进阶，重心在创业。—间CLD商铺，将是开启事业征程的战场。-公交车站旁

紧邻约3000㎡菜市场/半开放式布局/三面临街—面临河/灵活面积，轻松入手随着CLD配套的不断落地，看得见的财富未来动心人生主场优质资产配置高端人口红利人生进阶版图时间发展红利CLD发展红利+微型CLD规划，树立明湖CLD的C位标签新加坡式园林文化主义、商业的高奢主义、空间的高定主义，匹配城市菁英资产配置专属归家席位，随心为爱车充满电量，同时避免爱车更多保养花费，省时省力用心金隅品质领先时代高配置全维领先规划奢华三大主义高定生活方式CLD中心聚合地诞生东部有“⼼”动心用心全境示范区双资产高定府邸高享生活中金隅有“为”宁波城市进阶过程中新贵客户的高纬需求下与客群对话金

隅

有

为动心

-事业圈

用心

-

生活全境示范区双资产高定府邸高享生活CLD中心聚合地诞生中心

-商业圈中心

-商业圈CLD中心聚合地诞生家门口缤纷主场的最近—百米快递暂停收发、生活便捷性，成为近期最大的热点话题之—。除了对自己日常生活时间的珍惜之外，更要考虑家人

，

如何将生活便捷解决，留给家人，

自己更多的时间，成为关注的焦点。本案矗立于明湖C位，拥有自成中心的CLD生活体系，注重最近100米的生活便捷性，

解决

家门口的生活问题

；更多免费方案资料加微信：jychq02动心

-事业圈全境示范区双资产做东自己的人生主场

掌控财富法则后疫情时代，高净值人群的资产如何避险

，如何优化配置，

无疑成为重点关注的问题。动荡之下，

拥有—席商铺，

稳定性与增值保值性兼顾，

且自由选择从事的工作

，助推事业走上另—个高峰用心

-生活圈高定府邸高享生活高定生活新标准高享时代再有身份的房子

，也需要车位作为标配。目前

，租赁车位成风，大多数人持观望态度

。以性价比为考量标准大行其道。但车位作为固定资产，

拥有—席，

就是长期持有明湖CLD的固定资产，未来价值不言而喻，且车位无论出租或是自用，流通量高，省时省力。构筑CLD国际未来生活新商圈商业X住宅两者相辅相承CLD新贵生活欢聚场生活圈X事业圈X商业圈X社交圈——

东部新城

商业时尚汇

——中心CLD时机论交通进化论

配套中心论用心高端人口红利人生进阶版图时间发展红利I

I

缤纷主场

做东

自己的高定生活新标准的最近—百米

人生主场

高享时代业态丰富

投资性+稳定性品质车位与客群对话商业圈

事业圈

-生活圈

全案价值体系构建

全维领先规划奢华三大主义高定生活方式全境示范区双资产人生主场优质资产配置高定府邸高享生活金隅品质领先时代高配置明湖C位CLD活力中心CLD中心

聚合地诞生与城市对话动心金隅金珺府东部有“⼼”

金隅有为全案形象：CLD国际生活典范全境形象梳理商业形象

：

CLD国际生活聚场|住宅形象：高定府邸中心

动心

用心CLD中心聚合地诞生商业圈价值对位

缤纷主场更近一步做东人生主场高定生活新标准高定府邸高享生活生活圈全境示范区双资产事业圈城市价值对位客群商业案名建议MALL

立方

潮集

喜市金珺里

金隅天地

金珺坊商业品牌故事线全案形象

:CLD国际生活典范全境商业案名

:金隅天地商业形象:东部新城CLD新贵生活欢聚场特色业态:三星净菜市场·时尚轻餐饮·网红特色零售第五部分目标客群分析【借鉴周边商业案例】周边商业项目分析1——绿城凤起潮鸣

基本信息：位于东部新城核心地段，共58套商铺可售，主力面积30-50㎡。均价：一层约6.5万/㎡

，二层约4万/㎡。

自带建面约2000㎡超市，含建面约1000㎡净菜市场。

2020年7月开盘，自21年12月份，商铺全部售罄。

凤起潮鸣商铺面积段数量层高售价20-3055米一层约6.5万/㎡

二层约4万/㎡30-401640-502050-60460-80380-10061011155118012321合计58

成交客户分析：鄞州区客户为主力客户，占比约67%，其次为海曙/江北客户，占比约25%。整体住宅业主复购占比23%，投资需求为主。

绿城凤起潮鸣商业销售阶段，是当时宁波市场环境最好的时期

，且项目位于东部新城核心区，项目自带知名度及高净值圈层资源，整体去化较顺利。17%26%鄞州区海曙区江北区市区其他

19%36%13%67%周边商业项目分析1——绿城凤起潮鸣凤起潮鸣商业客户来源分析8%凤起潮鸣商业客户年龄分析2%25岁以下26-35岁

36-45岁

46-55岁

55岁以上12%周边商业项目分析2——保利印江南

保利悠悦汇由保利自持运营，约2.5万平方米，商业面积1.2万平方米，一共4层，配有停车位277个。

保利悠悦汇只租不售

，悠悦汇一层按照3%年化反推，售价可达5万元/平左右。

一层租金普遍在5-6元/㎡·天，二、三层租金普遍在2-3元/㎡·天。

租客来源分析：鄞州区客户为主力客户

，占比约68%，其次为海曙/江北客户，占比约27%。

整体租客来源于东部新城高端客户及部分社区业主（合计占比72%）。

业态涵盖生鲜超市、餐饮、生活服务、儿童教育、休闲娱乐。

保利悠悦汇租客来源分析5%22%鄞州区海曙区江北区市区其他保利悠悦汇租客年龄分析2%15%20%周边商业项目分析2——保利印江南68%41%25岁以下26-35岁

36-45岁

46-55岁

55岁以上15%12%周边商业项目分析3——融创臻采匯

基本信息：项目位于盛梅北路和宁东路交叉口，为明湖首个Shopping

Mall，共51套商铺，主力面积27-143㎡。均价：

一层均价约4-5万/㎡

，二层均价约2.5万/㎡。

配建面约5000㎡菜场与约4500

㎡社区中心。

2020年8月开盘，截止21年12月，商铺全部售罄。

面积段总套数去化率价格27-4311100%一层4-5万元/

㎡

二层2.5万元/

㎡

三层1.5万元/

㎡55-658100%83-1038100%116-14316100%179-2608100%合计51100%臻采匯商业客户年龄分析8%16%16%鄞州区余姚市象山县台州市海曙区18%42%

成交客户分析：鄞州区客户为主力客户

，占比约71%，其次为余姚、象山及宁海外围客户，占比约20%。

整体住宅业主复购占比33%

，投资需求为主。

周边商业项目分析3——融创臻采匯20%71%25岁以下26-35岁

36-45岁

46-55岁

55岁以上臻采匯商业客户来源分析3%

2%4%出售客户分析绿城·凤起潮鸣及融创·臻采滙购买客户主要以鄞州区为主力，占比约65-67%；业主复购率约20%-30%；购买目的多为投资占比55%；从事行业主要以个体户、私营企业主为主；租赁客户分析保利印江南只租不售，租赁客户主要以鄞州区为主占比68%，海曙、江北客户占比27%；整体租客来源于东部新城高端客户及部分社区业主（合计占比72%），主要经营业态涵盖生鲜超市、餐饮、生活服务、儿童教育、休闲娱乐。客群定位：

金珺府商业产品目标以鄞州东部豪宅圈层、金隅业主复购及私营业主为主要购买力；以及其他区域为项目销售补充客户本案商业客户描摹-购买群体结合区域典型项目来访客户及成交客户购买逻辑分析，本案购买目标客户

：

金隅大成郡业主、金珺府业主、附近高端社区（融创臻和院、维科水岸春晖、绿城凤起潮鸣、绿城柳岸晓风、合能宁玥府、明湖悦府等）及其圈层、还有其他地缘性客户是核心客群；目标占比55%

东部新城、五乡邱隘、潘火下应投资客，个体户，厂老板等地缘性客群是重要客户层；目标占比25%

北仑、镇海、海曙、江北等全市型投资客，慈溪、余姚、象山、宁海等周边县市是补充客群；

目标占比20%补充客户（全市型客户及地市投资客）占比20%重要客户（东部新城及周边）核心客户：

金隅业主、东部豪宅及其圈层、

地缘性客户重要客户：东部投资客，个体户，厂老板游离客户：全市乃至全省投资客

，

路过、广告等市场海捞客户核心客户（地缘性客户）占比55%补充客户（全市型客户及地市投资客）占比20%（中圈）（外圈）（内圈）核心客户（东部新城周边及

五乡邱隘和鄞州区、老江东个体户、厂老板）占比45%重要客户（机构、快销连锁品牌、初创型工作室）本案商业客户描摹-租赁群体结合区域典型项目租赁客户情况分析，本案租赁目标客户

：

东部新城周边及五乡邱隘和鄞州区、老江东个体户、厂老板、餐饮店目标占比45%

机构、快销连锁品牌、初创型工作室等；

目标占比20%

其余行业补充客户占比10%核心客户：东部新城周边及五乡邱隘和鄞州区、老江东个体户、厂老板、餐饮店重要客户：机构、快销连锁品牌、初创型工作室等游离客户：其余行业补充客户（外圈）

（中圈）

（内圈）其余行业补充客户其余行业补充客户第六部分商业营销推广商业货值统计金珺府商铺共128套，货值3.6亿。面积段60㎡以下，总价段分布在115万-300万商铺占比达76%

，符合市场主流产品，投资门槛低；

40%具备餐饮条件.户型套数分布与货值分析面积段24-30㎡30-40㎡40-50㎡50-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-112㎡总数均价元/㎡总面积㎡货值数量1533212973371012853999.686725.073.6亿建议1：蓄客期间：商业意向客户进行意向落位，收取意

向金，达到20%比例（约25组意向客户），对外开盘销售，烘托热销的氛围，为续销期打下基础。建议2：商铺建议分两批次推售。

首开推售商铺58套（其中1F：29套，占比50%，2F：29套，占比50%）总

计推出餐饮商铺29套，占比50%。

加推建议剩余70套商铺全部推售。（通过现场包装氛围吸引客户到访，通过现场活动促进成

交，形成良性循环）

首开普通商铺

首开餐饮商铺商业推售策略2F1F商业销售策略一l金隅老业主策略：内部资源实现“业主复购”一、

针对宁波地区金隅业主：

（线上推介）收集业主名单点对点发送彩信；（线下推介）金隅大成郡、大成时代出入口设摊。二、针对浙江等地区金隅业主：

对杭州、上海等其他附近城市的金隅项目进行项目推介。统一由置业顾问电话通知，并发短信序号社区名称户数建成年限序号社区名称户数建成年限1明湖花苑316920068维科东院98820152柳岸晓风54220209万科东晟府80620183宁玥府639202010项隘馨园44020154上湖城章2261201911明湖湾51320155书香景苑4758200612东寅府17620126锦绣东城1800201013保利印江南160420177莘香雅苑1616201014泰和馨苑8352006总计约10万人次l

全城扫街：地缘性目标客群地推执行深耕周边客户从五乡邱隘个体户、棚户区、安置房；项目周边大型批发市场；东部新城成熟社区底商等。四个商圈市场＋四条大道＋多个点分布点商铺首开前，为期20天的地毯式拓客，深入渗透目标客群万科东晟府维科东院

明湖花苑锦绣东城

书香景苑

上湖城章

宁玥府保利印江南

柳岸晓风本案项隘馨园

商业销售策略二东寅府

银丰小区泰和馨苑

明湖湾莘香雅苑商业销售策略三l

引进主力店建议主力店、功能店，确立商业精确定位，以未来“明湖高端生活方式”业态打造进行造梦，实现客户深度洗脑，保障商业投资信心。邮局咖啡是中国邮政开设的咖啡店。门店售卖咖啡、茶饮、甜点等；半开放的店面充满浓郁的邮政元素，略显陈旧的邮递员自行车、绿色的邮筒配上一杯热腾腾的邮局咖啡。阿嬷手作从南台湾到北台湾，本

省、外省、客家

阿嬷

…个个手上都藏着厉害的料理

功夫，要問過來

人童年是什麼味

道，那一定是，属于家的味道；上海首店就创下

了排队484分钟，一天爆单1600单的新晋网红奶茶

店。商业销售策略四l

商业外围包装营造街区氛围感建议对商业整体对外开放区域进行门头店招、情景式橱窗包装、休闲外摆陈列，打造街区氛围，提升现场界面。（建议开盘前完成包装闭口）商业形象塑造与客户排摸结合示范区开放集中邀约目标客群及老业主的契机，本案商业，以高端品牌商业形象亮相，凭借高定精装未来社区的配套服务，提升业主的归属感与荣誉感。同时，针对意向客户进行价格排摸，为商铺价格拟定与入市热销做好前期铺垫。新的产品，需要有一个市场的认知、接受、产生冲动等一系列过程，在这期间要根据不同时间段进行长期的媒介推广。对户外等媒体通路进行全面覆盖，集中式地毯式进行推广，以保证推广的协调与统一，时间上的一致。对重要的媒介，如网络媒介和新媒体，进行密集式投放，以达到密集撒网疏而不漏。全面覆盖原则重点密集原则长期占领原则推广原则线下活动

线上推广销售节点推广方式AB线下活动：示范区开放展示建议一种生活梦想的开端：家门口的花园酒吧、足不出户感受野奢露营、管家式24小时贴心守护管家式服务—归家仪式感生活场景还原园林景观优化线下活动：暑期活动“山巢计划”打造亲子