【《合肥市S住宅小区房地产项目可行性研究报告》24000字】

合肥市S住宅小区房地产项目可行性研究报告摘要伴随着中国的改革开放以来,我们国家的经济在不断地蓬勃发展人民生活水平也提高了，对生活条件的要求也越来越高。于是人们对住房的需求也在不断地变化。现在的房地产项目要满足市场和消费群体的各种需求,为了使在项目开始建设之前,就合理的预估项目的情况,会不会盈利等情况,所以我们要先在项目开始之前进行项目的可行性研究报告。本文先对市场进行研究，再通过可比实例预估项目地块未来的价格，进行项目的SWOT分析和项目的投资估算，财务评价编制，项目的不确定性分析。再结合行业、市场、国家情形对项目分析。确定了开发建设反映了合肥市及周边地区经济发展的需要，并且能带动周边地区相应配套设施的开发建设，满足国家经济社会发展规划的需要，具有良好的市场前景，能产生良好的社会、经济效益，项目开发建设完全可行。目录TOC\o"1-3"\h\u9014第一章总论 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称徽创君泊住宅小区1.1.2建设地点合肥市蜀山区宝月路与振兴路交叉路口往西南约200米图1建设地点1.1.3建设单位徽创集团1.1.4工程概况项目占地面积约5.8公顷，建筑面积104622.89平方米，容积率1.8，绿化率约40%。1.2开发商简况安徽徽创地产集团有限公司，位于安徽省阜阳市颍东区北京东路398号，成立于2006年04月11日，注册地位于安徽省阜阳市颍东区北京东路398号，法定代表人为田高梁。经营范围包括房地产开发与经营，企业管理咨询服务。1.3项目建设的必要性1.3.1国民经济发展的需要中国的国民经济发展和社会发展的基础产业其中一项就是建筑业。衡量一个国家和地区的工业化水准往往就要通过建筑业的发展情况。建筑业在我国的GDP占总GDP的比重一直都稳定在7%左右，建筑业往往关联了许多产业的发展并且带动着其他产业的发展。据相关数据估计，建筑业的产值每提升1元，便可能使建筑材料、机械等相关产业的产值发生明显的增长。2001年11月，我国加入WTO，预示着建筑业的国际竞争日趋激烈。因此，面临着严峻的挑战不仅仅是建筑业，还包含着现行的管理体制，现行的建筑法规，现行的建筑行业标准等。因此，我国的建筑业发展和如何发展成为一个重要的战略问题。1.3.2区域建设的需要本项目位于蜀山区宝月路和振兴路交叉口,整个项目东边靠近振兴路,北边靠近宝月路,西靠近渡仙桥路。开发区地理位置优秀,具有完善的配套设施,且本地区风景好,有湖泊,但缺少住宅小区,面对居民居住的需求,在该地区建设住宅小区很符合需要。1.3.3人民生活居住的需要随着人们生活水平的提升，对于居住的要求，便不再是单纯的生理需要，而是心里和文化需要的更高层次推进。伴随着时代的进步与发展，现在的建筑行业和过去远远不同，过去的住宅小区，大多数没有跟随时代进步的想法与理念，往往只是单方面合理的满足人们的居住需要。于是，现在的住宅项目的建设，伴随着时代的发展，往往具有新鲜的理念与建筑设计，不仅从生理上满足居住人的需求，还要从心里和文化等更高层次满足人们的需求。1.4主要技术经济指标占地面积：58123.83㎡建筑面积：104622.89㎡容积率：1.80绿化率：40%停车位：机动车位1553个楼栋总数：18栋房屋总数：496户物业公司：万科物业楼层状况：8栋花园洋房和10栋高层住宅1.5报告编制依据《国有土地使用权转让合同》《安徽土地资源概况及土地利用结构与状况分析》《合肥市城市总体规划》《建设项目经济评价方法与参数》《合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《城市规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》1.6主要研究结论徽创君泊住宅小区的开发建设反映了合肥市及周边地区经济发展的需要。能带动周边地区相应配套设施的开发建设，满足国家经济社会发展规划的需要，具有良好的市场前景，能产生良好的社会、经济效益。抗风险能力强，项目开发建设完全可行。第二章市场研究2.1全国房地产市场分析2.1.1国家经济市场中国的人口数量是世界上人口数量最高的国家，拥有大量的市场潜力和资源。目前我国的经济在快速的发展，并且紧跟世界的步伐。进入了新世纪，社会主义市场经济体制的初步建立和慢慢的完善，我国的经济在迅速的发展，充满潜力。现阶段，通过我国目前的人均国民收入水平可以看出，居民的消费空间尚有很大的提升范围。但是与欧美等发达国家相比，或者是跟中国同水平的金砖国家相比，我们国家的人均国民收入水平并不算高。但是我们国家的人均收入呈现出快速增长的趋势，所以为了促进市场的繁荣，政府近些年来不断出台了一系列扩大内需的政策，如：1.提薪。适当提高社会保障“三条线”的保障水平，提高工职人员工资。2.降息。从2008年10月9日起暂免征收利息税。3.调整现在的消费政策，为国民优化已有的消费环境，通过各种方式刺激消费，拉动经济的增长。4.建立健全社会保障制度，使国民在消费之后没有顾虑。5.完善分配制度，处理好效率与公平之间的关系，缩小贫富差距。这些政策为现在的国家经济市场，创立出了一个相对繁荣，宽裕的市场环境，国民消费不会有心里压力，有利于国家积极市场的大力发展。2.1.2国家建筑业市场建筑业在中国是国家的经济支柱产业之一，国家的经济发展情况，人民生活水平的不断提升改善，都与建筑业有着密切的关联。建筑业关联着许多产业，给社会提供了许多就业岗位，多数产业都要依赖建筑业的发展。我国建筑业增加值约占全国总产值的7%，直接从事建筑业的人口约5000万人，解决了大量的富余劳动力就业的问题，帮助解决了我国的“三农”问题。最近20年，我们国家的建筑业取得了重大的进步。建筑业产业增加值在1997年还是1334亿元，到了2007年变成了14014亿元，2016年根式打到了49522亿元，复合增长高达百分之21。（-数据来源：中国报告网）2.1.3房地产投资开发情况2020年1月-8月份房地产投资开发情况1月-8月，全国房地产开发投资总额达88454亿元，比去年的房地产开发投资总额提升了4.6%，增加速度比1月-7月提升了1.2%。其中，住宅投资总额为65454亿元，增长了5.3%，增长速度提高了1.2%。图2全国房地产投资增速从2016年到2018年，我国的全社会固定资产投资始终保持在60万亿元以上，2018年，我国的全社会固定资产投资达到了近五年的峰值约64.5万亿元。2019年到2020年我国的全社会固定资产投资保持在50万亿元以上，与前几年相比，我国的全社会固定资产投资总额有所减少。但是从2016年到2020年，我国的房地产开发投资总额始终保持在10万亿元以上，保持着稳定增长的趋势。由此可见，在我国的全社会固定资产投资有所减少的情况下，我国的房地产开发投资总额却仍保持着增长的趋势。2020年我国遭受了疫情的影响，但是房地产投资开发总额却仍保持增长。（-数据来源：全国房地产市场中心）2.1.4全国房地产政策房地产市场是我国的重要经济支柱，其发展水平关系着我国人民的生活水平和市场经济发展水平。房地产经济的发展，对我国的经济发展，社会问题的解决也有着很多的好处。房地产业也与一些产业有着相互影响，相互竞争的关系。因此在我国一直重视房地产市场，在房地产市场出现问题的时候，会相应的及时出台一些政策来解决问题。自2010年起，北京等陆续40个城市实施住房限购令，截至现在已经有40个城市实施。住房限购令规定每户家庭只能新购一套商品房。根据大多数家庭的情况来看，这项政策并不会影响到他们的购房情况，而且这个政策也不会与当地想通过购房方式获得当地户口的人产生冲突。在限购令长期实施以后，那些通过住房投资的人会渐渐退出房地产市场，需求购房的用户会变成普通的中间阶层，房价也会回归到人们的收入可支撑的阶段。这些年来，房价一度上升，导致大量拥有资产的人开始炒房，房价过渡升高，导致大部分普通民众购房越来越难。该政策的实施是通过调整购买限制，从而使通过购房投资的人不可大量购房，从而调控房价。房地产市场的价格会因为此政策的实施，而不再向之前那样迅猛增长。2020年，国务院在两会上发布坚持“房住不炒、因城施策”的政策，来改善房地产市场环境，稳定房地产市场价格，促进房地产市场平稳健康发展。房子是用来住的，不是用来炒的，这是李克强总理提出的。现在国家一度在调控房地产市场，未来的房地产市场不可能如以前那般价格迅速飙升，致使炒房一度成为人们热门关注点。在房地产税收方面，国家也出台了政策。自2016年起，政策规定在居民购买唯一住房和第二套改善型住房时，90平方米以下的，减少契税的征收。此政策结合国家对于房价的调控，将大大提高居民的购房积极性，有利于房地产市场的销售。在利率方面，从2015年央行持续降息，公积金贷款利率持续变低，购房者的压力在一点点变小。房地产的价格在一度升高，居民想要买房，不仅要付出一大笔的首付，也需要还高额的房贷与利息。但是现在利率的降低，居民购房时所要偿还的利息变少，很大程度上解决了居民购房的压力，有利于提升居民的购房积极性，从而缓解房地产市场的竞争压力与滞销的问题。2020年，国家完善了土地征收制度，缩小土地征收的范围，探索制定征收目录，严格界定公共利益用地范围等。现实中，一些地方政府会以公共利益为名征用农民的集体土地用来房地产开发。现在国家完善土地征收制度，将会限制房地产建设可利用土地范围，是对房地产开发的影响。2.1.5全国房地产市场总结分析国民经济迅速增长，并且保持增长的趋势，为房地产业的发展提供了很大一部分的动力。因为我国的人口数量，我国的房地产市场仍然拥有巨大的发展潜力。现阶段通货膨胀的影响之下，投资房地产市场，仍然是一个优秀的投资渠道。2.2合肥市房地产市场分析2.2.1合肥市城市概况合肥市是安徽省的省会城市，位于中国的华东地区、安徽的中部位置、江淮两河之间、环绕巢湖，简称“庐”，古时也被成为庐州、庐阳等。经国务院批准确定成为中国长三角城市群副中心城市，还是综合型国家科学中心，“一带一路”和长江经济带战略双节点城市，也是合肥都市圈中心城市。也是国家科研教育基地、现代制造业基地、综合交通枢纽。到2020年，合肥市有4个辖区、4个辖县并且代管1个县级市。合肥市总面积为11445.1k㎡，建成区域面积528.5k㎡。2020年为止，常住合肥的人口达约937万人，城镇化率高达82.28%。2.2.2合肥市经济发展情况从2016开始，合肥市的经济发展一直保持着稳步增长的趋势。直到2020年，合肥市的生产总值达到了10045.亿元，首次突破一万亿，成为“万亿”城市。从2016年到2020年，合肥市每年的生产总值一直在增长，同比增长速度依次为10.85%、14.94%、8.45%、20.28%、6.77%，在2019年经济生产总值增长最快。在正产总值稳步增长的情况下，合肥市的第三产业也保持着稳步增长的趋势。从2016年到2020年，合肥市的第三产业生产总值，快速增长，并且增长速率较快，在2020年突破了6000亿元。在合肥市经济发展的趋势下，合肥市人均可支配收入也在不断提高。2018年，合肥市城镇居民人均可支配收突破了4万元，达到了41484元，与2019年合肥市人均可支配收入相比，同比增加了9.45%，是近几年增长率最快的时候。伴随着经济的不断发展，政府的各种政策出台，人们的人均可支配收入还会继续增长，同时也可以看出未来合肥市居民的消费能力也会逐渐提升，购房需求也会随之提升。（-数据来源：合肥市统计局）2.2.3房地产市场情况从2020年1月到12月份，全市商品房批准预售面积为1779.67万平方米，其中商品住宅批准预售面积为1351.79万平方米。销售情况：从2020年1月到12月份，全市商品房累计销售备案面积为1795.68万平方米，比2019年1月到12月份上升18.93%。其中，新建商品住宅销售备案135305套，销售备案面积为1519.01万平方米，比2019年1月到12月上升31.30%。二手房成交情况：从2020年1月到12月份，全市二手房成交总面积为912.03万平方米，比2019年1月到12月上升9.67%。其中，二手住宅成交83344套，成交面积783.31万平方米，比2019年1月到12月上升6.67%。库存情况：截至12月末，全市结转可售商品住宅面积为800.21万平方米。按过去1年的月平均成交量计算，全市商品住宅库存去化周期为7.29个月。首套房占比：12月份，限购区内，市区户籍人口购买首套房占市区户籍人口购房备案量的比值约为53.78%。（-数据来源：合肥市人民政府官网）2.2.4合肥房地产政策合肥的房地产市场跟全国房地产市场环境相差不大，在前些年，房地产价格也是一路飙升，为此政府不得不出台政策打压炒房现象，并控制房地产市场。深化住房限购政策。合肥市政府决定暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在本市购买住房。通过对住房的限购，有效控制了买房炒房的现象，从而影响房屋价格一路飙升。从严调控商品房价格。政府规定，新取得的居住用地，要实行住房项目均价控制，不可以突破土地出让前的预测均价。楼层价差也要在一定的合理范围内。通过对房屋价格的调控，表面上是限制了房屋的价格可能会影响利益。但是通过对价格的限定，可以提高人民对购房的积极性，如果房价持续飙升，那么大多数的居民买房会存在巨大的压力，从而影响居民的购房积极性。在房贷方面，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。通过这一系列政策，严格控制通过一系列手段使居民购房贷款高，可以提高居民的购房欲望。土地方面，2021年起，居住用地平均供应量上调10%，确保全市不少于9000亩。通过对居住用地供给增加，缓解供不应求的市场环境，有利于房地产市场的健康发展。避免一些不良的竞争，影响到居民购房。2.3项目区域市场调研结果和分析结论2.3.1项目区域功能布局蜀山区位于合肥市西南部，是合肥市四大中心城市之一，也是西部城市群的中心城市和门户，从区域角度看，蜀山是合肥市的“第一区”，是蜀山区的大城市和大乡。蜀山区位于国家经济技术开发区、高新技术产业开发区和临空工业新城，从生态资源角度看，蜀山区有着“绿色城市”的黄金标志。区内有小蜀山、东濮湖和天鹅湖等自然景观。绿化覆盖率、绿化率、人均绿化面积均居全市首位。从发展环境看，蜀山是合肥的“前沿地带”，政府一直致力于创造一个国际化人才发展环境。为了引进高端人才，政府依托着周围建设了国际电子商务园，工业设计城，青年创业园等平台，为现代管理人才提供最佳环境，业务规划和专业服务。2.3.2 项目区域销售楼盘市场情况附近悠然居小区：小区均价12846元/平项目区域的悠然居小区：17718元/平环比下降3.47％，同比上涨了2.63%图3悠然居小区房价龙湖天境住宅区：4月价格在18145元/平，环比上月持平图标数据来源：房天下网站图标数据来源：房天下网站图4中海世家小区房价项目的市场前景优良，结合政府的政策，该房地产项目一定会有优良的发展结果。2.4项目的SWOT分析2.4.1项目优势分析周边设施比较丰富，交通便利，项目周边交通路网两横三纵：横向长江路、望江路是贯穿合肥东西的主干道，纵向西二环、科学道路、绕城高速，纵横交错形成完善的交通体系，可以快速实现对全市、省内外以及国内外的快速连接。项目临近汽车西站，合肥西部客运交通枢纽，方便通达省内外。教育方面配套设施齐全，从幼儿园，到中小学，大学等都有相对应的学校，可以满足消费群体对后代的教育需求。娱乐方面的配套设施同样丰富，周围有各种商场供住户进行消费，娱乐，满足消费群体的娱乐需求。项目周边有多家大型医院和小型诊所，满足人民日常生活中对医疗设施的需求。项目周边还有银行，邮政，公园等等配套设施，在多个方面都能满足消费群体的各种需求，为住户提供良好的生活便利等一系列的便利。政府对购房契税进行了调整：个人购买家庭唯一住房和购买第二套改善型住房，并且房屋面积在90平方米以下的，减少了契税的征收。契税的下调会降低人们购买房屋的经济压力，促进人们对房屋的购买想法。2.4.2项目劣势分析1.有限的市场需求，周围还有别的住宅区，存在竞争，竞争可能会愈加激烈，导致调整价格利益缩减等。2.周围有丽丰璞羽山，龙湖天境，中海世界等住宅小区，每个小区都有各自的特点，与本项目的住宅小区产生竞争，不利于项目的建成之后的销售，影响利润回收周期。3.最近新出台的房地产政策法规偏向于紧缩，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整了房地产交易时的营业税优惠政策。人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上（含2年）的普通住房（单套建筑面积在144平方米以下）对外销售免征营业税。由于两年内出售房屋需要全额征收营业税，可能导致一部分靠买房投资的客户群体，对买房考虑的更多，减少对买房投资的想法，不利于项目的房屋出售。2.4.3项目机会分析项目有着完善的配套设施，商业门店，健身，休闲娱乐方方面面都能满足人们的生活需求。项目周边从小学到大学的学校一应俱全，能满足住户对于孩子的教育需求。项目周边还有着不止一家医院，在住户生病时可以及时就医，保障住户能够得到方便的医疗。项目周边交通路网两横三纵：横向长江路、望江路是贯穿合肥东西的主干道，纵向西二环、科学道路、绕城高速，纵横交错形成完善的交通体系，可以快速实现对全市、省内外以及国内外的快速连接；项目临近汽车西站，合肥西部客运交通枢纽，方便通达省内外，道路交通方便，加强与市区的连接，合肥的地铁正在加快建设，交通会越来越便利。物业管理公司专业，万科物业管理公司成立于1990年，以为住宅小区提供物业服务为主要业务，连续多年获得行业领先水平，是中国物业管理行业的优秀企业。2.4.4项目威胁分析土地增值税清算会给房地产开发商施加不小的压力，从而导致价格决策收到影响。价格决策受到影响会导致如利润的影响，居民购买该小区住房的想法的影响等。不利于项目的稳定发展。整个市场房价在逐步上涨，但是居民的收入并没有明显见涨。目前疫情尚未结束，该项目未来可能会因为疫情带来的任何突发情况，项目停滞，甚至导致资金流断裂，使得项目终止。2.5项目的客户定位2.5.1目标客户初步定位周边进城的乡镇客户群体靠买房投资的客户群体老城区想改善居住环境的客户群体过渡型客户群体2.5.2目标客户特征分析周边进城的乡镇客户群体，大多数居住在合肥周边乡镇区域，人数多数在三口以上，通过购买房子进城定居，对价格敏感，需要大户型住房，时尚现代美观的建筑需求。靠买房投资的客户群体，分布区域不确定，靠买房进行投资，赚钱，对房子的需求就是未来的周边发展好，可能导致房价上升，来进行利润获取，只要楼盘具有升值潜力就可以。老城区想改善居住环境的客户群体，大多数都是本来就居住在市区，想更换住房环境，从老房子搬到新房子，在乎房子的外观，实用，周边区域的配套设施丰不丰富，对价格和位置比较敏感。过渡性客户群体，分布区域主要在合肥新老城区，家庭结构以两人为主，工作岗位不确定，购房多为了结婚用房或者是过渡购房，对楼盘品质要求一般，要求交通便利，对价格比较考量，多数为第一次购房，不太需要大户型住房。2.6项目的产品定位徽创·君泊，徽创合肥首个房地产项目，最近十年，徽创公司不断提升自我，秉承了最初的发展精神，在合肥进行本项目的建设。本项目位于蜀山区宝悦路与振兴路交汇处。整个项目东靠近振兴路，北靠近宝岳路，西临近渡仙桥路。为品牌地产公司所开发，周边配套设施完善，交通便利，项目周边交通路网两横三纵：横向长江路、望江路是贯穿合肥东西的主干道，纵向西二环、科学道路、绕城高速，纵横交错形成完善的交通体系，可以快速实现对全市、省内外以及国内外的快速连接；项目临近汽车西站，合肥西部客运交通枢纽，方便通达省内外。住宅区周围拥有多数的自然环境，环境优美，打造出自然与人完美协调的感觉。2.7项目的价格定位2.7.1估价对象房产的基本情况：该小区做住宅用途出售，土地为住宅用地，土地使用年限为70年，处于毛坯房状态。户型在96-142平方米之间，主力户型为3居室，面积在101-118平，建筑类别为板塔结合，在二环以外。区位状况分析：小区位于蜀山区振兴路与宝月路交汇处，项目周边交通路网两横三纵：横向长江路、望江路是贯穿合肥东西的主干道，纵向西二环、科学道路、绕城高速，纵横交错形成完善的交通体系，可以快速实现对全市、省内外以及国内外的快速连接；项目临近汽车西站，合肥西部客运交通枢纽，方便通达省内外，教育方面，项目的周边从小学到大学，可以满足住户对孩子各个阶段的教育需求。项目附近还有商场，步行街等配套娱乐设施，在用户繁忙的生活之余提供休闲娱乐。在医疗方面，项目周边有多家医院，在居民身体出现问题时可以及时就医，保障了居民的生命健康。2.7.2选取可比实例本次用龙湖天境、丽丰璞羽山、中海世家三个可比实例进行价格定位。据调查，以上三个楼盘的交易情况如下：表2-1可比实例交易情况表可比实例龙湖天境丽丰璞羽山中海世家坐落位置振兴路与宝月路交口振兴路宝月路交口西300米沁园路与宝月路交口东北角土地用途住宅住宅住宅土地使用年限70年70年70年开发商锦皖源房地产开发有限公司丽丰锦城置业有限公司中海宏洋地产（合肥）有限公司容积率1.81.51.1绿化率40%40%40%成交价格19800.00元/㎡18500.00元/㎡21000.00元/㎡成交日期2021年5月2021年5月2021年5月交易类型住宅出售住宅出售住宅出售建筑结构框剪结构框剪结构框剪结构装修档次毛坯毛坯毛坯繁华程度好好好交通状况便利便利便利2.7.3交易情况修正可比实例的交易价格可以是正常的，也可以是异常的。由于估价对象的价格客观合理，若可比实例的交易价格异常，应调整为正常价格，可作为估价对象的价格。无异常情况，故交易情况不需要调整。2.7.4市场情况修正由于我们要估价的对象并不是现在的价格，而是在2023年1月的价格，所以我们需要将所有可比实例现在的价格调整到那时的市场价格再进行市场状况修正。通过一元线性回归时间顺序的简化算法，预测2022年一月各可比实例的市场价格，再根据相关的公式估算出文一豪门金地住宅的房价。价格Y与时间X的线性关系是：Y=aX+b，用调查出来的数据来算出未知参数a和b,其中：a=XY/X2;bY/n详细计算如下：表2-2龙湖天境住宅各月销售均价及预测日期时间X交易价格Y（元/平方）XYX²2021年2月-318900-5670092021年3月-219800-3960042021年4月-119800-1980012021年5月019800002021年6月1198001980012021年7月2198003960042021年8月319800594009总=Y/n=137700/7=19671a=XY/X²=11故Y=aX+b=19759预测2022年1月可比实例的备案价为Y=19759元/平方。采用定基价格指数对住宅进行交易状况调整可得出表：表2-3龙湖天境住宅定基价格指数计算表日期价格定基指数价格2021年23月198001002021年4月198001002021年5月198001002021年6月198001002021年7月198001002021年8月198001002022年1月1975999.8故采用定基价格指数进行市场状况调整为：可比实例在成交日期的价格×（价值时点的定基价格指数/成交日期的定基价格指数）=可比实例在价值时点的价格：19800x99.8/100=19760表2-4丽丰璞羽山住宅各月销售均价及预测日期时间X交易价格Y（元/平方）XYX²2021年2月-317600-5280092021年3月-218000-3600042021年4月-118500-1850012021年5月018500002021年6月1185001850012021年7月2185003700042021年8月318500555009总计128100370028b=Y/n=128100/7=18300a=XY/X²=132故Y=aX+b=19356预测2022年1月可比实例的备案价为Y=19356元/平方。采用定基价格指数对住宅进行交易状况调整可得出表：表2-5丽丰璞羽山住宅定基价格指数计算表日期价格定基指数价格2021年234月185001002021年5月185001002021年6月185001002021年7月185001002021年8月185001002022年1月19356105故采用定基价格指数进行市场状况调整为：可比实例在成交日期的价格×（价值时点的定基价格指数/成交日期的定基价格指数）=可比实例在价值时点的价格：18500x105/100=19425表2-6中海世家住宅各月销售均价及预测日期时间X交易价格Y（元/平方）XYX²2021年2月1日-320600-6180092021年3月1日-2210-4200042021年4月1日-121000-2100012021年5月1日021000002021年6月1日1210002100012021年7月1日2210004200042021年8月1日321000630009总计146600120028b=Y/n=146600/7=20943a=XY/X²=43故Y=aX+b=21287预测2022年1月可比实例的备案价为Y=21287元/平方。采用定基价格指数对住宅进行交易状况调整可得出表：表2-7中海世家住宅定基价格指数计算表日期价格定基指数价格2021年2月20600982021年3月210001002021年4月210001002021年5月210001002021年6月210001002021年7月210001002021年8月210001002022年1月21287101故采用定基价格指数进行市场状况调整为：可比实例在成交日期的价格×（价值时点的定基价格指数/成交日期的定基价格指数）=可比实例在价值时点的价格：21000x101/100=212102.7.5房地产状况调整表2-8区位状况修正系数表因素权重徽创君泊龙湖天境丽丰璞羽山中海世家位置0.310010099100交通条件0.2510010098100光照0.25100100100100环境情况0.21009999102Σ110099.7599100.5表2-9实物状况修正系数表因素权重徽创君泊龙湖天境丽丰璞羽山中海世家建筑结构0.3100100100100装修0.3100100100100设计规划0.2100100100100绿地率0.21009998104Σ110099.7599.5101表2-10权益状况修正系数表因素权重徽创君泊龙湖天境丽丰璞羽山中海世家土地使用期限0.7100100100100业务管理附加值0.31001009799Σ110010098.599.5表2-11房地产状况修正系数汇总表房地产状况权重徽创君伯龙湖天境丽丰璞羽山中海世家区位状况0.410099.7599100.5实物状况0.210099.7599.5101权益状况0.410010098.599.5可比实例一的房地产状况情况修正系数：100/0.4x99.75+0.2x99.75+0.4x100=100/99.85可比实例二的房地产状况情况修正系数：100/0.4x99+0.2x99.5+0.4x98.5=100/98.9可比实例三的房地产状况情况修正系数：100/0.4x100.5+0.2x101+0.4x99.5=100/100.22.7.6计算比较价值表（1）测算公式：比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数（2）求取可比实例的修正价值:V1=19760x100/99.85=19790V2=19425x100/98.9=19641V3=21210x100/100.2=21168取平均值得：V=(19790+19641+21168)/3=20200故而，徽创君泊住宅项目在2022年1月的住宅销售均价为20200元/㎡。2.8项目的形象定位本项目以地段的特征为定位，结合附近的环境给客户打造出良好的人与自然和谐相处的美好感觉。项目周围有几片小湖泊，具有优美的天然自然环境，配合小区绿化，打造出优良的自然环境在小区中。小区西边有合肥蜀山体育公园足球场，方便小区住户运动健身。小区东北方向有一个农家院，可以供小区住户闲暇时间前去休闲娱乐，促进家庭和睦。项目周边交通路网两横三纵：横向长江路、望江路是贯穿合肥东西的主干道，纵向西二环、科学道路、绕城高速，纵横交错形成完善的交通体系，可以快速实现对全市、省内外以及国内外的快速连接；项目临近汽车西站，合肥西部客运交通枢纽，方便通达省内外。周围有从幼儿园到大学的配套教育场所。还有相应的商场，医院等设施。通过地段特征满足客户心理的需求。第三章建设条件论证3.1区位概况项目位于蜀山区宝月路与振兴路交口，整个项目东临振兴路，北靠宝月路，西临渡仙桥路。项目周边交通路网两横三纵：横向长江路、望江路是贯穿合肥东西的主干道，纵向西二环、科学道路、绕城高速，纵横交错形成完善的交通体系，可以快速实现对全市、省内外以及国内外的快速连接；项目临近汽车西站，合肥西部客运交通枢纽，方便通达省内外。项目周边有充足的配套设施，如医疗，教育，生活，娱乐。周边还有湖泊草地等天然的优良自然环境。3.2自然条件3.2.1气象条件合肥市位于中纬度地区，属亚热带季风湿润气候，季风气候明显，一年四季有明显的气候差异，降水量适中，每年的平均气温在15摄氏度左右，每年的平均降雨量为1000毫米。合肥每年的大概三分之二都无霜，平均相对湿度也适中，适于施工进行，而且也适于人们的居住和生活。合肥夏季梅雨季降水集中，冬天多干燥，少降水，利于冬季施工。3.2.2工程地质条件合肥市没有高山，多为丘陵、低山、低洼平原三种地貌，以丘陵地貌为主要地貌，江淮分水岭从西到东贯穿合肥市。全市海拔多在15米-80米之间，平均海拔为30米左右。城区地形由西北向东南倾斜，施工地区属于平原地貌，便于施工时场地平整等工作。3.3资源供给及外部协作条件资源供给：政府体系资源向国家相关政府部门申请立项，取得各种批文允许项目进行。金融资源由徽创集团自行集资。咨询顾问资源由集团内部自行解决。建筑体系资源由与集团多次合作的承包商提供。营销体系资源由集团自己的营销部门负责。外部协作条件：原料材料燃料等供应由相应承包商负责。供水方面从白莲岩路DN400mm上水干线导入。雨水，污水排放经由宝月路DN400mm的雨水管线和DN300mm的污水管线排出。供电方面一路从宝月路引电缆，接入小区内配电室，另一路可由白莲岩路接入电缆。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。供气方面从振兴路引入了天然气高压管线，新建天然气高中压调压站，通过天然气中压管向区内送气。电信、电视、网络，项目周边已经投入运营，需要时向相关企业申请办理第四章环保、节能、消防4.1环境保护4.1.1项目环境影响分析1.产生废水：项目施工时，对施工现场进行处理，建筑材料的清理，混凝土的养护处理等都会产生废水。还有工人生活时，会产生生活污水。2.粉尘及废气：施工过程中干燥地表的开挖、钻孔及回填会产生一定量的粉尘，水泥、砂、泥土等在运输及粉尘装卸机在工作进行过程中会同时产生大量的泥土粉尘，开挖后的大量泥土不能及时对其进行处理清运而被由于大风直接吹落或扬起所以会产生的大量粉尘和在道路运输中的汽车上面所产生的粉尘排放汽车尾气、装饰材料油漆等等的废气。3.噪声：在项目进行施工时，会有汽车运输材料进场产生噪声，还有挖掘机进行挖掘产生噪声，打桩，打地基等，都会产生相应的噪声。4：固体废物：主要是建筑垃圾和少量的施工人员生活垃圾。4.1.2保护环境具体措施及预防污染措施减少扬尘污染的措施施工现场设专人负责施工现场的扬尘控制、洒水设备和粉尘控制，施工现场道路进出口设清污池。车辆离开现场前，必须清洁轮胎和底盘。严禁在泥泞中行驶，运输车辆不能装太满，应留一部分空间，并在表面覆盖彩带布，防止材料散落地上，还要派人沿路检查有无掉落。发现车上掉落散落物品，要组织工人进行清理打扫，防止材料浪费的同时保护路面清洁。现场堆放材料应用彩带布覆盖。减少水环境污染建设污水废水处理管道并接入市政污水管网，然后流进污水处理公司处理，防止污水废水乱排乱放导致周围水环境的污染。生活污水要先流入化粪池，再接入市政污水官网。生产废水要先进行沉淀，再排入市政管道，并且要定期清理排水管网，防止沉淀堵塞。雨季要注意雨水不能流出。减少噪音污染施工采用的机械，要定期检查维修，并进行养护，防止机器因一系列原因产生大量噪音，干扰周围市民的生活。工地现场的施工车间，要进行封闭隔音处理，防止噪声过大。减少垃圾的污染生活垃圾应该严格按照现行垃圾分类标准进行分类，然后收集起来，安排固定的垃圾清理单位进行垃圾清理。建筑垃圾也应该及时分类，并在合理位置进行堆放后，统一处理。4.2节能设计墙体节能：墙体是建筑中一个重要的部分，墙体所用的材料会直接影响建筑的性能。本方案中设计采用空心砖墙体和复合墙体技术。空心砖墙体和复合墙体技术，在传统建筑中采用的实心黏土砖相比，具有更高效的保温性能，墙体热传系数较低，有效节约建筑的热能。门窗节能：门窗往往是建筑中热能消耗最大的部分，同时也影响着室内的采光。首先，要控制住宅墙窗比，按照国家规范，在满足节能的情况下，设置合理的住宅墙窗比。改善房屋外窗的气密性，减少冷空气的渗入，采用泡沫塑料密封条，进行门窗的密封。采用一种密封性能良好的门窗材料，门窗和箱体之间的缝隙采用气密弹性材料进行密封。住宅和阳台的门应结合防火防盗要求的同时，在门的空心腹部填充岩棉板，从而提高门窗的隔热性。窗户应该采用钢塑复合窗，来满足绝热性能。4.3消防4.3.1建筑消防建筑施工现场的给水干管的管径要≥DN100施工场地设置消火栓，消火栓间距小于120m，在临时用房和可燃材料堆集的附近应该注意消火栓的设置。在施工作业区、办公区、生活区设置多个灭火器箱，且里面装有至少两个灭火器。易燃易爆的氧气、乙炔瓶不得平放和暴晒，应该设有专门的放置区域，防止太阳暴晒，并注意间距。工地应该严格禁烟，在外场设置吸烟室，供员工吸烟。做好人员的消防知识教育，防止因员工没有消防意识导致事故的发生。设置义务消防队，并且场地随时随地有道路可用作消防通道。4.3.2给水消防住宅楼的生活用水和消防用水，必须要分开供应，避免出现消防用水供给不上的问题。消防用水应该设计两条合理的供水线路，避免因为一条供水线路导致消防用水供应不上的问题。在居民的消防安全意识方面，也要进行宣传，提高居民的消防安全意识。在项目进行施工时，应该安排有关部门严格的监督消防给排水系统的施工，要保证施工的质量标准能完全达到国家规定。在竣工验收的时候，也要将消防给排水系统加入竣工验收的工作之一，从而提高施工单位对消防给排水的重视程度。住宅楼应该设立火灾自动报警系统，完善且智能的火灾自动报警系统，往往在消防中，起到至关重要的作用。当住户没有发现火灾隐情的时候，通过自动火灾报警系统的及时发现，并通知消防人员，可以有效避免火灾的蔓延。施工的时候，应该将消防给排水系统和火灾自动报警系统相结合，一旦报警系统发现火情的时候，启动给排水系统进行相应的消防措施。4.3.3电气消防电气方面的消防保障措施也是至关重要的，因为火可以对人们造成人身威胁，电也可以对人身造成威胁，所以电气方面的消防也是不可或缺的一个重要部分。现在的每一个建筑，电气系统往往包含大量的设备和电线，比较复杂，出了问题可能会迅速影响到周围，所以应该特别注意加强维护和保养设备和电线。还有相关的电力辅助设备等，也需要按时安排人员进行检查，定期排除相关隐患，把可能的威胁扼杀在摇篮里面。在电力设备材料选用方面，也要注意。比如灯具，在电能转换为光能或者热能的时候，存在能量损失，可能会导致周围温度升高，如果材料不选用耐高温防火材料，便可能引发相应的火灾。而且还要在光源和结构有一定的距离。在电力设备安装操作这一方面，也要提高门槛，要求高水平，高操作技术的相关人员，并且获得相关的从业资格证。在操作时，要严格遵守相关规范和准则。相关设备的采购应提前订好，不可临时进行变换。第五章规划设计方案5.1规划目标与指导思想规划目标通过合理的规划，提高住户的居住质量，做到空间资源的良好利用，结合自然环境与人文建筑的完美结合，做到开发建设有序进行，配套设施完善，景观优美，交通便利的条件，打造出高水平综合性住宅小区。指导思想项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则项目规划应该严格遵循项目所在地区的各种相关政策，考虑到项目所在地的市场条件，现场条件，满足总体规划的要求2．规划设计中的和谐理念规划设计与自然生态相和谐，同时与社会发展相满足。规划设计与用户需求变化相和谐。5.2规划原则5.2.1坚持以人为本以人为本的原则应该是本项目的最高原则，建筑建成是给居民提供一个长期稳定的住所，一般一个房屋产权有70年之久，那么意味着居民大概率会在房屋里居住很长一段的时间，如果在规划时，匆匆忙忙，随意进行，一个不小心可能就会给居民带来长期的安全隐患，危害住户的生命健康财产安全。所以项目的设计规划，应该严格进行，不仅要满足居民居住的需求，还要为居民提供便利性，对住户的各个方面都要负责。同时应该遵循国家的严格标准，坚持用户至上，安全第一。5.2.2坚持整体性的原则在住宅区建筑的空间布局方面，要追求艺术性，舍弃掉那种常规单一乏味的组群体布局，也能体现出以人为本，人与自然和谐相处的原则。建筑的形式，住宅区的空间规划，社区景观等的设计规划，要在各个层次满足各个年龄段的各种需求，增加居民之间的联动性，增加人与自然的和谐相处程度，体现出以人为本的原则。5.2.3坚持高档次生态环境与文化层次本项目的绿地面积占总面积的40%左右，有天然的小湖泊环境，使建筑环境与之相结合，打造出一个人与自然统一的舒适建筑空间。在小区内设置风采文化走廊，等提高文化层次的公共设施，营造出一个特色的小区氛围，整体提升小区的文化品位。5.3建设规模项目总用地面积5.8公顷，总建筑面积约104622.89㎡，建设内容包换住宅及其他公共配套设施，绿地率40%，容积率1.8。项目建设内容包括8栋花园洋房和10栋高层住宅。5.4建设方案5.4.1项目设计规划小区共设计七种户型，为洋房和高层户型。洋房142㎡户型，4室2厅2卫1厨图5142平方米洋房户型图洋房133平米户型，4室2厅2卫1厨，建筑面积约133.00平米图6133平方米洋房户型图洋房125平米户型，4室2厅2卫1厨，建筑面积约125.00平米图7125平方米洋房户型图洋房118平米户型，3室2厅2卫1厨，建筑面积约118.00平米图8118平方米洋房户型图高层119平米户型，3室2厅2卫1厨，建筑面积约119.00平米图9119平方米高层户型图高层115平米户型，3室2厅2卫1厨，建筑面积约115.00平米图10115平方米高层户型图高层101平米户型，3室2厅1卫1厨，建筑面积约101.00平米图11101平方米高层户型图5.4.2总平面规划在结合周围环境与交通情况的前提条件下，把项目总体分为左右布局，左边八栋住宅楼，右边十栋住宅楼。图12总平面规划图开发进度安排6.1项目开发的主要工作阶段与内容6.1.1前期投资决策阶段1.确定投资的目标：首先确定一个明确合理的投资目标，同时树立一个正确的指导思想。在满足前面两点的同时下，企业的投资目标，还要服从于企业的整体战略目标，才能创造更高的企业价值，为企业提供更多的经济效益。目标的树立，还需要结合国家和地区，行业和部门的长远发展政策。2.明确建设方案：根据之前确定的目标，拟定出多个项目的建设方案，并编制建设方案的报告。根据建设方案的多种指标，来判定哪一个方案具有更高的收益，更低的投资风险，并且满足技术先进、安全可靠等一系列要求。3.确定融资方案：在建设方案确定之后，要根据建设方案设计一个合理的融资方案。先对项目的建设投资、项目建设期间的利息、流动资金、预售收入费用等进行评估，再分析融资的方式和成本，设计一个比较优异的融资方案，较为合理的资金结构，从而为项目的建设，为投资的成功打好坚实的基础。6.1.2规划设计阶段规划设计阶段是项目的重要阶段。第一阶段为建设工程设计招标方案的审批和备案。施工单位在进行组织投标工作之前，应该先把拟定采用的投标方式、投标组织形式等相关的投标内容，送给当地的建设局审批处理。施工单位还需要将《设计招标方案审批通知》等有关文件在发出招标通知或者招标邀请书之前，提交给当地建设局备案。施工单位如果委托招标代理机构进行投标，便需要在签订招标合同之后，把招标代理合同及其相关资料，送到建设局备案。第二步：施工项目设计方案评审。施工单位委托设计单位制作的符合设计要求和设计任务书内容的方案设计文件，需要进行评审。第三步：审核建设项目规划设计方案。建设单位应该组织设计单位编制规划设计方案，在编制完成之后，交给当地的规划局进行审核。第四步：建设项目建筑设计方案审查。建设单位需要将建筑设计方案提交当地规划局进行审核。第五步：建设项目设计方案专项审查。施工项目设计方案除了提交规划局进行审核之外，还要根据工程的实际情况，做一些专项调查，比如人防审查、园林绿化审查、消防审查等等。第六步：需求技术要求不高的土建工程，在设计方案审查批准之后，可进行施工图设计。第七部：施工项目初步设计的专项审查应根据具体情况进行。第八步:确定建设项目所在地,报民政局审批;第九步:取得建设项目规划许可证。6.1.3施工准备阶段了解情况：了解建设项目的规模，设计图，平面布置，各单项工程概况等。了解建设项目的总体规划、进度要求，整理好征用多少土地，居民的迁移，有无地面障碍物需要清除。确定三通一平工作如何进行。了解当地的气象、水文、地理条件。了解交通情况，对资源供应进行相对的调整。拟定施工准备工作计划和施工规划方案。实施准备计划阶段：组建好建设的职能机构，并找相关单位编制施工总组织设计，申请需要订购的人、材料、机械。开辟施工场地：掌握施工场地的一切资料，并与设计进行结合，处理出现的问题。编制单项工程施工组织设计和单项工程的施工预算。派遣施工队进场。做好施工的测量。平整施工场地，做好供水、供电、通信等工程。把场地先搭设起来。6.1.4工程施工阶段建设项目的施工阶段，是最为重要的一个阶段。当取得了施工许可证和具备了基本的施工条件之后，便开始进行施工。在该项目的施工中，各个环节都要求必须按照事先做好的规划设计和施工组织设计严格进行，同时要保证每一个环节的成果必须满足验收的规范，保证质量的同时也要保证工期。同时，建设单位还要进行其他有关建设工作的准备，比如后续生产材料，后续机器，后续人员的安排入场。在建设项目的过程中，还要保证合作的银行要进行协助，在资金方面，每一笔款项都及时到位。还要有专项人员进行分析设计概算进行的情况，测算工程进度，相对应的工程款问题，工程后续效益，能否偿还贷款并盈利等。造价岗位要按时对施工进度进行计算，关系到工程款的到位。如果工程出现了问题，要及时组织人员进行排查，解决问题。6.1.5竣工验收与交付阶段在工程完成之后，先由施工单位向建设单位提交竣工验收报告，申请进行竣工验收。然后在建设单位制定验收方案，并且已经通知监督本工程的工程监督机构之后，对工程进行验收。考察整体项目的质量和工程相关资料，然后做一个总体评价为竣工验收一件，验收人员进行签字。如果有意见，则需要提出并让施工单位进行整改。验收合格之后，交由建委备案。6.2施工进度安排预计2021年4月上旬报批项目申请报告，2021年4月下旬完成初步设计，2021年6月底办理完毕一切前期准备工作，包括完成施工图设计，招投标等工作。2021年8月正式开工建设，2023年6月底全部竣工。项目实施进度计划详见下表:表6-1施工进度计划表年份2021年2022年2023年月份1-34-67-910-121-67-121-34-61.设计与计划1.1方案设计1.2方案审批1.3地质勘察1.4地质审批1.5许可证2.招投标3.施工准备3.1施工报建3.2施工合同3.3图纸审核3.4委托监理4.建安工程4.1三通一平4.2基础工程4.3主体工程4.3.1高层4.3.2多层4.4水暖电4.5砌筑装饰4.6消防和楼梯5.配套及竣工5.1煤气安装5.2室外配套5.3水暖电5.4室外供电5.5室外给排水5.6室外供热5.7道路5.8绿化6.验收和交付6.1项目验收6.2项目交付市场推广方案7.1销售面积与销售收入实现计划7.1.1销售价格定位该楼盘所处地区周边住宅小区销售价格普遍在17000-20000元/平方米之间，预估在楼盘开售时期，本小区的住宅销售均价在18000元/平方米左右浮动，预估高层售价16000元/平方米，洋房售价在21000元/平方米左右.7.1.2销售收入预测表7-1销售收入预测表年份2022年2023年2024年总计住宅销售比例0.50.30.21住宅销售面积52311.4531386.8720924.58104622.90总销售收入105669.1363401.4842267.65211338.26销售费用4226.772536.061690.718453.54根据项目建设周期和初步市场分析，预计2021年6-12月房地产项目将产生10%的销售收入；2022年销售额的30%；2023年项目建成后，由于地块原有规模、房地产吸引力和巨大的增值空间，年销售收入按40%计算；所有资金将于2025年偿还。7.2项目市场推广策略7.2.1项目板块总体评价生活配套设施完善，周边多有金融机构，通讯通电等设施已经完善，有多家超市便利店，娱乐设施商场等完善。还有相应的医疗措施，周边有多家医院，同时还有完善的教育机构，如中小学、大学等教育设施。交通方面：该地区横向长江路、望江路贯穿了合肥东西的主干道路，纵向西二环、科学道路、绕城高速，纵横交错，形成了一个完善的交通体系，可以快速的实现对全市以及省内外，国内外的快速链接；且周边临近合肥汽车西站，合肥西部的客运交通枢纽，方便到达各地。7.2.2营销策略市场环境：本项目周边地区同样存在住宅小区，且价格在合肥地区房地产均价以上，可以得出如果给价格定位，必然不会低于周边的同等档次房地产项目的价格。消费心理：会在本地区买房的消费群体有好多种，比如买房投资，从乡镇地区移居市里，买房结婚等等。这些顾客的消费心理无非就是不会买亏，且房屋价格不会贬值等。产品优势：本房地产项目周边设施完善，且小区环境优美，有多天然湖泊，做到了人与自然的完美结合，且周边房地产价格不低，我们就会具有优势条件。综上分析，本项目在前期要多做宣传，大力推广小区，加大宣传力度有助于房地产项目实现较好的销售业绩，能够帮助房地产项目缩短资金回收期，提前完成各阶段的销售任务，缓解资金紧张的问题。并且抓住自身的天然环境优势，向客户介绍小区，在周边小区中做到物美价廉的这样一种效应。不仅要在市面上推广，还要在网络上进行推广。如利用自媒体、微博、微信等现代通讯方式进行推广宣传;利用车载广告、户外广告牌、电视台广告等传统媒体进行推广。比如在一些房地产买卖的交易网站进行宣传。从而让顾客对我们小区的认识力度加大，增加销量。第八章总投资估算8.1投资估算编辑目的项目的投资估算是审批一个项目的重要依据之一，同时也是项目规划和项目规模的参考依据。项目的投资估算，可以研究和分析一个项目的投资经济效果。在进行工程设计概算时，投资估算能起到控制作用，还可以作为项目资金筹措和制定贷款计划的依据。根据投资估算，我们可以确定哪一个方案能有较高的回报，是一个有效投资。8.2投资估算编制依据（1）国家发改委、建设部“发改投资[206125号”颁布实行的《建设项目经济评价方法与参数》第三版（2006年7月）（2）建设部《房地产开发项目经济评价方法》（2009年9月）（3）安徽省建设厅《安徽省建筑工程消耗量定额》、《安徽省建筑工程消耗量定额基价表》（4）国家及地方颁发的工程建设其他费用标准（5）建设单位提供的其他资料和数据8.3项目总投资估算8.3.1土地费估算土地出让金徽创君泊原蜀山区W1806地块，地块面积87.2亩，出让形式为拍卖，徽创以750万元/亩成功竞拍获得此地块契税安徽省行政区域内契税总价按地价的4%计算，即：65392.5×4%=2615.7（万元）故可得土地费为：65392.5+2615.7=68008.2（万元）8.3.2建筑安装工程费估算根据当前合肥建设市场数据，可确定单方造价指标，即：土建工程费的单方造价为1200元/m²，安装工程费的单方造价为600元/m²，即每平米的造价为1800元，建筑安装工程费为：1800×104622.89=18832.1（万元）8.3.3前期工程费估算表8-1前期工程费估算表项目依据金额（万元）可行性研究费用建安费0.5%94.16规划设计费用建安费1.5%282.48工程勘探费用建安费0.8%150.66三通费用建安费1%188.32施工图审查费建安费0.56‰105.46总计821.088.3.4基础设施建设费用估算基础设施建设费用按照建安工程费的3%计算，即：18832.1×3%=564.96（万元）8.3.5公共配套设施费公共配套设施费为建安工程费的3%，即：18832.1×3%=564.96（万元）8.3.6开发间接费用开发间接费用为建安工程费、基础设施建设费、前期工程费和公共配套设施费的5%，即：（18832.1+564.96+821.08+564.96）×5%=1039.16（万元）8.3.7开发期税费开发期税费按照建安工程费的8%-15%计算，本项目按照建安费的10%计算，即：18832.1×0.1=1883.21（万元）8.3.8其他费用其他费用按建安费的5%计算，即：18832.1×0.05=941.61（万元）8.3.9不可预见费（基本预备费）不可预见费为土地费、建安费、基础设施建设费、前期工程费、公共配套设施费、开发间接费和其他费用的5%。（68008.2+18832.1+564.96+821.08+564.96+1039.16+941.61）×0.05=4538.60（万元）表8-2项目总投资表序号项目金额（万元）1开发期建设投资97193.881.1土地费用68008.201.2前期工程费821.081.3基础设施建设费564.961.4建安费18832.101.5公共配套设施费564.961.6开发间接费1039.161.7开发期税费1883.211.8其他费用941.611.9不可预见费4538.608.3.10销售费用销售费用一般是销售收入的3%-5%，本项目取4%，即：表8-3销售费用表年份2022年2023年2024年总计住宅销售比例0.50.30.21住宅销售面积52311.4531386.8720924.58104622.90总销售收入105669.1363401.4842267.65211338.26销售费用4226.772536.061690.718453.548.3.11管理费用管理费用为土地费用、建安费、基础设施建设费、前期工程费、公共配套设施费、开发间接费和其他费用的4%，即：（68008.2+18832.1+564.96+821.08+564.96+1039.16+941.61）×4%=3630.88（万元）8.3.12财务费用财务费用主要是向银行贷款利息，本项目前两年共贷款4亿，每年平均贷款2.0亿，采用等额还款方式进行偿还，偿还期为3年。已知贷款基准利率为4.75%，该区域的贷款利率上浮20%，即该项目的财务费用的贷款利率为5.7%，故徽创君泊住宅项目的财务费用为：2020年应计利息：20000*5.7%*0.5=570（万元）2021年应计利息：（1140+20000）*5.7%+20000*5.7%*0.5=1742.49（万元）建设期利息：570+1742.49=2312.49（万元）2022、2023、2024年应等额还款：（40000+570+1742.49）*（A/P,5.7%,3）=15714.73（万元）8.4投资计划及资金筹措该项目的资金主要来源于以下几个方面：企业自有资金、银行贷款、预售收入再投入。其中总投资额为123275万元，其中企业自有资金占50%，银行贷款占总投资34.22%，预售收入占总投资的15.78%。表8-4资金筹措占比计算表项目2020年2021年2022年2023年2024年合计项目总投资0.40.30.10.10.1141254.8030941.1010313.7010313.7010313.70103137.00资金筹措41254.8030941.1010313.7010313.7010313.70103137.00自有资金21254.8010941.104527.716842.117999.3151568.50银行贷款20000.0020000.000.000.000.0040000.00预售收入再投入005785.993471.592314.3911571.97第九章财务评价9.1财务评价的目的工程项目的财务评价在工程经济分析中是很重要的一部分。通过项目的财务评价，可以考察一个项目建成并且投入使用之后的盈利能力、偿还债务的能力以及财务生存能力。根据项目的财务评价来判断项目的可行性，往往是一种有效的办法。在项目投资决策之前，通过项目的财务评价，可以得出项目实施需要多少资金，确定项目的自有资金比例和其余资金的来源，在资金筹措前可以制定一个合理的方案。9.2财务评价基本报表的编制9.2.1借款还本付息表表9-1借款还本付息表序号项目计算期2020年2021年2022年2023年2024年1期初本息余额20000.0020570.0042312.4928982.5714892.852当期借款额20000.0020000.000.000.000.003当期应计利息570.001742.492411.811652.01848.894当期还本付息15741.7315741.7315741.73其中还本13329.9214089.7214892.84付息2411.811652.01848.895期末本息余额20570.0042312.4928982.5714892.850.019.2.2项目总成本费用估算表2022年当前允许扣除的土地金额：65392.5×0.5=32696.25折扣税额：10313.7×0.07×=649.76当前增额税额：(105669.13-32696.25)/1.09=66947.666947.6*0.09-649.76=5375.522023年当前允许扣除的土地金额：65392.5×0.3=19617.75折扣税额：10313.7×0.07×=649.76当前增额税额：(63401.48-19617.75)/1.09=40168.5640168.56*0.09-649.76=2965.412024年当前允许扣除的土地金额：65392.5×0.2=13078.5折扣税额：10313.7×0.07×=649.76当前增额税额：(42267.65-13078.5)/1.09=26779.0426779.04*0.09-649.76=1760.35表9-2增值税金及附加估算表（单位：万元）序号项目2022年2023年2024年合计1增值税金及附加6020.593321.261971.5911313.441.1增值税5375.522965.411760.3510101.281.2城市维护建设税376.29207.58123.22707.091.3教育费附加161.2788.9652.81303.041.4地方教育107.5159.3135.21202.039.2.3项目利润及利润分配表表9-3各项目扣除及其总额表项目金额（万元）补充扣除项目总额128318.33房地产开发成本21822.26加计扣除17966.09房地产开发费用19309.62相关税金1212.16增值额65569.98增值率0.51超过50%但未超过100%应交土地增值税19812.08表9-4利润及利润分配表（单位：万元）项目计算期（年）20202021202220232024销售收入105669.1363401.4842267.65开发总成本费用10911.136546.684364.45增值税金及附加6020.593321.261971.59土地增值税9906.045943.623962.42利润总额78831.3747589.9231969.19弥补以前年度亏损0.000.000.00应纳税所得额78831.3747589.9231969.19应交所得税（25%）19707.8411897.487992.30税后利润59123.5335692.4423976.89可分配利润59123.5335692.4423976.89盈余公积金（10%）5912.353569.242397.69可供投资者分配的利润53211.1832123.2021579.20表9-5运营期息税前利润计算表年代202220232024税前利润78831.3747589.9231969.19利息支出4724.301652.01848.89息税前利润74107.0745937.9131120.309.2.4全部投资现金流量表表9-6建设投资计算表日期2020年2021年2022年2023年2024年投资比例0.40.30.10.10.1开发期建设投资38877.5529158.169719.399719.399719.39管理费用726.18726.18726.18726.18726.18总计39603.7329884.3410445.5710445.5710445.57表9-7全部投资现金流量表项目计算期(折现率i=10%）20202021202220232024现金流入0.000.00105669.1363401.4842267.65销售收入0.000.00105669.1363401.4842267.65现金流出39603.7329884.3430598.9722246.5118070.29建设投资39603.7329884.3410445.5710445.5710445.57经营成本0.000.004226.772536.061690.71增值税金及附加0.000.006020.593321.261971.59土地增值税0.000.009906.045943.623962.42所得税前净现金流量-39603.73-29884.3475070.1641154.9724197.36累计所得税前净现金流量-39603.73-69488.075582.0946737.0670934.42折现系数（折现率为10%）1.000.910.830.750.68所得税前净现金流量现值-39603.73-27194.7562308.2330866.2316454.20累计所得税前净现金流量现值-39603.73-63234.144633.1335052.8048235.41调整所得税(15%)0.000.0011260.526173.253629.60税后净现金流量-39603.73-29884.3463809.6434981.7220567.76累计税后净现金流量-39603.73-69488.07-5678.4329303.2949871.05税后净现金流量现值-39603.73-27194.7552962.0026236.2913986.08累计税后净现金流量现值-39603.73-63234.14-4713.1021977.4733912.31⑴累计净现金流量现值NPV由上表可知，该项目税前累计净现金流量现值为48235.41万元，税后累计净现金流量现值为33912.31万元，均大于0，故本项目方案是可取的。⑵内部收益率IRR内部收益率主要是与基准收益率相比较来判断项目是否可取,对于常规投资方案，当内部收益率大于基准收益率的时候，项目是可取的，就本项目而言，由计算机计算可得:税前:IRR=0.39>10%税后:IRR=0.28>10%综上:本项目税前和税后的内部收益率均大于本项目的基准收益率10%，所以该项目方案是可取的。⑶动态投资回收期表9-8税前税后净现金流量汇总表动态回收期（年末）01234所得税前净现金流量现值-39603.73-29884.3475070.1641154.9724197.36累计所得税前净现金流量现值-39603.73-69488.075582.0946737.0670934.42税后净现金流量现值-39603.73-29884.3463809.6434981.7220567.76累计税后净现金流量现值-39603.73-69488.07-5678.4329303.2949871.05动态投资回收期的计算公式为:Pt=T−1+第(T−1)年累计净现金流量绝对值/第T年净现金流量值其中T为累计净现金流量现值第一次出现正值的年份,即:税前：Pt=2-1+-69488.07/(5582.09--69488.07)=1.93税后：Pt=3-1+-5678.43/(29303.29--5678.43)=2.16综上，本项目税前和税后的动态投资回收期均小于项目的基准投资回收期5年，所以本项目方案是可取的。9.2.5资金来源与应用表表9-9自有现金流量表项目计算期(年)20202021202220232024现金流入0.000.00105669.1363401.4842267.65销售收入0.000.00105669.1363401.4842267.65现金流出21254.8010941.1056010.6343810.2337710.03项目资本金21254.8010941.104527.716842.117999.31借款本金偿还13329.9214089.7214892.84借款利息支付2411.811652.01848.89经营成本4226.772536.061690.71增值税金及附加6020.593321.261971.59所得税19707.8411897.487992.30预售收入再投入5785.993471.592314.39税后净现金流量-21254.80-10941.1049658.5019591.254557.62累计税后净现金流量-21254.80-32195.9017462.6037053.8541611.47折现系数（折现率为10%）1.000.910.830.750.68净现金流量现值-21254.80-9956.4041216.5614693.443099.18累计净现金流量现值-21254.80-29298.2714493.9627790.3928295.80表9-10内部收益率项目资本金内部收益率IRR37.08%净现值28295.80动态回收期2.339.2.6主要经济指标汇总表9-11主要经济指标汇总表静态盈利指标总投资利润率税前51.19%税后38.39%资本金利润率97.71%净现值（万元）税前48235.41税后33912.31内部收益率税前39.00%税后28.00%动态盈利性指标投资回收期（年）税前1.93税后2.16资本金内部收益率37.08%资本金净现值（万元）税后28295.80资本金回收期（年）2.339.3偿债能力分析9.3.1利息备付率（ICR）利息备付率（ICR）=息税前利润（EBIT）/计入总成本的全部利息2022年：ICR=74107.07/4724.3=15.692023年：ICR=45937.91/1652.01=27.812024年：ICR=31120.3/848.89=36.669.3.2偿债备付率偿债备付率(DSCR)=(息税前利润+折旧+摊销)(EBIT)/应还本付息额(PD）2022年:DSCR=(74107.07-19707.84)/13329.92=4.08>12023年:DSCR=(45937.91-11897.48)/14089.72=2.42>12024年:DSCR=(31120.3-7992.3)/14892.84=1.55>1综上可得出