物业管理服务合同范及注意事项

物业管理服务合同是明确业主（或业主委员会）与物业服务企业权利义务的核心文件，其条款严谨性、内容完备性直接影响小区管理质量与业主权益保障。本文结合实务经验，梳理合同范本核心要素与签订全流程注意事项，助力双方规避风险、实现服务目标。一、物业管理服务合同范本核心内容（参考框架）（一）合同主体与背景说明合同需明确甲方（业主/业主委员会/建设单位，如为前期物业，建设单位需具备开发资质）、乙方（物业服务企业，需附营业执照、物业管理资质证书编号）的基本信息，包括名称、地址、法定代表人等。若为前期物业服务合同（业主大会成立前），需注明“本合同依据《物业管理条例》及小区《临时管理规约》签订”，明确合同适用阶段。（二）服务内容与质量标准1.基础服务范畴需逐项列明服务事项，避免笼统表述：公共区域管理：如小区道路、楼道、电梯（注明电梯品牌、年检要求）的清洁频率（如“每日清扫1次，垃圾日产日清”）；公共绿化养护（“每月修剪灌木1次，草坪季度除杂”）。安全管理：门岗值守时间（“7:00-23:00双人值守，23:00-7:00单人巡逻岗每2小时巡查1次”）；监控设备运行要求（“24小时实时监控，录像保存30日”）。设施维护：水电设施（“每月检查公共电路，每季度检测二次供水设备”）、消防设施（“每半年全面检测，确保灭火器压力正常、通道无堵塞”）的维护周期与标准。2.专项服务约定如停车管理（“地下车位月租费XX元，临停首小时X元，超过按X元/小时计费，车位产权归属按《民法典》约定”）；装修管理（“装修押金XX元，无违规则完工后30日内退还，装修时间限每日8:00-12:00、14:00-18:00”）。（三）服务费用及支付方式1.费用构成明确物业费包含项目（如“物业费含公共区域能耗费、设施维护费，不含业主室内维修、公摊水电费（若有，需单独列明计费方式：按户均摊/按面积分摊）”）。2.收费标准区分住宅、商业、车位等业态（“住宅物业费XX元/㎡/月，商业物业XX元/㎡/月，车位管理费XX元/个/月”），注明“空置房按XX%收取（需符合当地法规，如部分地区规定空置超6个月可按70%计费）”。3.支付方式与逾期责任约定缴费周期（“按季度/半年/年缴纳，每季度首月5日前支付”）；逾期违约金（“按日万分之X计算，累计不超过欠费总额的X%”，需避免过高违约金违反公平原则）。（四）双方权利义务甲方（业主方）权利：查阅物业收支账目（“乙方每季度公示物业费收支明细，甲方可在工作日至物业办公室查阅原始凭证”）；提议召开业主大会（“甲方代表占比超20%时，乙方需配合组织业主大会”）。甲方义务：按时缴费、遵守管理规约（“不得在公共区域私搭乱建，装修需申报并遵守方案”）。乙方权利：按约收取费用、制止违规行为（“对违规装修、占用消防通道的业主，乙方有权劝阻并报告主管部门”）。乙方义务：建立服务档案（“设备维修、投诉处理需留存记录，甲方可查询”）；接受业主监督（“设立24小时投诉电话，投诉需在3个工作日内回复处理结果”）。（五）违约责任与合同解除1.乙方违约情形：如服务未达标准（“连续3个月清洁、安保不达标，甲方有权扣除当月10%物业费；累计6个月不达标，甲方可提前30日书面通知解除合同”）。2.甲方违约情形：逾期缴费（“经2次书面催告仍欠费超3个月，乙方可依法追讨，或按约定暂停部分服务（但不得影响基本生活，如断水断电）”）。3.解除条件：除违约解除外，约定“合同期满前3个月，双方无异议则自动续期1年；一方提出终止的，需提前60日书面通知”。二、签订合同的关键注意事项（一）资质与主体资格审查核查乙方资质：要求提供物业管理企业资质证书（或备案证明）、营业执照，确认资质等级与服务项目匹配（如“一级资质可承接各类物业，三级资质仅限20万㎡以下住宅”）。前期物业需关注：建设单位是否通过招投标选聘物业（或符合“协议选聘”的法定情形），避免“黑物业”入驻。（二）服务标准的“量化”与“可验证”拒绝模糊条款：将“保持小区整洁”细化为“每日清扫楼道2次，公共区域垃圾日产日清，垃圾桶每周消毒1次”；将“加强安保”明确为“门岗24小时双人值守，监控录像保存30日可查”。约定验收方式：如“每季度末5日内，甲乙双方共同检查服务质量，填写《服务验收表》，乙方需对未达标项48小时内整改”。（三）费用明细与风险规避厘清“包干制”与“酬金制”：包干制：物业费由乙方自负盈亏，需明确“乙方盈利或亏损均与甲方无关，但服务标准不得降低”。酬金制：乙方按物业费总额的X%提取酬金，其余用于服务支出，需约定“乙方每季度公示收支明细，接受审计”。警惕“隐性收费”：明确“除物业费、停车费、装修押金外，乙方不得收取‘电梯维保费’‘垃圾清运费’等重复费用（法规允许的除外）”。（四）设施设备管理与维修责任公共设施归属：明确“电梯、水泵、监控等公共设施产权归全体业主，乙方负责日常维护，大修需动用维修基金的，需经业主大会表决（或双过半业主同意）”。维修责任划分：业主室内设施（如户内水管爆裂）由业主自行负责，乙方可提供有偿维修；公共区域设施（如楼道灯损坏）由乙方无偿维修，费用从物业费或维修基金支出。（五）违约责任的“对等性”与“合理性”避免“单边约束”：若约定“业主逾期缴费按日万分之五违约金”，需对应约定“乙方服务不达标，按日扣减物业费万分之五”。限制“过激措施”：乙方不得因业主欠费“断水断电、限制电梯使用”，可约定“通过法律途径追讨，或暂停小区内广告位收益分配（若有）”。（六）附加条款的个性化约定特殊需求约定：如“小区内禁止养烈性犬，宠物需办理登记并拴绳遛放”；“装修垃圾需袋装并堆放在指定点，乙方每周清运1次”。突发事件应对：约定“疫情、自然灾害等突发情况，乙方需配合政府部门采取防控措施，服务费用按实际提供的服务调整”。三、合同签订流程与风险防范（一）前期沟通与考察明确需求：业主方需梳理核心诉求（如“重视安保”“希望提升绿化”），形成《服务需求清单》与物业沟通。实地考察：查看小区现状（如设施老化程度）、物业在管项目（可走访邻近小区，询问业主满意度）。（二）合同审查与协商对照范本：将拟签合同与本文提供的范本核心条款比对，标记“模糊表述”“责任失衡”条款。专业协助：可委托律师或物业行业从业者审查，重点关注“违约责任”“解除条件”“费用条款”。协商修改：对不合理条款（如“乙方无责条款”“过高违约金”）提出修改，以“补充协议”形式明确双方共识。（三）备案与证据留存备案登记：部分地区要求物业服务合同向住建部门备案，签订后需及时办理，留存备案回执。证据管理：签订后，双方需各执合同原件，业主方需留存“缴费凭证”“服务记录”“沟通函件”（如催告函、整改通知），以备纠纷时举证。（四）纠纷解决途径协商优先：出现争议时，先通过“业主委员会（或业主代表）与物业”面对面协商，明确整改期限与标准。法律途径：协商无果时，可向住建部门物业科投诉（要求行政调解），或依据合同约定申请仲裁、提起诉讼（需注意诉讼时效为3年）。结语物业管理服务合同的签订，是“权利义务厘