W房地产企业偿债能力分析

题目：W房地产企业偿债能力分析I摘要这篇论文由财务分析理论为基础，使用系统论的方法，以W房地产企业所发布的财务数据为基础，对其负债能力及相关盈利能力进行深入研究。并通过W房地产企业的偿债能力及相关盈利能力进行分析，从结果和过程中发现其优点和缺点，并就提高房地产企业偿债能力和盈利能力揭示的结果进行思考。企业的财务状况质量将影响企业的经营管理活动，企业的管理水平将通过运营管理，战略管理，公司经营和营销管理质量来最终体现。在大多数情况下，通过从财务质量分析角度可以反映企业的经营管理质量水平。因此，本论文对中国房地产企业的偿债能力及盈利能力进行了深入研究，以W房地产企业为例，探究其偿债能力及盈利能力，并对促进中国房地产产业的发展拥有重要的理论意义和应用价值。第一部分为引言；第二部分则房地产上市企业的偿债能力及相关盈利分析的概念与简要分析；第三部分揭示W房地产企业的偿债能力及相关盈利分析风问题；第四部分介绍解决其问题的办法并提出科学合理的提议；第五部分为总结。关键词：房地产；偿债能力；盈利；分析

WrealestateenterprisesolvencyanalysisAbstract:Basedonthefinancialanalysistheory,thispaperusesthemethodofsystemtheory,andtakesthefinancialdatareleasedbyWrealestatecompanyasthebasistoconductanin-depthstudyonitsdebtcapacityandrelatedprofitability.Inaddition,thispaperanalyzesthedebtpayingabilityandrelatedprofitabilityofWrealestateenterprise,discoversitsadvantagesanddisadvantagesfromtheresultsandprocess,andthinksabouttheresultsrevealedbyimprovingthedebtpayingabilityandprofitabilityofrealestateenterprise.Thequalityofanenterprise'sfinancialstatuswillaffectitsoperationandmanagementactivities.Themanagementlevelofanenterprisewillbefinallyreflectedthroughoperationmanagement,strategicmanagement,companyoperationandmarketingmanagementquality.Inmostcases,themanagementqualitylevelofanenterprisecanbereflectedfromtheperspectiveoffinancialqualityanalysis.Therefore,takingWrealestateenterpriseasanexample,thispaperconductsanin-depthstudyonthesolvencyandprofitabilityofChineserealestateenterprisestoexploretheirsolvencyandprofitability,whichhasimportanttheoreticalsignificanceandapplicationvalueforpromotingthedevelopmentofChina'srealestateindustry.Thefirstpartofthispaperistheintroduction.Thesecondpartistheconceptandbriefanalysisofdebtpayingabilityandrelatedprofitoflistedrealestateenterprises.ThethirdpartrevealsthedebtpayingabilityofWrealestateenterpriseandtherelatedprofitanalysiswindproblem;Thefourthpartintroducesthesolutiontotheproblemandputsforwardscientificandreasonableproposals.Thefifthpartistheconclusion.Keywords:Realestateindustry;Debtpayingability;profit;analyse桂林理工大学博文管理学院毕业设计·论文目录TOC\o"1-3"\h\u25133摘要 I25133Abstract II29537引言 23850一、公司偿债能力的相关分析理论 422773（一）偿债能力的概念 417517（二）偿债能力分析对公司的重要性 41671（三）偿债能力分析涉及的相关指标 4210291.流动比率 469662.速动比率 4223253.营运资金 4196674.资产负债率 4249875.产权比率 5110216.营业利润率 5156927.投入资本回报率ROIC 5268778.库存周转率 529710（四）房地产企业特点 5184621.投资密集 5197312.管理密集 5225153.产品周期长 5211274.生产环节多 661185.高负债和高金融杠杆 6216096.高风险 613611二、房地产企业偿债能力现状 723410（一）公司简介 711433（二）偿债能力的分析 7214531.偿债能力的概念 764552.偿债能力分析对公司的重要性 7140583.短期偿债能力分析 7308924.长期偿债能力 1029890（三）偿债相关的盈利分析 12180741.盈利能力表内因素分析 1282472.盈利能力表外因素分析 15421三、W房地产企业偿债能力分析中的问题 1716248（一）存在短期债务风险 176362（二）存在长期债务风险 1726773（三）偿债相关盈利预期下滑 1726736（四）非财务资料分析 1821416四、解决W房地产企业所存在问题的合理化建议 1927094（一）解决短期偿债风险的建议 1959431.科学举债与投资结构优化 1964032.削减亏损项目提高企业价值 1910432（二）解决长期偿债风险的途径 19249221.针对性优化资本结构 19190842.拓展融资渠道 19139883.提高企业效能 206464（三）解决收入预期持续下滑的途径 2025329（四）建立风险管理体系 2016065五、结论 216234致谢 2215716参考文献 23引言中国房地产的发展史从一九九零年国务院令55号发布，从颁布之日起实行。我国土地制度国有土地所有权的前提下，国有土地进行制度性改革，出让制度的产生，使得私人可以通过拍卖转让来获取土地的使用权。这次改革催生了房地产的发展苗头。到了一九九三年召开了中共三中全会，通过《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，其中最突出的是分税制，分税制，使得房地产获得了最强的助力。中央与地方分税，强中央弱地方，地方入不敷出，但可以通过土地出让，来获得出让费用，以及带动地方的城建建设和地方就业。因此，分税制和土拍结合起来，土地价格开始飞涨。到了2014年，学区制度的试行，在市场经济环境以及教育资源相对有限，政府对于教育投入的资金过少。在这种环境下优质教育资源通过房子来分配。使得房子不仅仅成为了一种金融资产，更成为了一种家庭教育的必需品，房地产市场发展的到了顶峰。房地产企业是一个资金密集，管理密集，产品生产周期长，高负债和高杠杆，高风险的企业。因此，对于房地产企业的偿债和盈利能力分析至关重要。偿债和盈利能力分析不仅对房地产企业管理者起到重要作用，对投资者和地方政府，也起到了风险警示，盈利预估等作用。例如，股东和潜在投资者要评估商业成果，企业管理者要为改善经营成果对企业进行财务的分析，金融机构要在发放贷款前评估信用及偿债能力，企业客户要分析担保义务的履行质量;政府部门尤其要以评价分析和监督分析为重点，通过财务分析来评估企业。以上评估的核心是房地产企业的偿债与盈利能力的评估。因此，我们选择W房地产企业为例，将其财报及其相关信息与房地产企业的运营特点及财务管理经验相结合，对W房地产企业的偿债与盈利能力进行分析和评估，总结对房地产企业的偿债与盈利能力等特点进行概要并提出解决方案。

公司偿债能力的相关分析理论（一）偿债能力的概念企业的偿债能力从两个角度来看。从静态上讲，企业偿债能力是为企业偿还债务的能力;从动态上讲，企业偿债能力是以企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业是否具备现金支付能力和偿付能力是企业健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。（二）偿债能力分析对公司的重要性企业偿债能力一般由短期和长期偿债能力的流动性来衡量。企业偿还到期多种债务的能力强弱，是决定企业财务状况稳定性的基本因素之一，还可以反映企业生产经营发展的趋势。对企业偿付能力的科学合理评估，不仅可以对企业财务进行有效控制，甚至还可以避免一些经营风险。有效的偿债能力分析，可以帮助企业管理者和有关投资者，以及对政府部门也有很重要的参考分析的意义。偿债能力分析涉及的相关指标1.流动比率流动比率是指流动资产与流动负债的比率，用来衡量企业的流动资产在短期债务到期前转化为现金以偿还债务的能力。一般来说，比率越高，企业资产的流动性越强，短期偿债能力越强;反之则为弱。2.速动比率速动比率是指企业的速动资产与流动负债的比率，即企业的流动资产减去存货和待摊费用后的余额，包括现金、短期投资、应收票据、应收账款和其他项目。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款及其他应收款，能够在短时间内变现。而流动资产中存货及一年内到期的非流动资产不应计入。3.营运资金营运资金是营运资金，又称“运用资金”，又称营运资本。合营企业流动资产总额减去流动负债总额后的净额，即企业在经营活动中可动用的流动资本净额和流动资本净额。4.资产负债率资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。5.产权比率产权比率是总负债与所有者权益之比。它是显示股份制公司、总负债与总所有者权益的比例，是评价资本结构理性的一种指标。6.营业利润率营业利润率是指企业营业利润与营业收入之比。它是衡量企业经营效率的指标，反映企业管理者在考虑经营成本的情况下企业通过经营获取利润的能力。7.投入资本回报率ROIC它是指投资或用于相关回报的资本的比例。投入资本回报率是用于评估企业或其业务部门历史绩效的衡量标准。它决定着企业的最终价值，也是企业评价最重要的指标之一。8.库存周转率库存周转率是主业务成本与给定期间内平均库存余额之间的比率。为了体现库存周转速度，即库存流动性和库存资金占用合理，促进企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，提高企业的短期偿付能力。房地产企业特点1.投资密集房地产企业在投资建设与销售等环节，资金需求比重巨大，大量资金聚集，拿资金聚集量来做形象的比喻，制造业企业的资金量犹如小湖，而房地产企业的资金量就宛若大海。一般来说，仅靠企业本身资金无法承担和满足房地产开发的各项资本需求，需要通过各项融资，借贷来实现资金的聚拢。2.管理密集在房地产项目的开发中，涉及到众多社会资源的利益，如项目评估、金融抵押贷款、计划经纪人、住宅设计、住宅建设公司、房地产物业管理等，但这种资源有机结合起来发挥最大优势的方法是，通过进行密集的管理，使房地产企业能够控制管理和调整并完全整合资源。3.产品周期长产品从生产到退出市场整个过程，又称产品寿命周期。一般有产生，成长，成熟，饱和和衰退阶段。在房地产行业仅仅一个生产过程，就将持续几年时间，短则两三年，长则七八年。由于产品的生产周期长，在这个过程中会出现诸多变故，大到社会环境和政府政策，小到公司和管理者等。在生产过程中可以看到更多的变数，因此要对企业变化的情况敏感，反馈也要迅速。因此，在进行财务分析时，分析指标的焦点因开发阶段而不同。比如在生产环节，要加强企业成本分析。4.生产环节多房地产企业的产品推出，需要经过的环节有很多。例如最基础的从土地竞拍，到土地规划。从中又穿插着众多小的环节，如土地拆迁，整改。还有最终的主要产品的商品房的建造，配套设施完善以及相关学区规划，道路建设等。最终向其他企业和个人消费者售卖商品房和相关的商铺，以及物业管理等众多大环节和小环节穿插相扣。所以说房地产企业的特点必不可少的就是生产环节多5.高负债和高金融杠杆目前我国的房地产企业的负债率是非常高的，通常超过80%。其中部分企业高达95%，更有甚者超过百分之百，资不抵债。房地产企业自有资金一般不超过30%，从土拍环节，金融杠杆就开始加数倍，土拍资金部分为房地产企业，大部分来自金融机构与民间借贷。拍下来的土地，再次抵押给银行，从银行拿出开发的部分资金。又进行发债和集资，以及和各项生产环节的公司进行合股，以少部分的自有资金，翘起高倍杠杆，风险转嫁给金融机构和银行。如近日就有中国排名前列的地产公司，集体以高负债和大量风险资产短期巨额有息债，“绑架”政策和政府的转向，在“维稳大于一切”的情况下，这种“绑架”是相当可能会成功的。在法律和政策上，这种高负债，高杠杆的是被允许的。顶层设计者为了达到社会资源的有效利用和资本效益最大化，以及国家基建高速的发展，房地产从根本上摆脱不了高负债和高杠杆的特性。6.高风险从上一个特点，高负债，高金融杠杆可知，房地产企业的大部分风险转嫁给消费者，及投资者和银行。房地产行业有大量资本聚集，其行业所涉及上下游面广，就业人口众多。如果发生房地产行业萎靡或崩溃，将造成国家金融系统性风险。美国的2008年金融危机，发生的主要原因就是次贷，这些次级贷款的抵押资产就是房屋。美国楼市在那前两年被大量抛售和降价，楼市泡沫被破，工薪阶层和中低等收入贷款人因房屋价值大跌而无力还贷，抵押物出现严重问题，这些对贷款包装的债券和金融产品无力履约，个人和社会财富蒸发，进而引发更严重的系统性金融风险和社会风险。房地产企业偿债能力现状（一）公司简介W房地产企业是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。目前，W房地产企业总资产2.3万亿，年销售规模超8000亿，累计纳税超2900亿，慈善公益捐款超180亿，员工14万人，每年解决就业330多万人，在世界500强排名第152位。W房地产企业在中国280多个城市拥有870多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”“无理由退房”“网上销售”先河，让600多万业主实现宜居梦想。（二）偿债能力的分析1.偿债能力的概念偿债能力是指企业用资产偿还长期债务和短期债务的能力。企业是否有能力偿还现金和还债，是企业健康生存和发展的关键。企业的偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是指企业偿还到期债务的承担能力或担保程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力2.偿债能力分析对公司的重要性偿债能力一般以短期偿债和长期偿债能力的变现性来作为衡量的标准。企业偿还到期多种债务的能力强弱，是决定企业财务状况稳定性的基本因素之一，还可以反映企业生产经营发展的趋势。对企业偿付能力的科学合理评估，不仅可以对企业财务进行有效控制，甚至还可以避免一些经营风险。有效的偿债能力分析，可以帮助企业管理者和有关投资者，以及对政府部门也有很重要的参考分析的意义。3.短期偿债能力分析短期偿债能力是指企业偿还流动负债能力。一般来说，对短期偿债能力的财务分析比率主要是：流动比率、速动比率、营运资金等。流动比率表一W房地产企业流动比率项目2017年2018年2019年流动资产1.52万亿1.58万亿1.85万亿流动负债1.08万亿1.16万亿1.35万亿流动比率1.40381.35901.3680表中数据来源：03333.HK恒大财报图1流动比率趋势流动比率是测定企业短期偿债能力的重要财务指标，企业当前的资产能够支付短期债务保障，并反映企业目前的资产状况。其公式：流动比率=流动资产合计/流动负债合计。从债权人角度看，流动比率越高，企业偿还短期债务能力越强，流动负债得到偿还保障越大。但从经营人角度看，流动性过大并不是好现象，企业对流动资产拥有过多的资金，无法有效利用，可能影响企业的收益性，举债经营也是现代企业战略。根据西欧金融界人士的经验，即使流动资产减少到50%，流动负债也不会损失，因此约2:1的流动比率更合适。依据表一可知，三年的流动比率分别为1.403%；1.359%；1.368%。W房地产企业的流动比率不符合2:1的标准。且依据图2的趋势图来看，流动比率趋于下跌趋势，表明未来很可能距2:1的标准更远。因而可知目前W房地产企业流动性欠佳，未来流动性情况不容乐观。速动比率表二W房地产企业速动比率项目2017年2018年2019年速动资产0.669万亿0.604万亿0.648万亿流动负债1.08万亿1.16万亿1.35万亿速动比率61.9%52.1%48%表中数据来源：03333.HK恒大财报图2速动比率趋势速动比率指的是企业速动资产与流动负债之间的比率。速动比率的计算公式为：速动比率=速动资产/流动负债。根据西方一般经验认为，速动比率维系于1:1是相对正常的，其说明企业的每一百元流动负债就会有相对应的一百元易于变现的流动资产来抵消偿还债务，短期偿债能力有稳健的保障。如果企业的速动比率过低，那么企业短期偿债风险就会变大。相对的，企业的速动比率过高，企业对于在速动资产上占用资金就会变多，其会增加企业投资的机会成本。在实际工作运用中，一般的评价标准并不是固定不变的，还需要考虑到企业的行业性质。依据W房地产企业所公布的三年财务报告中，可计算得出2017年至2019年分别为61.9%：52.1%；48%。从2017年至2019年的财务报告数据中比较，发现速动比率呈下降趋势，流动性欠佳。根据结果来看，W房地产企业的速动比率处于较低水平。其企业存在较大偿债风险，造成这一结果有两种可能。首先进行横向对比。W房地产企业与行业其他企业相比，其速动比率在中国其他房地产企业的正常水平。根据中国上市的房地产企业财务统计报告可知，中国的范房地产企业的速动比率平均值在0.25-0.40之间。整个行业的速动比率都处于偏低的水平，这也说明了我国房地产企业普遍存在着巨大的偿债风险。W房地产企业与行业中其他企业相比，甚至还属于较高水平。最后进行纵向对比。财务结构来看，同时结合房地产企业的行业特点分析。其主要原因在于，房地产产品的生产开发周期较长，处于行业顶尖的以高周转著称的碧桂园都需要至少一年时间才能完成生产到销售。其他企业普遍在两到三年左右时间完成生产到销售。在销售确认之前，都是以商品存货来确认。如果发生产品质量问题，以及政策变化，销售困难等问题发生。商品存货价值就会遭到减值。在综合分析评价房地产企业偿债能力和盈利能力的时候，应加大对存货的关注，考虑存货的风险减值，这也是有效分析的可靠补充条件。营运资金表三W房地产企业营运资金项目2017年2018年2019年流动资产1.52万亿1.58万亿1.85万亿流动负债1.08万亿1.16万亿1.35万亿营运资金0.44万亿0.42万亿0.5万亿表中数据来源：03333.HK恒大财报营运资金是企业当前流动资产减去流动负债的差额，它的公式是:营运资金=流动资产–流动负债。这反映出流动资产可以用于偿还和抵消流动负债的余额，营运资金越多，企业用于偿还负债的资金越多，短期支付能力越强，债权人能够收回债权的安全性就越高。因此，营运资金可以作为衡量企业短期偿债的能力绝对数指标使用。以W房地产企业所公布营运资金数据可知2017年至2019年为：0.44万亿；0.42万亿；0.5万亿。营运资金总体呈上升趋势。说明W房地产企业的营运资金充分。在实际的应用中，营运资金不仅反映企业的短期偿债能力，而且是影响企业筹措负债资金能力的重要财务风险测定。商业银行和其他金融机构的大量贷款合同及其他负债合同中，包含了要求企业维持最低营运资金水平的限制条款。因此，房地产企业在构建财务的风险预警系统时，有必要把营运资金作为指标使用，根据企业的经验及其他特性，企业可以维持适当营运资金的水平，以偿还到期债务，降低负债风险。4.长期偿债能力长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力。长期偿债能力对企业的长期负债服务能力的分析，对债权人和所有者完全理解企业的偿债能力和财务风险有帮助。反映企业长期偿债能力的财务比率主要是：资产负债比率、产权比率等。资产负债率表四W房地产企业资产负债率项目2017年2018年2019年资产总额1.76万亿1.88万亿2.21万亿负债总额1.52万亿1.57万亿1.85万亿资产负债率86.25%83.58%83.75%表中数据来源:03333.HK恒大财报图3资产负债率趋势资产负债率指的是企业负债总额对资产总额的比率，其计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额×100%。在财务分析中，负债比率往往是与财务风险成正比例的财务杠杆。企业应该决定什么样的负债比率，这取决于企业管理者的资产收益率预测和对未来财务风险允许误差。经营管理者和投资者可以在做出正确的决定之前找到平衡。在疫情与世界经济萎靡的大环境下，近期出台了房地产企业的资管新规，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。所谓的“三道红线”就是一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；二：净负债率不得大于100%；三：现金短债比不得小于1倍。房地产企业如涉及了这些红线，即使在其他条件和资质符合的情况下，商业银行也不得放出贷款。因而，在房地产企业中，剔除预收款的资产负债率低于70%通常被认为比较稳健，资产负债率越低越好。根据W房地产企业所公布的数据分析，2017年至2019年的资产负债率分别为：86.25%；83.58%；83.75%。2017年至2019年资产负债率持续下降，说明W房地产企业的长期偿债能力有所提高。与房地产企业的资管新规“三红线”中第一条红线的70%相比，W房地产企业的资产负债率明显较高。因而W房地产企业存在一定的长期偿债风险。产权比率表五W房地产企业产权比率项目2017年2018年2019年负债总额1.52万亿1.57万亿1.85万亿所有者权益13.487万亿13.283万亿14.59万亿产权比率11.27%11.82%12.68%表中数据来源03333.HK恒大财报图4产权比率分析趋势产权比率是在股份制企业中，负债总额与所有者权益总额的比率，它是为评估资金结构合理性的一种指标。其计算公式为：产权比率=负债总额/股东权益X100%=负债总额/所有者权益X100%。产权比率反映债权人提供的资金与股东提供的资金之间的关系，体现企业的财务风险和股东权益的负债保障水平。这个比例越低，企业的长期财务状况就越好，债权人贷款的安全就越有保障，企业的财务风险就越低。企业标准的产权比率一般在50%。根据一般企业的产权比率50%为标准，W房地产企业2019年最高达12.68%的产权比率较为优秀。但依据图4产权比率分析趋势来看，W房地产企业的产权比率呈上升趋势。证明其长期偿债风险处于上升阶段。（三）偿债相关的盈利分析1.盈利能力表内因素分析收益性是企业盈利的能力，是投资者获得投资收益和债权人征收本金和利息的资金来源，是经营者运营成果的反映，是劳动者集体福利设施不断改善的重要保证。评价企业收益性的财务比率是资产报酬率、销售总利润率、股东权益报酬率、净销售利息率等。营业利润率表六W房地产企业营业利润率项目2017年2018年2019年营业总收入3110.22亿4661.96亿4775.61亿营业利润1122.67亿1689.47亿1329.37亿营业利润率36.09%36.24%27.84%表中数据来源03333.HK恒大财报图5营业利润率发展趋势营业利润率指的是营业利润与全部业务收入的比率。其计算公式为:营业利润率=营业利润/全部业务收入×100%。营业利润率越高，说明企业商品销售提供的营业利润越多，企业盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。营业利润率反映企业的生产运营效益，其意义在于每实现100元营业额或消耗相对的资本获得的利润为多少。营业利润率越高，企业商品销售提供的营业利润越多，收益性就越高。它是衡量总资产收益率和资本收益率的基础，也是比较同一产业企业之间的工作成果和管理水平的重要基础。W房地产企业的2017年至2019年的营业利润率为：36.09%；36.24%,；27.84%。2017年与2018年相比，2018年比2017年营业利润率略微提高，但到了2019年大幅下跌至27.84%。在财报中无法找出19年营业利润率下降的原因，但从表外可知，惠誉预计2019年中国房地产销售量下降5%到10%，以及住建部甚至顶层设计者强调的，稳地价稳房价，导致了该企业2019年营业利润率下滑明显。投入资本回报率（ROIC）表七W房地产企业投资回报率（ROIC）项目2017年2018年2019年税前利润774.43亿1267.65亿741.72亿投入资本39511.7亿51740.8亿73437.6亿ROIC1.96%2.45%1.01%表中数据来源：03333.HK恒大财报图6投资回报率趋势它是指投出和或使用资金与相关回报的比例。用于衡量投出资金的使用效果。投入资本回报率是用来评估一个企业或其事业部门历史绩效的指标。它决定着企业的最终价值，它也是对公司进行评估的一个最主要的指标。投入资本回报率ROIC的计算公式为：ROIC=NOPLAT(息前税后经营利润)/IC(投入资本)；NOPLAT=EBIT×(1－T)=(营业利润+财务费用－非经常性投资损益)×(1－所得税率)；IC=有息负债+净资产－超额现金－非经营性资产。依据表七与图6中的数据与趋势来看，W房地产企业虽然投入的体量巨大，但其回报收益并不高，甚至低于中国四大行的利息收益。投资回报反映了经营管理者的水平，还关系着投资者的基础分红收益。在低回报下，W房地产企业的融资压力会相对提高。存货周转率表八W房地产企业存货周转率项目2017年2018年2019年货物销售成本43.57百亿43.57百亿43.57百亿存货总额128.4百亿128.4百亿128.4百亿存货周转率30%30%30%表中数据：来源03333.HK恒大财报存货周转率计算公式为：存货周转率=货物销售成本/存货总额=43.57百亿/((137.09百亿+119.71百亿)/2)=0.3周转率用来反映库存周转的速度，即库存流动性和库存资本占有量是否合理，在保障生产运营的连续性，同时提高资金使用效率，还能够增强其短期偿债能力。库存周转率是对当前流动资产周转率的有效补充，是测定企业投入的生产、库存管理水平及销售能力、资金回收能力的综合性评价指标。依据表八数据来看，W房地产企业存货周转相对稳定，但与同行业中十大房地产企业平均来比较，却是这十大房企中垫底的存在。甚至将范围扩大至百强房企中，存货周转率30%的数据相对较差。表明W房地产企业的存货周转压力大，企业资金回笼速度较慢，偿债能力进一步削弱。2.盈利能力表外因素分析（1）收入方式对盈利能力的影响房地产企业对商用住房销售的收入方式往往是影响报告书质量的重要因素。我们可以发现开发商可以根据不同的情况采用非常不同的会计政策。一些相对保守与稳健的开发商会到商品房开发彻底完工并验收合格，获得买方的付款凭证并出具相关发票后才能够确认收入；另一部分想要提高收入及利润的房地产企业就有可能在商品房销售合同签订，获得买方的付款凭证后就来确认入账，其销售收益的差距可达数亿或数十亿元。这严重地掩盖了企业实际的盈利能力，这个方面应重点注意。（2）公司规模体量公司规模包括成套设备数量、企业固定资产的原有状况、员工数量和产品销售能力、年生产和销售数量以及营业收益等多方面。从固定成本的观点来看，企业的盈利与该企业的规模有着更大的关系，它可以表现为两个方面:一方面，企业的总收益;另一方面是规模效益。如果企业庞大到一定程度，就算有天量负债，也能够发挥庞大的公司规模和体量，来创造价值。以巨大体量来胁迫投资机构进行债转股，或获得地方政府的一路绿灯和政策倾斜，这也是主要的表外因素中需要投资者和管理者参考。具体事例就有2020年9月，恒大地产的众多投资者被迫债转股，以及战略对赌协议延期至2021年。其避免了恒大地产2020负债率上踩到监管的红线，股债双杀，主要融资渠道断裂。以W房地产企业所公布的数据来看，2017年至2019年的总资产分别为：1.76万亿；1.77万亿；2.21万亿。从数据上可知，W房地产企业万亿体量无疑是天量的。虽然W房地产企业所公布的表内2017年至2019年的总负债分别为：.52万亿；1.57万亿；1.85万亿。负债规模也是极其天量的万亿级别。所以，在考虑企业盈利能力时应将其公司规模体量考虑在内。三、W房地产企业偿债能力分析中的问题（一）存在短期债务风险W房地产企业存在短期债务风险，根据流动比率和速度比率数据分析可发现问题。流动比率方面，W房地产企业公布的2017年至2019年三年的流动比率约为1.4；1.36；1.37。流动比率总体呈下降趋势。根据西欧金融界人士的经验，即使流动资产减少到50%，流动负债也不会损失，因此约2:1的流动比率更合适。从比率上看，三年的流动比率均小于2，这说明W房地产企业的短期偿债能力不强。速动比率方面，W房地产企业公布的数据来看，2017年至2019年三年的速动比率为：61.9%；52.1%；48%。从三年的财务报告数据中比较，发现W房地产企业的速动比率呈下降趋势，流动性状况欠佳。企业偿债能力和盈利能力的财务分析技术，是由一系列在不同角度和水平上反映企业财务状况的指标构成的指标分析系统。仅单一的或少数几个指标不能客观反映企业的状况。在分析时需要纵向和横向对比，综合相关数据说明问题。结合两项指标以及综合横向与纵向分析来看W房地产企业存在较大的短期偿债风险。（二）存在长期债务风险W房地产企业存在长期债务风险，根据资产负债率和产权比率分析可发现问题。资产负债率方面，根据W房地产企业所公布的数据分析，2017年至2019年的资产负债率分别为：86.25%；83.58%；83.75%。2017年至2019年资产负债率持续下降，说明W房地产企业的长期偿债能力有所提高。但与房地产企业的资管新规“三红线”中第一条红线的70%相比，W房地产企业的资产负债率明显较高。虽然W房地产企业在努力持续降低资产负债率，但不可否认其已踩越“红线”，存在一定的长期偿债风险。产权比率方面，W房地产企业的2017年至2019年的产权比率分别为：11.27%；11.82%；12.68%。，三年中产权比率呈上升趋势，说明相对的长期偿债风险提高，财务结构配有所调整。房地产投资者在开发和销售房地产时，通常会获得高于贷款利率的资产收益率，因此，尽可能地将投资收益率提高到最高水平，以便获得更多贷款，获得金融杠杆。以这些利益为中心的结果，不仅产生了房地产产业巨额的平均资产负债率和产权比率，还引发了房地产产业巨大的偿债风险。（三）偿债相关盈利预期下滑在分析企业偿债能力时，对其盈利预期的分析是必不可少的。根据投资回报率（ROIC）和存货周转率分析，可发现盈利预期下滑的事实。在投资回报率（ROIC）方面，根据W房地产企业所公布的2017年至2019年的财报，计算得出2017年至2019年的投资回报率ROIC分别为：1.96%；2.45%；1.01%。比较2018年和2019年的投资回报率ROIC，2019年比2018年降低了1.44%。从总体趋势看，为下降趋势，说明W房地产企业投资的资金使用效果降低，其未来的企业价值评估降在存货周转率方面，根据W房地产所公布的财务报表可知，W房地产企业存货周转率维持在30%。从纵向对比，中国五十强上市房地产企业存货周转率为50%，W房地产企业的存货周转率处在行业中较低水平。在中国上市房地产企业中，堪称十大房企中的“库存之王”。（四）非财务资料分析重视企业财务数据资料的同时也要对企业的非财务资料予以重视，非财务资料即为表外因素分析。分析可知W房地产企业虽卸掉深深房的包袱，但一千三百亿的战略投资对赌高悬。W房地产存在潜在偿债风险。例如，企业的为他人的担保项，这一项为风险项，对其偿债和盈利能力会有影响。还有企业的战略投资和对赌协议等，例如W房地产企业引入一千三百亿的战投对赌，W房地产企业与深深房进行重组，重入中国A股市场。四、解决W房地产企业所存在问题的合理化建议（一）解决短期偿债风险的建议W房地产存在一定的短期债务风险，解决短期债务风险的关键在于以下这几点。1.科学举债与投资结构优化应考虑科学举债与优化投资结构，W房地产企业应控制自身短期偿债风险，科学举债，不能盲目扩张，顺势而为，紧跟高层设计的步伐来参与土地拍卖。扩大二线城市的企业土地储备，降低四五线城市的企业土地储备。根据我国的人口聚集效应，便利的交通试一把双刃剑，二线城市将通过日益便利的交通，大量抽取四五线人口。二线城市的土地价值将不断提高，而四五线城市的土地价格将下跌。因而优化资本结构也是其中的关键。2.削减亏损项目提高企业价值解决短期偿债风险还需要加强对盈利项目的投入，削弱对亏损项目的投入，例如恒大体育项目与恒大汽车项目。企业跨界投资热潮不减，其原因在于股市市场需要故事。在房地产项目内W房地产企业已然深耕达到顶尖，想讲好股市中的故事，那么就需要跨界项目。但不应过分投入这些巨额亏损的项目，讲好故事比真实投入重要得多。削弱这些亏损项目的投入，将有力缓解短期偿债风险。（二）解决长期偿债风险的途径房地产企业的存货占总资产的比重较高，周转速度较慢。这些问题是我们所需要W房地产企业存在较大长期偿债风险，解决长期偿债风险，需要做的不仅仅是改善或具体削弱或砍掉个别亏损项目。关键在于优化企业长期优化结构和融资成本的降低，以及企业效能的增强。建议从以下几点来做。1.针对性优化资本结构解决W房地产企业的长期偿债风险需要优化资本结构。企业负债经营的目的在于提高企业的资金利用率，利用杠杆放大效益的产出。但是负债经营是一把双刃剑，如果企业的经营者在市场经济情况较差时，继续实行繁荣市场经济中的高额杠杆倍率进行经营将使企业处于危险境地。因而，适时根据市场经济与企业本身来调整资本结构变得十分重要。W房地产企业应与时俱进，在党中央“房住不炒”以及经济较差的当下，应谨慎投资，瞄准低估值资产，抛弃当前高估资产的投资，优化资本结构。2.拓展融资渠道解决长期偿债风险还需建立一个成本较低的融资渠道。在利率持续下行的当下，四大行的活期基准利率不足1.5%。市场上活跃大量寻求稳定投资渠道的热钱，应开通稳定的投资渠道，吸引这部分热钱的涌入。长期相对的降低了本身融资的成本。3.提高企业效能W房地产企业提高企业的效能是至关重要的。可以通过优化人力结构，削减不必要开支。人力成本是长期支出的成本费用，如果想解决长期偿债风险，那么裁员，降薪，优化人力结构成为一个重要的选项。在裁员的同时还应提高人力的使用，优化公司结构，采取目前流行的“996”工作模式等。（三）解决收入预期持续下滑的途径房地产企业应根据各地区的发展情况，开发独特的产品宣传计划，扩大公司的销售规模，占有更多的市场资源，提高公司的效益，挖掘产品的潜在附加值，提高物业持续盈利水平。与此同时，房地产企业应加强对子公司和分公司运营的控制，制定特定的成本管控计划，更科学、有效的减少公司成本的增加。还需因材施教发挥出每个分公司和子公司的各有动能效率，充分利用产品质量和成本优势，提高产品在市场上的竞争力，加强提升企业目前的盈利能力。采取高周转模式，在一定程度下，提高存货周转。W房地产企业为上市十大房企“库存之王”，这是一个明显的缺陷，W房地产企业在高库存下，负债和融资压力巨大。希望能够结合地方政府来推出适当的促销，缓解库存压力。高周转需要加快开发时间。建设时长削减是十分困难的，建设时长的削减是需要保质保量。保质保量的前提下，只有加大对先进设备的投入，和人力的不间歇建设。还有一个成本较低的途径，来加快建设开发的时间，那么就是审批流程和土拍到开发的进程，是可以人为加快，且不影响产品质量。其需要的是企业对地方政府部门的沟通交流以及企业开发流程的优化设计。（四）建立风险管理体系房地产开发是一