东莞银行个人住房抵押贷款的风险控制研究

哈尔滨工业大学工学硕士学位论文-IV目录摘要……….. =1\*ROMANIAbstract =2\*ROMANII11266目录 IV22319第1章绪论 6277841.1研究背景 6325911.2研究目的及意义 7184831.2.1研究目的 7155661.2.2研究意义 7144201.3国内外研究现状 792591.3.1国外研究现状 7179491.3.2国内研究现状 8281161.4研究内容与方法 8215631.4.1研究内容 8137771.4.2研究方法 92655第2章东莞银行个人住房抵押贷款 10147712.1个人住房住房抵押贷款 1066432.1.1个人住房抵押贷款的概念 1038182.1.2个人住房抵押贷款的特点 1034702.2住房抵押贷款中存在的风险 10238032.2.1信用风险 1084142.2.2违约风险 11169332.2.3抵押物风险 11197542.2.4操作风险 11323802.3本章小结 1122167第3章东莞银行个人住房抵押贷款现状 1383193.1东莞银行概况 13186403.2东莞银行住房抵押贷款的开展情况 1319673.3东莞银行个人住房抵押贷款现行的业务流程 1414833.3.1住房抵押贷款申请的条件 14244983.3.2住房抵押贷款的申请流程 14236343.4本章小结 1516202第4章东莞银行个人住房抵押贷款风险成因分析 1662184.1东莞银行不良贷款形成的主要原因 1687734.2东莞银行个人住房抵押贷款信用风险成因分析 18136514.2.1风险评价体系不全 18228774.2.2贷前审查不全面 18176784.3东莞银行个人住房抵押贷款违约风险成因分析 1889434.4东莞银行个人住房抵押贷款抵押物风险成因分析 20310674.4.1抵押物管理问题 20186554.4.2抵押物价值监控问题 20232144.5东莞银行个人住房抵押贷款操作风险成因分析 21312594.5.1贷前阶段存在的问题 21234154.5.2贷后阶段存在的问题 22322364.6本章小结 2329349第5章东莞银行个人住房抵押贷款风险控制改进建议 24125795.1加强对借款人的风险防范工作 24196765.1.1多方面核实借款人资料的真实性 24113995.1.2多渠道了解借款人的征信情况 2429965.1.3加强对借款人出现意外风险的防范 25285615.1.4优化借款人的评分系统 2530685.2加强对东莞银行内部员工的管理 25212475.3优化风险的工作流程 26218405.3.1确立各岗位职责并设立第一责任人 268045.3.2加强对抵押登记的管理工作 26188775.3.3加强贷后管理工作 26313315.3.4规范中介、担保公司等机构的合作 27156335.4加强东莞银行外部风险保障环境建设 2744365.4.1推行住房抵押贷款资产证券化 27125625.4.2建立外部因素的风险预警系统 27266125.5本章小结 2832238结论 2921839致谢 3026546参考文献 3131146附录A：英文文献原文 3228749附录B：英文文献翻译 33-PAGE10---PAGE1-绪论研究背景从上世纪90年代开始，国内就有一些商业银行已经在开展住房抵押贷款业务。在当时的市场背景下，住房制度改革正处于一个基础阶段，商品房在市场上占有的份额比较小。所有开展个人住房抵押贷款业务是举步维艰。在1999年，中国人民银行发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，带动了住房抵押贷款制度的发展。在此之后，越来越多的商业银行开展个人住房抵押贷款业务。经过一段时间的发展来看，商业银行发现住房抵押贷款业务尽管对人力资源要求较高，但是业务收益的稳定性、长期性使所有的商业银行对这方面的关注力度大大加强。于此同时，国内加强对住房改革的重视，提升相关部门的服务，形成了一种趋势，解决居住问题的唯一途径就是购买商品房。在这种背景下，住房抵押贷款业务发展十分迅速。在十年左右规模增长了近100倍，同比增幅远超其他类贷款。在2008年，房地产市场曾经非常低迷，房价同步下调，但是时间相当短暂，政府部门对这种情况迅速做出反应，制定了相关的制度政策，因此房地产市场在短时间又恢复到原来的景象。个人住房抵押贷款大大提高了个人住房的需求，除了少数一线城市之外，其他城市和地区的房产价格波动较小，所以房产供应基本没有中断过，商业银行为了加大收益，不断加大营销力度。但是，在快速发展个人住房贷款业务的同时，商业银行确忽略了这项业务的固有风险，这个风险具有多个特征，例如隐蔽性和滞后性以及分散性等。在仔细观察国外个人住房抵押贷款发展历程，发现此业务在快速发展的2到7年之后将进入一个巅峰期。尽管国内在1998就已经出现了个人住房贷款，但其实真正开始发展的时间是2000年之后。个人住房抵押贷款业务的发展，在不良贷款上升的同时，但是也出现了不良率先升后降的现象，关键在于房价较高,购买者财力不足以实现购房这一需求。尽管住房抵押贷款还并没有对银行造成巨大损失，但是一旦风险爆发，就会导致银行业的风险爆发，这将不仅仅影响银行业,还会全面影响经济[1]。因此个人住房抵押贷款存在的潜在风险对于商业银行是非常严重的，商业银行对此要重视起来。研究目的及意义1.2.1研究目的随着国内住房抵押贷款业务的发展，慢慢暴露出其潜在的的金融风险和隐患。国内对于个人住房抵押贷款业务的风险管理尚处在一个基础阶段。到目前为止，住房抵押贷款业务与商业银行的所有业务相比属于质量较好的业务类型，但其信用风险处于一个不断暴露的趋势，所以防范和控制信贷风险变得越来越重要。1.2.2研究意义从研究个人住房抵押贷款相关理论入手，进一步解析东莞银行个人住房抵押贷款目前存在的各种问题，充分借鉴国外先进经验，完善东莞银行个人住房抵押贷款保证可持续发展的对策和措施。这将为国内相关部门进一步完善和深化住房金融理论体系提供了数据。对国房地产业、金融业和整个国民经济都起到了十分重要的作用，所以本文研究不论在国家层面还是社会层面都具有重要的意义。国内外研究现状国外研究现状李建在《商业银行住房抵押贷款风险防范》中提出个人住房抵押贷款在当时已经成为主要的住房金融工具，是商业银行中的重要组成部分[2]。国外很早就发展个人住房抵押贷款业务，显然，在这方面国外的贷款市场非常成熟。在美国，个人住房抵押贷款的余额甚至占到银行信贷资产总额的四分之一，这将为其国内的研究者提供大量的数据，所以美国的学者在这一领域的研究非常深入。Stegman等文献记载关于过去十年违约案例分析，抵押物的价值与贷款金额的比值对借款人是否会发生违约行为具有影响[3]。Foster将期权应用到了个人住房抵押贷款的风险防范中，认为贷款时卖出期权的行为，当抵押物低于贷款额时购房者从理性经纪人的角度会对贷款违约，信息不对称带来的道德风险和逆向选择也是信用风险重要来源[4]。 国内研究现状郝苗在社会市场经济背景下,商业银行必须与时俱进,全方位认识个人住房抵押贷款业务。我国政府部门也需要高度重视商业银行运行中出现的风险,优化个人住房抵押贷款二级市场,优化完善贷款保险制度和个人住房抵押贷款二级市场,优化完善贷款保险制度和个人住房抵押贷款法律环境。以此,促使商业银行个人住房抵押贷款业务的开展有良好的内外部环境,保证其走上健康稳定发展的道路,促进社会经济全面协调的发展[5]。施磊提出密切把控商业银行,在开展个人住房抵押贷款业务过程中,所要承受的各种风险,只有这样,才能及时避免,各种潜在的不可预计的因素带来的影响;也只有这样才能确保我国个人住房贷款的发展,险中有胜地增进了商业银行的效益,促进了我国经济的发展[6]。赵一认为相关部门应该加强法律建设,健全个人房贷相关的法律体系,通过法律手段来保障贷款银行的合法利益。而且也要加强相应业务人员的职业道德和操作技能,加强内部管理和外部监控，从整体上提高商业银行个人住房贷款风险把控能力[7]。研究内容与方法研究内容这篇论文主要是针对东莞银行个人住房抵押贷款中所存在的风险进行分析并提出相关解决方法。第一章是绪论，主要是写了研究背景，研究的目的和意义，对比国内外研究，以及所运用的研究方法。第二章是对东莞银行个人住房抵押贷款的相关概念进行描述，主要写了个人住房抵押贷款的特点和住房抵押贷款中所面临的四个风险，分别是信用风险，违约风险，抵押无风险和操作风险。第三章主要是写了目前东莞银行关于个人住房抵押贷款业务的发展现状，先写了东莞银行的基本情况，这是一个一直处于快速发展的商业银行。然后写了住房抵押贷款的开展情况，自从业务开展以来，住房抵押贷款已经逐步成为了东莞银行的重要发展业务，最后描述了住房抵押贷款的申请流程。第四章是针对第二章中所提及的四个风险，进行风险成因的分析，透析了四个风险，并且得出这四个风险都会对东莞银行造成损失。第五章是最为关键的一章，提出了风险控制方法，从内到外，从现在到未来，针对于上文所出现的风险，方方面面都有所涉及。得出了最直接最有针对性的风险控制方法。研究方法本文主要研究了住房抵押贷款的风险及管理应对方式。本文所采用的研究方法主要包括以下四个。1.文献分析法本文通过中国知网数据库及其他网络资源，查阅大量住房抵押贷款的相关文献资料。2.对比研究法通过国内外对比得出相应结论。3.信息研究法本文对住房抵押贷款的相关信息进行大量的整理研究的出相关数据并运用得出结论。4.经验总结法本文通过采取国外的经验研究得出总结，得出相应的对风险的解决方法。东莞银行个人住房抵押贷款个人住房住房抵押贷款个人住房抵押贷款的概念个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷银行或者申请用于个人合法合规用途的人民币贷款，包括个人\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"贷款用途。个人住房抵押贷款的特点1.个人住房贷款有较长期限时间通常在1年到30年这个情况。因为贷款时间长的原因，那么将会有很多不确定性风险存在，无论是经济市场好坏情况，还是收入的变化都会导致住房抵押贷款的偿还。2.以抵押实物的方式进行放贷这也促成了房贷风险较低的原因。贷款人必须用其购买的房子进行抵押，来贷得所需要的资金，如果贷款人违约的话，那么银行将会抵押的房子作为偿还，变卖后来收回贷款的资金，同时降低了风险。3.分期偿还因为通常个人住房抵押贷款偿还的金额数额较大，全部一次性还款的可能性较小，所以采取分期偿还的方式进行还款，不仅减小了还款人的压力，也可以使得最后银行收回借款的风险减小，同时定期偿还部分借款，也可以使得银行有固定的资金回流。4.对政策的变动十分敏感因为个人住房抵押贷款与房地产市场的紧密联系，所以国家在经常调动利率和税收的同时也会影响到房地产市场的变化，也进而影响到了个人住房抵押贷款，最终也导致了风险的增加。住房抵押贷款中存在的风险信用风险信用风险目前是东莞银行所面临的最大的风险。由于住房抵押贷款期限长的特性，在此期间对借款人的收入、信誉等情况的确认是一个艰巨的任务，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这些潜在的信用风险都有可能发生，最终导致了违约。违约风险违约风险可分为被迫违约和理性违约。被迫违约指的是在客观因素的情况下，借款人的偿还能力下降，从而导致了违约的情况发生，无法偿还贷款。被迫违约是指借款人由于工作、身体、婚姻或其他一些意外事故导致收入的减少,从而没有能力偿还银行贷款本息,被迫放弃住房所有权的一种违约行为。因自身支付能力不足导致无法按期偿还贷款,是大多数购房者发生发生违约的主要原因[8]。理性违约是指借款人主管意识上的违约，部分借款人都是为了投机买房，一旦出现了房价下跌的情况，这个时候为了降低损失，将选择主动不还款额行为。抵押物风险抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险主要表现为借款人用虚假的抵押物资料进行贷款。此时因为借款人的欺骗行为，银行将会在面临处置抵押物时，无法如期获得相应的赔款。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，处置抵押物的过程艰难，通过拍卖的方式来清偿贷款，还有很多需要完善的地方。抵押物价格的变动，也是抵押物清偿中过程中所面临的风险。操作风险操作风险是指银行内部人员由于自己的操作失误，所引发的风险。例如银行从业人员由于风险意识薄弱，并未对借款人所提供的资料进行彻底的确认,甚至对其资料的真实性不予以严格把控,从而使得部分不符合要求的借款人依然可以借得贷款,这样的违规操作存在很大的违约风险,使银行的经营陷入亏损。本章小结本章写了东莞银行个人住房抵押贷款的相关概念，在当下东莞房地产市场的快速发展下，也导致了住房抵押贷款业务的急剧扩张，由于这个市场的快速发展，引发的一系列相关问题也接踵而至，那么在这种情况下我们开始引发了对这一系列的问题做出了针对性的研究，并提出了装房抵押贷款中存在的风险。东莞银行个人住房抵押贷款现状东莞银行概况东莞银行成立于1999年，是在广东省工商行政管理局登记注册的股份制商业银行，其注册资本为16.368亿元。改行成立以来在东莞市委、市政府及监管机构的正确领导下，以股东价值最大化为核心，以效益为标准，以市场为导向以客户为中心，以提高人力资本和科技应用能力为基础，以风险控制能力为依托，以结构调整和优化为主线，经营管理水平不断提高，各项工作取得了长足进步，以优异的业绩在全国同行业中名列前茅。截至2013年末，本行总资产达1631.36亿元，各项存款余额为1076.49亿元，贷款余额为675.91亿元。2013年实现净利润19.54亿元，综合经营指标在全国同行业中名列前茅。东莞银行住房抵押贷款的开展情况为了细分市场，2010年东莞银行将二手住房市场作为主要发展目标。当时，正是因为这一发展方式，东莞银行快速占领东莞地区二手房地产市场，成为当时东莞二手房贷市场的领导者。随着经济的发展，东莞市民对住房的需求提高，也大大增加了东莞银行的住房抵押贷款业务，与此同时东莞银行也开始渗入一手住房市场。业务开办之初，东莞银行仅仅只占得很小部分市场。但是随着个人住房贷款业务的发展，东莞银行的住房抵押贷款业务在不断增加。2012年初东莞银行进入一手房贷市场后，个人住房货款余额飞速上涨至4.55亿元，同期比上一年增加了3.12亿元。2015年开始，东莞银行个人住房贷款余额第一次超越贷款金额的一半，个人住房贷款余额相比前两年也大有增长。截止到2016年年底，东莞银行的个人住房贷款余额已经高达16.55亿元，占当前发放贷款余额的57.55%。东莞的个人住房贷款业务从开展以来，一直处于一个良性发展的形式，同时也成为了东莞银行发展的最重要的业务之一。所以对东莞银行的个人抵押贷款的风险控制防范已经成为了东莞银行不得不重视的一个问题，如何做好风险防范工作将是未来东莞银行的首要任务。东莞银行个人住房抵押贷款现行的业务流程住房抵押贷款申请的条件房屋抵押贷款条件：房屋不得超过20年的年限；房屋可以进行买卖；一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。房地产抵押贷款的办理需要专业的机构来进行，房产抵押贷款目前成了人们最常用的一个贷款方式，以方便处理自己的不动产用来理财，为达到在短时间内获得资金来进行别的资金需求，而且在当下的金融市场中住房抵押依是最低的贷款之一。根据某官方权威的房地产抵押担保公司的数据，房产抵押贷款中，有接近30%用于再次购买房屋，其他用途占比较高的依次为：用于企业经营、买车、\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"留学、装修以及购置大宗消费品。住房抵押贷款的申请流程1.借款人贷前咨询填写居民住房抵押申请书，并向银行提交所在单位出具的借款人固定经济收入证明，营业执照，法人证明等资信证明文件，身份证房产证，抵押房产的估价报告书、鉴定书、保险单据以及贷款银行要求提供的其他文件或材料。2.材料审查借款人需要被银行审查贷款申请、购房合同、协议及有关材料。3.抵押物银行需对借款人收抵押房产的产权证书及保险单或有价证券。4.公证借贷双方担保人签订\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"住房抵押贷款合同并进行公证。5.转账方式贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。6.贷款结清贷款结清包括正常结清和提前结清两种。正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款。提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。本章小结这一章主要是写了目前东莞银行关于个人住房抵押贷款业务的发展现状，先写了东莞银行的基本情况，这是一个一直处于快速发展的商业银行。然后写了住房抵押贷款的开展情况，自从业务开展以来，住房抵押贷款已经逐步成为了东莞银行的重要发展业务，最后描述了住房抵押贷款的申请流程。东莞银行个人住房抵押贷款风险成因分析东莞银行不良贷款形成的主要原因本章节通过对东莞银行不良贷款数据进行调查分析，得出了东莞银行住房不良贷款形成的原因，主要总结为以下几方面的原因：借款人方面、房地产开发商、中介等第三方机构方面，银行内部员工方面、宏观环境方面等。第一，借款人是否可以在规定时间内进行还款，是东莞银行面临最大的风险。借款人无法正常还款可以都下面几个情况导致：低收入、虚假的购房情况、意外发生事故、家庭出现事故纠纷、无法律意识等。借款人违约情况主要分为以下两种：客观违约。在较长的房贷还款的时间里，贷款人的收入可能发生较大的变化。当借款人的收入只能维持正常生活，那么就会发生无法如期还款的情况。客观违约主要是因为借款人的收入降低产生的，当借款人的收入提高时，将可以回到正常还款的状态。主观违约。借款人为了获取资金用于其他的商业用途，以虚假买房的途径，用假资料向银行贷款，骗取住房抵押贷款资金。或着是因为借款人偿还意识差，故意拖欠房贷的还款。从以上来看，客观违约的借款人还款意愿较好，但是主观违约的借款人还款意愿差，收回难度大。根据东莞银行的数据统计，在2011-2019年期间，不良贷款约8972万元由借款人自身导致，占到在此期间所有不良贷款的71%。是最主要的个人不良贷款形成原因。第二，因为房地产市场的不稳定因素，经济大环境不稳定，资金链的短缺,都会导致房地产商、中介等第三方机构的不稳定。只要出现一些不利因素，都会导致楼盘无法正常交付，最终也导致了购房人违约。在中介公司的帮助下提供假的购买二手房的资料，卖主并以卖二手房的理由，获取中介公司取得的住房抵押贷款，并且房子依然归自己住，房贷也有卖方偿还，中介公司也因位进行虚假交易从中获取卖方给的佣金，这些都是违反规定的行为，以虚假手段获取住房抵押贷款[9]。据统计，在2011-2018年期间，因开发商、中介等第三方因素产生的不良贷款约1551万元，占比达12.2。第三，银行内部方面。银行内部管理制度的不完善，存在银行职员在申报的过程中出现了业务操作的失误，也会出现因为能够非法获取正规利益而违反道德的行为。比如部分客户经理风险意识淡薄。银行为了占的更大的市场份额，往往会分配给客户经理很重的担子，同时也会用业绩来作为考核方式，只有在完成分配的业务才能算进绩效中。有些风险意识淡薄的客户经理与中介机构进行合作，将无法达到贷款标准的客户通过别的方式来使得客户达标，以此方式来增加贷款量，完成自己的业绩，这种行为大大加大了风险。另外，贷后管理是风险管理的最重要的一个组成部分，但是相对于放贷业务来说，往往会被管理部门忽略。绝大多数银行往往会把即将退休的员工安排在贷后管理部门，容易出现员工积极性差，责任感不强，最终也出现了贷后管理趋于形式化，导致了贷款风险的提升。据统计，在2011-2018年期间，因银行内部因素产生的不良贷款约1388万元，占比11.1%。第四，宏观环境方面。东莞作为新一线城市，所处与大湾区这个大好的经济政策环境中，随着经济的快速发展，以及大量高学历高能力的人员进入东莞，东莞的房价也更加逐步稳定增长。东莞房地产市场处于一个飞速增长的阶段，吸引大量的投资者的投资，买家通过以低价格买入，高价格卖出的方式进行获利，其中大部分买家都是通过向银行贷住房抵押贷款的方式进行购房的行为。这些投机者为了能够从中获利，将会购买大量的房屋，往往这个时候就会在各家银行进行一个贷款，那么将会身背大量的债务，仅凭正常的工资收入往往无法偿还每个月的欠款，所以这个时候更多的靠房屋出租或者出售房屋来获取价格差的方式来偿还贷款。因为东莞楼市在最近几年一直处于逐步上升的情况，房地产市场异常火爆，从而导致了大部分投机者忽略了风险大量投资房地产市场。在世界的历史经验中，房价的上涨和下跌将具有一定的规律性，当国家政策对房地产市场过于紧时，那么就会导致房价的下跌，反之则会上涨，所以将会面临因为政策的变化而导致下跌的风险。一旦房价下跌,将会导致大量的投机者亏损，资金链的断裂，最终银行会出现大量的不良贷款。一般说来，个人住房抵押贷款在3至五年这个期间出于安全的情况，超过这个时间段以后，不稳定的风险愈发增加，不良贷款的出现将会大大提升。据统计，在2011-2018年期间中，因宏观因素产生的不良贷款约391万元，占比约3.5%。东莞银行个人住房抵押贷款信用风险成因分析风险评价体系不全目前东莞银行对借款人信用评价主要是对借款人是否具有借款资格、房地产开发项目、是否具有资金实力等一系列条件进行评价。当前我国房地产的相关贷款法律还需要进一步的健全。当前东莞银行在个人住房抵押贷款中还存在房产登记不全、土地的归属等一些列问题。这也最终导致了当前东莞在住房抵押贷款风险评价体系不健全，针对性不明确。如果遇到个别借款人在贷款时，风险评价体系并不能对其做出评价时，这时候就大大增加了风险。前风险评价体系中,还存在的问题就是过分集中于定性指标而定量指标明显不足的问题。由于贷前资料是由客户经理直接判断借款人是否具符合条件，那么就会可能出现借款人你用虚假资料来非法的到贷款。贷前审查不全面因为目前征信系统的不完善，以及相关法率的缺失，这都增加了贷前的调查难度。因为内外的双重压力，部分风险意识薄弱的客户经理为了更好地完成业绩指标，通常会降低贷款标准，让不符合条件的借款人成功贷款。另外甚至会出现不法分子与房地产商相互勾结，以虚假的信息来获得低利息的住房抵押贷款，这些问题加大了对借款人信息确认的难度，从而大大增加了风险。当前东莞银行在个人住房贷款审查的过程中出现的问题主要存在以下几个方面：贷款市查人员市查拘泥于形式，审查手续简单、材料真实完整性核直不全面、对相关住房抵押物调查不规范，银行各部门之间工作协调不够等问题，同时也出现过分相信中介机构的调查结果，致使对房产开发商的材料和借款人材料，抵押物的真实性的核查不足，从而埋下了风险的隐患。东莞银行个人住房抵押贷款违约风险成因分析根据个人住房贷款的业务特征，结合东莞银行房屋贷款业务发展的实际情况和东莞地区的经济特点，文中从借款人特征和贷款特征这两方面考虑。对以下十一个要素进行详细的分析和研究，分别是：借款人年龄、是否东莞户口、婚姻状况、学历、行业类别、家庭月收入、贷款金额、贷款期限、还款收入比、抵押率和执行利率等因素。1.借款人特征因素第一，借款人年龄。借款人年龄不同，其还款的意愿和还款的能力也将有所不同。银行规定，借款人的年龄在18至65周岁这个年龄段，为方便研究可将这个周期分为青年，中年，老年段。青年的年龄在18到25这个阶段，因为青年处于一个刚刚步入社会的阶段，收入低，还款意识同时也处于一个较低的年龄段。中年在26至55这个阶段，在事业稳步上升阶段，并且也会有一定得积蓄，具备一个很好的还款情况，还款意识也强。老年在55至65这个阶段，此时因为年老的问题，收入单一，还款风险较大。第二，是否东莞户口。借款人购买房屋的目的是否是自住房还是用来进行买卖投资，这将成为是否会出现信用风险的一个重要因素，然而仅仅在借款人所提供的条件很难判断其目的，所以是否为东莞户口将是一个关键的点。通常情况下，东莞本地人购房目的大部分是出于自住，当借款人只有一套住房时，很难会出现违约的风险。然而有部分外地人，因为东莞房市的火爆，以向银行贷住房抵押贷款的形式进行炒卖房屋。以投资为目的的借款人，往往会因为房价的下跌，出现违约无法偿还贷款的情况。第三，婚姻状况。婚姻状况决定了家庭的收入，结婚的家庭意味着有两份收入，并且稳定，违约的可能性降低。然而未婚，离婚家庭直接表现的就是收入的单一，相对而言风险较高。第四，学历。通常情况下，收到高素质教育的借款人，往往会有一个良好的收入，并且还款的意识好。高学历的借款人还款意识好，有长远的眼光不会轻易做决定，并且遇事冷静，就算处于一个艰难的环境，也会尽力偿还贷款。同时高学历也意味着一份好的工作，有高收入作为保证，也大大降低了不偿还的可能性。第五，行业类别。不同的行业的员工收入水平，福利以及稳定性都存在着差异，其中垄断行业尤为突出，各个方面均处于高水平。因此借款人所处的行业在某种意义上来说也决定了借款人收入的稳定性。第六，家庭月收入。家庭的收入高低将是银行对借款人的还款能力最直接的判断的因素。

2.贷款特征因素第一，贷款金额。贷款的金额越高，意味着借款人每个月偿还的资金越多，偿还压力越大，那么高的贷款金额提高了还款风险。第二，贷款期限。在贷款金额、贷款利率和偿还方式相同的情况下，贷款期限将会对还款造成影响，贷款的期限越长，每月还款金额将会越少，但是银行将要面临长期的借款人违约的风险。贷款期限越短，那么借款人每期偿还的金额越大，那么也就压力越大，违约的风险加大。第三，还款收入比。还款收入比是指借款人每月还款额在其家庭收入中所占的比重。还款收入比是银行判断借款人还款能力的重要指标，还款收入比已被商业银行广泛应用到借款人评分系统中。该比例越小，借款人偿债能力越强。第四，抵押率。抵押率是指借款人贷款金额占抵押物价值的比例。抵押率与贷款风险成正比。抵押率越高，借款人贷款金额也就越大，首付金额越小，其风险也越大。反之，抵押率越低，首付金额也越大，不仅还款压力小，同时也因为首付金额高，还款金额小，风险也越小。第五，执行利率。贷款执行利率是指商业银行在央行公布的基准利率的基础上,根据借款人名下的房屋套数、信用和收入情况等综合做出的折扣优惠或者提升标准。一般而言，只有征信良好、收入较好的客户才能满足东莞银行折扣优惠的条件。因此，分析研究利率执行倍数也是判断风险的一个主要手段。东莞银行个人住房抵押贷款抵押物风险成因分析东莞银行个人住房抵押贷款的抵押物风险主要表现为抵押物管理和抵押物价值监控两方面。个人住房抵押贷款是要求以住房作为抵押物，需要对抵押物的年限，价格等方面进行登记。一手住房贷款存在着预抵押登记的问题,预抵押登记不意味着商业银行拥有抵押权，这一不确定因素也引发了风险。然而，二手房贷款在价值的准确性和交易的真实性中存在更突出的问题，所以在评估二手房价格的时候更加困难，可能会因为一些因素而导致了房子的价格与现实不符，也直接导致抵押物抵押给银行的价值与银行借出去的价值不符。这就需要客户经理、核准人、审批经理熟悉东莞各地区各楼盘的房价，及时发现评估价格的不合理。同时，交易真实性也是个人住房抵押贷款贷前及贷中调查审核的重点。抵押物管理问题由于东莞银行的人员变动，往往会安排即将退休人员成为抵押专员，因此通常会出现抵押专员处于一个消极的态度，抵押物的管理过程也更加趋于形式化，与此同时也意味着抵押专员的专业性不够，风险防范意识薄弱，这就加大了抵押物管理操作失误的风险，最终也会导致风险大大增加。因为对抵押物价值的认定将决定抵押贷款的贷款额度，所以抵押专员在这期间起着重要的角色[10]。抵押物价值监控问题当借款人出现违约时，以抵押物清偿贷款是银行最直接也是最高效的回收欠款的行为之一，那么也就意味着抵押物的价值是否具有偿还所有贷款显得十分关键。这个时候就涉及到了抵押物价值监控的问题，因为房地产市场容易受到各种因素的影响，所以加大了对抵押物价值的监管难度。未能及时了解当地政策，没有全面的考察房屋所处地理位置等影响价格的因素，不能仅仅因为借款人所提供的资料就判断当前房屋价值，还必须跟进，时时更新抵押物的价值，若当违约发生需要清偿时再来判定抵押物的价值，那就将会加大因为其贬值所带来的风险[11]。东莞银行个人住房抵押贷款操作风险成因分析贷前阶段存在的问题第一，随着东莞房地产市场愈加火爆，房价不断上升，房地产市场的竞争更加激烈。为了占领市场份额，出现了部分风险意识薄弱的客户经理。因为个人住房抵押贷款的稳定收益，以及抵押物的稳定，东莞地区大多数银行都加大了对个人住房抵押贷款的放贷。甚至有银行为了占领市场份额，不断下调房贷执行率，更严峻的是出现了降低个人住房贷款的申请条件的情况。因此东莞银行住房贷款的市场份额在不断的减少。东莞银行为了重夺市场份额，往往对客户经理安排了很重的任务。只有完成任务的客户经理才有资格参与绩效[12]。同时，由于东莞银行对风险把控力度较大，相对于其他银行来说申请贷款的条件严格，拒绝了很多不符合条件的借款人。然而，东莞银行客户经理在市场竞争压力与内部的重任务的双重压力下，部分风险意识薄弱的客户经理则会为了完成业务指标，与第三方机构合作，替无法满足贷款条件的借款人达到标准，为其提供虚假资料。或是对那些有合作的第三方机构，降低申请标准造成了风险。第二，部分客户经理专业能力欠缺，对开发商的风险识别能力较低。根据东莞银行受理一手房按揭贷款业务流程，客户经理需要先审查开发该项目的开发商资质，审核无误与其签订合作协议后才能受理该项目的一手房贷款申请。但事实是，在现实中审核判断楼盘的发展趋势是一项严峻的工作。因为楼盘的发展趋势将会受到各个方面因素的影响。往细了看，还需要对开发项目所处的环境，交通状况，医疗情况，学校等方面做调查。一旦楼盘出现了问题，东莞银行将会面临大量的不良贷款，所以如何全方位识别风险因素，这是一个极大的挑战。第三，抵押物人员分配少，加大了虚假抵押物的风险，并未重视抵押流程。按照东莞银行的抵押流程，在签订贷款合同后，需要抵押人员带齐资料去房产局办理抵押手续并取得抵押证件，将抵押证件交回放款中心方可放出借款。按照规定，抵押岗位需设立专员。然而在实际工作中，东莞银行的抵押人员人手不够，导致了有部分分行直接让客户经理去办理，甚者会出现让中介公司代理去办理手续。这就大大增加了抵押的风险。某些中介公司在获得办理抵押的权利后，伙同客户伪造抵押权证。从而给东莞银行造成难以挽回的损失。贷后阶段存在的问题1.贷后管理不到位贷款完成后，贷后管理这一繁琐的工作通常会被忽视，然而这也是避免风险危害的重要手段。目前东莞银行的现状，是贷后管理人员的工资福利与业务人员差之甚远。同时，因为东莞银行部分支行员工的流动性较大，就会出现了将即将退休的员工安排在贷后岗位。因此贷后管理人员会出现消极的态度，并且办事趋于形式化，责任感低。而从目前东莞银行违约的案例来看，其中部分不良贷款都是因为贷后管理人员认为贷前客户经理已经对借款人的资料和信息进行了确认，并不需要几时去核查和更新信息，为风险的发生埋下了伏笔[13]。2.贷后的催收和处置工作不到位虽然个人住房抵押贷款在很大程度上给商业银行带来了利益，但是目前的贷款后管理仍然存在许多问题，也造成了银行将面临借款人违约的风险。在出现违约情况发生时，东莞银行首先用打电话或者短信的方式进行催缴贷款。但是往往在面对主管意识拒绝还款的借款人时，会被忽略或者拒绝交谈。对于这种恶意的违约行为，有连续超过6期违约时，将会被定义为不良贷款，在这个时候贷后人员才会采取上门催缴或者诉讼等方式进行收回借款。事实反应，东莞银行的工作人员在上门催缴时，经常会出现无任何人在家中的现象，借款人很难找到，无法呼唤和警告借款人，这也促使了收回不良贷款更加艰巨。最严重的情况是，在借款人无力偿还剩余的抵押贷款的情况下，尽管适用的法律和条例允许银行无限期偿还其债务，借款人不可以宣布破产。但是借款人名下唯一的房子是银行的抵押物，这个时候因为人性化原则，不可以将借款人赶出房子，同时也无法收回这笔不良贷款。是保留借款人扣押财产的权利，这就使得银行不能再循环这种不良贷款。同时也无法避免会出现因为借款人信用低，而将房屋抵押给多家银行，即使成功对房子进行拍卖后，也不得不面临多家银行机构同时对该房产所拍买得到的资金进行分配，也导致了东莞银行无法收回等价的资金，最终因为这笔不良贷款而造成了亏损。本章小结本章主题是东莞银行个人住房贷款风险成因分析。其中从不良贷款的形成，个人住房抵押贷款的信用风险，个人住房抵押贷款违约风险和住房抵押贷款操作风险和个人住房抵押贷款抵押无风险这五点进行了分析，这五个因素让个人住房抵押贷款面临多方面的风险。东莞银行个人住房抵押贷款风险控制改进建议加强对借款人的风险防范工作多方面核实借款人资料的真实性根据东莞银行的规定，借款人申请住房贷款，需提供以下资料：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、首付款证明、名下房产情况证明和购房证明，客户经理在把案件送审前，需做好贷前贷前调查工作，仔细核实借款人提交的所有证件的真实性。因为目前对提供的资料无法明确其真实性，对虚假材料的监管不够完善，虚假材料泛滥。总有部分不满足条件的贷款人，为了获得贷款不惜造假资料。其中，收入证明、房产信息等情况的造假最为突出。在当前形势瞎,客户经理仅仅依靠客户提供的资料就来判断他的真实性，还需要更进一步的调查。为了确保客户提供资料的真实性，可以走访或者电话的形式去向其单位进行核实，确定客户的收入，社保，公积金等情况。同时要求客户提供纳税证明，资金证明和相关资料。其次,客户经理如果对客户的银行流水真实性产生了怀疑，可以协同客户一起到银行进行核对。另外，对于客户提供的房地产资料的真实性的确认，可以到房产局进行认证，防止借款人以虚假的房地产资料骗取住房抵押贷款。多渠道了解借款人的征信情况借款人是否具有高信用决定了其还款意愿，在后期是否可以正常还款。所以借款人的征信情况是作为东莞银行判别其是否符合贷款标准的重要依据。目前东莞银行在贷款业务中，通过在征信系统中对借款人所提供的信息资料了解征信情况。需要注意的是，东莞地区存在少数人是以投资为目的，同时向多家银行进行贷款来购买多处房产，目的是为了享受首套房产的低利息的空子。因为个人征信系统数据更新慢，导致了无法在第一时间了解到当前的征信情况，也就无法了解最近时间借款人的征信情况。因此在信息滞后的情况下，不确定借款人名下真实的房地产数量，通常会以一套房产的月供来作为收入还贷比。此时就会出现每期还款额高于手的的情况，也大大增加了银行所面临的违约风险。如何解决这个问题，客户经理可以查看借款人的征信情况，并且是多方面的去了解近期在其他银行的征信情况，是否出现有多项贷款的情况。另外，借款人在非金融机构进行的借款是无法在征信系统中能够了解到的，那么这也大大增加了银行的风险。因此，客户经理还需要登门拜访，向借款人的邻居，亲戚好友了解借款人的信用情况。加强对借款人出现意外风险的防范借款人因发生意外导致的客观违约也是东莞银行在风险防范工作中需要关注的一点。当借款人因为意外导致的事故，出现了死亡或者重伤的情况下，为了医治可能需要投入大量的存款，失去还款能力，那么这个时候就会出现违约的情况。为了防止这种情况的出现，购买购买借款人意外险是最好的解决办法。借款人意外险是一种新型保险，第一受益人为借款人的贷款银行。指当借款人因为意外而无法偿还借款时，保险公司代替借款人偿还银行贷款，不仅减轻了借款人家庭的压力，也降低了银行的风险，这是一个双赢的应对方针。优化借款人的评分系统虽然东莞银行近几年来不良贷款一直在增加，但是因为东莞银行的风险防范工作处于业内领先水平，银行内部员工的风险防范意识并不高。就目前实际情况而言，由于住房抵押贷款的大量增长和它的长期的特性，东莞银行所面临的风险将是一个长期的过程，很容易因为风险而造成现实的经济损失，这个时候银行将会面临巨大风险。又因为我国住房抵押贷款发展还处于优化期，还并不成熟，各项风险管理工作还需改善。建立合适的个人信用评级制度。个人信用情况与个人住房抵押贷款违约风险有很大的相关性。个人信用评级可以有效防范违约风险,保证银行贷款的安全性。加强对东莞银行内部员工的管理虽然东莞银行近几年来不良贷款一直在增加，但是因为东莞银行的风险防范工作处于业内领先水平，银行内部员工的风险防范意识并不高。就目前实际情况而言，由于住房抵押贷款的大量增长和它的长期的特性，东莞银行所面临的风险将是一个长期的过程，很容易因为风险而造成现实的经济损失，这个时候银行将会面临巨大风险。又因为我国住房抵押贷款发展还处于优化期，还并不成熟，各项风险管理工作还需改善。如果东莞银行内部人员再不重视对风险防控工作，将会为未来大规模违约埋下隐患。因此，必须要树立正确的风险防范意识，只有足够重视住房贷款的风险防范工作，不断优化风险管理工作流程，才能使东莞银行个人住房贷款业务走上健康发展之路。优化风险的工作流程确立各岗位职责并设立第一责任人东莞银行的住房抵押贷款有各个不同的环节，那么同时也意味着每个环节都由不同的人员担任其责任，所以不同人员所面临的风险情况也不同。比如客户经理为了完成业务，增加贷款业务数量，在发现借款人存在风险问题或是不满足条件的情况下依旧受理[14]。因此东莞银行要明确房贷业务流程中各个岗位的职责，设立第一责任人。客户经理在风险防范中是首道关卡，在做贷前调查工作时，需要增强客户经理的风险意识，严格遵守银行规则。如果由于客户经理的过失，并没有做好贷前调查工作，导致了后面发生违约的情况，银行应该把这种情况纳入最终的考核，并且需承担一部分损失。同时，确立管理岗为贷后风险监测的第一责任人。在贷款出现违约风险后，贷后人员应适时、持续关注该笔贷款的变动情况，并做好相应的上报、催收工作。加强对抵押登记的管理工作清收不良贷款中处理抵押物是最直接最有用的手段，因此在东莞银行贷款业务流程中必须设立抵押专员落实抵押登记。从上文中反映出，在落实抵押物抵押登记时，可能会出现办理人员并非专业人员，甚至会出现非银行内部人员办理的情况，这将大大增加了风险。因此东莞银行对抵押物登记工作重视起来，必须要派专员去对抵押物的落实。东莞银行房贷部门应在审批同意后第一时间落实抵押登记，同时抵押专员要对押品进行持续的跟踪管理。加强贷后管理工作因为个人住房抵押贷款有期限较长的特点，这期间容易出现不良贷款的迹象，所以得加强贷后管理工作。首先,贷后管理人员要做好贷后的风险监测工作。尤其面对很大可能性会发生违约的借款人员，必须针对性的经常采取电话跟进或者实地跟进的方式，来判断借款人是否还具有偿还贷款的能力。然后，需要重视客户的信息维护工作。一旦了解到借款人的常住地址、电话等相关信息变化时，应该及时更新借款人的信息，避免出现无法找到借款人的事情发生。再次，当贷款违约的行为发生时，要做好催收贷款的工作。包括短信、电话联系，发催收信函，上门及委外催收等。最后，当不良贷款无法以正常的方式收回时，这个时候就要做好清收抵押物的工作。规范中介、担保公司等机构的合作为了发展业务，各东莞银行支行与第三方机构如中介等进行合作，这在目前是一种常见的现象。如果东莞银行不对第三方机构进行整治，那么将会为其带来很高的风险。所以东莞银行应该定期对第三方机构的合作业务进行审核和监管，如有出现违反规定的行为出现，及时上报风险部门，针对不符合银行要求的第三方机构，将取消其合作的资格。加强东莞银行外部风险保障环境建设推行住房抵押贷款资产证券化个人住房抵押贷款证券化是指由银行发起，筛选集合所持有的一定规模的房贷抵押资产，将信托给受托机构，由受托机构依法以上述资产所产生的现金流作为赔偿支付基础向资本市场发行个人住房抵押贷款支持证券，发行所得资金归银行所有，资产证券化为东莞银行提供了一种被动吸收存款意外的新型的主动的融资果道的同时，也把东莞银行的贷款违约风险分散给了不同的机构。房抵押贷款证券化是资产证券化的一种,也是一种金融创新,其对改善房地产融资环境，促进房地产业的健康发展具有重要的意义[15]。建立外部因素的风险预警系统根据上文不难得出，个人住房贷款容易受到房地产市场的波动和国家政策的变化影响。所以东莞银行建立外部因素风险预警系统，提前分析预测到房地产市场的走势和政策的变化，来采取相关措施来应对将要面临的外部因素对个人住房贷款的影响，降低损失。本章小结本章是对东莞银行个人住房抵押贷款风险提出了一下几点控制措施：加强对借款人的风险防范工作，对借款人的征信情况、借款人资料的真实性还有借款人出现意外风险的防范；加强对东莞银行内部员工的管理，梳理风险意识，加强培训，打造专业团队；优化风险管理工作流程，确立各岗位职责，加强抵押登记的管理工作，加强贷后管理工作，规范中介担保公司等机构；推行住房抵押贷款资产证券化和建立外部因素的风险预警系