REITs行业2026年投资策略报告：关注供需格局及政策红利把握抗周期、提景气、强扩募三条主线

目录TOC\o"1-2"\h\z\u复盘全年走势前高后降，首发与扩募双轮稳步推进 1二级市场表现：上半年市场指数创新高，下半年波动中承压 1一级市场发行：首发与扩募双轮推进，打新收益率高位回落不改激烈竞购 3估值：权整体分派率约为4.0%，与美国市场相当 7展望：供需矛盾依旧突出，基本面结构性机遇与挑战并存，关注政策红利释放 9供需：中短期内，资金配置需求加速与新发项目上市进程缓慢的矛盾仍存 9利率：预计短期底部有支撑，但中长期仍有一定下行空间 10基本面：三季度强者恒强格局延续，结构性机遇与挑战并存 政策：红利释放空间充足，指数化产品推出正当时 20风险年风险集中于解禁压力、利率不确定性以及权益市场资金分25多层次市场：持有型不产申报规模已超千亿，掘金新资产红利 27投资建议：一级市场策略普选转向精选”，二级市场聚焦抗周期、提景气、强扩募三条主线 30一级市场：打新及战配策略普选转向精选” 30二级市场：政策红利蓄势待发，聚焦抗周期、提景气、强扩募三条主线 31风险分析 33图表目录图表2025年上半年REITs牛市创新高，下半年受三重压力下行 1图表2021年以来成交金额（亿元）与换手率 2图表2024年以来REITs市场大宗交易成交金额（亿元） 2图表中证与全球主流大类资产收益率对比 2图表中证与全球REITs收益率对比 2图表2025年项目新发稳步推进，1-10月上市18只项目 3图表C-REITs总市值突破2200亿，累计上市76只项目 3图表2025年以来REITs新发项目上市5日后涨幅有所收窄 4图表2025年以来REITs新发项目询价区间 4图表10：2025年以来新发项目认购比例大幅走低 5图表11：已发行上市的首次扩募项目（截至2025.10.31） 5图表12：申报中暂未发行的首次扩募项目（截至2025.10.31） 6图表13：公募REITs扩募的三种方式 7图表14：中美REITs市场各业态估值对比（动态分派率） 8图表15：中日REITs市场各业态估值对比（动态分派率） 8图表16：头部券商自营、险资等投资机构持续增持 9图表17：C-REITs拟申报项目共计249个 9图表18：C-REITs各业态申报数量 9图表19：不调整系数的OMO利率易脱锚（单位：%） 图表20：调整系数后的OMO利率锚定效果更稳（单位：%） 图表21：中国及日本10年国债收益率走势 图表22：产业园区REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况 图表23：产业园区REITs月租金（元/平米/月） 图表24：产业园区REITs出租率（%） 图表25：仓储物流REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况 图表26：仓储物流REITs月租金（元/平米/月） 图表27：仓储物流REITs出租率（%） 图表28：保租房收入、EBITDA及可供分配金额情况 图表29：保租房月租金（元/平米/月） 图表30：保租房出租率（%） 图表31：消费REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况 图表32：消费REITs月租金（元/平米/月） 图表33：消费REITs出租率（%） 图表34：高速公路REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况 图表35：交通基础设施2025年车流量月度同比 图表36：交通基础设施2025年通行费月度同比 图表37：市政环保REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况 图表38：中航首钢绿能REIT2025年Q3经营情况 图表39：能源REITs2025年Q3三大指标 图表40：能源REITs2025年Q3经营情况 图表41：REITs市场政策展望 图表42：REITs指数化投资工具(场内ETF、场外ETF联接基金和普通场外指数基金)对比 图表43：投资于的头部公募基金产品（按基金规模排序） 图表44：上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第1号——指数基金开发条件 图表45：科创50指数日成交量（亿股） 图表46：科创ETF上市前后3个月指数月成交量与成交金额 图表47：股票型ETF个数与总规模份额（2020.1-2025.9） 图表48：股票型ETF月成交额（亿元） 图表49：股票型ETF在A股市场重要性日渐增长 图表50：海外主流REITs/地产指数化产品 图表51：2026年解禁前后流通市值情况 图表52：2026年25只REITs迎解禁，6月现年内高峰单日8只集中释放 图表53：多层次市场格局 图表54：2025年持有型不动产ABS及REITs拟发行规模 图表55：持有型不动产ABS受理情况（只） 图表56：持有型不动产ABS产品底层资产类型分布 图表57：持有型不动产ABS原始权益人企业性质 图表58：持有型不动产ABS项目A、项目、项目C条款比较 图表59：持有型不动产ABS市场规模预估 图表60：2025年以来19单公募反馈稿估值调整幅度为7.8%，较2024年的13.0%显著收窄 图表61：经营权估值情况（截至2025年10月31日） 图表62：产权REITs估值情况（截至2025年10月31日） 复盘：全年走势前高后降，首发与扩募双轮稳步推进2025年上半年市场创新高，下半年回调后年内涨幅仍有8%，截至10312024年底部涨幅达31.4%。129日政治局会议以来，REITs迎来利率及配置行情。129日中央政治局会议表态实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策以来，10年期国债利率加速下行，REITs市场开启利率及配置行情。各业态表现来看，抗周期属性较强的消费、保租房表现最佳，截至2025年年中高点，涨幅分别为40.5%、24.7%，其他板块的涨幅在5-20%之间。2025年下半年，市场在波动中承压，迎来一定幅度回撤，但年内涨幅仍有7.3%，较2024年底部涨幅达31.4%。2025年下半年以来，REITs市场在权益走强分流资金、债市走弱、基本面承压的背景下出现回调。REITs市场回调的主要原因包括：1）权益市场走强叠加集中解禁，REITs市场风偏下行，资金止盈诉求增强。2025年下半年以来，A股主要指数明显回升，部分REITs市场的交易型资金流向股市，叠加REITs市场迎来集中解禁，资金止盈诉求增强，市场流动性承压。2）债市走弱，压缩利差。现金动性更好的利率债。3）底层资产基本面承压。三季度部分板块经营表现承压，尤其是产业园区、高速公路、仓储物流等顺周期资产受制于需求下降与竞争加剧，盈利能力减弱，导致投资人避险情绪升温。图表1：2025年上半年REITs牛市创新高，下半年受三重压力下行1,2001,200证监会发布《监管规则适用指中证指数公司公告修订引——会计第4，明确 证REIs（收盘指数和公募REIs权性RIT有中证REIs（收）全收望被指定为VC金融资产益指数的编制方案，并自 中证REIT全收益指数国家发改委发布《关于全面推动基础设施（RIs）态化发行的通知（发改投资〔2024〕1014 10Y国债活跃YTM（%，右轴）证监会发布《关于资本市场做中央经济工作会议提出，要实施适度宽松的货币政策。发挥好金融“五篇大文章”的实施意见》。首次提出探索以养老RIs，2.8以支持银发经济发展，扩大养2.61,100 624起公布实时行情。号）》。04号文从全面动RET常态化 重功能，适降准降息，保持 老服务供给。 RIT申报要求作出新规定，具体涉及拓宽底层资产范围、优化发流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、2.4行审核机制，调整项目资产要求等多方面。价格总水平预期目标相匹配。1,000 REIs025一季报 2.2REIs02 2.0900 首批消费基础设 施公募RETs上市REIs024年中报REIs024年报1.8800华夏特变电工新能源REI购申请实际确认比例为0.2344.2.中证指数公司公告修订中证REIs（收盘）RIs（收盘）全收益指数的编制方案，并自6月24日起公布实时行情。1.6中央政治局会议提出，要适时降准降息，保持流动性充裕，持续稳定和活跃资本市场、持续巩固房地产市场稳定态势加1.47001.26002024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/122025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/92025/10

1.0，发改委，财政部，证监会官网，REIT公205年110月成交金额同比提升%04年年末以来-REs的成交量显著放量2025年-10月月均成交额10.12024年同期的8.2亿元大幅提升4%以上。换手率来看，2025年1-10月均换手率为0.7%（其中2月最高达1.1%），较2024同期的0.9%小幅下降。2025年以来，REITs市场大宗交易活跃度显著提升，市场容量及流动性持续改善。2025年1-10月REITs大宗市场交易完成额较为稳定，除10月外，其他月份成交额均在10亿元以上。图表2021年以来成交金额（亿元）与换手率 图表2024年以来市场大宗交易成交金（亿元）

2025年，收益率整体表现稳健，在全球市场中位居前列。年至今（1031日8.0%4.6%。全球大类资产范围内对比看，同期权益类资产如创业板指、日经225指数、恒生指数等均出现较大幅度上涨，工业品、外汇、债券等表现不佳。相指数如富时全球指数等均表现不佳，4.6%0.4%、。2022年2023年2024年2025年至今2022年至今富时全球REITs指数-22.01.64.0-4.6-21.3中证REITs全收益-0.6-22.712.38.0-6.7富时美国REI2022年2023年2024年2025年至今2022年至今富时全球REITs指数-22.01.64.0-4.6-21.3中证REITs全收益-0.6-22.712.38.0-6.7富时美国REITs指数-27.28.63.8-0.4-18.3富时欧洲REITs指数-39.212.6-6.51.9-34.9富时英国REITs指数-34.25.5-15.83.8-39.4恒生REIT-24.7-23.1-22.617.5-47.3富时新加坡REITS指数-11.8-4.5-10.214.7-13.2日本REITs指数-5.5-0.4-4.220.48.4品类资产2022年2023年2024年2025年至今2022年至今REITs全球REITs指数-22.01.64.0-4.6-21.3中证REITs全收益-0.6-22.712.38.0-6.7权益沪深300-21.3-11.414.717.9-5.6创业板指-27.8-19.413.248.8-1.9纳斯达克指数-33.043.428.622.951.9英国富时100-0.73.85.718.929.5日经225-10.928.219.231.478.9恒生指数-15.1-13.817.729.111.2贵金属COMEX黄金0.813.227.454.5124.7工业品原油：期货结算价7.4-10.3-3.1-12.8-18.7外汇美元指数7.5-2.07.0-8.13.6虚拟货币比特币指数-64.2153.7122.317.5137.3债券10年期美债期货-13.30.4-3.53.7-12.810年期中债期货-0.52.65.9-0.27.9J-REIT，Narei J-REIT，Narei注：日本REITs指数数据更新至2025年8月29日2200亿2025年项目新发稳步推进，1-10月共上市18只项目，2024至今累计上市项目47只。年以来发行速度保持稳定，20251-1018202418只保持一致。分业态来看，5432只新项目，能源、市政环保各上市1只新项目。C-REITs总市值突破2200亿，累计上市76只项目，常态化发行机制成效显著。从市值规模来看，截至10764年的发展，C-REITs22002205.820241103.82024我们看好市场在下半年进一步提质扩容。图表6：2025年项目新发稳步推进，1-10月上市18只项目图表7：C-REITs总市值突破2200亿，累计上市76只项目仓储物流 产业园区 保租房 消费 总市值（亿元） 流通市值（亿元） C-REITs个数（右轴）市政环保 能源基础设施高速公路 数据中心8 2500 807 7020006 605 1500 504 403 1000 302 205001 10024/0124/03

24/05

24/07

24/09

24/11

25/01

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0 021/0621/1222/0622/1223/0623/1224/0624/1225/0625/1250%的高位显著收窄，优质资产激烈竞购延续前三季度新发项目首发收益率亮眼超，最高达年前三季度REITs17533.6%REIT52.3%。四季度新发华夏凯德商业REIT512.5%，显著收窄。询价区间扩大，叠加市场降温，导致打新收益空间显著收窄。今年以来，新上市的公募REITs询价区间有扩大趋势，询价区间由年初华夏金隅智造工厂REIT、汇添富九州通医药REIT等项目的±3%-10%持续提升至华夏华电清洁能源REIT、中金唯品会奥莱REIT等项目的±20-25%，虽然近期华夏凯德商业REIT的询价区间收窄至±10%，但最新两单项目华夏中海商业REIT及沈阳软件园REIT仍然维持20%的水平。2025年新发项目询价中枢分派率与行业可比分派率之差平均为1.8%，但由于询价区间扩大，项目询价上限分派率与行业可比分派率之差平均为1.0%，显著收窄。图表8：2025年以来REITs新发项目上市5日后涨幅有所收窄60%40%30%20%10%0%图表9：2025年以来REITs新发项目询价区间上限 下限 询价涨幅上限7 54321

30%25%20%15%10%5%0 0%优质资产竞购激烈程度显著提升，认购比例大幅走低至1.0%以下。中签率方面，除了上半年的华夏金隅智造工场REIT、易方达华威市场REIT、汇添富九州通医药REIT和南方顺丰物流REIT外，年内其他项目的平均认购比例大幅走低至1.0%以下，包括华夏中海商业REIT、中金唯品会奥莱REIT和华夏凯德商业REIT等热门标的认购比例已降至0.3%至0.5%的水平，优质资产的竞购激烈程度显著提升。图表10：2025年以来REITs新发项目认购比例大幅走低100908070605040302010024/01 24/03 24/06 24/09 24/11 25/02 25/05 25/07 25/10扩募积极推进，两单项目开启二次扩募扩募积极推进，累计6只产品扩募份额发行上市。2025103112只公募产6只产品。6单产品中，3单来自产业园行业，2单来自物流行业，1单来自保障性租赁住房行业。2025年1-10月，共有2只公募REITs扩募发行上市，分别为华夏北京保障房RIT和国泰海通临港创新产业园RT025年6月5日和8月29日完成扩募份额发行上市REITsREITREIT和中航京REITREITREIT已获反馈。此外，富国首创水务之前虽申请扩募但已中断申请流程。图表11：已发行上市的首次扩募项目（截至2025.10.31）项目名称

国泰海通临港创新产业园

REITREITREITREIT业园REIT田港REIT扩募上市时间2025/8/292025/6/252023/6/162023/6/162023/6/162023/6/16首发上市时间2022/10/132022/8/312021/6/212021/6/212021/6/212021/6/21底层资产类型产业园保租房产业园产业园仓储物流仓储物流当前市值（亿元）26.330.027.625.765.621.8首发项目估值7.511.525.314.753.517.1（亿元）首发募集金额8.212.620.81575.418.4

博时招商蛇口产业园

华安张江产

中金普洛斯REIT

红土创新盐（亿元）首发底层资产

临港奉贤智造园一期项目、临港奉贤智造园三期项目

郡

万融大厦、万海大厦、招商局光明科技园（科技企业加速

张江光大园

盐田港现代物流中心器二期）物流园扩募项目估值15.3（亿元）8.311.714.815.73.7扩募募集金额17.2（亿元）9.512.415.518.54.1漕河泾科技绿扩募拟购入资产洲康桥园区朗悦嘉园、光机电项目、盛悦家园、温泉凯盛家园光明项目张润大厦普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心世纪物流园图表12：申报中暂未发行的首次扩募项目（截至2025.10.31）项目名称华夏基金华润有巢华夏华润商业中航京能光伏国泰海通东久新经中金厦门安居REITREITREIT济REITREIT更新日期2025/10/292025/10/292025/8/52025/8/282025/6/10状态已通过已问询已通过已通过已反馈基础设施项目类型保租房消费能源产业园保租房当前市值15.9101.232.718.621.6首发项目估值（亿元）11.181.524.513.712.1首发募集金额（亿元）12.169.029.315.113.0首发底层资产有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目青岛万象城榆林光伏项目、晶泰光伏项目东久（金山）智造园园博公寓、珩琦公寓扩募项目估值（亿元）9.924.425.53.66.9（）9.920.928.64.3-东久（南通）智造扩募拟购入资产

588号有巢马桥项目

苏州昆山万象汇

松山河口水电站

园、东久（重庆）智造园一期

林边公寓、仁和公寓C-REITs市场开启二次扩募浪潮。博时蛇口产园REIT是公募REITs市场中首单拟二次扩募的项目，已于20236月完成首次扩募。20254（二期扩募及南油项目，目前相关程序正在推进中。华夏华润商业REIT是第二单宣告拟二次扩募的项目，也是首单启动二次扩募的消费产品。其二次扩募拟购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇等项目。目前该扩募申请已受理，处于审核阶段。3号指引明确扩募三种方式，华夏华润有巢REIT采用向原持有人配售。交易所3号指引中明确了扩募包含定向扩募、向原持有人配售和公开扩募三种形式。2025年11月2日华夏华润有巢REIT发布公告，创新引入向原持有人配售方式，即向配售权益登记日在册的原基金份额持有人按相同的配售比例配售扩募份额，类似股票配股，在制度设计上优先保障现有持有人权益，打破机构投资者参与壁垒，实现各类持有人按比例平等认购。图表13：公募REITs扩募的三种方式维度向原持有人配售公开扩募定向扩募定义按持股比例和相同配售比例，给予权益登记日在册的原持有人认购新份额的优先权向所有投资者公开发售新份额仅邀请特定投资者参与认购发售对象权益登记日在册的原持有人所有投资者发售对象不超过35名，一般以机构投资者为主基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额公开扩募的发售价格应当不低于定向扩募的发售价格应当不价格与定价场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等发售阶段公告招募说明书前201低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的有关因素，合理确定配售价格础设施基金交易均价90%除权机制有除权通常无除权通常无除权通过除权机制保障原持有人权益不被稀释（原持有相对优势人参与配售的情况下）；是给予长期持有者的专属面向全市场，潜在投资者范围广发行流程相对简单、快捷权利，对想参与的原持有人利益保障度较高普通投资者参与门槛高，大部相对劣势份额按比例确定，不能自由增减可能引入大量新持有人，或在一定程度上稀释原持有人的话语权有不利估值：产权产权类整体现金分派率（4个季度的可供分配现金当前市值）4.0%。各业态分派.%.%37%、3.0%。C-REITs当前估值相较日本处于相对高位，与美国基本持平。C-REITs产权类整体4.0%的现金分派率较美国的3.9%更高。具体来看，中美共有5个可比业态，分别是工业、办公楼、零售业、住宅租赁、仓储物流。在可比业态的分派率方面，工业板块美国分派率为3.9%，C-REITs为4.1%；仓储物流板块美国分派率为4.5%，C-REITs4.3%4.1%，C-REITs4.8%，零售业、住宅C-REITs3.7%、3.0%4.7%、3.9%的分派率而言偏低。C-REITs产权类整体现金分派率较日本的4.5更低。中日共有4个可对比业态，分别是办公楼、零售业、住宅租赁、仓储物流。C-REITs住宅租赁、商业、物流、厂房板块分派率分别为3.0%、3.7%、4.3%、4.1%，日本REITs市场分派率为3.9%、、、4.5%。图表中美市场各业态估值对比（动态分派率） 图表15：中日市场各业态估值对（动态分派率）7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

5.9%

美国中国

6.0%5.2%4.8%5.2%4.8%4.7%4.5%3.9%4.1%4.1%3.7%3.0%4.3%3.6%3.6%4.0% 3.9%3.0%2.6%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

日本中国

5.0%4.8%4.7%5.0%4.8%4.7%5.0%%4.5%4.5%3.9%3.9%4.1%4.0%3.7%4.3%4.7 areit官9月30日注2：以上数据均为市值加权平均求得

areit官网，Japan-rei10月31日注2：以上数据均为市值加权平均求得策红利释放需求侧：2025年上半年头部机构配置金额已达30-60亿规模，叠加新机构持续入场，增量需求持续。仅从前十大持有人来看，头部券商的持仓规模较大，且较2024年规模有所提升。国泰海通、中信证券、32025H1126.1202482.852.3%。头部保险机构中，中国人寿系、泰康人寿、新华人寿、同方人寿、平安人寿稳居前五大保险投资人，持仓规模共计63亿元。此外，紫金财险、长城人寿、工银安盛人寿首次跻身前十大保险投资人，持仓市值均超过4亿元。图表16：头部券商自营、险资等投资机构持续增持2025中报（亿元）2024年报（亿元）变动（亿元）60 355550454035302520151050国 中 中 泰 信 信 海 证 建 通 券 投

中 国 金 信 公 证 司 券

广 银 浙 发 河 商 证 证 证 券 券 券

泰 新 康 华 人 人 寿 寿

3050平 紫 利 长 太 安 金 安 城 平 人 财 人 人 洋 寿 险 寿 寿 人 寿 人寿供给侧：拟申报储备项目丰富，阶段推进相对审慎。日，C-REITs249个，184单；2025REITs上市进程有所112REITs项目储备数量来看，已经公示招标结果阶段以125（58个和拟申报初期阶段（51个）分别位列第二、三位，但进入监管审核阶段仅为15个，占比约6%。图表拟申报项目共计249个 图表各业态申报数量4636282746362827251312515040302010

8040

5851155851150 200

监管审核阶段 已公示招标结果 公开招标阶段 拟申报初期阶段EIT告 EIT告短期：底部有支撑，2026年10Y国债的利率中枢在1.65-1.70%区间短期来看，2026年10Y国债的利率中枢在1.65-1.70%区间。为平衡效率和准确性，我们发现，OMO利率10Y7OMO40BP10Y国债中枢的长期锚点。这一规律较为稳定，对近10年的国债市场均有适用性，且模型拟合优度超0.85。据此，可以结合降息预期来对未来中期的国债利率点位进行估计。当前7日OMO利率为1.4%，若假设2026年降息10BP（即OMO利率为1.3%），则10Y国债长期中枢在1.68%一线，即1.65%-1.70%区间。考虑到当前权益市场的强势，未来降息20BP概率偏低。图表不调整系数的OMO利率易脱锚（单位图表20：调整系数后的利率锚定效果更（单位4.53.53.02.52.0

中债国债到期收益:10年 OMO+30BP OMO+60BP OMO+90BP

4.54.03.53.02.52.01.5

中债国债到期收益率:10年 1.6OMO-40BP1.0 1.01.01.0EIT告 EIT告长期：借鉴日本经验，经济弱复苏环境下利率仍存较大下行空间四十年间，日本10年期国债收益率从泡10Y20134.71.8202510Y国债收益率呈现宽幅震荡特征，并未出现趋势性反弹，反映出资金面宽松与经济基本面偏弱的双重影响。图表21：中国及日本10年国债收益率走势日本10年国债收益率（%） 中国10年国债收益率（%）12.0000 1.667510.00001.66758.00006.00004.00002.00000.0000T+0T+24T+48T+72T+96T+120T+144T+168T+192T+216T+240T+264T+288T+312T+336T+360T+384T+408T+432T+456T+480T+504T+528T+552T+576T+600T+624-2.0000 本t+0是1972年底，中国t+0是2006年底。t单位为月从REITs各业态的基本面来看，分化将持续。产业园区业绩整体承压，出租率、租金延续下行趋势；仓储物流板块业绩整体不达预期，出租率保持平稳、租金延续下行；保租房经营数据保持高位平稳，存量项目业绩表现稳健；消费REITs业绩总体达成预期，租金抬升后高位震荡，出租率小幅下行但仍处景气区间；交通板块内经营表现分化，部分项目车流量及通行费年内修复，部分项目受到路网变化、政策调整和天气施工等因素影响承压；市政环保需求稳定增长，运营保持高位平稳；能源板块三季度业绩普遍承压，多数项目上网电量同比下降，叠加电价走低，导致收入下滑与利润空间收窄。产业园区：业绩整体承压，出租率租金延续下行趋势三季度产业园板块业绩整体承压，业绩相较二季度有所回落。板块整体业绩同环比均维持下降趋势，剔除因扩募而三大指标大幅增加的国泰海通临港创新产业园REIT，三季度整体收入、EBITDA、可供分配金额同比分别为-12.7%、-14.4%、-13.1%，环比分别为-5.0%、-12.0%、-5.4%，其中拥有环比数据的16只产业园区REITs中多数EBITDA和可供分配金额环比下跌，2只收入环比上涨。图表22：产业园区REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入EBITDA（万元）可供分配金额（万元）收入EBITDA可供分配金额名称2025Q32025累计2025Q3 2025累计2025Q3 2025累计Q3同比Q3同比Q3同比产业园区-12.67%-14.42%-13.12%华安张江产业园REIT3,49710,7182,4408,1242,5188,5192.9%1.5%-17.7%博时蛇口产园REIT4,41013,6133,1109,6452,8538,533-16.1%-19.8%-22.5%东吴苏园产业REIT5,89017,9433,33810,5563,43410,212-9.3%-11.0%-7.3%建信中关村REIT2,9508,9021,3944,1811,0372,648-18.5%-21.2%-7.6%华夏合肥高新REIT1,9886,2751,3193,9541,5604,981-14.9%-9.9%-17.1%国泰海通临港创新产业园REIT2,3194,5291,5783,3201,6843,417104.1%84.0%58.1%国泰海通东久新经济REIT2,5777,6341,6705,3041,8265,783-15.2%-25.0%-5.0%华夏和达高科REIT2,1866,6561,3384,0291,3484,041-9.3%-4.2%-5.3%中金湖北科投光谷REIT2,0956,6431,2504,0081,4854,485-21.0%-25.9%-22.5%博时津开产园REIT3,1149,5332,1556,6341,9525,840---易方达广开产园REIT2,5908,0821,4695,2401,6986,419---中金联东科创REIT2,7958,5942,0376,4592,0506,085---华泰南京建邺REIT1,7665,5481,0855,2381,4414,032---中金重庆两江REIT1,6656,6691,1584,5661,3524,085---广发成都高投产业园REIT2,2236,8981,2794,3011,6804,815---招商科创REIT1,4534,5079543,2005402,775---华夏金隅智造工场REIT2,8378,6362,0916,8991,9945,439---中金亦庄产业园REIT2,5857,7561,6835,0501,8535,560---创金合信首农REIT7,62222,8656,12618,37719,52258,567---研发、办公楼REITs延续量价齐跌，标准厂房REITs租户黏性优势保持，维持90%以上高出租率。2025年三季度产业园区研发、办公经营及业绩承压，月均租金和月均出租率齐跌，月平均租金环比下降2.6%（剔除REIT）78.2%个百分点。在租户降本诉求、新增供应压力等因素影响下，预计未来中期内，办公赛道量价齐跌的下行态势仍将持续。标准厂房REITs的出租率反而出现的相对高水平，体现了厂房租户较强的业务稳定性和黏性。图表产业园区月租金（元平米月） 图表24：产业园区出租率103.0

100%

办公月均出租率厂房月均出租率整体月出租率（%）

91.9

82.5

93.496.888.6

84.3

74.1

81.776.9

80.076.7

90.3

87.8

95% 98.1% 98.1% 96.4%95.2%94.8%93.1%92.0%92.6%68.9

68.0

68.1

86.6%

85.4%

86.5%

84.6%

84.2%44.1

85% 82.8% 84.8% 85.4%32.9

30.6

30.2

80%

83.0% 83.6%

81.5%

79.3%

78.2%75%

70% 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3EIT公 EIT公仓储物流：行业租金承压，核心区位资产凸显韧性三季度仓储物流板块业绩整体不达预期，业绩相较二季度有所回落。板块整体业绩同环比均呈下降趋势，三季度整体收入、EBITDA、可供分配金额同比分别为-2.3%、-2.9%、-5.6%，环比分别为-4.3%、-7.7%、-3.2%，10EBITDA和可供分配金额环比下跌，仅嘉实京东仓储基础设施REIT1.30.3。图表25：仓储物流REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入 EBITDA（万元） 可供分配金额（万元） 收入 EBITDA 可供分配金额名称 2025Q3 2025累计 2025Q3 2025累计 2025Q3 2025累计 Q3同比 Q3同比 同比仓储物流-2.31% -2.85% -5.63%中金普洛斯REIT 10,241 31,867 6,350 20,165 8,404 25,082 仓储物流-2.31% -2.85% -5.63%红土创新盐田港REIT 3,157 9,547 2,383 7,281 2,362 7,142 -1.2% -2.5% -2.6%嘉实京东仓储基础设施REIT 2,690 7,970 1,800 5,286 2,002 5,720 -0.5% -4.5% -16.1%华夏深国际REIT 2,735 8,691 1,899 6,093 1,874 5,549 -2.2% 0.1% 1.0%华泰宝湾物流REIT 2,196 6,740 1,372 4,314 1,219 3,901 - - -华安外高桥REIT 1,858 5,894 1,350 4,514 1,390 4,515 - - -中航易商仓储物流REIT 3,314 10,084 2,000 6,827 2,466 7,372 - - -汇添富九州通医药REIT 2,132 6,386 1,596 4,767 1,562 4,622 - - -南方顺丰物流REIT 5,469 17,342 3,630 11,458 4,268 12,042 - - -中银中外运仓储物流REIT 2,570 7,710 1,500 4,500 1,583 4,749 - - -多数项目租金延续下行，核心区位资产抗跌性相对显著。红土盐田港REIT租金环比显著回升2.3%，其中部分项目如盐田港现代物流中心仓库租金环比增长5.5%，显示核心物流节点资产韧性较强；（2）嘉实京东仓储物流REIT项目租金稳中有增3.01.4%；（3）华夏深国际REIT租金环比下降9.6%，其中杭州项目租金环比下降11.1%，贵州项目租金环比下降3.6%，体现非核心区域租金仍面临压力；（4）华安外高桥REIT租金环比下降5.4%，其中W3-3地块8仓库租金环比大幅下降18.0%，拖累整体表现，W5-5地块12、13仓库租金环比上升3.9%，显示项目间表现分化；（5）中航易商仓储物流REIT整体租金环比持平，其中部分项目如昆山一期租金环比上升0.8%，二期项目租金下降1.9%。出租率保持平稳，核心项目满租韧性凸显。（1）嘉实京东仓储物流REIT、红土创新盐田港REIT下的世纪物流园、华泰宝湾物流REIT嘉兴项目等项目Q3均保持100%满租，关联方或长租协议支撑作用显著；（2）散租项目中，中金普洛斯REIT出租率环比下跌3.4个百分点至88.8%，其中增城物流园、广州保税物流园出租率环比大幅提升11.1、5.8个百分点，止跌回升至一季度满租水平；（3）华夏深国际REIT出租率环比下降11.7个百分点，主要由杭州一期项目大租户换租空档期所致，实际换租后出租率仍与Q2持平。图表仓储物流月租金（元平米月） 图表仓储物流出租率 36.8 36.635.835.334.634.537363635353434332024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3

95% 94% 93% 92% 91% 90% 89% 88% 87% 86% 85% EIT公 EIT公保租房：经营总体保持高位平稳，政策类保租房业绩及经营优势突出存量的8个项目，业绩表现稳健，收入、EBITDA及可供分配金额均实现正增长。从营业收入来看，5只拥有可比业绩的REIT中，4只实现同环比双增长。其中政策类保租房：华夏北京保障房REIT在三季度扩募后增幅最大，同比增长79.2%，环比增长50.3%（剔除扩募影响后仍有小幅增长；中金厦门安居REIT收入环比0.7%2.0%2.0%2.7%。市场化类保REIT3.7%4.5%REIT收入环比3.6%7.4%REIT6.1%，汇添富上海地产租赁住房8.4%REIT0.2%。图表28：保租房REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入EBITDA（万元）可供分配金额（万元）收入EBITDA可供分配金额名称2025Q32025累计2025Q3 2025累计2025Q3 2025累计Q3同比Q3同比Q3同比保租房1.9%2.1%1.1%中金厦门安居REIT2,0416,0791,6134,8101,5244,4912.0%2.1%4.1%华夏北京保障房REIT3,2327,2352,3495,3602,2095,12079.2%71.2%64.0%红土创新深圳安居REIT1,4044,1261,1293,2621,2133,5662.7%-1.3%1.8%华夏基金华润有巢REIT1,9095,8381,2893,8681,2373,670-4.5%-0.6%0.4%国泰海通城投宽庭保租房REIT4,73113,7623,3809,8313,2089,5457.4%8.0%-1.8%招商基金蛇口租赁住房REIT2,1405,9491,5564,1601,5904,217---汇添富上海地产租赁住房REIT1,9695,6781,3373,8751,3263,914---华泰苏州恒泰租赁住房REIT2,0256,0701,5084,7629603,869---政策2025Q397.3%，持续维持高位。个百分点，整体量价齐跌。出租率总体保持高位平稳，个别项目有所波动。从环比来看，多数项目出租率企稳或小幅回升，部分项目出现结构性波动。国泰海通城投宽庭保租房REIT、招商蛇口租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT等均实现环比增长，增幅分别为1.1、0.8、1.9个百分点；华夏基金华润有巢REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT则出现环比下降，降幅分别为2.3和1.3个百分点。图表保租房月租金（元平米月） 图表保租房出租率政策性保障房月均租金 市场化保障房月均租金 政策性保障房月均出租率 市场化保障房平均出租率（%）140 98%

97.3% 96.9% 97.3% 97.0% 1201008060

97% 96% 95.11% 94% 94% 93% 92.21% 92% 91% 92.60%89.57%90%111921119291505104747512002024Q3

2024Q4

2025Q1

2025Q2

2025Q3

89% 88% 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3EIT公 EIT公消费基础设施：租金保持稳中有增，出租率小幅下行但仍处景气区间政策助力叠加运营优化，三季度消费REITs业绩总体达成预期。收入、EBITDA、可供分配金额同环比均实现上涨，其中华夏金茂商业REIT涨幅最大，三大指标分别同比增加11.5%、10.4%、10.6%。整体而言，消费REITs业绩普遍达成预期，这不仅得益于政策端的有力支撑，如两新政策（大规模设备更新和消费品以旧换新）、提振消费专项行动方案及下沉市场拓展的政策导向，也离不开运营管理机构的积极作为与灵活运营。图表31：消费REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入EBITDA（万元）可供分配金额（万元）收入EBITDA可供分配金额名称2025Q32025累计2025Q3 2025累计2025Q3 2025累计Q3同比Q3同比Q3同比消费3.5%4.0%7.5%华夏金茂商业REIT2,5817,3661,4423,7271,5024,37511.5%10.4%10.6%嘉实物美消费REIT2,7988,0842,0715,9641,7245,254-5.1%-6.2%2.3%华夏华润商业REIT19,75756,44111,01031,2759,24027,1825.9%6.0%4.1%中金印力消费REIT8,43025,4775,22415,9694,46713,109-1.4%0.0%4.4%华安百联消费REIT5,62717,2923,65310,9403,44510,6636.7%9.8%16.2%华夏首创奥莱REIT5,06818,1812,6749,9913,2439,622---华夏大悦城商业REIT8,54625,2404,51013,6044,59813,612---易方达华威市场REIT2,7148,0052,2046,4922,25510,482---中金中国绿发商业REIT4,31012,9312,3116,9332,2006,600---购物中心REITs：出租率保持稳定，多项目经营指标稳健增长。（1）华夏华润商业REIT：2025年三季度98.7%0.3430.1元/平方米/2.9%，运营表现稳健；（2）REIT98.6%0.40.3个百分点；租金单91.5元/平方米/0.8%，延续平稳态势；（3）REIT251.4元/平方米/月，环比基本持平，显示调改后租金企稳；（4）REIT95.0%个百分点；租金单价223.0元/平方米/月，环比下降4.7%，反映区域消费环境波动；华夏大悦城商业REIT1.4359.5元/平方米/2.5%，运营调整初见成效。奥特莱斯REIT：出租率高位承压，租金受季节性影响降幅较大。（6）华夏首创奥莱REIT：出租率98.7%，环比提升1.6个百分点，表现突出；但租金单价128.2元/平方米/月，环比下降16.2%，部分项目如武汉租金环比下降26.9%，反映业态季节性波动及租户结构调整影响。社区商超REIT：出租率高位提升，长租期优势仍存。（7）嘉实物美消费REIT：出租率95.69%，环比微升0.1个百分点；租金单价117.6元/平方米/月，环比上升2.9%，整体经营稳健。农贸市场REITs：租金单价提升。（8）易方达华威市场REIT：出租率87.7%，环比下降5.8个百分点，运营承压明显；租金单价134.4元/平方米/月，环比回升3.1%，反映租金韧性仍存。图表消费月租金（元平米月） 图表消费出租率350 293.1300 284.3 286.4 244.3250200150

100%90%80%70%60%50%40%500

90.22024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3

30%20%10%0%

EIT公 EIT公交通基础设施：部分项目车流量年内持续修复，需动态关注改扩建及天气等风险因素三季度交通基础设施REITs整体承压，次新项目业绩表现较好，但收入达成率不及预期。第三季度收入、EBITDA/可供分配金额同比均下滑，分别减少2.6%、7.7%、5.3%。次新项目业绩同比表现较好：工银河北高速REIT、中金安徽交控REIT、华泰江苏交控REIT收入均实现同比正增长，其中华泰江苏交控REIT收入涨幅最大，同比增长30.1%。图表34：高速公路REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入EBITDA（万元）可供分配金额（万元）收入EBITDA可供分配金额名称2025Q32025累计2025Q3 2025累计2025Q3 2025累计Q3同比Q3同比Q3同比高速公路-2.6%-7.7%-5.3%平安广州广河REIT20,15355,68216,71345,98315,90141,406-3.8%-3.9%-7.9%浙商沪杭甬REIT19,34653,37812,51839,45211,60131,904-2.9%-9.1%-9.2%华夏越秀高速REIT5,89517,1244,50513,0423,4418,995-2.0%-0.8%-9.1%华夏中国交建REIT10,76931,2758,36124,0726,97120,165-6.8%-5.1%-11.1%国金中国铁建REIT16,48950,51713,24140,80011,19332,409-15.7%-18.3%-22.6%华泰江苏交控REIT12,39332,7535,73920,8885,55820,24830.1%-10.4%-10.5%中金安徽交控REIT23,28368,81818,76056,64819,58451,2177.9%2.8%6.7%中金山东高速REIT6,66019,4895,43515,5394,96214,648-19.0%-12.4%0.0%易方达深高速REIT9,39126,3767,73421,7966,72518,152-16.1%-24.4%5.8%工银河北高速REIT15,90738,91813,47232,05013,44832,1492.6%4.9%4.7%华夏南京交通高速公路REIT13,27636,8629,30925,1026,77520,915---招商高速公路REIT11,65433,0259,42126,8148,26622,671---平安宁波交投REIT59,129164,34753,759150,15318,92992,459---板块内经营表现分化，部分车流量及通行费年内修复，部分受到路网变化、政策调整和天气施工等因素影响承压。部分REITs项目经营表现亮眼，车流量及通行费年内修复。华泰江苏交控REIT车流量与通行费同比分别增长17.5%、22.9%，整体呈现上升趋势；华夏南京交通高速公路REIT车流量同比增长15.7%13637.127.3%。REITs业绩受路网变化、政策调整和天气施工等因素影响承压。中金山东高速REIT因济菏高速改扩建而转移到鄄菏高速的车辆逐步回流至济菏高速，与涉路施工影响，三季度车流量、通行费收入有所降低；易方达深高速REIT受到益常北线高速公路开通的分流影响和本项目连接路段的施工影响，三季度车流量、通行费收入降幅较大。图表35：交通基础设施REITs2025年车流量月度同比名称2025年1月2025年2月2025年3月2025年车流量同比2025年4月 2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年累计平安广州广河REIT-10.7%13.0%-1.7%1.2%6.1%2.8%2.2%-1.8%-8.1%1.0%浙商沪杭甬REIT15.8%27.5%-13.6%-12.0%-10.3%-9.8%3.8%3.0%-13.8%-0.7%华夏越秀高速REIT21.3%27.0%-4.4%-1.3%3.6%-3.5%2.0%3.8%-3.9%6.8%国金中国铁建REIT3.6%-16.9%-8.3%-8.2%-3.6%-9.8%-11.1%-12.9%-9.4%-8.4%中金安徽交控REIT35.5%-1.6%-0.7%5.1%10.2%4.9%10.3%4.9%-0.6%7.4%华夏中国交建REIT25.8%7.6%4.1%4.1%10.0%2.5%-0.3%-4.7%-12.2%3.7%华泰江苏交控REIT17.9%16.1%12.5%15.0%18.7%9.5%22.9%26.7%17.5%17.8%中金山东高速REIT-15.9%-14.9%-16.5%-20.0%-19.5%-13.8%-24.1%-27.3%-20.6%-19.4%易方达深高速REIT1.7%-16.7%-23.7%-19.8%-14.7%-19.6%-19.6%-19.3%-22.7%-17.1%工银河北高速REIT-21.7%14.2%-16.2%-16.4%-5.7%-13.27%2.99%9.39%1.92%-11.0%招商基金招商公路REIT36.6%12.9%-1.4%1.7%5.1%3.3%7.30%7.70%3.50%10.1%华夏南京交通高速公路REIT0.3%1.0%-4.4%7.6%6.3%19.2%22.50%29.30%15.70%4.6%平安宁波交投REIT0.3%26.8%0.3%1.1%1.0%-3.7%-6.39%-3.02%-1.59%2.8%EIT公图表36：交通基础设施REITs2025年通行费月度同比名称2025年1月2025年2月2025年3月2025年通行费同比2025年4月 2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年累计平安广州广河REIT-3.9%-2.6%0.0%-0.2%4.5%1.8%0.1%-3.6%-10.5%-0.2%浙商沪杭甬REIT7.6%1.5%-11.8%-12.2%-8.6%-10.9%2.6%-4.6%-6.8%-5.5%华夏越秀高速REIT6.9%21.7%-10.2%-8.5%-4.2%-7.7%-1.3%0.0%-4.5%-1.2%国金中国铁建REIT-5.4%-16.5%-16.0%-1.9%-7.9%-10.6%-14.6%-18.0%-15.6%-13.0%中金安徽交控REIT14.9%11.2%3.1%11.4%15.6%11.8%9.4%8.2%5.8%10.7%华夏中国交建REIT4.7%2.6%-1.1%-1.9%3.9%-2.9%-5.7%-7.0%-7.9%-1.9%华泰江苏交控REIT18.3%15.6%15.3%16.7%19.3%15.3%27.4%29.4%22.9%20.3%中金山东高速REIT-18.3%0.4%-6.8%-16.8%-13.8%-8.3%-19.9%-23.2%-17.2%-14.6%易方达深高速REIT4.0%-10.0%-17.4%-15.4%-9.4%-14.8%-18.0%-14.7%-17.0%-12.6%工银河北高速REIT-18.6%19.3%-11.6%-10.8%2.4%-2.75%-6.33%5.28%-0.81%-8.1%招商基金招商公路REIT15.9%18.0%0.9%3.4%5.6%3.6%7.9%6.6%4.3%7.5%华夏南京交通高速公路REIT-3.2%8.4%-3.0%6.6%14.7%20.9%24.5%27.3%19.2%6.7%平安宁波交投REIT-5.8%27.2%0.2%-0.8%-2.0%-4.7%-7.60%-5.66%-3.60%0.7%EIT公市政环保：需求稳定增长，运营保持高位平稳中航首钢绿能：业绩稳健，收入较上期实现较大增长。Q310473万元，同比增长12.4%，EBITDA20.0%97.4%。2025年Q327.2万吨，同比11.5%22.8%。富国首创水务25年Q3收入7627%EBTA同比增长10.6%，可供分配金额同比增加30.1%。污水平均处理量70.6万吨/3.5%，其中深圳福永13.9万吨/19.1万吨/9.8万吨/27.8万吨/以上高位，其以上。银华绍兴原水水利REIT：三季度整体运营稳健，长协机制保障收益。年Q3收入6700万元，环比增长55.3%，EBITDA环比增长90.6%，可供分配金额增长76.5%，达成率均超预期，环比高增主要系二季度受到原水应急保障Ⅱ级响应影响。10020.050.9%0.7元/立方米（不含水资源税）。国泰海通济南能源供热REIT：三季度为非供暖季，整体运营稳健。Q320万元，项目运营收3969.92838.328.5%。图表37：市政环保REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况图表38：中航首钢绿能REIT2025年Q3经营情况REITs/项目名称2024Q32024Q42025Q12025Q22025Q3环比同比中航首钢绿能REIT生活垃圾处理量（万吨）24.724.021.624.527.211.010.1上网电量（万kWh）7236.77393.38303.78203.48884.58.322.8单位垃圾发电量（kWh/吨）293.1308.7384.1335.0326.9-2.411.5收运厨余垃圾（万吨）1.31.21.11.21.20.8-3.9处置厨余垃圾（万吨）1.61.51.21.72.017.327.7富国首创水务REIT污水平均处理量（万吨/天）68.258.252.864.170.610.13.5产能利用率101.086.078.294.0102.4+8.4pct+1.4pct银华绍兴原水水利REIT供应原水量（万立方米）-6419.26613.06639.510020.050.9-原水价格（元/立方米，不含水资源费）-0.70.70.70.70.0-国泰君安济南能源供热REIT供热面积（万平方米）--3970.53970.33969.90.0-收费面积（万平方米）--2765.62765.42838.32.6-收缴率--99.799.810.3-89.7-停热率--30.430.428.56.5-能源：板块整体业绩承压，受资源禀赋差异及结算电价影响明显三季度六个可比能源REITs中仅华夏特变电工同比收入为正。板块内4只披露达成率的REITs平均收入、EBITDA92.785.7%208.16EBITDA、可供分配金额分别为-11.8%、14.4%、17.7%，收入承压。业绩同环比表现受资源禀赋差异、区域电力市场改革等因素影响呈现明显分化。图表39：能源REITs2025年Q3三大指标收入 EBITDA（万元） 可供分配金额（万元） 收入 EBITDA 可供分配金额名称 2025Q3能源2025累计2025Q32025累计2025Q32025累计Q3同比Q3同比Q3同比鹏华深圳能源REIT 44,796106,63412,31826,2347,87117,175-14.9%--45.1%中航京能光伏REIT 8,43923,6927,14420,15219,93626,748-14.3%-14.6%40.6%国家电投新能源REIT 14,28264,07710,50750,388(979)12,701-30.9%-32.6%-110%嘉实中国电建清洁能源REIT 2,8166,4482,0013,6882,5565,608-12.2%9.9%7.9%华夏特变电工新能源REIT 5,36915,1674,68112,6096,4968,3319.9%12.6%205.1%明阳智能新能源REIT 2,41612,9874,63512,8944,3358,007-8.1%96.8%8.2%华夏华电清洁能源REIT 49,717149,1512,7318,1922,4487,344---工银蒙能清洁能源REIT 1,9858,6781,4266,99315,97219,635---能源收窄。REIT14.9%6.8影响；2）中航京能光伏REIT收入同比下滑14.317.4%；3）国电投REIT收入同比降低30.9%，原因为本季度发电量同比下降24.7%；4）嘉实中国电能REIT受季节影响，水电收入环比下降，三季度收入下降12.2%。5）特变电工REIT三季度收入同比增长9.9%，发电量和结算电量分别环比增长9.6%和0.2%。6）明阳REIT三季度收入同比下降8.1%，发电量和结算电量分别环比下降51.8%和2.3%。7）工银蒙能清洁能源REIT三季度发电量为6879万千瓦时，环比下降38.2%，结算电价为0.34元/千瓦时，环比增长5.5%。8）华夏华电清洁能源REIT三季度发电量为72614万千瓦时，结算电价为0.74元/千瓦时。图表40：能源REITs2025年Q3经营情况REITs/项目名称2024Q32024Q42025Q12025Q22025Q3Q3环比Q3同比鹏华深圳能源REIT项目整体上网电量（亿千瓦时）12.37.25.18.511.534.6-6.8结算电费/售电收入（万元，不含税）52,637.234,074.923,209.638,581.944,776.316.1-14.9电价（元/千瓦时，cicc测算，不含税）0.4290.4740.4580.510.4414-13.52.9燃气费（万元）28,08219,94315,37222,82828,21023.60.5单位燃料成本（元/千瓦时，cicc测算）0.2290.2770.3030.2680.246-8.27.5点火价差（元/千瓦时，cicc测算）0.20.1960.1550.2420.195-19.3-2.3LNG成本（元/吨，含税）-2157.82311.32071.41957.0-5.5-中航京能光伏REIT项目整体结算电量（万千瓦时）1.320.91.271.111.09-1.8-17.4结算均价-0.76310.810.790.8710.1-国家电投新能源REIT项目整体发电量（亿千瓦时）2.923.113.493.382.20-35.0-24.7上网电量（亿千瓦时）2.853.023.403.292.14-34.9-24.9不含税发电收入（万元）20,67022,04925,50724,28714,282-41.2-30.9含税上网电价（元/千瓦时）0.850.850.8630.850.850.40.4嘉实中国电建清洁能源REIT项目整体上网电量（万千瓦时）23,35712,5785,6809,12521,767138.5-6.8优先上网电量（万千瓦时）2,4681,7471,0091,1422,326103.7-5.8留存电量（万千瓦时）8429117287838518.71.1市场化电量（万千瓦时）20,0479,9203,9437,20118,590158.2-7.3含税平均上网电价（元/千瓦时）0.14640.22940.37120.21470.1462-31.9-0.1含税优先电价（元/千瓦时）0.21140.2720.34640.29020.2114-27.10.0含税留存电价（元/千瓦时）0.19630.250.29810.24980.1955-21.8-0.4含税市场化电价（元/千瓦时）0.13630.220.3910.19890.1357-31.8-0.4明阳智能新能源REIT项目整体发电量（万千瓦时）6,63510,73112,65610,9825,296-51.8-上网电量（万千瓦时）6,31810,49212,33810,7135,147-52.0-不含税收入（万元）2,9014,6445,6954,8752,416-50.4-结算电价（元/千瓦时，含税）--0.54710.56620.5529-2.3-华夏特变电工新能源REIT发电量（万千瓦时）6,5215,1186,4446,1776,7719.6-结算电量（万千瓦时）6,3655,0186,2976,1156,6458.7-补贴电价（元/千瓦时，含税）0.650.650.650.650.650.0-平均结算电价（元/千瓦时，含税）0.21990.23860.21270.220.22040.2-工银蒙能清洁能源REIT项目整体发电量（万千瓦时）--11,74811,1286,879-38.2-结算电量（万千瓦时）--11,37310,9446,495-40.6-利用小时（发电量口径）--786744460-38.2-利用小时（结算电量）--761732434-40.6-结算电价（元/千瓦时）--0.34450.320.33775.5-华夏华电清洁能源REIT发电量（万千瓦时）----72,614--结算电量（万千瓦时）----6,645--等效利用小时数----756.01--结算电价（元/千瓦时）----0.7429--电量电价（元/千瓦时）----0.6596--容量电价（元/千瓦时·年）----302.4--售热量（万吉焦）----17.01--热价（元/吉焦）----123.64--供热收入（万元）----1929.42--专项立法、引入增量资金、加强主动管理等多方面均有红利释放空间中长期来看，监管有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面推动REITs市场健康发展。短期来看，常态化发行方兴未艾，REITs首发驱动市场提质扩容仍然是监管工作的重点，监管政策或将集中在优化信披管理、丰富多层次REITs市场各类投资品种等方面；中长期来看，引入增量资金，理顺管理人定位乃至推进专项立法或是监管工作的中长期方向。图表41：REITs市场政策展望未来政策方向优化信披管理短期丰富多层次REITs市场各类投资产品引入增量资金

具体内容制定统一的信息披露指标体系，强化披露要求，确保信息的横向和纵向可比性。提高规范性和及时性。同时，提高信息可读性，加强投资者沟通和教育，通过多种形式普及知识，提高投资者风险意识。鼓励发展Pre-REITs基金、类REITs等产品，优化各级产品间的衔接机制，助推公募REITs规模扩大，形成资产全周期管理闭环，支持企业转型升级1）建立REITs的沪深港通等互联互通机制；2）适时推出REITs指数化投资产品，如REITsETF；3）成立REITs平准基金，引入社保基金投资等。中长期

理顺管理人定位，加强主动管理

1）通过专项立法等方式理顺管理人的定位，整合运管机构、基金管理人和ABS管理人职能；2）鼓励管理人成立基础设施基金子公司，介入Pre-REITs业务，以此积累其基础设施运管经验，丰富项目储备；3）打通资产置入置出流程，赋能主动管理。一方面，优化扩募流程，提高扩募效率，拿出优质的可扩募资产；同时推进资产处置操作流程和标准，打开主动管理空间。推动专项立法

通过专项立法将REITs确立为独立的证券品种：1）简化产品层级，节约当前多层架构带来的管理成本。如可调整现有公募基金法规，以及实现资产支持证券的公募化等；2）确立REITs的税收中性地位等。信建投指数化产品推出时机条件成熟当前我国指数化公募基金产品主要包括场内ETF、场外ETF联接基金以及普通场外指数基金三类产品。三者在交易方式、申赎机制与流动性来源上各具特征：1）场内ETF以证券交易所为交易场所，采用盘中竞价交易和实物申赎机制，具备较强的价格发现与套利功能，但对市场深度依赖度较高，投资门槛相对较高；2）场外ETF联接基金通过场外渠道进行现金申赎，主要投资于目标ETF，能够在一定程度上兼顾场外资金参与与场内流动性衔接，但其资金流动性仍受制于底层ETF的市场表现；3）普通场外指数基金则直接投资于指数成份证券，采用现金申赎模式，运作不依赖盘中交易机制，对市场波动敏感度较低，更适合通过银行、券商及第三方平台等渠道广泛销售，能够覆盖更大范围的个人与稳健型机构投资者。图表42：REITs指数化投资工具(场内ETF、场外ETF联接基金和普通场外指数基金)对比对比项目场内ETF场外ETF联接基金普通场外指数基金交易方式证券交易所挂牌，盘中竞价交易场外渠道按净值现金申赎场外渠道按净值现金申赎投资标的直接投资指数成份证券，实物申赎主要投资于目标ETF直接投资指数成份证券申赎机制实物申赎，门槛高资产现金申赎流动性来源二级市场交易+做市商依赖目标ETF的流动性投资者申赎流量监管与发展导向适用交易所上市规则与风险管理指引政策支持，满足场外投资者需求C-REITs市场目前面临结构性矛盾：头部机构配置需求强劲，但项目供给推进相对缓慢。这一矛盾映射至微观层面可以表现为两大痛点：投研效率与项目规模尚不匹配。随