【《房地产企业融资风险管理研究-以万科集团为例》20000字】

房地产企业融资风险管理研究—以万科集团为例目录TOC\o"1-3"\h\u29397中英文摘要18697第一章绪论 摘要关键词：万科房地产，企业融资，融资风险管理绪论1.1.1研究背景近十年来，房地产投资在国民经济中起到了很大影响，房地产业务已经成为发展最迅速的支柱产业，房地产公司由于投资周期长，投资规模巨大，因此更多地以外部融资为主要途径，并维持着一个较高负债率的杠杆发展模式。由于考虑到宏观调控政策和市场的随机变动的因素，还有国务院主导的房地产调控政策中对商业银行等机构的严格约束，房地产行业企业的正常运营将会涉及到对大量资金的融资和运用，存在的融资风险也将相应上升。融资风险划分为非系统风险和可避免风险，其中包括了股权及债权融资，关键的影响因素有债务规模范围、利息费用、债务期限结构、公司现金流情況等等，对研究的重要性不言而喻。房地产行业融资目前是此产业本身风险的主要来源，同时其投资规模、范围以及流动性等也对整体的宏观经济环境产生了极其重要影响。所以必须对其经营风险做出合理的评价与控制，才能为中国房地产业的健康发展与国民经济平稳运行提供保证。1.1.2研究意义现实意义是通过万科房地产企业相关融资数据的研究发现，企业融资风险的识别与控制、以及对房地产企业的发展影响越来越重要，企业应该重视内部融资风险的管理，同时这是发展趋势的必然要求。本文选题主要研究万科房地产企业融资风险状况，并提出应对对策，这有利于决策层根据企业的自身风险状况，制定出科学的融资风险防控战略、完善风险防控体系，保障万科企业的资产和效益，使企业在市场竞争中立于不败之地、同时也给房地产行业内其他具有可比性企业发展提供示范帮助和重要借鉴，促进了同行业房地产公司进一步将融资风险控制体系提高到理论高度，以合理、高效地识别融资风险、优化资本结构和调整融资结构，进而提升企业绩效，对中国房地产行业的可持续发展与资本市场的健康有序发展，有重要的积极意义。1.2研究方法与研究框架1.2.1研究方法本文综合应用文献归纳法、案例分析法、定性定量分析法的研究方法。（1）文献归纳法通过阅读和收集各种文献，为论文写作需要大量相关资料与研究方法奠定一定基础，通过对国内外房地产融资风险及阐述分析风险评估，总结出房地产融资风险评估模型，一定程度上房地产企业获得合理化融资。案例分析法本文在研究万科房地产企业融资问题的基础上,调查了房地产行业和万科企业的各种财务数据,分析该案例企业融资的现状，通过案例研究方法说明万科集团在融资方面存在一定风险，因而提出了改进建议，最终提出了优化万科房地产企业融资风险管理体系的措施。（3）定性定量分析法在分析万科房地产公司的经营现状，融资风险现状的基础上，首先要明确对万科房地产融资风险的识别，并采用定性定量结合法进行评估。定量分析法是对万科公司的财务数据的处理，如财务指标和财务杠杆系数等。定性分析法主要是对万科房地产企业经营现状的客观描述，以及对万科房地产企业宏观融资风险因素的分析。1.2.2研究框架本文共六部分，其主要内容如下：第一部分是绪论，这一部分是本文研究的目的和意义，确定本文的研究方向。第二部分主要引入融资风险概念，总结了房地产企业融资风险控制相关理论。第三部分对我国房地产企业融资风险进行分析，介绍融资现状及风险成因和识别第四部分是从对万科房地产企业基本分析，包括万科房地产企业经营与财务现状。第五部分是以万科房地产企业为例，分析其风险管理存在的问题及原因，同时对万科房地产企业融资风险管理的未来发展提出对策。第六部分简要介绍本文的主要研究结论，探究关于增强我国房地产企业融资风险管理的建议进行论述。分别从政府及企业自身管理角度出发，提出加强融资风险管理的意见。图1-1为论文思维导图：图1-1：论文思维导图1.3创新之处本文的创新之处主要体现在：（1）分析融资风险管理效果较为全面，国内外学者研究中以房地产企业为对象进行的融资风险研究虽多，大多以历史数据为基础仅分析过去导致融资难的原因，没有预测将来房地产行业融资风险会带来的影响。而本文选取以万科为代表的房地产企业，将理论研究与我国房地产行业发展趋势紧密结合，以过历史财务报告为背景，考虑了国家政策大环境情况下，未来房地产行业的预测发展趋势，以完善企业融资风险管理，同时也增强了本文的实践指导意义。（2）区别于过去研究房地产融资的相关文献，本文并无持有“多元化融资战略等同于融资渠道多样化”的观点，全面分析房地产行业融资特点及相关影响因素的基础下，进一步探讨融活动的最核心目标并对之加以细化，使多元化的融资组合和差异化的融资目标实现结合，为多元化融资渠道明晰的、系统化的概念，此外将立足于企业的融资目标，综合分析、比较不同融资渠道的优缺点来实现高效率结合，为实现企业获得稳定的经营发展资金目标。多元化融资战略的特点就是实现融资目标和融资渠道二者的匹配。基于融资目标的差异化，房地产公司具有自身的融资方式组合方式，以便在确保筹资目标达成的前提下,尽可能达到期限、风险、成本等各种因素间的均衡。相关概念界定及理论基础2.1房地产融资的概念融资是一种普遍信贷方法，不仅促进和推动了社会的闲散资金的商业经济活动，即自有资金相对充裕的人和有融资需要的人之间的相互交易活动，而有偿正属于这类经济活动的主要特点。融资通常有固定的期限，原资金持有者在到期时不但能够收回原始资金，还能够从资金的出借中得到利息以及额外报酬。而需要融资资金的一方不仅要支付出资人的本金之外还包括利息以及额外报酬，这也是为了保证双方各取所需经济交易的连续性。融资是常见的流动资金活动，通过将从拥有资金一方手中转移到有需求另一方，这种融资行为模式能够延续因为它实现了增值的目的，双方都可以盈利，房地产融资是以发展房地产业、促进房地产交易为主要目的的经营活动，采用不同的筹集资金方式来带动房地产项目的发展。房地产融资是探讨如何合理地运用融资资金的理论，并必须掌握资金流通方面及项目开发方面有关的基础知识。融资使房地产公司能够筹集需要的资金，是筹集和流通资金的主要工具。融资风险是指企业在融资活动中，会给企业的财务成果产生不确定性因素，企业经由各种融资方式过程中取得的资金，可能产生不能按时偿付、股权变更等不符合经营计划的状况，导致构成融资风险，企业、股东及债权人利益随之受到影响。融资风险最主要受以下方面因素影响：宏观经济环境、资金供需市场、融资渠道结构、融资利息成本及融资时间成本等，融资风险被划分成债务融资风险和股权融资风险。股权融资风险指由于经营不善导致企业市值下降，股东权益也会受到损害。（2）债务融资风险指企业因经营不善导致不能按时偿还债权人的利息或本金，损害债权人利益的行为。在应对融资风险发生时，要首先保证企业经营的稳定发展，保护股东和债权人利益，必须对融资风险进行有效管理。融资风险管理就是要利合理规划对企业、行业和监管部门、手段和流程进行监管，来消除风险的发生及降低风险造成的损失，是确保企业发展稳定性及资金安全性的关键手段。融资风险的管理划分成：尚未产生风险前的识别与预警，风险评估与定位，风险应对措施的制定和实施等，若融资是企业主要的经济活动，那么必定要建立合理，科学的风险控制体系。识别及如何应对融资风险是首要问题，具体解决措施包含了获得与整合市场信息，重视相关的国家政策及政府法规、企业财务报表的编制与管理，严格执行企业内部规章制度以及掌握经营情况等。此外还要重点关注在对风险采取消除措施后的有效性。目前企业能通过财务管理模型的手段模拟风险，其中包括了压力测试及自我评估，能有效检测风险应对措施的效果，再对其完善和改进不足。2.3.1权衡理论Robichek（1967）和Mayers（1984）所研究的权衡理论，是有关公司资产构成的重要学说。根据这一理论，企业通过比较负债的优劣势再分配债务和权益融资的比例。负债有所得税节约的优点，若想达到最大化企业利润，在考虑抵税收益和财务困境成本的基础上，通过比较负债的收益率与成本，然后再抉择最科学、合理化的债务与权益融资比例。企业进行融资风险控制重点反映在其资产结构和负债结构的平衡上，通过调整分配债务结构和权益融资的比重，来达到降低一般企业筹资风险的目的。而房地产公司和一般企业筹资风险则主要在于资本和债务结构的失衡，一旦债务边际效率越来越低,很可能导致边际成本的反向增加，从而引发融资风险。所以企业在背负负债阶段中要进一步优化债务投资和股权投资配比，达到公司价值最优化，减少融资风险且能提高资本利用率。2.3.2信息不对称理论是指在市场经济交易活动中，各种从业人员间出现了信息不对称，把握市场信息较为丰富的人员，通常居于相对有利的地位，而消息不足的人则居于相对劣势的地位。该理论指出:在交易市场上卖方往往比买方更熟悉关于产品的所有信息；拥有较多信息的一方往往能够通过向信息不足的一方传递信息而从金融市场上获利、而市场信息的显示在一定程度上能够克服市场信息不对称的情况，如融资市场化渠道缺失，融资平台狭窄。不少大公司都在股票交易市场挂牌，在债券市场发售过公司股票，所以利用共享银行与其他金融机构信息系统资源的方法，可以促进企业获取广泛的信息内容。但是由于这些企业和融资市场之间缺乏密切联系。金融机构能够更加密切、不断地监视借款人需求和情况，但对小额贷款的借贷人来说，如此做法代价更加巨大。其他金融机构对信息基础设施的欠缺也加大了信息不对称问题。2.3.3控制权理论Aghion和Bolton在1992年提出控制权理论，该理论认为，控制权是企业筹集资金阶段的核心内容。资本结构在控制体系中起着重要作用。差异化的筹资方法会影响到公司的所有者的控制权。在债务融资方面，当投资者持有公司的一定份额时，就能对公司的资产进行处置，这将会对公司的资产控制权产生很大影响。所以在房地产行业，股权融资通常是对具有投资资产专用性质较强，该特殊属性的房地产公司进行投资的。房地产企业融资风险分析与现状及成因 表3-1：房地产企业经营风险点图3-2：房地产行业市场预期资料来源：华安证券研究所。单位：%。表3-3：房地产行业融资政策资料来源：华安证券研究所3.1.5财务风险3.2房地产企业融资风险识别房地产融资风险识别为融资风险控制奠定了基础。在目前的市场经济环境下，房地产企业在筹集资金过程中会面对许多不确定性因素，为了最大限度降低融资风险及损失，确保企业价值最大化，必须采取有效的风险识别技术和手段来度量，接下来主要介绍财务杠杆系数法以及多级模糊综合评估模型的方法。3.2.1财务杠杆系数法随着我国经济的迅速发展，房地产行业也日益发展，必不可少地将迎来不同竞争和挑战。在房地产行业资金供给方面往往面临一定的风险，另外资本运用的效益也不稳定，无法保证企业的投资收益。很多企业在面临财务风险时，都会采用一些特殊的方法来进行风险管理，如预先识别、度量等，以减少公司的损失，同时也尽量保护投资者和债权人的利益。近年来，通常采用的融资风险度量方法是基于财务杠杆系数，一种较传统的融资风险度量模型。财务杠杆在企业中主要表现运用以小搏大的经营策略。财务杠杆也被称为“融资杠杆”，即合理地运用债务资本起到发挥杠杆的作用。财务杠枉的定义能归纳为以下方面：在制定公司的资本结构决策过程中，财务杠杆的作用关键体现在对债务筹资的使用上，又称“融资杠杆”“负债经营”。财务杠杆在企业经营过程中，会凸显企业由于借贷过多而造成负债经营。当企业产生的利润变动时，债务利息是不受其影响的，只要增加生产利润，则应承担的利息也相应减少，投资者的收益便会得到增长和保证。财务杠杆发挥的作用是构建企业最优的资本结构，和企业在筹集资金过程中期望取得附加的收益息息相关。指企业通过负债进行经营的结果即财务杠杆效应。正财务杠杆：若企业负债经营呈现良好的财务状况，每股的利润便增加；相反企业每股利润开始下降，就是负财务杠杆。财务杠杆系数的计算方法：财务杠杆作用的大小一般用财务杠杆系数来表示，其计算式表示如下：DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)或公式变换：DFL=EBIT/(EBIT-I)式中：DFI—财务杠杆系数；EPS—变动前的普通股每股收益；△EPS—普通股每股收益变动额；△EBIT—息前税前盈余变动额，EBIT—变动前的息前税前盈余；I—借款利息。通常会通过比较财务杠杆系数度量融资风险的程度高低。系数的大小体现出了财务杠杆功能的差异，很大程度上反映了企业融资风险当前状况。如果系数持续增大，说明财务杠杆的作用随之增大，企业融资层面也接连着存在巨大的风险。对于高风险的房地产行业来说，企业可采取负债经营等措施，降低财务杠杆系数，分散向权益资本转移的风险，从而降低相应融资风险。财务杠杆系数这一指标方法简单易行，不过仅仅是大概地估计融资风险的存在，却无法具体确定融资风险的水平。所以引入企业股权资本期望收益率，它是基于服从正态分布下的融资风险定量模型：模糊综合评估模型。3.2.2模糊综合评估模型在房地产行业中，在具体估量融资风险水平时，基于正态分布下的股权期望收益率：模糊综合评估模型是常被用来评估融资风险水平的风险量化模型，它利用房地产企业的股权期望收益率能够获得准确的融资风险指标结果。1.企业无负债状态下的模型如果企业处于无负债的情况下，基于服从正态分布的股权期望收益率，构建的模糊综合评估模型推导式为：式子中：-股权期望收益率；-预期收益率；-资产总额；-税率2.企业有负债状态下的模型；当我们假设企业本身处于拥有一定负债的情况下，利用服从正态分布的股权期望收益率，建立的模糊综合评估模型推导式如下P与p的之间关系：式子中：D—企业负债总额；E—股东权益总额；d=D/E；—各年银行长期货款利率企业税息前利润总额R是随机变量，假定税息前利润(EBIT)的预期收益为已知，就能得出概率分布函数，由于R是随机变量，当企业处于无负债经营的环境下，其股权期望收益率和方差可表示为：代表的是无负债企业的风险指标，也就是当企业无负债时，股权加望收益率的离散程度，这一阶段的风险多数情况下是由政策引起的一般性风险，而不是独资风险，若企业处于负债经营时，企业的股权期望收益率是随意波动的，其期望值与方差可以表示为有负债企业的总风险划分为两种，第一种是公司经营风险，第二种为公司的融资风险。一般企业的息税前利润服从正态分布。如果企业处于无负债经营状态，息税前利润率将会浮动，所以和也服从正态分布。当企业处于有负债经营时，和是非统计函数，但服从正态分布。所以表明建立的融资风险度量模型表示如下：式中，P{P≤0)代表企业处于有负债状态时，股权期望收益率的概举，表示以x为标准正态分布N(0,1)的概率密度函数：3.3房地产企业融资风险现状及成因3.3.1融资渠道单一目前我国房地产企业融资结构处于较为单一的现状，作为资金密集型行业，银行贷款是房地产企业的重要资金来源并支撑着行业的发展，但该融资渠道一定程度受我国政策调控影响，尤其是房地产公司相关的金融政策，融资渠道、规模都与宏观调控政策密切相关，会直接影响企业融资。比如央行提高存款准备金率，将导致银行等金融机构的信贷扩张能力受限，影响企业的贷款额度同时必然会增强财务风险。图3-4:房企融资渠道（平均规模以上企业）资料来源：天风证券研究所。单位：亿元如图3-4所示：我国大多数房地产企业的贷款由银行承担，若房地产企面临经营不善、资金难以收回或无法偿还高利贷等状况，将极有可能导致企业资金链断裂。考虑到房地产行业的特点：高负债、资金密集型和建设周期长等因素，银行很难在短时间内将资金全部撤回。而且我国缺少高效的风险分担机制，因此一旦出现房企违约，金融风险将迅速转移到银行身上，如果出现房地产泡沫，甚至可能危及到整个金融系统的安全。由此可见银行承受着巨大房地产行业融资的风险，当房地产行业出现危机银行就会接连受到冲击，遭受不可估量的损失，从而影响我国整体经济发展。3.3.2资产负债率较高近年来我国的房地产企业的资产负债率基本都呈现出一个相对较高的局面，2020年房地产企业平均负债率与其他行业来看较高，这也是房地产行业的特性所决定的，房地产项目的开发都依赖于资金的支持，且建设周期较长，所以资产负债率一直居高不下。表3-5：我国房地产企业财务数据资料来源：华安证券研究所由表3-5可得出：缺乏自有资金是我国房地产企业普遍现象，近年来大多房地产企业自筹资金占总资金比例维持在30%左右，远低于新政策35%的自有资本金比例的最低要求。因为自有资金的不足，绝大部分房地产企业不得不依赖高负债经营。这一比率远远高于国内除金融业外的其他行业。如果负债比率过高，不仅会引发企业的财务风险如财务杠杆效应的负面作用、企业的再融资能力也将大幅度降低、偿付债务风险也会增加债权人的风险。3.3.3房地产行业融资立法不健全我国对房地产行业和融资法律法规仍不够完善，目前我国还未执行具体、有效的政策和立法来支持房地产行业的创新融资，相关产品缺乏适宜的发展空间和利用，间接限制了企业融资渠道。与其他国家相比，我国的金融融资政策还处于初级阶段，许多政策和制度并没有随着市场经济的变化而改变，它们一般是以大中型规模的房地产公司为对象而制定的，但我国的现实情况是涉及到很大比例的中小型的房地产公司。为了实现规范统一金融环境的目的，国家应加大政策调控力度，虽然房地产行业的资金供给依旧非常困难，但完善房地产行业金融相关法律法规，能够帮助提高市场经济效率，也是主要改善国民经济的关键措施。3.3.4政策变动加剧企业融资风险由于近年来房地产行业趋势上涨，国家对房地产行业的态度逐渐转变，相关扶持房地产企业的金融政策随之收紧。我国政府部门积极采取行动打击炒房类行为，并持续出台房地产调控政策，全国各地响应我国政府的号召，以抑制房地产行业泡沫化为目标的各项政策，例如：央行持续性提高存款的最低准备金率，而且严格地规范每一年房地产贷款的额度，此外在面临购房限制、信贷限制以及限价限售等调控政策的重重压力之下，导致房地产资金短缺，项目审批周期被延长等必定会给房地产企业融资带来巨大影响。如图3-6所示，调控政策密集落地后会对前期挤压的需求造成影响。政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，表明了中央对于房价调控的决心，毋庸置疑地影响着房市的走弱。图3-6：我国各线城市房价涨幅资料来源：华安证券研究所，单位：%此外“三条红线”对于资产负债率、净负债率和现金短债比都做出明确要求，迫使房地产企业降低杠杆，提高自身获取现金流的能力，因而约束了商业银行对房地产企业放贷行为，控制了商业银行对房地产的总信贷规模、这使得房地产企业获得信贷的难度大幅增加.万科房地产企业经营与财务状况4.1万科房地产企业基本分析4.2万科房地产企业融资结构4.2.1万科资本结构图4-1：万科历年资产负债结构（单位：亿元）4.2.2万科融资结构融资结构是当企业通过不同方式筹集资金，其筹集资金的金额占总资金的比重，也被称为资本结构。资本结构的概念是长期负债占净资产的比重，它反映了特定一时间点的债务状况。融资结构是资本结构的延伸，既包括长期负债，也有短期负债。目前房地产行业划分成内部和外源融资。其中内部筹集到的资金涉及到股本、职工筹资、公积金及未分配利润。鉴于公司的自身资金有结合了成本较低、高自主性、低风险的优点，通常内部融资为企业筹集资金的首要方式。而外部融资就是通过银行借款、发行股票、债券等金融机构的渠道向企业外部主体筹集资金，获得高融资金额的同时也存在着高风险。企业融资模式往往基于选择合理的融资结构，其通常会被市场环境、筹集资金成本、公司控制权制度、国家统一出台政策等诸多方面影响。图4-2：万科历年股权融资结构（单位：亿元）万科的融资结构划分成债券融资及股权融资两大部分，分析图4-2的万科历年股权融资情况中得出结论，未分配利润自从2016年起呈迅速上涨趋势，占了50%左右比重。盈余公积金在未分配利润的份额占第二比重。由于万科还通过发行股票、债券或别的外部融资渠道，避免不了增加相应的融资成本，包括评估、承销成本费用，而运用未分配利润筹集资金能节省不少融资成本及费用。4.2.3万科债务融资结构与非流动负债相比，流动负债的低融资成本是其主要优点，即是被许多国内企业广泛采用原因之一，万科就是其中代表。根据图4-3所示，万科企业自2016至2020年这五年间，公司的流动负债占总负债的比重较高，且长期处于高水平。2016年万科的流动负债占比达到了86.70%。2016-2020五年间，流动负债占负债总额的平均比例甚至高达86.79%。当分析债务融资结构时，显而易见万科使用较高比例的流动负债来筹集资金。这种风高险的财务策略，不仅可以带动公司大量资金的流动性，提高企业商业价值及获利能力，企业的筹集资金成本也能减少：需要强调的是，这可能给企业造成潜在、必不可少的财务风险，企业资金链如果陷入困境，大概率面临严峻的经营危机。所以万科必须建立最优的债务结构，也要将关注点放在高比率的流动负债是否会给企业带来潜在的风险。图4-3:万科历年债务融资结构（单位：亿元）由于短期负债及长期负债一定程度上决定着房地产行业健康长远的经营发展方向，和可预见或不可避免的财务风险、选择正确可取的经营水平与财务风险指标是房地产行业需要科学合理化的方式和手段来衡量的，不仅可以降低财务风险的水平，还可以获得最佳债务结构和股东收益的增加。

万科房地产企业融资风险识别及解决方案5.1.1融资渠道不够多元化因为房地产企业经营筹集资金的需求量较大，土地价格逐年上涨，万科集团持续性增加土地持有量并扩张经营范围，若投资大笔资金购置土地后没有立即开发项目，随之伴随的是高额的本息债务及开发成本，要承担着资金链供应不足的风险。万科集团选择债权融资和银行借款作为主要的筹集资金方式，但融资渠道选择狭窄会造成潜在的融资风险。分析国内房地产企业的融资现状可以得出，该特殊行业的企业若能够运用多元化融资模式去合理分配资源，就能达到消除或避免融资风险效果，比如典当融资、融资租赁、海外证券融资、房地产产业投资基金等等。万科企业融资策略中涉及到了银行贷款、债务融资、股权融资及预先收取定金的渠道，仍和金融市场中多样化的筹集资金渠道相比而言较为狭窄，持续采用较为熟悉的筹集资金方式可能降低公司的融资能力，万科集团应开拓多元化融资渠道，以便满足公司的长期发展和持续扩大的资金需求量。5.1.2资本结构不合理万科集团资产负债率偏高，对外部融资的依赖程度高，因此一定程度上缺乏更合理、科学化的融资结构。从万科集团的债务体系可以得出，中长期负债占比比较低，短期负债水平高，企业需要承担偿还巨大的债务压力。相对于万科集团将来在制定筹集资金策略时，必须注意到合理地平衡长期与短期负债之间的比重。图5-1：万科历年资产负债率资料来源：前瞻网从图5-1上述数据来看公司的负债水平有所上涨，但是其偿债能力却在逐年下滑，为避免一定偿债风险，公司应尽快降低短期负债在总负债中的占比。万科集团自2016年至2020年五年期间的筹集资金过程中，2020年万科集团的资产负债率为79.20%，高于50%融资金额是从高融资效率、资金量庞大和借款期限较长的银行中获得，然而依赖银行借款会影响融资结构的合理性，因为银行会紧跟政府出台的货币政策去调整贷款额度，如果贷款利率上升，很大概率会增加企业筹集资金的成本。当企业面对融资风险还不能从别的方式渠道中取得融资资金，就会存在极大的偿债风险。所以只依靠外源性融资不利于企业的长期发展，还会使企业面临极大的经营风险，股东权益也会接连受到损失，使企业筹资资金难上加难，这样恶性循环现象是不利于公司健康长远发展的应极力避免。5.1.3融资决策机制不健全万科集团的股东大会成员大多在公司内部担任管理岗位，管理层在股东大会上毫无疑问地占据着重要地位，融资决策容易受到管理层的限制和影响，经营管理方面也是公司董事会需要关注的问题，涉及到决策机制不够科学、缺乏具体的运作程序和规范等。企业管理层是制定筹集资金策略的主导层，企业整体融资情况不利于筹集资金过程中的透明化及公开化。所以万科集团在融资阶段必须引入约束机制进行管理，采取更加规范化，科学的筹集资金的结构和渠道，不然企业将面临高财务风险、并且陷入失去同行竞争力的困境。在具体运作流程中，由于董事会运作方式和选任制度不同，职工在进行投资决策时受相应的因素影响，如基层职工代表均属于企业管理层下属的工作人员，当公司管理层和职工在董事会中共同工作，管理层起到了关键的主导作用时，在为公司筹集资金阶段则需董事会起到督促作用，基层职工发挥的主观能动性作用也十分局限，此外基层职工在监事中占比小，从而管理层占主导地位，融资决策必会受影响。短期来看，目前基本仍处于下行途中，公司凭借拿地及融资优势、保障房贷款管理放松、预售资金监管调整是“稳增长”的开端，有望进一步提升市场价值。从长期发展的角度而言，在中央政府的坚定"稳地价和房价"等政策，房地产行业会由粗放型发展朝精细化经营转型、从土地分红向管理分红、企业品牌优势、企业资金管控，平稳发展运营将更符合未来产业发展，而且还为多元化格局下开拓出新的成长空间，并能够逐步拓展产业的领先优势。5.2.1拓宽融资渠道谈论关于企业融资生命周期理论，可以得出结论：处于不同成长阶段的企业适用于相应合理的融资渠道及方式。万科的案例分析表明，在成长阶段中的早中期，银行融资及股权融资份额非常大，有必要积极拓宽筹集资金渠道，例如开发国内外资本市场、与金融机构发行债券、上市融资等直接融资方式筹集资金，还要主动开拓新领域如房地产信托或信托投资基金，让它们变成筹集资金方式体系的备选选择。虽然万科集团自成立来的融资方式与企业融资生命周期理论几乎一致，但在融资渠道选择方面必不可少地要综合考虑企业的定位。万科要根据企业的自身发展阶段和情况、房地产行业特点以及宏观经济形势来筛选最优的融资模式。房地产企业融资结构的灵活性能通过多元化的筹集资金方式得到增强，我国为维持国民经济的可持续发展，往往会通过调整银行利率或降低存款准备金率等此类宏观调控的措施，来实现经济稳定发展和确保房地产行业趋势朝着正确方向发展的目的。若房地产企业以银行融资为主要的融资渠道，一旦宏观政策变化将会对企业资金链造成影响和冲击。建议万科集团开拓多元化的筹集资金渠道，一方面可以满足企业的融资需求，让企业的融资结构增加更加灵活性，还减少了宏观调控对企业带来的融资风险方面的影响，确保了资金渠道的稳定。5.2.2优化融资结构建议万科集团要采取科学、高效的措施来决定融资策略，将融资风险控制到最低水平。在融资初期阶段，通过科学合理的方式预算项目的资金准备额、判断金融市场的融资环境，都有利于企业做出最优的资金规划安排得到最完善的融资结构。万科集团短期负债比率相较于长期负债偏高，确保资金链的稳定的前提就得合理规划两者比重。房地产行业项目普遍开发周期长，资金会占用相对长时间，而长期负债有着财务风险小且还款期长的特点，利用长期借款方式筹集资金，能确保项目开发使拥有足够的资金。若贷款期限可以延长到项目最终交付，企业的债务只要通过项目销售款就能偿还，避免资金短缺时要多次通过短期贷款的方式弥补。表5-2:财务预测与估值资料来源：华安证券研究所由表5-2对万科未来财务状况进行了预测与估值，结果是经过对理念的资产负债率与流动负债比率等因素权衡得出的合理预测值，万科集团需要提高其自身管理水平，例如加快企业资本的变现速度和提高产品的销售能力。房地产行业无论从产品还是项目角度而言都属于高端市场，因此与其他行业相比该市场的目标客户非常局限，企业及时地做出正确的发展决策有利于扩大客户范围，能够为企业创造更多利润奠定基础。万科集团要对金融经济市场和政策变化趋势进行详细的研究，掌握市场变化规律，完善好合理健全的企业经营策略，有利于增强创造现金流的能力和确保企业经营发展期间资本流动的稳定性，还能提升资产利用率产生额外收益。在房屋销售过程，要确保客户有足够的经济能力，在合同签署的期限内支付相应房屋款，有助于规避现金回流的风险。企业为了实现加快回笼资金的速度，一方面要管理开发周期长的项目，检查施工速度督促早日完工，另一方面要尽可能出售已完工的项目，为了防止金融市场变动导致的不确定性后果和规避库存积压带来的风险。不仅如此，企业还能通过完成各类项目后总结经验，制定符合企业长期发展的租赁或销售策略，以达到。若企业同一时间段进行多项项目，最好决策出适当比例分配到各个项目上所需的资金。万科集团的两种融资方式划分为债权融资和股权融资。首先从融资涉及的成本看来，股权融资的重要性不容忽视，它通常相较于债权融资付出的费用和成本更高，这无疑增加了公司的财务压力。当公司面临巨大的经营压力时，市场对于经营风险做出应急反应是不可避免的，所以接连导致股权融资成本的增长。因此企业通常采用选择债权融资来降低融资成本，股权融资于债权融资有不同的优劣势，房地产企业无论大小规模要想实现企业的可持续发展，就必须考虑自身经营的财务状况和经济市场环境，规划适合未来发展目标的融资策略、分配好合理的股权和债权融资比例。5.2.3完善企业内部控制制度万科房地产企业在未来的发展中需要综合考虑影响可能融资的因素，并建立较科学有效的融资活动内部控制体系，主要对融资流程的分析、监督工作来进行管理和控制。必须基于自身融资特点和市场变化，严格遵循房地产行业部门颁布的政策，完善企业筹集资金方面的各项管理工作，实时监控建设项目阶段的融资进度和合法性。降低企业资金链脱节的风险；建议万科集团更新和完善财务管理机制与风险预警，重点防范、管理、识别和分析筹集资金阶段的潜在风险，提高资金管理效率，并制定具体的实施方案以达到理想融资效果；还应适当协调贯彻各部门工作，完善企业内部监管机制，不断改善和优化筹集资金过程现有的管理模式，减少因缺乏融资管理而带来的风险的可能性。结论与未来发展建议6.1主要研究结论通过对融资风险理论的分析和万科房地产融资风险管理案例的研究，为了更有效地利用资金，实现高效率高质量的融资，完善我国房地产的融资机制提高风险防范的能力，本文研究得出以下几项结论：（1）就国内房企业融资现状和风险表现类型分析，其筹集资金方法较为丰富但具有一定上升空间，尽管规模不小但缺乏偿债能力。房地产市场流动性逐渐下降的整体背景，主要由于政策风险、财务风险和融资渠道风险。而政策的变动加大了公司融资经营风险、公司现金流压力不断扩大、公司面临银行贷款困难及严格的风控要求增加融资成本都是发不确定性的原因。（2）针对目前房地产公司的金融管理策略，提出了强化防范，健全相关政策追踪机制、构建防范风险体系；强化财务风险控制效应，提高整体内部财务监督管理水平，及发挥外部审计监督作用；通过多渠道融资的方式削弱对银行的依赖，多元化融资如债券与权益融资同时进行。（3）本文从企业融资风险管理的宏观风险及微观风险角度分析，从企业财务风险指标出发建立了我国房地产行业融资风险管理评价体系，从模型建立、风险预测等方式进行定量计算，并结合了企业融资风险的分级评估等步骤，构建了国内房地产行业融资风险管理评估体系，根据房地产行业的企业财务指标与系统性风险指标进行量化，从而实现国内房地产公司的融资风险计量。6.2未来发展建议房地产行业是较为特殊行业，需要内部和外部环境的共同努力才能保持稳定健康的发展水平，以下提出几项对于我国房地产行业的未来发展建议：6.2.1实现多元化融资模式和个性化选择通常来说，企业越依赖信贷融资也会面临越高的财务风险。自房地产行业发展以来，由于银行信贷作为主要融资渠道，一定程度上会产生不利于企业发展的后果，例如银行与企业信用的关系僵化、银行承担巨大风险、风险聚集化等。而房地产企业持续性发展的前提就是避免过度依赖信贷的同时开拓高效的渠道筹集资金，这无疑是房地产行业迫在眉急该处理的问题。我国房地产企业的筹集资金规模在一定程度上由渠道所决定，因为房地产行业属资本密集型，如图6-1所示：该行业的项目普遍开发周期长，资金也会占用相对长的时间，如果只在同一个资本市场完成资金筹集，就无法应对持续增加的资金需求量。所以国内房地产公司要采用符合长远发展战略的筹集资金渠道组合，进一步开拓资本市场领域及多元化融资途径，以吸收海内外资本市场的融资资金。图6-1:房地产项目开工流程开拓多种融资渠道还能加快资金使用率，因为它能整合项目建设期和融资期，像银行等金融机构通常有固定的贷款期限，并且无法协调一致项目建设期和融资期。但多元化的融资渠道可以提供解决方案，可以根据项目的特征如期限时长、融资金额等灵活调整筹集资金的方式，不仅能维持高资金使用率，还能确保房地产企业稳定长远的发展。6.2.2优化资本结构不同的房地产公司应该选取与企业规模相匹配的融资结构，在增加自身规模的同时，要全面地根据企业偿债能力和获利能力的实际情况，在债务融资和股权融资二者谨慎抉择，而不要因为单纯地要求扩张资产规模，导致财务杠杆的增加。若公司获利能力与偿债能力都偏强，则企业经营的总收益在偿还完贷款本金与利息的情况下仍旧有结余，此时就可适当地将债务融资作为首要抉择；但若公司盈利状况不好，无法及时获得足够的销售回款，偿还不了高额的欠款，那对该公司而言，最好的选项将是股权融资。因此房地产企业要在全面掌握自身公司特点及经营状况的前提下，权衡利弊，抉择出最佳的融资结构。房地产行业筹集资金，在大方向上应该区别出外源性融资与内源性融资，因为过于依赖其中任何一项融资渠道均会给企业发展带来负面影响。若企业基本通过外源性融资来筹集资金，企业面临财务风险就显得较大。因此房地产企业要抉择好外源性融资和内源性融资二者的比例，要求房地产行业在整个建设过程期间均具有较好的资金供应及偿债能力的水平。抉择最佳资本结构是房地产公司在融资开展之初所必须着重考察的方面，要与企业自身偿债能力相符合，并合理运用好财务杠杆。为最大化利润和优化资本结构可以选择引入间接作为负债的筹集资金方式，例如如明股实债，永续债，同股同权等。长期负债和短期负债适当结合，计息负债和不计息负债适当结合。房地产公司进行筹集资金的所有过程中，需要随时调节最佳资本结构，以进行高质量高效率的融资。6.2.3完善房地产行业融资的法律环境房地产行业一方面要求企业弥补改善不足之处，另一方面还要有外部环境有关法律法规的协助保护，健完善的法规和良好的政府环境促进多元化战略的有效执行。就当前情况而言,中国针对房地产公司融资的立法不够完善。企业在进行融资过程中，如果没有法律去保障和约束融资行为，资本市场的秩序易受到扰乱。因此我国政府必须持续关注房地产融资有关的法律法规，给房地产行业融资创造一个良好的法律环境的同时，提供合理的法律指导及保障。为了完善房地产行业融资有关的法律法规，国家要全面建立健全的法律体系，企业也应当给予积极配合。首先，由于我国的金融体系基于房地产行业融资，企业将会受到国家金融体制变革的束缚与影响。在建立健全的宏观金融立法时，房地产融资立法能相应地起到约束与规范功能。其次融资方式不同也会形成产生不同特点，比如融资风险水平高低不同、筹集资金效率有所差异等，无法建立一个完整适用于各种融资方式法规。所以银行贷款、发行股票、典当融资等不同融资渠道，都必须有针对性的法律监管。一方面政府能对现有法律法规的缺陷进行修订和完善；另一方面通过分析与比较企业融资过程中频繁出现的问题，政府会制定出台全新的法律法规。法律建设，对于现在发育得并不充分的中国房地产资本市场而言有着十分巨大的现实意义。6.2.4加强金融监管和稳定房地产金融市场一个发展成熟的房地产融资市场前提是实现完整的、有效的金融监管。但目前我国房地产金融市场就是缺乏有力的金融监管，导致市场效率碰到壁垒无法得到提升，从而产生系统性金融风险。多元化融资牵涉到多个主体，融资过程中可能引发一些违反法规的行为。因此随着房地产行业和金融市场的不断创新与发展，金融机构监管的重要性日益突出。首先房地产企业必须保持对信贷的重视，并加大金融监管力度。从国内房地产行业总体融资结构看来，信贷融资占很大比重。从中国房地产业兴起至今三十多年，以房产开发信贷、住房消费贷款、土地储备信贷和建筑公司流动性信贷为主体的房地产行业信贷，虽促进了整个产业的快速发展，但同时可能会迎来金融市场系统风险及房地产整个行业财务危机。因而监管机构必须不定期对银行信贷开展监管工作，鼓励监督机制能产生良好效果。此外，也要提升总体银行业工作人员的自律性，严格惩罚制度，对不管公司内部还是银行产生的违规行为均对其实施责任追究，以此降低信贷带来的经营风险。另外，市场监督管理机构还要强化对金融中介组织的独立性与公正性的监管。金融中介组织是指专门从事将资金在需求者与供给者之间进行融通的媒介实体，还有会计事务所、律师事务所和投资评估中心等金融服务组织。这些中介机构通过提供各类专业服务提升企业融资行为的有效性。但在实际市场运行中，一些金融中介组织并没有充分的独立性和公正性，在谋求利润同时，部分金融组织结构通过财务数据造假、提供虚假评价报表等违法行为，协助企业获取资金。这是由于监管的欠缺导致行业危机的频繁发生。因而要求金融监管部门强化监管力度，从中介环节维持市场的稳定有序。对于中介组织自身，也必须通过定期披露企业诚信情况及提供重要财务数据，以提高道德规范从而实现公司稳定长久发展。我国要不断完善在金融市场，风险规范管理方面的立法工作，有利于房地产公司融资构建更加完善的政府法律环境，并顺应金融市场经济国际化的趋势。6.2.5构建融资风险预警体系众所周知，房地产行业是一个高风险投资项目。整个房地产投资过程会利用不同功能的融资工具，这就导致房地产融资存在着潜在的风险，因此企业必须建立高效、严谨的融资风险预警体系，最大限度地减少融资风险的发生。首先，房地产公司要构建有关宏观经济变量融资风险预警指标体系，并能够督促检查影响融资项目进度的所有关键指标以及运营与管理活动的进展情况，从分析中所获取的数据能够及时发现，筹集资金过程中的潜在风险，再采取适当措施避免。房地产企业一般对宏观经济变量和融资过程进行建模—房地产融资风险度量模式，该方式能衡量评估房地产融资风险水平，也包括宏观经济方面的