房地产中介合同模板及注意事项

在房地产交易的全流程中，中介合同是规范服务边界、明确权利义务的核心文件。一份严谨的中介合同既能保障交易效率，也能有效规避产权纠纷、服务违约等风险。本文结合实务经验，梳理中介合同的核心条款框架，并从交易安全角度解析关键注意事项。一、房地产中介合同核心条款示例（一）当事人基本信息条款合同首部应明确三方主体（若为买卖中介则含中介机构、买方、卖方）的基础信息：中介机构需载明全称、统一社会信用代码、营业地址、联系方式，并附营业执照或备案证明编号（可在合同后附复印件）；买卖双方需填写姓名、身份证号（或企业法人证照信息）、联系地址、有效联系方式，确保主体身份可追溯。（二）中介服务内容与范围条款需以列举式明确中介的核心服务，避免模糊表述：房源端服务：如“提供真实有效的房屋信息（含产权、抵押、租赁现状）、协助卖方整理交易资料、陪同买方实地看房”；交易端服务：如“协助买卖双方协商交易条件（房价、付款方式、交房时间等）、拟定《房屋买卖合同》文本、协助办理网签备案、产权过户、贷款审批（若涉及）、物业交割”；禁止性义务：如“不得故意隐瞒房屋权属瑕疵、抵押查封状态、房屋质量问题，不得捏造交易信息误导当事人”。（三）服务费用及支付条款需清晰约定费用构成、支付节点与退费情形：收费标准：明确中介服务费比例（如“按房屋成交总价的X%收取”），若涉及代办费（如贷款、过户）需单独列明；支付时间：区分“促成交易时支付”“过户完成后支付”等节点，避免提前收费；退费约定：约定“未促成房屋买卖合同成立的，中介应退还已收取的服务费（或按实际服务成本扣除后退还）”；若因中介故意隐瞒信息导致交易失败，需约定“全额退费并赔偿损失”。（四）房屋基本情况说明条款需与房产证信息完全一致，包含：房屋坐落（精确到门牌号）、建筑面积、户型、楼层；产权性质（商品房、经济适用房等）、房产证号、产权人姓名；权利限制情况（是否抵押、查封、租赁，租赁期限需明确，避免“买卖不破租赁”纠纷）。（五）交易流程与时间节点条款需将关键环节的时间量化，避免“尽快办理”等模糊表述：看房与协商期：“中介应在签约后X个工作日内安排首次带看，买卖双方应在X日内完成交易条件协商”；网签与过户：“买方支付定金后X日内完成网签，网签后X日内办理产权过户手续”；房款支付：“买方应在过户前X日支付首付款至资金监管账户，尾款在过户后X日内由贷款银行发放（或买方一次性支付）”；交房时间：“卖方应在过户完成后X日内腾空房屋并办理物业交割”。（六）违约责任条款需区分三方违约情形，约定对等的责任：中介违约：如“中介故意隐瞒房屋瑕疵导致交易解除的，应退还全部服务费，并按房屋总价X%向买方/卖方赔偿损失”；买方违约：如“买方无正当理由拒绝签订买卖合同或逾期付款的，已支付的定金不予退还，且需按房屋总价X%向卖方支付违约金”；卖方违约：如“卖方无正当理由拒绝签约或逾期交房的，应双倍返还定金，并按房屋总价X%向买方支付违约金”；免责条款：明确“因政策调整、不可抗力导致交易无法履行的，各方互不承担违约责任，但应退还已收款项”。（七）争议解决条款约定纠纷的处理方式：协商优先：“争议发生后，各方应先协商解决；协商不成的，按以下第X种方式处理”；仲裁或诉讼：选择仲裁需明确仲裁机构（如“提交XX仲裁委员会仲裁”），选择诉讼需约定管辖法院（如“由房屋所在地人民法院管辖”）。（八）其他补充约定条款可根据交易特殊需求补充：房屋装修、附属设施的归属（如“房屋内空调、热水器等设施随房转让，卖方不得拆除”）；户口迁移要求（如“卖方应在交房前将户口迁出，逾期按日支付违约金”）；通知与送达：约定“各方确认合同载明的联系方式为有效送达地址，短信、邮件通知自发出时视为送达”。二、房地产中介合同签订与履行注意事项（一）签约前：审慎核查，规避源头风险1.中介资质核查要求中介出示营业执照、房地产经纪机构备案证明，并通过住建部门官网查询备案信息，确认其经营范围含“房地产中介服务”。若中介以个人名义签约，需核实其是否持有《房地产经纪人员职业资格证书》。2.房屋产权穿透式核查要求中介提供房产证原件（或复印件加盖公章），核对产权人姓名、房屋地址与合同是否一致；通过当地不动产登记中心官网或线下窗口查询房屋查档证明，确认房屋是否存在抵押、查封、多次抵押等限制交易的情形；若房屋为共有产权（如夫妻共有），需要求共有人出具《同意出售声明书》（可在合同后附复印件）。3.房源真实性验证避免“低价引流”的虚假房源：要求中介提供业主《独家委托协议》或看房确认单，并现场核实房屋现状（如户型、装修与描述是否一致）。（二）签约时：条款审查，筑牢权益边界1.服务内容：拒绝“模糊化”表述若合同仅约定“中介协助办理相关手续”，需要求细化为“协助办理网签备案、产权过户、贷款审批（含公积金/商贷）、水电燃气过户、物业费结算”等具体事项，避免中介后期以“额外服务”为由加价。2.费用条款：明确“明码标价”区分“中介服务费”与“代办费”：若中介承诺“全包价”，需在合同中列明“代办费包含X项服务，无额外收费”；退费条件需量化：如“未促成交易的，中介应在X个工作日内退还服务费，逾期按日支付违约金”。3.违约责任：追求“对等性”警惕中介合同中“买方/卖方违约需高额赔偿，中介违约仅退还费用”的失衡条款。可要求补充：“中介故意提供虚假信息导致交易失败的，应赔偿买方/卖方实际损失（如购房诚意金利息、误工成本等）”。4.格式条款：要求“逐项说明”若中介提供的是格式合同，需重点审查“免责条款”（如“中介对房屋信息真实性不承担责任”），要求中介以加粗、下划线方式提示，并书面说明条款含义；否则可主张该条款无效。（三）履行中：证据留存，动态把控风险1.全程留痕，固化证据沟通记录：将看房意见、价格协商、付款方式变更等内容以短信、微信文字（避免语音）、邮件形式确认，注明“此为《中介合同》补充约定”；付款凭证：所有款项（定金、服务费、房款）均通过银行转账支付，备注“XX房屋定金/服务费”，拒绝现金交易；文书签收：接收房产证、合同副本、查档证明等文件时，要求出具《签收单》，注明文件名称、日期。2.节点管控，防范逾期按合同时间节点推进交易：若中介或对方逾期（如未按时网签、过户），需在逾期3日内发《催告函》（可通过EMS邮寄，留存回执），函件中明确“逾期X日将解除合同并追究违约责任”。3.主体变更，重新确权若交易过程中出现主体变更（如卖方离婚后房产归一方、企业卖房后股权变更），需要求新主体出具《权利转让声明》，并重新