店面合租合同样本及风险预防措施

店面合租合同样本及风险预防措施在创业浪潮与商业成本高企的双重背景下，店面合租成为不少中小商户降低经营成本、共享客源的选择。然而，合租模式若缺乏清晰的合同约定与风险防控，极易引发费用纠纷、使用冲突甚至法律纠纷。本文结合实务经验，提供一份兼具实用性与合规性的合租合同样本框架，并拆解常见风险及预防措施，助力合租双方厘清权责、平稳经营。一、店面合租合同核心条款（样本框架）（一）合租主体与标的约定主体信息：明确合租双方（以下称“甲方”“乙方”）的姓名/企业名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式；若存在原出租方（房东），需注明其身份信息及同意合租的书面确认（可作为合同附件）。标的描述：清晰界定合租店面的地址、建筑面积、产权归属（或原租赁合同主体），并约定双方各自的经营区域（如“甲方使用店面东侧约XX平方米经营餐饮，乙方使用西侧约XX平方米经营零售”）。（二）合租期限与费用分担期限条款：约定合租起止时间（如“202X年X月X日至202X年X月X日”），期满前30日协商续租，续租需重新签订合同；若一方提前终止，需按“退出机制”承担责任（见后文）。费用明细：租金：明确总租金金额、双方分摊比例（如“甲方承担40%即每月XX元，乙方承担60%即每月XX元”）、支付时间（“每月5日前转账至指定账户”）。附加费用：物业费、水电费（按实际抄表数或约定比例）、税费、公共区域维护费（如清洁、设备维修）等，需逐项列明分摊规则。（三）使用与管理规则经营限制：约定双方经营业态（如“甲方仅限经营轻食，乙方仅限经营文创产品”），禁止擅自变更用途或超范围经营。公共区域：明确公共通道、卫生间、招牌位的使用规则（如“公共通道每日22:00后禁止堆放货物，招牌设计需双方协商并符合城管要求”）。安全责任：约定各自经营区域的消防、用电安全责任，公共区域由双方共同维护，事故损失由责任方承担。（四）装修与设施约定装修审批：任何一方装修需提前15日书面告知对方，并取得房东（或原出租方）同意，装修方案需双方确认。费用与归属：装修费用由装修方承担，合同终止时，可拆除的设施由装修方自行处理，不可拆除的（如吊顶、墙体改造）归店面所有者，或由双方协商折价补偿。（五）转租、退出与违约责任转租限制：未经对方书面同意，任何一方不得转租；若需转租，新合租方需符合双方约定的经营业态，并重新签订三方协议。退出机制：一方提前退出需提前3个月书面通知，结清所有费用，并赔偿对方“寻找新合租方的合理成本”（如中介费、空置期租金损失的50%）。违约情形：拖欠费用超15日、擅自变更用途、破坏店面结构等，违约方需支付违约金（如“相当于2个月租金”），并赔偿实际损失。（六）争议解决与其他约定争议优先协商，协商不成可向店面所在地人民调解委员会申请调解，或向辖区法院提起诉讼。合同附件可包含：房东同意合租的书面文件、店面产权证明/原租赁合同、装修方案图、费用缴费凭证模板等。二、店面合租常见风险及深层诱因（一）费用分摊“模糊化”：从“小摩擦”到“大矛盾”典型场景：公共水电费按“人头”还是“面积”分摊？物业费包含哪些服务？若合同仅约定“共同承担”，极易因旺季营业额差异、公共区域使用频率不均引发扯皮。诱因：合同未对“费用项目、分摊依据、缴费节点”做穷尽式约定，依赖口头默契。（二）使用冲突：经营节奏与空间的“零和博弈”典型场景：甲方做早餐需早6点开门备货，乙方做酒吧需晚2点清场，噪音、货物堆放、招牌遮挡等问题频发，甚至影响客源。诱因：未提前预判经营业态的时间、空间冲突，合同仅泛泛约定“友好协商”，缺乏可执行的规则。（三）产权/租赁权瑕疵：合同“从生效到无效”的风险典型场景：二房东转租店面但未获原房东同意，或房东事后以“禁止合租”为由解约，导致合租双方投入的装修费、租金血本无归。诱因：签约前未核查“产权归属、原租赁合同条款（是否允许合租）”，轻信口头承诺。（四）违约成本“过低化”：违约方“低成本脱身”典型场景：合同仅约定违约金500元，一方因经营不善拖欠租金2万元，或擅自转租获利，违约成本远低于实际损失，守约方维权困难。诱因：违约金设置脱离实际损失，未约定“维权费用（律师费、诉讼费）由违约方承担”。（五）装修与设施纠纷：“投入”与“补偿”的失衡典型场景：甲方装修后经营1年退出，要求乙方按“折旧后价值”补偿装修费；或公共设施（如空调）损坏，双方推诿责任。诱因：装修前未书面约定“拆除条件、补偿规则”，设施维护责任未明确到具体区域或设备。三、风险预防的“实操工具箱”（一）合同条款“颗粒化”：把“模糊地带”变成“清晰规则”费用管理：列清所有费用项目（租金、物业费、水电费、税费、公共维护费、设备折旧费等），明确分摊依据（如“按经营面积比例”“按营业额比例（需每月对账）”“固定比例”）。约定“缴费逾期滞纳金”（如“每日按欠费金额的0.3%收取”），并留存银行转账记录、缴费票据作为证据。使用规则：制定《合租使用细则》作为合同附件，细化营业时间（如“甲方7:00-20:00，乙方10:00-22:00”）、公共区域使用时段（如“每日22:00-次日7:00禁止使用公共通道”）、货物堆放区、噪音分贝限制等。（二）产权与租赁权“双核查”：从源头规避合同无效风险要求出租方（或原承租人）提供房产证复印件（核对产权人）、原租赁合同原件（查看“是否允许转租/合租”“租赁期限是否覆盖合租期”）。若为二房东转租，务必要求其提供房东书面同意合租的文件（可约定“若因房东解约导致合同无效，二房东需赔偿双方全部损失”）。（三）违约条款“精准化”：让违约方“不敢违约”违约金设置需结合实际损失（如“相当于3个月租金”“赔偿对方装修费、营业额损失等实际损失”）。约定“维权成本承担”：“违约方需承担守约方因维权产生的律师费、诉讼费、差旅费等合理费用”。（四）装修与设施“书面化”：从“口头约定”到“白纸黑字”装修前签订《装修协议》，明确：装修方案（含效果图、施工时间）、费用承担、是否可拆除、合同终止时的处理方式（如“可拆除设施需在3日内清理，否则视为放弃”）。设施维护责任按“区域/设备”划分（如“甲方区域内空调由甲方维护，公共区域空调由双方平摊费用”），定期检查并留存记录。（五）退出机制“前置化”：给双方“留好后路”提前约定退出通知期（如“3-6个月”），并明确“损失赔偿范围”（如“空置期租金损失由退出方承担50%，新合租方引入前的租金由退出方全额承担”）。允许“过渡期合租”：退出方在通知期内可协助寻找新合租方，新方签约后，退出方方可正式离场。（六）补充措施：从“合同约束”到“长效管理”证据留存：所有沟通（协商费用、装修方案、争议解决）通过微信、邮件留痕，重要事项签订书面补充协议。定期沟通：每月召开“合租会议”，协商费用结算、设施维护、客源共享等问题，形成会议纪要双方签字。风险转移：共同购买“店面财产保险”（覆盖公共区域设施、装修损失），降低意外事故的损失。结语店面合租是“资源共享、成本共担”的商业智慧，但前提是用清晰的合同界定权责，用前置的预防措施规避风险。