【《我国文旅地产的发展现状的调研分析报告》5500字】

我国文旅地产的发展现状的调研分析报告目录TOC\o"1-3"\h\u21480我国文旅地产的发展现状的调研分析报告 1214331.1文旅地产的发展背景 1153171.1.1地产行业的政策调控力度强化 1240041.1.2文旅产业融合发展态势向好 2303071.1.3国人进入旅居生活3.0时代 3188661.2文旅地产的发展历程 3283961.2.1野性生长：2012-2014年 3321871.2.2转折调整：2015年 45181.2.3趋于理性：2016-2018年 477901.2.4新黄金时代：2018年后 5233101.3文旅地产的传统发展业态 516831.3.1文旅小镇 6233021.3.2文旅综合体 7100111.3.3文旅度假区 8151711.4文旅地产的发展问题 9224031.4.1业态同质化严重 9293851.4.2地产化思维顽固 9房地产行业发展的上限逐渐凸显，文旅产业的融合发展却进入新发展时期，这使得众多房企纷纷转型文旅地产领域，文旅地产在我国也一度大热。但大多数房企难以改变其高周转、追求高收益回报的地产本质属性，在做文旅地产时以地产而不是文旅为核心，无法做到去地产化，在文旅地产发展近10年的时间里，真正存活下来的项目少之又少。文旅地产作为未来持续发展的融合产业，房企若想成功转型做文旅，就必须摆脱拿地思维，在稍趋饱和的市场下探索出文旅地产的创新发展路径。1.1文旅地产的发展背景近年来国家对文旅融合发展的大力扶持促进了我国旅游业的蓬勃发展，旅游业已成为国民支柱型产业，文旅产业也成为了发展到达天花板的地产行业的转型生存产业，我们也由此看到众多房企在文旅产业抢滩布局的现象。文旅地产是文化+旅游+地产的综合，是住宅地产的延伸和升级，是一种以文旅、商业、教育等产业为依托、以地产为载体、涵盖了吃喝玩乐住行的综合型地产业态。1.1.1地产行业的政策调控力度强化十年前“限购令”、“限价令”的落地实施，给房市大热、价格过快上涨的住宅市场泼了一盆冷水，各大地产开发商开始转型做复合型地产开发模式，探索出新的生存道路。十年后，为了稳预期、稳房价、稳地价，地产行业的政策调控力度再次加强，中央和各地政府纷纷强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，“三道红线“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。”再次限制了地产行业的发展速度。“政策调控力度的不断加强，迫使众多房企开始面临着拿地困难、去化慢、资金紧等发展困境。”“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。蒋宇芳.房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析[J].住宅与房地产,2019(22):9.拿地难、资金紧、政策控制的大环境让原本严峻的地产市场，竞争变得异常激烈，中小型房企为了生存，纷纷探寻在其他行业的生存之道；龙头房企为了增强自身拿地的资金周转，也做起了复合型地产开发。虽然传统的住宅市场触及了天花板，但新型的复合型地产开发却可以得到持续的发展。1.1.2文旅产业融合发展态势向好文旅产业作为一种融于国家战略体系下的新兴产业，特别是文化和旅游部在2018年的挂牌成立，彰显了国家从战略上对推动文化事业、文化产业和旅游业融合发展的支持，此后党和国家也出台了一系列支持文旅产业的融合发展的政策文件，文旅产业在成为国家支柱性产业的同时也具有广阔的发展前景也有学者指出，“党和国家在最大限度地为社会提供公共文化服务的同时，利用财政税收、金融调控、社会保障的政策手段，鼓励和支持文旅产业的发展。”刘月田,丁卓霖,宋绍智.文化旅游产业融合发展的思考与建议[J].中国发展观察,2019(24):63-64.文旅产业的融合发展也带动了国民文旅消费需求的变化，2019年的国内旅游人数达到60.06亿人次，同期增长8.4%；入境旅游人数达到14531万人次，同期增长2.9%；出境旅游人数达到15463万人次，同期增长3.3%；全年实现旅游收入总计6.63万亿元，同比增长11.1%中华人民共和国文化和旅游部2019年文化和旅游发展统计公报中华人民共和国文化和旅游部2019年文化和旅游发展统计公报图22016-2019年国内旅游人数、消费及其增幅数据来源：国家统计局、中华人民共和国文化和旅游部1.1.3国人进入旅居生活3.0时代伴随着国民经济和新型城镇化的快速发展，国人已经从之前的城居生活跨入了旅居生活，人们对生活的追求不再只是有房子住，有大餐吃，而是愈加追求精神品质和多元生活的享受。国人的旅游需求已经从之前的自然观光、休闲度假、主题乐园的方式，过渡到了文化产业的复合型旅游。“随着城市化的迅猛发展,都市人民的休闲度假需求也随之不断更新,急需有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品来释放巨大的市场需求,因而大众观光旅游产品也已经由资源导向型逐步发展为生活方式导向型。”阳学文.文旅地产的发展及存在的问题[J].商业文化,2017(28):67-74.阳学文.文旅地产的发展及存在的问题[J].商业文化,2017(28):67-74.相较于地产行业，文旅产业的弹性和可延展性更强，不易触及到天花板，结合人民日益增长的美好生活需要和文旅产业发展大热的现状，文旅因素的存在也会让企业在拿地和融资时取得便利。因此，文旅成为众多房企转型做多元化地产的选择，部分房企为了享受文旅产业带来的巨大红利，甚至成立了专门的文旅集团负责企业在文旅业务上的专项运营，比如融创中国成立的融创文旅集团、环球融创会展文旅集团。1.2文旅地产的发展历程文旅地产的快速发展起始于2010年前后，对于传统的住宅地产来说，文旅地产成为当时的房企跨界转型的实践风口。在近10年的发展历程中，文旅地产由刚开始的野性生长，经过政策、市场的调控，慢慢趋于理性；由原本的以地产为核心、文旅内核轻，慢慢趋于去地产化，实现地产文旅化。文旅地产的发展已趋于成熟，消费需求的增加或许将刺激文旅地产的发展进入新的黄金时代。1.2.1野性生长：2012-2014年随着文旅地产的风口被打开，各大地产开发商纷纷踏足，都想从文旅市场分一杯羹，2012-2014年的文旅地产处于数量激增的野性生长时期。地产开发商为了圈地、融资，以文旅为幌子，导致低层级、同质化的文旅项目遍地开花，年均新增的文旅项目近2200个，平均增速达83%，据国家统计局统计，截止到2014年的全国文旅地产项目共计7965个，同期上涨了50%数据来源：国家统计局，微信公众号“观点指数”《白皮书|文旅地产：野蛮生长后文旅地产的转型升级》数据来源：国家统计局，微信公众号“观点指数”《白皮书|文旅地产：野蛮生长后文旅地产的转型升级》1.2.2转折调整：2015年文旅地产项目在野性生长时期产生的问题在2015年开始暴露，市场主动淘汰了一些因为盲目跟风、以卖房子为目的的文旅地产项目；在野性生长时期开发设计出的众多文旅地产项目也因为没有游客消费而无法盈利，甚至处于亏本状态，由此，文旅地产市场状态由高速发展转变为低潮调整。2015年全年只新增了736个文旅地产项目，增速相较于前几年出现了大幅度回落，文旅地产行业出现转折，进入冷静期，即将迎来新的洗牌调整。图32012-2015年全国文旅地产项目数量及增幅统计1.2.3趋于理性：2016-2018年2016-2018年间的文旅地产市场增速回暖，加之政府为防止文旅地产项目的过度地产化，出台了多项政策进行调控。一些盲目跟风的中小型房企或主动退出市场，或被市场淘汰；有实力的龙头房企逐渐成为行业主流，实现规模化、产业化的发展，文旅地产行业逐渐趋于理性、平稳的发展。1.2.4新黄金时代：2018年后旅居生活的焕新升级，让国人对休闲度假产品的追求变得更加重品质、重情怀，消费者不再为单一的文旅项目买单。2018年文旅产业经历了政策和制度上的变革，之后的文旅地产项目回归到精品化运营，内容、运营、文化成为了文旅地产项目在规划、开发中的首要考虑因素。“文旅地产已经从初期的资源与规模竞争发展到如今的产品及运营能力的竞争，相应的盈利模式也在逐渐发生变化。”文旅地产不好做？看实力如何打造“大理的小院子”[J].中国房地产,2019(23):45-50.房地产市场政策调控力度的加强和企业融资难度的增加，国家成立文化和旅游部、出台系列支持文旅产业融合发展的政策措施，让龙头房企也加大了对文旅产业的投资力度；国人的生活水平以及对文旅项目消费需求的高标准变化促进了文旅地产市场的更新升级。“无论是定位‘城市综合运营服务商’的房地产开发企业，还是不断用行动满足人民美好生活向往的地方政府，都致力于助推文旅和地产的深度融合。”文旅地产不好做？看实力如何打造“大理的小院子”[J].中国房地产,2019(23):45-50.文旅地产不好做？看实力如何打造“大理的小院子”[J].中国房地产,2019(23):45-50.1.3文旅地产的传统发展业态文旅产业是绿色产业，也是朝阳产业，我国人民群众对形式丰富、内容优质的文旅产品的需求成为常态，文旅消费市场进入快速发展阶段。文旅地产是以各类产业为依托、以地产为载体的一体化产业发展模式，在关注各类产业自身研发、设计、消费的同时，也关注了大众对于高品质、多样化美好生活的需求。文旅地产业态的融合发展有一定历程，在地产和文旅两种行业的本质特征结合下，形成了文旅小镇、文旅综合体、文旅度假区几种普遍的业态。图42019年1-12月国内文旅项目投资类型及金额数据来源：观点指数|十二月文旅地产报告：万亿热土1.3.1文旅小镇“文旅小镇是以文化旅游融合为指导思路，以文化基因和文化元素提炼为核心，以创意和再生设计为手段，对属地特色的自然、人文、产业等资源进行一体化整合后，以系统化的特色文化标识为指向而构建的文化、生态、生活、产业有机融合的生态型空间体系。”林峰.房企转型文旅产业,能否逆势翻盘[J].中国房地产,2020(11):10-13.林峰.房企转型文旅产业,能否逆势翻盘[J].中国房地产,2020(11):10-13.“在新型城镇化下，文旅产业小镇是以产城乡一体化发展为目的的就地城镇化创新形态，是一个以自身资源为基础发展起来的小型旅游目的地。”林峰.房企转型文旅产业,能否逆势翻盘[J].中国房地产,2020(11):10-13.林峰.房企转型文旅产业,能否逆势翻盘[J].中国房地产,2020(11):10-13.文旅小镇注重与游客的互动，和游客的旅行体验。以近两年饱受国民青睐的北京古北水镇为例，其在深度挖掘司马台遗迹历史文化的基础上，整合了度假旅游、会议会展、创意表演等旅游活动形式，以此开发出了具有深度体验性、互动性的古北水镇，也是北京知名的特色文旅小镇。“古北水镇不仅规划有振远镖局、八旗会馆、镇远镖局等七大景点设施，还通过相声表演、皮影表演、互动景观等方式丰富游客的旅游体验。”孙强.文旅地产的深层定位逻辑[J].中国房地产,2019(14):19-2孙强.文旅地产的深层定位逻辑[J].中国房地产,2019(14):19-2图5北京古北水镇图片1.3.2文旅综合体文化旅游综合体是指以当地的自然资源、土地条件为开发基础，以文化内涵为设计导向，以度假旅游为目的进行综合开发的文旅地产业态。“文旅产业综合体是将文化旅游吸引核、休闲聚集区、地产社区作为核心功能架构，配备相关的生产服务基础设施，从而形成整体服务品质较高的休闲聚集区域。”林峰.房企转型文旅产业,能否逆势翻盘[J].中国房地产,2020(11):10-13.文化旅游综合体作为一个具有综合性旅游属性功能的特定空间，可以是泛旅游产业的聚拢空间，也可以是具备文化、经济和旅游休闲属性的多重空间。比如我们常见的温泉养生综合体就是文旅综合体的具体空间表现。融创作为头部房企中深度布局文旅产业的企业，其开发出的融创文旅城系列便属于文旅综合体的概念。以无锡融创文旅城为例，它是集文化、旅游、商业等为一体的大型文旅综合体。无锡融创文旅城主要以文化旅游和休闲度假为设计需求，开发出了融创乐园、融创茂、雪世界、海世界、水世界等八大业态，以此给全国人民的度假旅游提供全龄段、全业态的一站式旅游体验方案。图6无锡融创文旅城图片文旅城内的融创乐园从环境营造、到游玩体验均围绕江南文化展开，乐园内运河人家是按照无锡古运河的风格仿造的江南特色商街。文旅城的建筑造型灵感皆来源于当地特色元素，如商业茂以无锡市花杜鹃花为造型灵感；融创乐园以当地吴文化为灵感，将中国元素和江南人文历史进行创意性的融入，如以举世闻名的吴王宝剑造型设计的“跳楼机”、以大摆锤造型设计的吴王之盾；水世界将本土的江南水乡文化元素融入了的空间设计和设备设计；乐园内的商业则将浓郁江南特色的曲艺、服饰、饮食、礼仪、工艺一一呈现，让游客可以体验运河生活的古朴风韵，领略江南文化遗产的隽秀雅致。以一种全新的文旅形式为无锡这座城市打造了开放的“精神引力场”和全新的“文旅新地标”。1.3.3文旅度假区文化旅游度假区是以“三避五养”、休闲体验为需求，以自然景观、人文历史、主题乐园、影视表演、博物馆群落等文化旅游活动为依托形式，通过整合文化、旅游资源以及各类基础配套服务，借力于房地产开发的住宿基建，形成覆盖多元文化消费结构并满足全要素旅游需求的区域文化旅游目的地。图7融创桃源国际生态文旅度假区资料图片作为文旅地产实力集团的融创，2020年底在苏州吴江区启动了融创桃源国际生态文旅度假区项目。融创充分利用了依托桃源镇丰富的水乡森林资源优势和乌镇古镇的明星效应，以“运河客厅”为核心，实现“森林野奢区”、“田园康养区”和“亲子度假区”的相互链接，打造出占地约13平方公里的江南水乡文旅度假区。在业态的规划和导入上，融创匹配了现有的自然文化资源，规划了度假酒店、风情民宿、艺术展览、自然研学、野外露营等配套活动和服务。融创企图运用强大的资源整合能力，以高端化、场景化、沉浸式体验为定位，将融创桃源国际生态文旅度假区打造成为长三角乃至国际能级的水乡森林文旅度假区。1.4文旅地产的发展问题文旅地产不是一个很新鲜的产品类型，其发展的年头已久，也一直是地产行业里的热门话题，但其在多年的发展历程中并没有形成可以引领文旅地产市场发展的成熟的