存量房交易合同注意事项汇编

存量房交易合同注意事项汇编存量房（即二手房）交易涉及复杂的权利义务关系，合同作为交易的核心载体，其条款的严谨性与完整性直接影响交易安全。本文从合同主体、标的信息、价款支付、交付过户、违约责任等维度，梳理实务中需重点关注的事项，为交易双方提供专业参考。一、合同主体：身份与权限的双重核验交易双方的主体资格是合同生效的前提。卖方需确保房屋产权人清晰：若房屋为单独所有，需核验房产证记载的产权人身份（与身份证、户口本信息一致）；若为共同共有或按份共有（如夫妻共有、家庭共有），所有共有人必须以书面形式同意出售（可通过《共有权人同意出售声明》固定），否则可能因“无权处分”导致合同无效或被撤销。若卖方委托他人签约，需核查《授权委托书》的真实性（建议与公证委托书比对），明确代理权限是否包含“签订合同、收取房款、办理过户”等核心事项，避免因代理权限瑕疵影响交易推进。买方需确认自身购房资格（如限购城市的社保、户籍要求），合同中可约定“因买方无购房资格导致交易失败，卖方不承担责任”的条款，同时留存资格证明文件（如社保缴存记录），降低履约风险。二、房屋基本信息：权利瑕疵的穿透式审查合同中需明确房屋的坐落地址、建筑面积、不动产权证号（或房产证号），确保与权属证书完全一致。更关键的是排查权利负担：抵押情况：要求卖方提供《不动产登记信息查询结果》，确认房屋是否存在抵押（如银行贷款抵押）。若有抵押，需约定“卖方应于约定期限内办理解押手续”，并明确解押资金来源（如卖方自筹、买方垫资），垫资需单独签订《垫资协议》并约定利息、还款方式。查封限制：签约前通过不动产登记部门或官方查询渠道核实房屋是否被法院查封。若存在查封，交易需暂停，待卖方解决纠纷、解除查封后再推进。租赁关系：核实房屋是否出租，若已出租，需注意“买卖不破租赁”规则（《民法典》第725条）。合同中应约定：承租人放弃优先购买权的书面声明，或买方同意继续履行原租赁合同（明确租金支付、租期衔接）。若买方需立即入住，需要求卖方提前终止租赁并清退承租人。三、交易价款与支付：资金安全的全流程管控（一）价款构成与支付节点合同需明确总价款（含房价款、装修补偿、家具家电折价等），避免“阴阳合同”（偷税风险与价款纠纷）。支付方式建议采用资金监管（通过房管部门或银行监管账户），约定：定金：金额不超过总价款的20%（超过部分不适用定金罚则），可约定“若卖方违约，双倍返还定金；买方违约，定金不予退还”。首付款：若需贷款，首付款金额需符合银行要求，需明确“首付款存入监管账户的时间”，避免直接支付至卖方个人账户（防范资金挪用）。贷款放款：约定“若银行未按约放款，买方应在约定期限内以自有资金补足”，避免因贷款政策变化导致交易僵局。尾款：产权过户后，监管账户自动划转尾款至卖方账户，或约定“卖方完成户口迁出、物业交割后支付尾款”。（二）特殊情形的价款调整若房屋存在面积误差（如房产证面积与实际测绘面积不符），需约定处理方式：按套内建筑面积计价的，误差比绝对值超过3%时，买方有权解除合同；按套计价的，通常互不找补，但需明确约定。四、房屋交付与产权转移：履约节点的刚性约束（一）交付时间与标准明确交房时间（如“过户后3个工作日内”），并约定交付标准：房屋现状：保持“毛坯/装修现状”，或“清空房屋、无租客占用”；附属设施：列明家具家电、装修、车位、储藏室的归属（如“包含冰箱、洗衣机，不含中央空调”）；费用结清：卖方需结清交房前的物业费、水电费、燃气费、采暖费等，可约定“买方保留部分尾款，待卖方结清费用后支付”。（二）产权转移的时间与责任约定过户时间（如“买方贷款审批通过后10个工作日内”），并明确：卖方义务：提供过户所需材料（身份证、房产证、契税票等），配合办理网签、缴税、过户手续；买方义务：按时提供贷款资料、缴纳税费；逾期过户责任：若因卖方原因逾期，按日支付总价款一定比例的违约金；若因买方原因，卖方有权解除合同并没收定金。五、违约责任：权利救济的明确路径合同需对核心违约情形约定责任：卖方违约：如拒绝过户、房屋存在隐藏瑕疵（如漏水、违建）、未告知抵押/查封等，买方有权要求继续履行、赔偿损失（包括房价上涨差价），或解除合同并要求双倍返还定金+赔偿损失。买方违约：如逾期付款、无理由解约，卖方有权没收定金、要求继续履行（按日计收违约金），或解除合同并要求买方赔偿房价下跌差价。不可抗力与政策变动：约定“因限购、限贷政策变化导致买方无资格/贷款失败，双方互不承担责任，定金退还”，避免因政策风险引发纠纷。六、特殊条款与附件：细节风险的闭环管理（一）户口迁移条款若买方需迁入户口，需约定：“卖方应于过户后约定期限内将户口迁出，逾期按日支付一定金额违约金”。可留存部分尾款，待户口迁出后支付。（二）房屋维修基金与配套设施明确维修基金（若未缴纳，由哪方承担）、燃气初装费、有线电视过户等事项。若房屋带学位，需约定“学位未被占用”或“卖方配合买方使用学位”的条款。（三）附件的完整性合同附件需包含：卖方身份证、房产证、共有权人同意书（复印件加盖公章/手印）；房屋现状照片（标注家具家电归属）；物业交割单（记录水电气表底数、物业费结清情况）；承租人放弃优先购买权声明（若有租赁）。七、签约前的终极审查：风险前置的关键动作签约前务必完成三项核查：1.权属核查：通过不动产登记部门查询房屋产权档案，确认产权人、共有人、抵押、查封情况；2.实地查验：检查房屋质量（如墙体渗漏、管线老化）、户型结构（是否与房产证一致）、附属设施（家电是否能正常使用）；3.法律合规性审查：委托律师或房产中介审核合同条款，重点关注“霸王条款”（如“卖方不承担房屋瑕疵责任”），并补充约定争议解决方式（