嘉里建设高端住宅典范商业资产重估可期

目录嘉里设：住宅开与优质IP租赁共振 7发展历程：区域射、战略布局，多元协同发展 7管理团队：管理经验丰富，股权结构稳定 8业务结构：IP租稳健，开发保持弹性 9土地储备：多元态布局，海内外跨区域协同发展 10地产发：内地优互补端豪宅范 内地开发：销售动大，投资加仓上海市场 12香港开发：市场度复苏，成就豪宅典范 14IP2031E25H136%18内地IP：24年并租金41亿港元，焦北上深杭 22香港IP：24年并租金13亿港元，场逐渐复苏 24酒店：24年合租金22亿港元，增承压 26财务分红务稳健锚定分红 27盈利估值予目标市值383港元 29投资析意首次覆、并“买入评级 31风险示：超预期紧，不及预期 31图表目录图1：嘉里建设发展历程 7图2：嘉里建设股权结构（截至2025H1末） 8图3：嘉里建设营业收入及同比 9图4：嘉里建设毛利润及同比 9图5：嘉里建设营收分地区占比 10图6：嘉里建设营收分业务占比 10图7：嘉里建设土地储备业态分布（2025H1） 10图8：嘉里建设土地储备区域分布（2025H1） 10图9：嘉里建设发展中物业分布（2024） 11图10：嘉里建设投资物业分布（2024） 11图11：嘉里建设持作出售用途物业分布（2024） 11图12：嘉里建设合约销售金额及同比 12图13：嘉里建设合约销售金额结构分布 12图14：嘉里建设中国内地销售金额及同比 12图15：嘉里建设中国内地销售金额结构分布（2025H1） 12图16：嘉里建设中国内地地产开发土储情况 13图17：嘉里建设内地发展中物业面积分布（2024年） 13图18：嘉里建设内地作出售物业面积城市分布（2024） 13图19：嘉里建设内地发展中+持出售土储业态分布（2024年） 13图20：嘉里建设中国内地物业销售收入 14图21：嘉里建设中国内地物业销售结算毛利率情况 14图22：中国香港住宅楼宇买卖合约数量 15图23：中国香港住宅楼宇买卖合约金额 15图24：中国香港住宅楼宇买卖合约数量及金额 15图25：中国香港二手房房价指数及银行估价指数走势 15图26：嘉里建设中国香港销售金额及同比 16图27：嘉里建设中国香港销售金额结构分布（2025H1） 16图28：嘉里建设缇外项目概况 16图：嘉里建设缇外项目规划图......................................................................图30：嘉里建设中国香港地产开发土储情况 17图31：嘉里建设香港发展中物业面积业态分布（2024） 17图32：嘉里建设香港作出售物业面积业态分布（2024） 17图33：嘉里建设香港持作出售土储项目分布（2024年） 17图34：嘉里建设中国香港物业销售收入 18图35：嘉里建设中国香港物业销售结算毛利率情况 18图36：嘉里建设投资性房地产价值及同比 18图37：嘉里建设投资性房地产价值区域占比 18图38：嘉里建设投资物业面积及同比 19图39：嘉里建设IP及酒店租金及同比 20图40：嘉里建设IP租金区域划分 20图41：嘉里建设物业租赁毛利率 20图42：嘉里建设投资物业之公允价值变化 20图：嘉里建设IP及酒店未来规划（按城市分：万平方呎 图：嘉里建设IP及酒店未来规划（按业态分：万平方呎 图45：嘉里建设中国内地IP租金及毛利率 22图46：嘉里建设中国内地主要物业租赁出租率 22图47：嘉里建设中国内地IP建面及同比 23图48：嘉里建设中国内地IP建面业态占比 23图49：嘉里建设中国内地IP建面城市分布（2025H1） 23图50：嘉里建设中国内地IP建面城市占比(2025H1) 23图51：中国香港人数情况 24图52：中国香港私人零售楼宇每月租金当月值 24图53：中国香港零售业销货当月同比 24图54：中国香港私人写字楼每月租金当月值 25图55：中国香港私人写字楼空置率情况 25图56：嘉里建设中国香港IP租金及毛利率 25图57：嘉里建设中国香港主要物业租赁出租率 25图58：嘉里建设中国香港IP建面及同比 26图59：嘉里建设中国香港IP租赁建面业态占比 26图60：嘉里建设酒店运营收入及同比 27图61：嘉里建设酒店物业建面及同比 27图62：嘉里建设酒店物业建面区域占比 27图63：嘉里建设营业收入及同比 28图64：嘉里建设归母净利润及同比 28图65：嘉里建设综合毛利率和净利率走势 28图66：嘉里建设各业务毛利率走势 28图67：嘉里建设总借贷额度及同比 28图68：嘉里建总借贷期限结构 28图69：嘉里建设净负债率 29图70：嘉里建设总借贷融资成本 29图71：嘉里建设总分红金额及同比 29图72：嘉里建设每股分红 29表1：嘉里建设核心管理层（截至2025H1） 8表2：嘉里建设土地储备情况（单位：万平方呎） 10表3：主要商业地产公司资本化率情况 19表4：嘉里建设2025H1IP及酒店业态面积分布 19表：公司于内地IP及酒店未来发展规划（权益面积：万平方呎（截至2H1）表6：嘉里建设布局在大陆的IP项目(截至2024年末) 23表7：嘉里建设在中国香港IP情况（2024年） 26表8：嘉里建设各业务2025-2027年盈利预测 30表9：可比公司估值对比 31IPIP194919962024产规模约为2,000亿港元，全年营业收入达到195亿港元。嘉里建设作为综合性地产标杆企业，目前业务布局中国香港及内地核心城市，其历程分为香港奠基期、内地发展期、多元扩张期三个阶段：（一）香港奠基期（1978-1990年）：1974年，郭氏集团在香港设立嘉里控股有限1978（二（1991-2010年90（三（2013-现在1920.8图1：嘉里建设发展历程公告，公司官网管理团队富集行业资深人士，具备卓越的战略眼光和丰富的管理经验。公司创始人郭鹤年先生作为亚洲商业巨擘，制定了深耕地产、布局物流、运营轻资产的优秀初期发展战略。截至2025H1，当前公司董事会包括1名执行董事（郭孔华）、1名非执行董事（唐绍明）、3名独立非执行董事（许震宇、郑君诺、李锐）。（郭鹤年之子2019年62022年5月至今出任公司主席职务，全面负责集团战略发展。嘉里建设的核心管理团队拥有深厚的行业经验与前瞻性的战略布局，且多次打造标杆性商业地产项目，持续引领高端商业地产发展，共同推动集团在物业开发、投资及管理领域保持领先地位。高管职位相关经历郭孔华先生政总裁高管职位相关经历郭孔华先生政总裁20156201956202256月起出任公司行政总裁，2022年5月起出任公司主席。唐绍明女士非执行董事2010年起出任嘉里控股的投资部总监，2023年11月出任公司非执行董事。许震宇先生独立非执行董事2020年5月出任公司独立非执行董事，现为薪酬委员会主席、审核与企业管治委员会及提名委员会成员。郑君诺先生独立非执行董事2022年5月出任公司独立非执行董事，现为公司审核与企业管治委员会、薪酬委员会及提名委员会成员。李锐博士独立非执行董事2023年11月起出任公司独立非执行董事，现为公司审核与企业管治委员会主席，提名委员会成员。官网嘉里建设股权结构以家族绝对控股为核心，确保经营战略稳定性。截至2025H1，公司控股股东KerryGroupLimited持股比例达60.23%，其他公众股东持股39.77%。图2：嘉里建设股权结构（截至2025H1末） 公告业务结构：IP租赁稳健，开发保持弹性嘉里建设多元业务协同发展，涵盖物业销售、物业租赁业务以及酒店营运业务等，业务覆盖亚太地区。2024年，公司实现营业收入195亿港元，同比增长49%。从业务结66%，25%，9%。从区域布局6634，公司实现营业收入81亿港元，同比增长60%。从业务结构上看，物业销售占收入的62%，物业租赁及其他占2810%3466%。物业销售业务：专注于高端住宅开发销售。公司住宅开发以高端住宅为主，代表项目TheAster2024126-10%，主要依赖于香港；2025H1162+130%，主要依赖于内地。IP酒店营运业务：品牌价值的重要载体，通过高端酒店的运营管理提升整体竞争力。公JEN131个酒店。酒店运营业务与物业租赁形成良好协同效应，有效提升了嘉里建设商业综合体的整体价值。图3：嘉里建设营业收入及同比 图4：嘉里建设毛利润及同比 (亿港元)

（%）200150100500(50)2010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425H1

(亿港元)120.0

（%）100806040200(20)(40)2010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425H1营业收入 同比（右轴） 毛利润 同比（右轴）公告 公告图5：嘉里建设营收分地区占比 图6：嘉里建设营收分业务占比 （%）12.437.912.437.934.931.533.136.631.587.662.165.168.566.963.468.565.938.934.2

中国内地 中国香港

（%）13.35.413.35.412.89.810.88.110.57.213.48.6 9.831.222.627.233.234.934.225.128.338.181.855.567.561.958.654.658.666.361.948.5物业销售 物业租务及其他 酒店营运-中国物业公告 公告2025H14,971万平方呎，其中发展中物业、投资物业、酒店物业、持作出售物业分别为2,066、1,848、53552242%37%11%76%、10%、14%。20162017201820192016201720182019202020212022202320242025H1发展中物业2,6161,8962,5362,6822,5252,9242,4232,6262,4112,066投资物业1,2171,2041,3101,4471,5911,5911,5751,5771,5901,848酒店物业377459467467467489501501518535持有作出售用途物业244351232204173178350387493522总楼面面积4,4553,9114,5454,8004,7565,1824,8495,0905,0114,971公告图7：嘉里建设土地储备业态分布（2025H1） 图8：嘉里建设土地储备区域分布（2025H1）有作出售用途物业,10%有作出售用途物业,10%发展中物业42%投资物业,37%酒店物业,11%

香港,10.1%

海外,14.0%内地,75.9%公告 公告从各土储状态看，发展中物业主要布局在中国内地，已落成的投资物业布局在中国内68%41%、44%12%2%35%、10%、54%。.图9：嘉里建设发展中物业分布（2024） 图10：嘉里建设投资物业分布（2024） (万平方呎)5734325734324301714770中国内地中国香港海外零售0零售

718

(万平方呎)588390588390105120078791483041110中国内地中国香港海外零售零售住宅货仓零售住宅货仓零售住宅货仓建筑面积

办公室住宅酒店住宅零售住宅办公室建筑面积办公室住宅酒店住宅零售住宅办公室公告 公告图11：嘉里建设持作出售用途物业分布（2024）(万平方呎)17551175513110办公室零售中国内地住宅零售住宅中国香港住宅海外0

235建筑面积公告地产开发：香港内地优势互补，高端豪宅典范公司合约销售波动较大，源于推盘节奏影响、单盘规模较大，但内地及香港市场形成互补趋势。2019-2021年公司销售稳定提升，源于中国内地、香港市场均处于相对稳定态46年香港销售贡献较多，高端项目缇外成为主引擎；2025H1实现销售金额162亿港元，同比+130%；其中内地销售贡献106亿港元，上海金陵华庭成为主引擎，单盘贡献99亿港元。整体而言，公司近年来销售主要依赖高端盘销售拉动，且这些高端盘项目整体单盘规模可观，能够贡献可观销售规模；因此在市场热度回落背景下，公司销售仍然保持了相对稳健态势。图12：嘉里建设合约销售金额及同比 图13：嘉里建设合约销售金额结构分布 (亿港元)3000

合约销售金额 同比（右轴

（%）140120100806040200(20)(40)(60)

(亿港元)3000

中国内地 中国香港 货仓公告 公告销售：销售波动较大，25H1销售增长明显主要依赖上海金陵华庭贡献。2022年市场10675年推出项目规模较小，且主要布局在二三线城市，主要销售贡献来自沈阳、武汉等城市；2025H1实现销售金额162亿港元，同比+130%106亿港元，上海金陵华庭成为主引擎，单盘贡献99亿港元。图14：嘉里建设中国内地销售金额及同比 图嘉里建设中国内地销售金额结构分（2025H1）0

中国内地合约销售金额 同比（右轴

（%）9008007006005004003002001000(100)(200)

雅颂阁,3%前海嘉湾,1%海碧台二期,1%

武汉江城雅颂台,1%府,1%金陵华庭,93%

其他,0%公告 公告土储：内地开发土储主要在发展中物业及持作出售用途物业中，截至2025H1末，公1,475万平方呎、另外持作出售物业面积475万平方呎。20249汉、沈阳合计面积占比高达72%；公司持作出售物业主要布局在福州、武汉、上海等11个城市。整体而言，公司内地发展中物业及持作出售物业主要布局在核心一二线城市，且从业态看，零售、办公室、住宅、酒店各自占比22%、34%、43%、2%。上海金陵路项目货值及利润率可观。20221月、20236月分别获取上海黄22147.012.312.422.33月金陵华庭15818.9万元/92亿元，当天开盘售罄；9月金陵华庭二期再次开盘售罄，均价20.5万元/平，总货值98亿；后续仍剩余大平层及别墅项目；预期利润率可观，也是未来地产开发结转利润主要来源。备注：发展中物业土储包括开发物业及投资物业，下同。图16：嘉里建设中国内地地产开发土储情况 图17：嘉里建设内地发展中物业面积分布（2024年）（万平方呎）发展中物业 持有作出售用途物业3,000发展中物业 持有作出售用途物业0

((万平方呎)0

零售 办公室 住宅 酒店公告 （发展中物业土储包 公括开发物业及投资物业，下同）图嘉里建设内地作出售物业面积城市分（2024） 图19：嘉里建设内地发展中+持出售土储业态分布 （2024年） (万平方呎)福州福州上海南昌郑州

酒店,2%零售,22%住宅,43%办公室,34%零售,22%住宅,43%办公室,34%公告 公告武汉项目积极换地，提升土储质量。2018年公司通过招拍挂获取天街B237.912A48.937.9亿元11.025.95B213万方作住宅、0.4A4.311.3万方作办公室商业等。结算：结算波动较大，毛利率有所下滑。公司内地住宅业务整体项目定位改善及高端2024202411%，25H1合并业绩出现亏损。图20：嘉里建设中国内地物业销售收入 图21：嘉里建设中国内地物业销售结算毛利率情况 (亿港元) 中国内地物业销售收入80706050403020100

（%）706050403020100201620172018201920202021202220232024中国内地毛利率公告 （备注：22年及后为合并收入，22年以前非合并收入）

公告 （备注：22年及后为合并口径，22年以前非合并）20242撤辣，撤销所有住宅物业需求管理措施，包括额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）；24年10月住宅物业按揭贷款成数上限统一调整至七成；255、6hibor利率调整后持续下滑。随着政策持续放松，香港房地产市场2024年一二手住宅5.314,544+17%看，香港二手房房价3月以来止跌回升，租金4月以来继续改善。图22：中国香港住宅楼宇买卖合约数量 图23：中国香港住宅楼宇买卖合约金额 （份）

（份）

（亿港元） （亿港元）0

80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0002021-012021-052021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-05

0

6000500040003000200010002021-012021-042021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-07香港：一手私人住宅买卖合约数量-年化香港：二手私人住宅买卖合约数量-年化（右轴）

香港：一手私人住宅买卖合约金额-年化香港：二手私人住宅买卖合约金额-年化（右轴）图24：中国香港住宅楼宇买卖合约数量及金额（份） （亿港元）0

8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000中国香港:住宅楼宇买合约量 中国香港:住宅楼宇买合约额（轴）图25：中国香港二手房房价指数及银行估价指数走势150 80148 70146144 60142 504014040138136 30134 20132130 102024-012024-012024-012024-012024-022024-032024-032024-042024-052024-062024-062024-072024-082024-082024-092024-102024-102024-112024-122024-122025-012025-022025-032025-032025-042025-052025-052025-062025-072025-07中国香港:中原城市领指数 中国香港:中原估价指（右）中原估价指数(主要银行)，是衡量主要银行对楼价变动方向的参考指标；指数升或跌并非直接反映楼价升跌幅度的多少，而是反映楼价向上或向下的变化趋势；指数介于0-100之间，当>50时，表示未来楼价趋升，反之趋跌。公司层面销售：销售规模增长可观，依赖于高端豪宅项目去化。2022-202320242024年香港合约销售规模101亿港元，同比+196%85亿港元的合约销售额，占比84%，成为主要推动引擎。此外，TheAster录得合约销售额10.5亿港元，占比10%；黄竹坑港铁站项目扬海及海盈山录得合约销售额5.57亿港元。2025H1香港合约销售规模55亿港元，同比-5%，其中豪宅项目缇外占比34%。5361个分层大宅及3座院墅；分层大宅实用面积则介乎3,466至8,583平方呎，院墅实用面积为11,382平方呎至11,692平方呎，分层大宅总价1.8亿港元起。图26：嘉里建设中国香港销售金额及同比 图27：嘉里建设中国香港销售金额结构分布（2025H1）(亿港元)0

中国香港合约销售金额 同比

（%）TheAster,3%其他,1%TheAster,3%其他,1%海盈山,26%朗天峰,36%缇外,34%200150100500(50)(100)公告 公告图28：嘉里建设缇外项目概况 图29：嘉里建设缇外项目规划图缇外官网（https://.hk/en）

缇外官网（https://.hk/en）土储：均布局在高需求核心区域，以改善住房为主。香港开发土储主要在发展中物业2025H1末，公司布局在香港的发展中物业面积144万平方4796%98%；18%14%22%18%；持作出售土储项目中缇外、扬海、TheAster77%、7%、7%。图30：嘉里建设中国香港地产开发土储情况 图嘉里建设香港发展中物业面积业态分（2024）（万平方呎）发展中物业 持有作出售用途物业300发展中物业 持有作出售用途物业0

(万平方呎)770

171住宅 零售建筑面积公告 （发展中物业土储包 公括开发物业及投资物业，下同）图（2024）图（2024年）31131135302520151050

零售 住宅建筑面积

(万平方呎)24.82.1 0.8 0.3 0.22520151050

楼面面积公告 公告2024收入63.7亿港元，同比-8%；毛利率22%，短期略有回落。2025H1，公司在香港物业销62.5亿港元，同比+333%9%。图34：嘉里建设中国香港物业销售收入 图35：嘉里建设中国香港物业销售结算毛利率情况 （%）(亿港元)0

中国香港收入

50403020100中国香港毛利率公告 （备注：22年及后为合并收入，22年以前非合并收入）

公告 （备注：22年及后为合并口径，22年以前非合并）IP及酒店：聚焦核心五城，预计2031E面积较25H1+36%IP863亿港元，同比+14%，其中中国内地及香港67%、33%。从估值角度看，公司资本化率水平和行业内均值相当。2025H1IP2,13385%15%，7%19%19%14%37%、29%、23%、10%、1%。图36：嘉里建设投资性房地产价值及同比 图37：嘉里建设投资性房地产价值区域占比 (亿港元)

投资性房地产 同比（右轴）

（%）20151050(5)(10)2010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425H1

39%39%40%38%42%38%38%36%36%34%33%61%60%62%58%62%62%64%64%66%67%20162017201820192020202120222023202425H1中国内地 中国香港公告 公告资本化率201920202021资本化率201920202021202220232024P/NOI（倍）新鸿基地产香港5.10%5.10%5.10%5.10%5.10%5.10%20内地6.60%6.60%6.60%6.60%6.60%6.60%15香港零售2.75%-5.5%2.75%-5.5%2.75%-6.0%2.75%-6.0%2.75%-6.0%2.75%~6.0%17~36恒基地产香港写字楼/工业3.0%-4.0%3.0%-4.0%3.0%-4.125%3.0%-4.125%3.0%-4.125%2.75%~4.125%24~36内地零售5.5%-8.0%5.5%-8.0%6.0%-8.5%6.0%-8.5%5.5%-8.5%5.5%~8.5%12~18内地写字楼6.0%-7.5%6.0%-7.5%6.0%-7.5%5.0%-7.5%5.0%-7.5%5.0%~6.75%15~20嘉里建设香港2.7%-5.2%2.4%-5.2%2.4%-5.0%2.2%-5.0%2.4%-5.0%2.4%~5.0%20~42内地4.8%-8.8%4.8%-8.8%4.8%-8.3%4.8%-7.3%4.8%-7.3%4.8%~7.0%14~21太古地产香港2.50%-4.88%2.50%-4.88%2.50%-4.88%2.50%-4.75%2.50%-4.75%2.50%~5.25%19~40内地6.25%-7.50%6.25%-7.50%6.00%-6.75%5.50%-6.25%5.50%-6.50%5.50%~6.50%15~18领展房产基金香港3.00%-4.75%3.01%-5.10%3.01%-5.24%2.90%-5.30%2.98%-6.00%3.25%~4.70%4.65%~5.30%21~3119~22内地香港2.4%~6.0%17~42内地6.54%~8.5%12~22各公司公告图38：嘉里建设投资物业面积及同比 (万平方呎)-

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

（%）2520151050(5)投资物业 同比（右轴）公告（万平方呎）香港北京上海深圳杭州（万平方呎）香港北京上海深圳杭州沈阳其他总计办公室7871152350343568788零售12010964418149128626酒店45076126240241485公寓802877-20--205货仓30------30总计3111594014052961244372,133占比15%7%19%19%14%6%20%100%公告24年IP租金54亿港元、酒店22亿港元，降幅较小。从租金端看，2024年公司IP53.55-2%22年以来租金水平保持稳定，其40.6912.8676%别29.1、9.7亿港元，毛利率分别72%、76%。此外，公司酒店运营实现合并收入21.76亿港元，同比-3.8%。2025H1，公司物业租赁业务实现合并租金收入25.02亿港元，同比10.3-3.3%图39：嘉里建设IP及酒店租金及同比 图40：嘉里建设IP租金区域划分 (亿港元)706050403020100

物业租赁收入 酒店运营收物业租赁同比 酒店同比

（%）806040200(20)(40)(60)

26%24%26%24%24%26%27%25%25%23%24%22%74%76%76%74%73%75%75%77%76%78%

中国内地收入 中国香港收入公告 （备注：22年及后为合并收入，22年以前非合并收入）

公告 （备注：22年及后为合并收入，22年以前非合并收入）图41：嘉里建设物业租赁毛利率 图42：嘉里建设投资物业之公允价值变化 （%）8580757065605550中国内地毛利率 中国香港毛利率

(亿港元)806040202010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425H1(20)(40)

投资物业之公允价值变动公告 公告2031EIP76025H1面积+36%公司计划未来6年及以后持续增加IP及酒店760万平方呎，其中办公室、零售、酒店分别450、290、20万平方呎，占比分别为59%、38%、3%；从城市布局看，公司主要布局在上海、武汉及沈阳将是重点布局区域。2031E，公司IP及酒店预计高达2893万平方呎，较25H1面积7CAGR增速43%32%，其中香港、北京、上海、深圳、杭州占比分别11%、5%、31%、14%、10%，五城合计占比71%。目标落成期城市办公室零售酒店总计2026年上海浦东1198.1-109.12026年起沈阳44.759.4-104.12026年起郑州34.9-目标落成期城市办公室零售酒店总计2026年上海浦东1198.1-109.12026年起沈阳44.759.4-104.12026年起郑州34.9-22.657.52029年起上海黄浦239.6133.2-372.82031年起武汉116.3--116.3总计446.5290.722.6759.8公告图43：嘉里建设IP及酒店未来规划（按城市分）：万平方呎香港、京沪深杭五城合计占比71%香港、京沪深杭五城合计占比71%311 159883405296 228311 159 401405296124 4376112025H1- 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000香港 北京 上海 深圳 杭州 沈阳 其他公告办公室、零售分别占比43%、32%2031E2025H1205办公室、零售分别占比43%、32%2031E2025H12054856267882055079171,234- 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000办公室 零售 酒店 公寓 货仓公告IP：2441亿港元，聚焦北上深杭公司内地IP租金、毛利率稳定，出租率边际回升。202440.69-3%72%29.1-4%；2025H1,19.5570%2025H1末，公司内地物业租赁中零售、公寓、办公室出租率分别90%、94%、90%，较24年全年分别+1pct、3pct、持平。图45：嘉里建设中国内地IP租金及毛利率 图46：嘉里建设中国内地主要物业租赁出租率 (亿港元)50403020100

（%）9080706050403020100

（%）98969492908886848280中国内地收入中国内地毛利率零售 公寓 办公室中国内地收入中国内地毛利率公告 （备注：22年及以 公后为合并收入，22年以前非合并收入）内地IP主要布局在北上深杭四城，韧性可观。2025H1，公司在内地投资物业总面积1,34253%、38%、9%202415个项目，其中上海、深圳、北京、541130%31%10%8%80%，公司在手项目布局的城市普遍经济韧性较强。图47：嘉里建设中国内地IP建面及同比 图48：嘉里建设中国内地IP建面业态占比 (万平方呎)-

（%）302520151050(5)

（%）51 51 51 5151 51 51 5156 56 5254 54 5314 14 12 1311 1110 1010 935 34 36 36 33 333836 36 3880604020-内地投资物业 同比（右轴） 零售 公寓 办公室公告 公告图嘉里建设中国内地IP建面城市分（2025H1） 图50：嘉里建设中国内地IP建面城市占比(2025H1)（万平方呎）44-44-7796350-128281071152-3449356820181-

沈阳,6%

其他,杭州,17%

北京,8%

上海,24%北京 上海 深圳 杭州 沈阳 其他 深圳,29%办公室 零售 公寓公告 公告物业名称城市百分率%住宅楼面面积（万平方呎）办公室 零售合计前海嘉里中心一期深圳100.0物业名称城市百分率%住宅楼面面积（万平方呎）办公室 零售合计前海嘉里中心一期深圳100.00.0128.722.3151.0静安嘉里中心二期上海51.00.064.744.4109.1北京嘉里中心北京71.327.771.19.8108.7杭州嘉里中心杭州75.00.010.281.191.3深圳嘉里建设广场二期深圳100.00.074.510.485.0沈阳嘉里中心二期嘉里城、企业广场沈阳60.00.035.448.684.0深圳嘉里建设广场一期深圳100.00.080.50.080.5浦东嘉里城上海40.815.341.721.778.7江上图•商务中心福州100.00.00.071.771.7静安嘉里中心一期上海74.314.230.910.455.5上海嘉里华庭二期第一座及第三座上海100.047.80.00.047.8天津嘉里中心嘉里汇天津.....嘉里不夜城一期上海74.30.014.619.434.0济南祥恒广场济南55.00.019.53.422.9前海嘉里中心二期深圳25.00.016.53.420.0合计105.1588.3390.21083.6公告3.2IP：2413亿港元，市场逐渐复苏香港市场的经济逐步复苏，人口逐渐回流。自2022年以来，香港的整体人口呈现回升趋势，人口数量从2022年6月低点735万已经逐渐回升至2025年6月的753万，接近历史人口峰值。尽管零售行业的租金压力依然存在，但前端指标零售额销货已经开始缓慢恢复，表明消费者信心缓慢修复；写字楼租金压力仍然较大。图51：中国香港人数情况 （千人）7700750073007100690067002010-062011-012010-062011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-032019-102020-052020-122021-072022-022022-092023-042023-112024-062025-01中国香港:人口数图52：中国香港私人零售楼宇每月租金当月值 图53：中国香港零售业销货当月同比 （港元/平）1500130011009007002022-012022-042022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-07中国香港:平均每月租金:私人零售业楼宇:港岛:当月值中国香港:平均每月租金:私人零售业楼宇:九龙:当月值中国香港:平均每月租金:私人零售业楼宇:新界:当月值

（%）60.040.020.02022-012022-042022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-07-20.0-40.0-60.0

中国香港:零售业销货价值:当月同比中国香港:零售业销货数量指数:当月同比图54：中国香港私人写字楼每月租金当月值 图55：中国香港私人写字楼空置率情况 （港元/平米）中国香港:平均每月租金:私人写字楼:甲类:上环:当月值中国香港:平均每月租金:私人写字楼:甲类:中区:当月值中国香港:平均每月租金:私人写字楼:甲类:湾仔/铜锣湾:当月值

（%）25.0020.0015.0010.005.001980198219801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012201420162018202020222024

中国香港:空置率:私人写字楼公司香港IP表现优于行业平均，租金收入及毛利率稳定。2024年公司香港投资物业12.86亿港元，同比+4%76%，同比+2pct9.72亿港元，同比+6%。2025H1，公司香港投资物业收入5.47亿港元，同比-8%；毛利率77%；合并业4.19-9%307万平方呎，布局在零售、公寓、办公室、货仓四个版块，分别占比39%、26%、25%、10%。公司主97%、96%、80%，好于行业均值。图56：嘉里建设中国香港IP租金及毛利率 图57：嘉里建设中国香港主要物业租赁出租率(亿港元)1614121086420

（%）9080706050403020100

（%）0中国香港收入中国香港毛利率零售 公寓 办公室中国香港收入中国香港毛利率公告 （备注：22年及以 公后为合并收入，22年以前非合并收入）图58：嘉里建设中国香港IP建面及同比 图59：嘉里建设中国香港IP租赁建面业态占比 (万平方呎)45040035030025020015010050-

香港投资物业（不含酒） 同

（%）403020100(10)(20)(30)

（%）10 10 10 1030 10 10 10 1030 29 29 33 31 3125 25 25 2526 28 282219 1926 26 26 2621 212344 43 4339 39 39 392329 2980604020-

零售 公寓 办公室 货仓公告 公告物业名称地址百分率%住宅零售楼面面积（万平方呎）办公室 货仓物业名称地址百分率%住宅零售楼面面积（万平方呎）办公室 货仓合计BranksomeGrande中国香港10025.725.7誉皇居中国香港10020.520.5BranksomeCrest中国香港10015.315.3Tavistock中国香港10010.410.4TheBonham中国香港1006.86.8Gladdon中国香港1000.20.2企业广场5期/MegaBox中国香港100114.651.9166.5嘉里中心中国香港401.119.320.4荷李活商业中心中国香港47.3海港中心中国香港15.8企业广场3期中国香港1001.50.01.5永安广场中国香港100.30.3诚和阁公众停车场中国香港1000.0嘉里鸿基货仓（长沙湾）中国香港5029.929.9香港已落成之投资物业总计79.0119.777.829.9306.5公告3.3酒店：2422亿港元，增速承压酒店运营面积有所提升，租金端有所承压。2024年公司酒店运营业务合并收入21.810.398%、2%3.4亿港元，同比-7%。公司酒店物业主要布局在90%、1%、9%。图60：嘉里建设酒店运营收入及同比 (亿港元)25201510502016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

（%）80.060.040.020.00.0(20.0)(40.0)(60.0)酒店运营收入 同比（右轴）公告图61：嘉里建设酒店物业建面及同比 图62：嘉里建设酒店物业建面区域占比（万平方呎）0

（%）2520151050(5)

100%1%11%11%11%11%1%11%11%11%11%10%10%10%10%1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%1%9%1%99%88%88%88%88%89%89%89%90%90%90%85%80%75%70%65%60%55%50%酒店物业建面 同比（右轴） 中国内地 中国香港 海外公告 公告财务及分红：财务稳健，锚定绝对分红结算收入波动较大，租赁收入稳健。公司2024年，公司实现营业收入195亿港元，49%运营占9%；2025H1，公司实现营业收入81亿港元，同比增长60%。从业务结构上看，10%图63：嘉里建设营业收入及同比 图64：嘉里建设归母净利润及同比 (亿港元)

（%）200150100500(50)2010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425H1

(亿港元)0

（%）120100806040200(20)(40)(60)(80)2010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425H1营业收入 同比（右轴） 归母净利润 同比（右轴）公告 公告图65：嘉里建设综合毛利率和净利率走势 图66：嘉里建设各业务毛利率走势（%）

201020112012201320102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425H1

（%）

20162017201820192020202120222023202425H1物业销售 物业租务及其酒店营运-中国物业公告 公告596亿港元，同比-2%；其中1年内、第二年到期占比分别为10%、23%，短期借款占比较少；债务年2.7202630%4.0%，同比-0.6pct。图67：嘉里建设总借贷额度及同比 图68：嘉里建总借贷期限结构 (亿港元)

（%）6050403020100(10)(20)(30)(40)

2%0%0%1%6%6%2%0%0%1%6%6%0%52%45%64%61%46%64%68%23%28%23%15%23%20%12%25%26%23%25%10%14%11%12%16%10%2%62%24%1%63%24%0%67%23%总借贷 同比（右轴）

1年內 第2年 3-5年 超过5年公告 公告图69：嘉里建设净负债率 图70：嘉里建设总借贷融资成本 （%）454035302520151050

净负债率

（%）4.643.2543210

2022 2023 2024 25H1实际利率公告 公告锚定绝对分红，分红比例可观。尽管公司收入、利润受开发业务波动较大，但公司近20171.35年公司额外派发特别分红2.30港元，源于当年出售嘉里物流权益获取可观收益。2025H1，公0.402021-2024年分红（DPS/85%43%78%76%2023-2024年公司物业租赁及酒店运营贡献47.4、46.119.62倍以上。图71：嘉里建设总分红金额及同比 图72：嘉里建设每股分红(亿港元)60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00

现金分红总额 同比

（%）200150100500(50)20102011201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024

0.300.450.300.450.400.400.400.400.400.400.400.952.300.800.950.950.953.53.02.52.01.51.00.50.0

0.900.950.950.950.900.950.950.95201620172018201920202021202220232024中期 末期 特别公告 公告383亿港元公司业务主要分为地产开发、IP租金及酒店经营业务，具体而言：20252027-2028年为结转大年；同时该项目随着限价政策打开后利润率高位，也将推动后续地产开发业务综合毛利率2025-2027年房地产开发结算收入同比增速分别为+8%、-35%、+9