中南置地项目工程标前交底（可编辑）

中南置地项目工程标前交底编制本模板目的：1、为了在总包招标前，通过对招标文件主要条款、对投标有主要作用的工程管控要素进行梳理及对投标方的交底，让投标单位对本项目工程管控关键要素有必要的理解，以加强投标文件相关内容（技术措施、工期、品质、安全文明等）的准确性及关联性，进而加强投标文件的有效性；2、本模板旨在招标交底工作更聚焦、简化，实现“工程策划会”、

“总包标前交底”逻辑交圈，内容统一。

1.工程管控体系6.工程措施2.项目基本信息7.技术品质管控3.工程管控目标8.安全文明管控4.项目隐患提示9.其他要求5.施工组织推演中南置地XX项目工程进场交底CONTENTS目录一、工程管控体系—品质管控甲方、监理行为管理，实测实量抽检，总分包质量管理，安全文明施工工程日常管理及结果抽查，项目月度自检项目进度\质量\安全文明检查及材料抽查管理行为检查集团第三方工程质量检查评估集团项目交付评估集团巡检等集团工程检查地区公司月度检查项目工程检查完整产品三级一级二级一、工程管控体系—客户导向的管控431两个工具：第三方房屋质量客户满意度调查一个平台：客户服务系统大数据平台2两个工具：第三方工程质量检查评估房屋质量客户满意度三个产品关键指标:①户均客户报事量②户均渗漏报事量③维修及时完结率一个平台，两个工具，三个指标质量管理体系:①项目工程检查②地区公司月检③集团工程检查一、工程管控体系—分供方评价方法插入内容：分供方评价方法；评价标准；分供方奖罚规定；战略合作单位退出机制标明：红线范围；四至范围；周边主要道路及地标；XX项目位于xx市xx区项目用地四至范围是：东：南：西：北：例二、项目基本信息—项目区位二、项目基本信息—项目周边工况标明：与现场外市政道路的标高关系；需拆改的构筑物坐标点；现场存在的可能作用施工的不利因素及位置关系；例二、项目基本信息—项目周边市政配套分布标明:供电通道、环网柜；供水主干管；中水主干管；燃气干管；排污管道；主要道路项目周边工程配套设施（齐全/不齐全）红线外需要修建（供电/供水/排污/燃气管线及通道）当前水、电、排污、燃气管线容量（满足/不满足项目研制期间和项目交付后的需求）（需要/不需要对现有线路进行扩容）交付后的永久水、电、燃气、排水设施（可以/不可以与施工期间市政配套公用接驳点/通道）项目周边__________道路将用作施工期间的主要运输通道。其利用的限制条件是:

例二、项目基本信息—本次招标总平图例用地红线土地置换后用地红线原用地红线注：1、地下车库：地下一层（局部车库人防位置为两层）1-1#、1-19#、1-20#、1-38#首层为一层商铺2、狭长地块目前研发正在调整方案，暂按原方案方量及业态考虑投标联排别墅洋房+商业洋房+配套用房规划教育用地XX二期项目基本信息主要业态洋房/别墅建设用地面积176359㎡容积率洋房：1.79总建筑面积356787㎡地上建筑面积250440㎡地下建筑面积106348㎡建筑密度40%人防建筑面积18490㎡建筑高度10~24m绿地面积61725.65㎡停车位2562地上停车位0地下停车位2562销售商业面积4201㎡配套用房面积2700㎡户数住宅：1552商业：65二、项目基本信息—组团划分及供货批次例一期2组团一期1组团二期3组团二期1组团二期2组团·用地红线用地红线二期2组团业态及方量：洋房、商业、配套（含车库）16.7万平米供货节奏2019年3月封顶6万㎡（地上面积）2019年5月封顶5万㎡（地上面积）开工时间：2018年5月开盘时间：2018年10月竣备时间：2020年4月交付时间：2020年5月二期1组团业态及方量：洋房、商业（含车库）12.3万平米供货节奏

2018年5月封顶2.7万㎡（地上面积）2018年9月封顶6.4万㎡（地上面积）开工时间：2017年12月开盘时间：2018年5月竣备时间：2019年10月交付时间：2019年11月二、项目基本信息—大区与示范区关系1、本项目利用已有售楼部进行销售,不新建样板区；售楼部2018年已经投运，交通与施工现场绝对分开；2、如有示范区，需明确示范区范围、工期节点等信息；例一期交付区一期在建区二期在建区二期三组团-待建三期在建区三期三组团三期四组团-待建售房部二、项目基本信息—车库分布车库信息关键点：1、1标、2标车库连通，整体设计。2、车库入口如图所示，每家总包各承担一个车库入口的建造以及清洁保养工作。3、因二期地块分组团报规，二期1组团2019年6月消防验收，验收范围为一组团塔楼+车库+二组团车库，相关现场条件需满足验收要求。4、一期2标段车库内存在约5000㎡人防车库，位于第一批次抢工楼栋范围内，2标总包单位需重点考虑该批次的抢工措施以及相关费用并在报价中体现。5、一组团车库顶板在2018-6-10全部施工达成，二组团车库顶板在2019-1-10全部施工达成。例用地红线土地置换后用地红线原用地红线人防布置区域面积约5000㎡人防布置区域面积约13000㎡二、项目基本信息—效果图1、米白色石材2、米白色真石漆3、褐色涂料4、金属百叶5、金属涂料41325例三、工程管控目标序号指标项目目标1工期管控目标2第三方品质评估目标3交付报事目标4造价操控目标5安全文明管控目标6团队发展目标三、项目管控目标标段综合成绩=实测实量*30%+品质隐患*30%+安全文明*20%+管控行为*20%+特殊加减分；季度工程综合检查（土建）实测实量（30%）质量风险（30%）安全文明（20%）管控行为（20%）样板管理（20%）材料管理（15%）计划管理（50%）制度执行（15%）三、项目管控目标标段综合成绩=实测实量*30%+品质隐患*30%+安全文明*20%+管控行为*20%+特殊加减分；季度工程综合检查（精装）实测实量（30%）质量风险（30%）安全文明（20%）管控行为（20%）样板管理（25%）材料管理（25%）计划管理（5%）图纸深化（25%）制度执行（20%）三、项目管控目标例1、工期目标：指全景计划中集团关键节点及地区公司关键节点的达成率，要求不低于前一年度平均值；2、品质目标：各分项得分不低于左侧表格所示，综合得分不低于94%。1）实测实量参考值：优秀95%，良好92%，合格90%；2）品质隐患参考值：优秀95%，良好91%，合格87%；3）安全文明施工：优秀85%，良好80%，合格75%。4）物料评估：100%3、交付报事及修护：请对交房评价资料目标进行描述。1）磨2户均报事量：优秀≦0.5，0.5

<良好≦1.5，1.5

<合格≦2.5；2）百户均渗漏报事量：优秀≦8，8

<良好≦16，16

<合格≦24；3）交房报事及时完结率：优秀90%，良好80%，合格70%；4、如制度发生变化，以新版为准，自动替换旧版；工程管控目标全景计划达成率目标（工程相关节点）集团节点100%地区节点100%第三方品质评估目标实测实量96%品质隐患94%安全文明施工85%物料评估100%交房评价资料目标磨2户均报事量0.5百户均渗漏报事量4交房报事及时完结率94%承接查验承接查验移交物业交房前5天三、项目管控目标—处罚约定总包合同处罚约定：第三方品质评估目标未达标的处罚：单次综合得分位于[92,94），处罚1万/次。单次得分位于[90，92），处罚3万/次。单次得分低于90分，处罚5万/次。物料评估合格率100%，不达标的按公司相关评估办法及文件处罚。2.交房评价资料目标未达标的处罚：磨2户均报事量高于0.5，扣留质保金的1%。百户均渗漏报事量大于4，扣留质保金的1%。交房报事及时完结率低于92%，扣留质保金的1%。3.承接查验物业承接查验移交手续在交房前5天达成书面手续，滞后一天按照2000元/天处罚（总包承包范围内）。备注：以上指标以总包为义务主体考评，未达到上述要求，直接处罚总包。例三、项目管控目标—交付篇签约交付交付后一年交付后二年准业主磨合期稳定期老业主磨1磨230天210天三、项目管控目标—交付篇交付评价3大指标定义—户均标准报事量报事：业主的主观诉求或内部排查的问题。分为标准报事和自查报事，标准报事为业主识别并录入到客户服务体系的报事，自查报事为中南置地内部进行排查并录入到客户服务体系的报事。户均标准报事量：工程类与产品相关的标准报事量与总交付户数的比值。三、项目管控目标—交付篇交付评价3大指标定义—建筑防水百户渗漏报事量建筑防水百户渗漏报事量：交付满一年的收房户在两年内的建筑防水报事量。交付交付后一年交付后两年B:该时间段交付的业主2017年1月1日2018年1月1日2019年1月1日A:该时间段建筑防水报事量建筑防水百户渗漏报事量=A/B三、项目管控目标—交付篇交付评价3大指标定义—交房报事及时完结率

三、项目管控目标—交付篇四、项目隐患提示—市政道路相关市政道路情况说明如下：1、横四路东段正在进行土石方平场，因该条道路对一期交付以及二期施器具有重要意义，现我司正在与市政单位积极协作，预计最快18年5月通车，18年1月起至18年年底，P1路处于施工阶段，总包单位仅能利用半山腰背后修筑硬化道路通行。总包单位续考虑物料运输降效以及可能发生的二次转运费用。2、P1路西段靠近一期一侧，目前平场基本达成（部分区段为我司代替市政单位进行平场并灌注基层）；P1路东段正在进行土石方平场，整个道路计划工期一年，预计最快18年底验收通车。横四路东段P1路一期二期至嘉悦大桥市政在建道路（横四路）市政待建道路（未规划命名）市政现有机耕道2~4m宽正式开口P1路上段硬化范围（未达设计标高）图例：我司建筑通行道路（3m宽）规划P1路待建范围工地出入口例四、项目隐患提示—工地开口P1路一期二期至嘉悦大桥开口1开口2开口4横四路东段工地出入口消防入口人行入口车库入口工地出入口开口3工地开口：开口1：二期大区内，土方综合平衡为填方大于挖方，大区土方工作主要以内转为主，因此总包进场后可利用现有开口1作为通行入口，同时尽快打通并硬化地块与横四路之间机耕道（具体策划详见后续内容）开口2：P1路18年2月开工，最快年底竣工通车，此期间，二期总包利用横四路与地块间山坡上硬化道路作为主要通行道路（此通道指定由先锋建司修筑，并由先锋建司在横四路路口设置临时冲洗设施以及门卫进行车辆管控以及道路保养）开口3：横四路与地块间山路修筑达成后，由另一总包在路口设置门卫以及永久冲洗设施进行车辆管控以及道路保养，开口2以及开口3间道路由两家总包共同进行清洁保养。开口3形成后，按照建设单位时间要求硬化与开口4之间道路，以及破除开口1与开口3之间道路。开口4：最快18年年底P1路通车后，二期一组团处于砌体施工阶段，二期二组团处于基础及主体施工阶段；兼顾二期交房正式入口打通需求，以及较少地块间道路交叉作用，保证在开口2的基础上，提升开口4（由先锋在路口设置冲洗设置以及门卫进行车辆管控以及道路保养）例四、项目隐患提示—地上地下不利因素地块内利民公司过境燃气管网D159回填前的卫星照片，以前为堰塘，可能有淤泥41m38m35m28m地块外高压线及铁塔1、周边有在建小区和高压线，距离如图所示，不影响施工；2、地块内有一根过境燃气管道，在绿地内，不影响楼栋施工，预计2018年6月完成完成迁改。规划变电站用地X-75303.425Y-42779.671X-75173.75Y-43030.42例四、项目隐患提示—临电1、上级电源布置1#施工箱变空闲4个250A断路器，二期北侧计划于12月底投运2#施工箱变（800KVa），用于土石方阶段及基础阶段；目前已开始方案报批；2、计量：1）变压器内设置高压计量；2）变压器低压柜内空开两家总包均分；3）每个一级箱进行回路计量，二级箱根据塔吊位置，就近布置。二期3组团二期1组团·用地红线二期2组团标段分界线二期2组团800KVA2#箱变（2017年12月投运）施工箱变标段分界线图例：1#箱变例四、项目隐患提示—给水例一期二期戴家院子立交施工用水接口临时储水池施工用水管线增压泵站图例：1、前期阶段施工用水：从中环快速路双碑村增压泵站后DN75主管开口DN50作为施工用水，接驳点位如图示，目前已形成。2、后续阶段施工用水：远期需在公共绿地修建约1000m³（20*20*2.5）施工用水池，替换泵房老旧泵组，集中向一二期供施工用水，水池位置暂定，拟于2018年1月底前达成，用地问题由甲方配合协作，费用进场后办理签证。3、当前供水满足利用要求，保障夏季高峰期施工用水采用临时水池，总包自行在措施费中考虑水池后的增压措施费用。四、项目隐患提示—排水施工排水：

基础阶段：散排至二期下方冲沟区域。地块整体北高南低，场区主要采用沟槽等措施有组织排放，旋挖阶段可能需在原鱼塘位置开挖集水井并提排，降低土层液位，费用由总包在措施费中自行考虑；沿基坑内施工道路两侧布置排水沟，汇至南侧沉砂井。主体阶段：依靠车库顶板坡度集中至沉砂井后散排。

施工过程中必须形成有组织排水，总包自行考虑排水对下方生活区的作用。二期3组团二期2组团·二期2组团二期1组团散排至冲沟雨水排出点施工提排集水井排水坡向沉沙井图例：例四、项目隐患提示—临设1、施工办公和施工住宿区建议设于二期相邻的市政公共绿地内；2、若总包单位最终确定选用该区域进行临设搭设，总包需向管委会用地处沟通办理租地申请，规划租用面积约7800平，由总包自行考虑租地手续及相关费用、如果政府用地要求搬迁，必须无条件配合。3、临设场地生活排水需设置临时生化池，按环评要求需达到一级排放标准排至下方冲沟，或采用吸粪车外运方式，一切由污水外排或散浸产生的环保投诉、市政环保罚款等由总包自行处理并承担相关责任及费用。插入项目施工管理总平面图二期3组团二期2组团·二期2组团二期1组团散排至冲沟临设场地冲沟方向临时生化池图例：例四、项目隐患提示—其他作用因素解析本页说明：通过对作用因素的解析，要求总包在技术标中明确应对措施及费用需求。政策\工况\大型会议等作用解析四、项目隐患提示—施工工法及工序穿插要求本页说明：根据本项目实际情况，对施工工法及工序穿插的重难点提示进行交底。施工工法及工序穿插要求五、施工组织推演—施工工期计划本页说明：给出本项目合同工期节点，给出本项目project模板，并进行交底说明，后续需总包根据我方工期节点，自行编制project工期计划。主项计划节点序号节点名称计划达成时间1桩基开工2±0.003主体构造封顶4砌体及二次构造施工5地库构造封顶6外立面落外架7土建移交精装开始8土建移交景观开始9竣工备案例五、施工组织推演—水文地质特征描述分为7个工程地质层：（1）杂填土（Q4ml）；（2）素填土（Q4ml）；（3）粉质粘土（Q4el+dl）；（4）泥岩；（5）粉砂岩（6）砂岩（J2S-Ss）；根据现场对各钻孔终孔水位观测，现状地势较高，各钻孔内地下水埋深较大，无地下水，无抗浮设计；经地质调查测绘和钻孔揭露，该现场内及附近无断层、滑坡、泥石流等不良地质现象；采用中等风化带砂岩作为持力层，其承载力特征值为6.0Mpa。说明：依据项目初步勘察或详细勘察报表结果（特殊情况下可依据中间勘察成果资料），对现场内及周边主要水文地质特征进行描述，包括岩溶地质、红线外岩体稳定性、持力层、承载力特征值、地下水位及地下室抗浮设防水位的确定等，采用典型地层柱状图进行描述。例五、施工组织推演—土护降阶段基础选型例5#7#8#6#10#11#9#基础选型说明：5-9#楼：地上33（32）层，地下-1（-2）层，地基策略为CFG（桩长18m，桩径500mm，间距1.8m）+筏板；10#、11#楼：地基策略为天然地基+独立基础；地库：天然地基+独立基础，底板采用抗水板。五、施工组织推演—土护降阶段基坑支护策略例5#6#7#8#9#10#11#11#展示区支护类型说明：1、A型土钉墙坡顶标高420.00m，基底标高417.45m，共设置2排土钉，第一排距坡顶850mm，每个土钉长2m，孔径120mm，1根16的钢筋，水平间距间距1.2m，纵向间距1m，倾度15°；坡面采取80mm厚挂网喷护混凝土；2、放坡比1:0.5；1-1剖面1——1五、施工组织推演—基础-市政景观阶段组团批次划分平面图标段划分划分原则1、考虑项目整体推盘节奏及不同户型楼栋的分布，将DK2-2及DK3划分为两个标段，缓解施工工期压力；2、考虑6#楼楼位及部分商业为展示区及样板间位置，故待其它地块研制后再开始施工（最后一期：五期）。3、示范区与一标段为同一家总包单位。标段一标段二标段开工时间2019.10.202019.10.27开盘时间2019.11.252019.11.25竣工交付（开业）时间2022.7.302022.9.30建筑面积99080166704.85业态（构造形式）高层高层竣备形式精装精装交付形式精装精装是否涉及改造否否楼栋49例五、施工组织推演—基础-市政景观阶段地库分块划分图先回填地下二层肥槽至负一层7#8#9#5#52314商业商业1234512肥槽回填施工方向车库顶板回填施工方向肥槽区编号12拆模清理基层2020.7.202020.12.30防水及维护层2020.8.102021.3.30土方回填2020.8.302021.4.20顶板二区防水及维护层2020.9.30主楼塔吊拆除2020.12.20主楼电梯拆除2021.9.30土方回填2020.10.30顶板四区防水及维护层2020.11.30主楼塔吊拆除2020.4.1主楼电梯拆除2021.9.30土方回填2021.5.1顶板一区防水及维护层2020.5.15主楼塔吊拆除2020.11.20主楼电梯拆除2021.8.10土方回填2020.6.15顶板三区防水及维护层2020.10.30主楼塔吊拆除2020.1.20主楼电梯拆除2021.9.30土方回填2021.4.10顶板五区防水及维护层2020.12.30主楼塔吊拆除2020.4.20主楼电梯拆除2021.9.30土方回填2021.6.30例五、施工组织推演—基础-市政景观阶段现场平面布置图7#8#9#5#52314商业商业说明：1、施工道路：车库顶板位置尽量设在消防车道上，且保证施工运输效能；2、PC组件堆场：提前对位置进行规划，顶板配筋需加强，塔吊起重量足够；3、施工电梯布置原则：a）楼内运输动线，避开剪力墙且兼顾效能；b)拆除电梯后收口量最小；c）肥槽回填时间较晚，尽量不设在车库顶板外；4、搅拌站、砌体堆场：靠近施工电梯和施工道路，便于运输。工地围挡工地出入口施工箱变车库顶板道路临时钢筋加工场临时木工加工区图例：PC构件堆场施工电梯砂浆搅拌站例五、施工组织推演—基础-市政景观阶段市政景观分块施工组织平面推演7#8#9#5#2314商业商业12345一区编号1土方回填达成2020.6.15小市政施工2020.6.16~2021.8.15景观施工2020.8.16~2021.12.10二区编号2土方回填达成2020.10.30小市政施工2020.11.1~2021.3.30景观施工2021.4.1~2021.9.30三区编号3土方回填达成2021.4.10小市政施工2021.4.11~2021.6.20景观施工2021.6.21~2021.11.30四区编号4土方回填达成2021.5.1小市政施工2021.5.2~2021.7.20景观施工（含其他区域收尾）2021.7.21~2022.12.20五区编号5土方回填达成2021.6.30小市政施工2021.7.1~2021.8.20景观施工（含其他区域收尾）2021.8.21~2022.3.30例六、工程措施项本页说明：对本项目工程关键措施项目进行交底，可根据战区标准、标准及验收要求进行补充及深化。关键措施项要求塔吊重要指标、数量等施工电梯数量、规格等模板材质、厚度等构造楼板防开裂提出措施要求外架及脚手架支撑体系脚手架体系要求……….……六、工程措施项名称适用范围要求备注模板厚度别墅、车库、商业(底商)水平及竖向组件模板均不低于12mm厚；高层、洋房、大型商业竖向组件模板不低于15mm厚、水平组件模板不低于12mm厚；铝模及半型钢支模架20层（含）以上的住宅及公建（层高≤3m）1、均采用铝模；采用外墙全剪力墙+高精砌块+薄抹灰+爬架+工序强穿插；2、采用铝模时主体构造的垂直度、平整度：垂直度[0，5]mm，平整度[0，5]mm；公建（层高＞3m）及20层（不含）以下的住宅竖向及梁采用半型钢支模架+烧结页岩空心砖；洋房室内非厨卫及非地下室区域采用15mm厚喷涂石膏，其余采用预拌砂浆（满足建委要求）；塔楼外架外挑架体系凡外挑架必须从首层起挑，不能做落地架（单元入口等位置除外）；爬架体系1、外墙为全剪力墙采用爬架，爬架提升高度要考虑空调位作业面小、工序多的特点，4层半或5层半由项目特质选择；2、外立面为幕墙体系的采用爬架；地坪垫层车库1、主体构造的架体需搭设在硬化达成的基层上；2、硬化时需考虑预留车库管网和排水沟位置；墙体全混凝土墙体受力组件和非受力组件间设置PVC材质的隔断片；例六、工程措施项名称适用范围要求备注施工电梯超高层无论业态，每栋楼安装两组双笼施工电梯；施工电梯采用高速变频；幕墙采用分段式施工，安装吊篮配重的楼层，在吊篮配重安装位置构造板须复核是否需要加强；12层（含）以上洋房、高层无论业态，每栋楼安装一组双笼施工电梯；施工电梯采用变频；强穿插精装项目采用强穿插的项目施工电梯至负一层，施工电梯洞口位置负一层顶板的构造采用悬臂构造；钢筋箍筋箍筋采用外加工；PC所有业态严格按建委要求实施，考虑构建贮存现场及塔吊承载，落实构建供应方式；回填所有业态总包必须配置“普氏贯入仪”用于肥槽和管沟回填土密实度评估保温、涂料爬架体系外保温在爬架还是吊篮上施工，项目上根据自身特点自行考虑；涂料在吊篮上施工；外架体系高层：保温在外架施工，涂料吊篮施工；洋房：保温在外架施工，涂料原则上吊篮施工；别墅：保温涂料均在外架施工；给排水所有业态成品止水节：UPVC管道穿越构造全部采用成品止水节一次预埋；给水管塑料支架底座：随主体构造一次预埋；例七、技术品质管控